{"id":158661,"date":"2023-04-20T10:50:33","date_gmt":"2023-04-20T14:50:33","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=158661"},"modified":"2023-04-20T10:50:33","modified_gmt":"2023-04-20T14:50:33","slug":"jak-zakwalifikowac-sie-na-mortgage","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/04\/20\/jak-zakwalifikowac-sie-na-mortgage\/","title":{"rendered":"Jak zakwalifikowa\u0107 si\u0119 na mortgage?"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a><\/p>\n

Kiedy ju\u017c podejmiemy szereg decyzji, dzia\u0142a\u0144, i posiadamy pieni\u0105dze na downpayment (o tym, jak zdoby\u0107 \u015brodki na downpayment pisa\u0142em w zesz\u0142ym tygodniu), warto zacz\u0105\u0107 od rozmowy z bankiem albo z mortgage brokerem.<\/strong><\/p>\n

To, czy zacz\u0105\u0107 od banku czy od mortgage brokera, zale\u017cy od kilku czynnik\u00f3w.
\nJe\u015bli mamy bardzo typow\u0105 i jasn\u0105 sytuacj\u0119, czyli sta\u0142\u0105 i dobr\u0105 prac\u0119, dobr\u0105 punktacj\u0119 kredytow\u0105, rozliczamy si\u0119 z Revenue Canada i posiadamy odpowiedni downpayment, to banki b\u0119d\u0105 nas kocha\u0142y i bez trudu udziel\u0105 nam po\u017cyczki. Oczywi\u015bcie wed\u0142ug wymaga\u0144 kwalifikacyjnych.<\/p>\n

W bankach mortgage specialists zwykle zatrudniani s\u0105 na sta\u0142e pensje i cz\u0119sto niekoniecznie s\u0105 motywowani, by zrobi\u0107 co\u015b ekstra i \u201eprzepchn\u0105\u0107\u201d aplikacj\u0119 przez system. Zreszt\u0105 du\u017ce banki maj\u0105 swoje specjalne programy komputerowe, kt\u00f3re zatwierdzaj\u0105 lub odrzucaj\u0105 aplikacje, bazuj\u0105c na \u201ealgorytmie\u201d, nie na ludzkiej decyzji.
\nI odwrotnie \u2013 je\u015bli nie mamy sta\u0142ej pracy, albo tak\u0105 prac\u0119 lub biznes, w kt\u00f3rym wykazujemy niskie dochody (czasami s\u0105 celowo zani\u017cane, by zaoszcz\u0119dzi\u0107 na podatkach), mamy do\u015b\u0107 nisk\u0105 punktacj\u0119 kredytow\u0105, a \u017ar\u00f3d\u0142o wynagrodzenia jest niezbyt jasne albo downpayment niski, to w\u00f3wczas zacz\u0105\u0142bym od rozmowy z mortgage brokerem. Takim, kt\u00f3ry jest do\u015bwiadczony i potrafi my\u015ble\u0107 elastycznie.
\nKa\u017cdy mortgage broker przewa\u017cnie pracuje dla siebie, czyli jego wynagrodzenie bazuje na commission, kt\u00f3rego wysoko\u015b\u0107 uzale\u017cniona jest od korzystnie za\u0142atwionych spraw dla klient\u00f3w. Z tego wzgl\u0119du brokerowi zale\u017cy, by ka\u017cda transakcja si\u0119 uda\u0142a i dlatego dok\u0142ada wszelkich stara\u0144, by j\u0105 zatwierdzi\u0107.<\/p>\n

W wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w mortgage broker \u201elokuje\u201d po\u017cyczki w typowych bankach, kt\u00f3re p\u0142ac\u0105 mu jego finder fee (czyli prowizj\u0119) i zwykle w tych przypadkach staraj\u0105cy si\u0119 o mortgage nie ponosi dodatkowych koszt\u00f3w. Mortgage broker, znaj\u0105c wymogi i procedury bankowe, czasami tak przygotowywuje aplikacj\u0119, aby by\u0142a ona akceptowalna.
\nS\u0105 sytuacje, kiedy broker musi skorzysta\u0107 z bank\u00f3w czy Credit Unions, okre\u015blanych jako \u201eB Lender\u201d – kt\u00f3re nie p\u0142ac\u0105 mu za przyprowadzenie klienta, czyli w takiej sytuacji to kupuj\u0105cy musi zap\u0142aci\u0107 jego wynagrodzenie. Zdarza si\u0119 te\u017c, \u017ce takie banki z drugiego obiegu te\u017c pobieraj\u0105 swoje dodatkowe bonusy!
\nCzasami za\u0142atwienie po\u017cyczki kosztuje, ale je\u015bli nie mamy innego wyj\u015bcia i naprawd\u0119 potrzebujemy kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107, to mo\u017ce by\u0107 to jedyne wyj\u015bcie. Warto doda\u0107, \u017ce takie \u201eB Banks\u201d nie s\u0105 tak \u015bci\u015ble kontrolowane przez instytucje nadzorcze i maj\u0105 cz\u0119sto bardziej liberaln\u0105 polityk\u0119 zatwierdzania po\u017cyczek.<\/p>\n

