{"id":160846,"date":"2023-05-18T13:42:30","date_gmt":"2023-05-18T17:42:30","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=160846"},"modified":"2023-06-09T13:10:49","modified_gmt":"2023-06-09T17:10:49","slug":"mieszkania-z-planow-terminy-koszty-procedury","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/05\/18\/mieszkania-z-planow-terminy-koszty-procedury\/","title":{"rendered":"Mieszkania z plan\u00f3w – terminy, koszty, procedury"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a><\/p>\n

Od lat zajmuj\u0119 si\u0119 sprzeda\u017c\u0105 mieszka\u0144 z plan\u00f3w.<\/strong><\/p>\n

S\u0105 one zwykle kupowane albo przez m\u0142odych ludzi, kt\u00f3rzy potrzebuj\u0105 czasu, by zebra\u0107 pieni\u0105dze na downpayment, albo przez inwestor\u00f3w, licz\u0105cych na przyrost ceny i oczywi\u015bcie profit.
\nZakup mieszkania deweloperskiego to pewien prawno-organizacyjny labirynt, kt\u00f3ry pozwoli nam na u\u015bwiadomienie sobie, z czym wi\u0105\u017ce si\u0119 zakup mieszka\u0144 z plan\u00f3w.<\/p>\n

Korzy\u015bci wynikaj\u0105ce z zakupu mieszkania z plan\u00f3w:
\n\u2022 Minimalna pierwsza wp\u0142ata (zwykle $5,000) \u2013 ale balans do 5% nast\u0119puje zwykle w ci\u0105gu 30 dni. Pozosta\u0142e 10% zwykle roz\u0142o\u017cone jest w czasie. Ostatnie 5% wp\u0142aty nast\u0119puje tu\u017c przed ko\u0144cem budowy.
\n\u2022 W normalnym rynku mieszkania by\u0142y sprzedawane w tej samej cenie, co mieszkania istniej\u0105ce. Standardowy 3%-5% wzrost cen powodowa\u0142, \u017ce po 3-5 latach oczekiwania cena wzrasta\u0142a w chwili przej\u0119cia o 15% do 20% – to by\u0142 spory profit. Praktycznie depozyt si\u0119 podwaja\u0142.<\/p>\n

\u2022 W ostatnich kilku latach, na skutek inflacji, koszty budowy i materia\u0142\u00f3w budowlanych wzrasta\u0142y szybciej ni\u017c budowa mieszka\u0144. Cz\u0119sto okazywa\u0142o si\u0119, \u017ce przyrost ceny za budow\u0119 przewy\u017csza\u0142 za\u0142o\u017cony profit i wielu deweloper\u00f3w zbankrutowa\u0142o. Przyk\u0142ad: Highlights of Mississauga. Ten budynek jest na skraju bankructwa. Deweloper nie ma pieni\u0119dzy na doko\u0144czenie budynku i zaproponowa\u0142 klientom dop\u0142at\u0119 w wysoko\u015bci ponad $200,000 od jednosypialniowego mieszkania.
\nPowoduje to, \u017ce ceny w tym budynku s\u0105 dla inwestor\u00f3w ca\u0142kowicie nieop\u0142acalne.
\n\u2022 Dzi\u015b deweloperzy, nauczeni z\u0142ym do\u015bwiadczeniem, przewiduj\u0105 wzrost cen budowy oraz materia\u0142\u00f3w i zawy\u017caj\u0105 cen\u0119 za stop\u0119 kwadratow\u0105 – znacznie powy\u017cej tego, ile kosztuj\u0105 istniej\u0105ce budynki. Parking i locker s\u0105 zwykle ekstra p\u0142atne.<\/p>\n

Jak wygl\u0105da zakup z plan\u00f3w?
\n\u2022 Transakcj\u0119 zawiera si\u0119 w salonie sprzeda\u017cy. Zwykle deweloper pokazuje zainteresowanym mieszkanie pokazowe – model suite. Jest ono zwykle super urz\u0105dzone (tak nie wygl\u0105da faktyczne mieszkanie) \u2013 i powoduje zachwyt!
\n\u2022 Deweloper, by zach\u0119ci\u0107 do zakupu, oferuje r\u00f3\u017cnego rodzaju zach\u0119ty:
\na) bezp\u0142atny parking i locker,
\nb) mo\u017cliwo\u015b\u0107 assignment,
\nc) korzystne roz\u0142o\u017cenie w czasie wp\u0142at na depozyt. Zwykle 10% w pierwszym roku, 5% w ci\u0105gu dw\u00f3ch lat i 5% przy przekazaniu kluczy (occupancy – czyli zasiedlenia mieszkania). Zwykle jest to 15% plus 5% w chwili uzyskania dost\u0119pu do mieszkania.
\nd) zazwyczaj do dyspozycji w\u0142a\u015bciciela s\u0105 ju\u017c w mieszkaniu appliances i podstawowe upgrades.<\/p>\n