Jeszcze innym \u017ar\u00f3d\u0142em finansowania mog\u0105 by\u0107 prywatne pieni\u0105dze, i tutaj zwykle przepisy s\u0105 bardzo liberalne, ale koszty \u201eza\u0142atwienia\u201d oraz wysoko\u015b\u0107 oferowanego oprocentowania s\u0105 znacznie wy\u017csze.
\nStaraj\u0105cy si\u0119 o po\u017cyczk\u0119 robi\u0105 to cz\u0119sto na w\u0142asn\u0105 r\u0119k\u0119, co moim zdaniem jest ogromnym b\u0142\u0119dem. Po pierwsze – cz\u0119sto biegaj\u0105 pomi\u0119dzy bankami, walcz\u0105c o minimalnie lepszy procent. W tym czasie za ka\u017cdym razem wype\u0142niaj\u0105 aplikacje na mortgage, co wchodzi na ich \u201eCredit Biuro\u201d – i w efekcie wp\u0142ywa na obni\u017cenie punktacji. A tak naprawd\u0119 to \u201echartered banks\u201d zasadniczo maj\u0105 te same programy i bardzo zbli\u017cone procenty.
\nKiedy zlecimy za\u0142atwienie po\u017cyczki specjalistom – kredyt jest sprawdzany tylko raz, a mortgage broker doskonale wie, kt\u00f3ry bank ma lepsz\u0105 ofert\u0119 i zwykle nas tam kieruje. Poza tym \u2013 je\u015bli nasze dokumenty wymagaj\u0105 korekty, by bank je zaakceptowa\u0142, to brokerzy wiedz\u0105, jak do tego podej\u015b\u0107. Moim zdaniem, gdyby nie pomoc mortgage brokers, po\u0142owa ludzi nigdy nie dosta\u0142aby po\u017cyczki hipotecznej.
\nJakie dokumenty zwykle powinni\u015bmy mie\u0107 gotowe, kiedy zaczynamy za\u0142atwianie po\u017cyczki?<\/p>\n

1. ID czyli prawo jazdy lub paszport<\/strong>
\nBanki chc\u0105 wiedzie\u0107, komu po\u017cyczaj\u0105 pieni\u0105dze i jest to zrozumia\u0142e, potrzebuj\u0105 wi\u0119c potwierdzi\u0107 to\u017csamo\u015b\u0107 kredytobiorcy. Musz\u0105 te\u017c potwierdzi\u0107 nas status w Kanadzie, bo inne przepisy dotycz\u0105 tych, kt\u00f3rzy maj\u0105 sta\u0142y pobyt (obywatele, landed residents) a inne tych, kt\u00f3rzy s\u0105 tutaj jako obcokrajowcy.<\/p>\n

2. Punktacja kredytowa<\/strong>
\nKa\u017cdy, kto wkracza w doros\u0142e \u017cycie, czy chce czy nie chce – b\u0119dzie wprowadzony w kanadyjski system, kt\u00f3ry obserwuje i weryfikuje nasze zachowania, je\u015bli chodzi o zaci\u0105ganie po\u017cyczek i ich sp\u0142acanie. Okre\u015blane jest to jako \u201eCredit Biuro\u201d i wszelkie po\u017cyczki jakie zaci\u0105gamy, b\u0119d\u0105 tam odnotowane.
\nNa przyk\u0142ad uzyskujemy VISA, Mastercard czy Canadian Tire (itd.). Ka\u017cda z tych kart kredytowych zostanie automatycznie po\u0142\u0105czona z naszym SIN i naszymi danymi. W systemie znajd\u0105 si\u0119 nasze po\u017cyczki hipoteczne, po\u017cyczki samochodowe, linie kredytowe. Jak d\u0142ugo p\u0142acimy na czas minimalne raty (lepiej, by sp\u0142aca\u0107 z nadwy\u017ck\u0105) to nasz kredyt uzyskuje pozytywn\u0105 punktacj\u0119. Ale kiedy zaczynaj\u0105 si\u0119 problemy, to punktacja szybko spada. Punktacja waha si\u0119 od 300 do 850 punkt\u00f3w i w jaki spos\u00f3b jest naliczana, pozostaje tajemnic\u0105 (tak samo jak receptura Coca-Coli). Ale je\u015bli Pa\u0144stwa punktacja jest ni\u017csza ni\u017c 600 punkt\u00f3w, to ma\u0142o kt\u00f3ry bank b\u0119dzie sk\u0142onny do rozm\u00f3w o po\u017cyczce. Mo\u017ce tak zwani \u201eB Lenders\u201d, ale w\u00f3wczas oferowane warunki na po\u017cyczk\u0119 b\u0119d\u0105 ma\u0142o atrakcyjne. Wszystko powy\u017cej 700 punkt\u00f3w jest bardzo dobr\u0105 punktacj\u0105 a powy\u017cej 800 to ju\u017c super!
\nSwoj\u0105 punktacj\u0119 mo\u017cna sprawdzi\u0107 bezp\u0142atnie, odwiedzaj\u0105c strone Equifax.com i jest to najlepszy spos\u00f3b, bo takie dzia\u0142anie nie obni\u017ca naszej punktacji. Cz\u0119sto odwiedzaj\u0105c r\u00f3\u017cne banki i zgadzaj\u0105c si\u0119 na sprawdzanie naszego kredytu poprzez bankowy system, tracimy punkty za ka\u017cdym sprawdzaniem. Jak kto\u015b ma kredyt bliski 600 punkt\u00f3w, to takie sprawdzanie mo\u017ce nam bardzo zaszkodzi\u0107!<\/p>\n

3. Potwierdzenie zarobk\u00f3w<\/strong>
\nS\u0105 ludzie ukochani przez banki, kt\u00f3rzy maj\u0105 czyst\u0105 i klarown\u0105 sytuacj\u0119 dochod\u00f3w. To zwykle nauczyciele, urz\u0119dnicy rz\u0105dowi, stra\u017cacy, policjanci, itd. Innymi s\u0142owy, ludzie na bud\u017cetowych pensjach, kt\u00f3rzy s\u0105 w stanie \u0142atwo udokumentowa\u0107 dochody ze swoich \u201eciep\u0142ych posadek\u201d od lat. Je\u015bli jeszce w rodzinie s\u0105 dwa takie dochody, to ubieganie si\u0119 o kredyt jest zwykle do\u015b\u0107 \u0142atwe. Jedyne, co musimy zrobi\u0107, to przej\u015b\u0107 pozytywnie stress test – o kt\u00f3rym na koniec.
\nJednak wi\u0119kszo\u015b\u0107 Kanadyjczyk\u00f3w podpada pod kategori\u0119 self employed, ludzi pracuj\u0105cych w bran\u017cy entertainment czy hospitality – nawet lekarze, denty\u015bci czy agenci real estate. Ludzie, kt\u00f3rych wynagrodzenie jest p\u0142ynne i mo\u017ce by\u0107 bardzo znaczne, ale po odliczeniu wydatk\u00f3w prowadzenia biznesu zwykle jest do\u015b\u0107 niskie. Przecie\u017c nikt normalny nie b\u0119dzie unika\u0142 mo\u017cliwo\u015bci odpis\u00f3w podatkowych, je\u015bli mo\u017ce z tego skorzysta\u0107.
\nJest te\u017c ogromna grupa Kanadyjczyk\u00f3w pracuj\u0105ca za got\u00f3wk\u0119 i ukrywaj\u0105ca swoje faktyczne dochody. Jedna z takich grup to kontraktorzy, kelnerzy, fryzjerzy, masa\u017cy\u015bci, firmy sprz\u0105taj\u0105ce. Nie chodzi, \u017ce pr\u00f3buje si\u0119 kogo\u015b czepia\u0107, bo sam to rozumiem. Jak mamy got\u00f3wk\u0119, na kt\u00f3rej rz\u0105d chce po\u0142o\u017cy\u0107 \u0142ap\u0119, to ja bym te\u017c tego nie lubi\u0142.<\/p>\n