Od chwili podpisania umowy mamy 10 dni, by si\u0119 wycofa\u0107 z transakcji bez potrzeby t\u0142umaczenia i wyja\u015bnie\u0144.
\nZwykle deweloper gwarantuje maksymalny koszt dodatkowych op\u0142at, jakie poniesiemy w chwili przej\u0119cia mieszkania. Chodzi tu o tak zwane development charges.<\/p>\n

Okres oczekiwania na mieszkanie
\n\u2022 Zazwyczaj w chwili zawierania umowy m\u00f3wi si\u0119 o 2-3 latach, ale w praktyce obecnie jest to nawet 5-6 lat. Deweloper zwykle sprzedaje projekt, zanim uzyska wszystkie pozwolenia na budow\u0119. To trwa i zdarzaj\u0105 si\u0119 op\u00f3\u017anienia. R\u00f3wnie\u017c firmy budowlane s\u0105 obecnie ogromnie zaj\u0119te i podpisanie kontrakt\u00f3w odbywa si\u0119 na wiele lat do przodu.
\n\u2022 Deweloperzy staraj\u0105 si\u0119 ulokowa\u0107 kontrakty na budow\u0119 z du\u017cym wyprzedzeniem by \u201ezamrozi\u0107\u201d koszty budowy \u2013 szczeg\u00f3lnie dotyczy to wylewki betonu, uzbrojenia betonu, wykop\u00f3w oraz HVAC (ogrzewanie i ch\u0142odzenie).
\n\u2022 Czas oczekiwania na otrzymanie mieszkania ci\u0105gle si\u0119 wyd\u0142u\u017ca i deweloper ma prawo do op\u00f3\u017anienia, je\u015bli odpowiednio wcze\u015bniej poinformuje klient\u00f3w. Jest to regulowane przepisami zawartymi w New Home Warranties Program.<\/p>\n

Zasiedlenie, czyli ccupancy \u2013 co to oznacza?
\n\u2022 Budynek jest budowany od parteru w g\u00f3r\u0119. Wiadomo, \u017ce mo\u017ce to trwa\u0107 kr\u00f3tko lub d\u0142ugo, ale w chwili, kiedy konstrukcja dachu jest zako\u0144czona, deweloper musi okre\u015bli\u0107 precyzyjnie termin otrzymania kluczy przez klient\u00f3w.
\n\u2022 Moment, kiedy kupuj\u0105cy otrzymaj\u0105 klucze nazywa si\u0119 \u201eoccupancy\u201d – w praktyce oznacza to, \u017ce mamy klucze i mo\u017cliwo\u015b\u0107 zamieszkania albo wynaj\u0119cia mieszkania (je\u015bli to zosta\u0142o zagwarantowane w umowie zakupu).
\n\u2022 Ci, kt\u00f3rzy kupili mieszkania na ni\u017cszych poziomach, otrzymuj\u0105 klucze zwykle szybciej, bo im wy\u017cej, tym p\u00f3\u017aniej mieszkania s\u0105 gotowe do przekazania.
\n\u2022 Przed przekazaniem zwykle odbywa si\u0119 PDI (Pre-Delivery Inspection), kt\u00f3ra pozwala kupuj\u0105cym na obejrzenie unitu i ewentualnie wyszczeg\u00f3lnienia usterek.
\n\u2022 Podczas occupancy mo\u017cemy albo sami zamieszka\u0107, albo mieszkanie wynaj\u0105\u0107 (je\u015bli jest to dozwolone). Mo\u017cemy te\u017c mieszkanie wprowadzi\u0107 do sprzeda\u017cy w system MLS (je\u015bli deweloper si\u0119 na to zgodzi). Zwykle jest to najlepszy okres, by skorzysta\u0107 z opcji assignment, bo potencjalni kupuj\u0105cy mog\u0105 zobaczy\u0107 co ewentualnie kupuj\u0105 w rzeczywisto\u015bci, a nie na dokumentach.
\n\u2022 Podczas occupancy p\u0142acimy miesi\u0119czn\u0105 sum\u0119 zbli\u017con\u0105 do market value for rent w danej okolicy. Niestety, na tym etapie nie jeste\u015bmy jeszcze w\u0142a\u015bcicielami (wed\u0142ug prawa), a jedynie lokatorami i p\u0142acimy licence fee, kt\u00f3re pokrywa koszty utrzymania unitu przez dewelopera, natomiast nie sp\u0142aca naszej po\u017cyczki.
\n\u2022 Okres occupancy mo\u017ce trwa\u0107 od 3 miesi\u0119cy do nawet roku i zale\u017cy to w znacznym stopniu od faktu, jak szybko mieszkania s\u0105 oddawane do u\u017cytku i na kt\u00f3rym pi\u0119trze s\u0105 ulokowane.
\n\u2022 Jak 60-75% mieszka\u0144 jest przekazana do zasiedlenia, zwykle w\u00f3wczas zawi\u0105zuje si\u0119 rada dyrektor\u00f3w, wybierana spo\u015br\u00f3d mieszka\u0144c\u00f3w budynku. Zawi\u0105zuje si\u0119 te\u017c cooperation, ustalane s\u0105 przepisy dotycz\u0105ce budynku i nast\u0119puje rejestracja korporacji jako cia\u0142a nadrz\u0119dnego nad budynkiem. Nast\u0119puje tak\u017ce rejestracja ca\u0142ego projektu, kt\u00f3ry uzyskuje osobowo\u015b\u0107 prawn\u0105 i od tej chwili ka\u017cdy, kto kupi\u0142 nieruchomo\u015b\u0107, otrzymuje akt w\u0142asno\u015bci (zwykle na sp\u00f3\u0142k\u0119 z bankiem) – bo ma\u0142o kto kupuje za got\u00f3wk\u0119.<\/p>\n