I tu jest pies pogrzebany. W tej ostatniej sytuacji gdzie \u201ecash is king\u201d zwykle bardzo trudno jest uzyska\u0107 po\u017cyczk\u0119 bez kreatywnych mortgage brokers. Nie b\u0119d\u0119 zag\u0142\u0119bia\u0142 si\u0119 w szczeg\u00f3\u0142y, ale na pewno w takiej sytuacji nie zaczyna\u0142bym od banku.
\nNatomiast banki zda\u0142y sobie spraw\u0119 kilka lat temu, \u017ce ogromna (chyba najwi\u0119ksza grupa biznesowa) self employed zarabia na tyle du\u017co, \u017ce mo\u017ce sp\u0142aca\u0107 po\u017cyczki, ale jednocze\u015bnie by unika\u0107 \u201eg\u0142upich\u201d i moim zdaniem za wysokich podatk\u00f3w, stara si\u0119 tak sk\u0142ada\u0107 swoje zeznania podatkowe by wykorzystywa\u0107 do maksimum odpisy podatkowe.<\/p>\n

Widzia\u0142em czasami, \u017ce kto\u015b, kto zarabia $500,000, po odpisaniu wydatk\u00f3w wykazuje $100,000. Z takim dochodem w dzisiejszym rynku trudno zaszale\u0107.
\nDlatego banki stworzy\u0142y \u201eself declared\u201d program, kt\u00f3ry pozwala w\u0142a\u015bcicielom biznes\u00f3w pokaza\u0107 gross income i zadeklarowa\u0107 ile faktycznie pozostaje dla nich do obs\u0142ugi kredyt\u00f3w. Dzi\u0119ki temu programowi, kiedy banki widz\u0105 wp\u0142aty na konto bankowe, mo\u017cna pom\u00f3c wielu ludziom naby\u0107 nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Na zako\u0144czenie dwie uwagi<\/strong>
\nStress Test \u2013 moim zdaniem rz\u0105d robi wi\u0119cej z\u0142ego ni\u017c dobrego poprzez wprowadzanie swoich \u201em\u0105drych pomys\u0142\u00f3w\u201d. Jednym z nich jest test czy kwalifikujemy si\u0119 na sp\u0142acanie po\u017cyczki, gdyby oprocentowania nagle wzros\u0142y o 2%. Dzi\u015b najni\u017csze oprocentowanie waha si\u0119 blisko 4.75%, czyli obliczenia s\u0105 robione bazuj\u0105c na 6.75% przy 25-letniej amortyzacji. W tym te\u015bcie uwzgl\u0119dnia si\u0119 r\u00f3wnie\u017c koszty utrzymania domu i innych zad\u0142u\u017ce\u0144.
\nBez owijania w bawe\u0142n\u0119 – je\u015bli kto\u015b kupuje dzi\u015b dom za prawie milion i ma 10% wp\u0142aty w\u0142asnej, to para musi zarabia\u0107 oko\u0142o $250,000 brutto, by si\u0119 na taki mortgage zakwalifikowa\u0107! Prosze mi powiedzie\u0107 – ilu m\u0142odych ludzi tyle zarabia? To jest kompletny nonsens.
\nDlatego dzi\u015b, by wygl\u0105da\u0107 dobrze \u201ena papierze\u201d, cz\u0119sto do aplikacji dopisuje si\u0119 rodzic\u00f3w, braci, wujk\u00f3w. Czasami \u201eza\u0142atwia\u201d si\u0119 \u201epart time job letter\u201d albo kupuje si\u0119 domy, kt\u00f3re umo\u017cliwiaj\u0105 wynajem drugiego unitu i doch\u00f3d z tego wynajmu (je\u015bli unit jest legalny) mo\u017cemy u\u017cy\u0107 do dochod\u00f3w.
\nM\u00f3j tekst ma na celu u\u015bwiadomienie Pa\u0144stwu, \u017ce za\u0142atwianie po\u017cyczek hipotecznych to g\u0105szcz przepis\u00f3w, w kt\u00f3rym warto skorzysta\u0107 z pomocy specjalist\u00f3w. A pierwsz\u0105 osob\u0105, kt\u00f3ra powinna wspom\u00f3c decyzj\u0119 banku czy mortgage brokera powinien by\u0107 Pa\u0144stwa agent real estate.
\nJak zawsze zapraszam do kontaktu, zadawania pyta\u0144 i spotka\u0144!
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kiedy ju\u017c podejmiemy szereg decyzji, dzia\u0142a\u0144, i posiadamy pieni\u0105dze na downpayment (o tym, jak zdoby\u0107 \u015brodki na downpayment pisa\u0142em w zesz\u0142ym tygodniu), warto zacz\u0105\u0107 od…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":158669,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-158661","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/158661","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=158661"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/158661\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":158670,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/158661\/revisions\/158670"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/158669"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=158661"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=158661"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=158661"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}