W tym czasie mo\u017cemy faktycznie czu\u0107 si\u0119 jak w\u0142a\u015bciciele, zarejestrowa\u0107 mortgage i zacz\u0105\u0107 jego sp\u0142at\u0119.
\nSprzeda\u017c podczas occupancy:
\n\u2022 Wielu deweloper\u00f3w pozwala na sprzeda\u017c zakupionego mieszkania jeszcze przed jego faktycznym wybudowaniem albo w okresie zasiedlenia – nazywa si\u0119 to assignment.
\n\u2022 Zalet\u0105 sprzeda\u017cy w tym okresie jest fakt, \u017ce w praktyce \u201eodsprzedajemy\u201d nasz kontrakt, jaki mamy z deweloperem bez potrzeby zaaran\u017cowania po\u017cyczki hipotecznej, bez potrzeby bycia odpowiedzialnym za podatek HST oraz wniesienia op\u0142aty za Land<\/p>\n

Transfer Tax i koszt\u00f3w po\u0142\u0105cze\u0144 (development charges).
\n\u2022 Sprzedajemy nasz kontrakt (za zgod\u0105 dewelopera) i r\u00f3\u017cnica pomi\u0119dzy tym, co zap\u0142acili\u015bmy i za ile sprzedali\u015bmy mieszkanie minus koszt sprzeda\u017cy (commission) s\u0105 naszym zyskiem. Te pieni\u0105dze trafi\u0105 do naszej kieszeni, ale dopiero wtedy, gdy nast\u0105pi faktycznie zamkni\u0119cie transakcji, kt\u00f3ra w chwili podpisania zawarta jest pomi\u0119dzy deweloperem a osob\u0105, kt\u00f3ra odkupi\u0142a od nas kontrakt, jaki zawarli\u015bmy lata temu.
\n\u2022 Sprzeda\u017c w czasie occupancy ma te\u017c t\u0119 zalet\u0119, \u017ce nie tylko unikamy koszt\u00f3w zamkni\u0119cia, odpowiedzialno\u015bci za HST, ale w praktyce mo\u017cemy nasze mieszkania pokazywa\u0107 zainteresowanym – i je\u015bli mamy to wpisane w kontrakt, mo\u017cemy je promowa\u0107 w systemie MLS, zatrudniaj\u0105c agent\u00f3w nieruchomo\u015bci. Sprzeda\u017c czego\u015b, co mo\u017cna fizycznie zobaczy\u0107 i \u201epomaca\u0107\u201d jest zawsze \u0142atwiejsza ni\u017c kiedy pr\u00f3bujemy sprzeda\u0107 \u201epapier\u201d – czyli kontrakt i bazowa\u0107 na ludzkiej wyobra\u017ani.<\/p>\n

Jakie koszty przy occupancy?
\n\u2022 Kiedy otrzymujemy dost\u0119p do nieruchomo\u015bci – przypomina to troch\u0119 wynajem mieszkania od dewelopera przez okres kilku miesi\u0119cy. W tym czasie zwykle tylko dop\u0142acamy ko\u0144cowy depozyt, kt\u00f3ry najcz\u0119\u015bciej r\u00f3wna si\u0119 5% ceny zakupu. Mo\u017ce by\u0107 te\u017c wymagany security deposit za przekazane klucze.
\n\u2022 Dobrze jest r\u00f3wnie\u017c mie\u0107 liability & content insurance. W czasie zasiedlenia mieszkania mog\u0105 si\u0119 zdarzy\u0107 awarie wodne czy nawet w\u0142amania. W budynku pojawia si\u0119 zwykle wielu obcych ludzi i przezorny powinien by\u0107 ubezpieczony.<\/p>\n

Jakie s\u0105 koszty faktycznej rejestracji?
\nPotrzebujemy zaaran\u017cowa\u0107 mortgage, a z tym mog\u0105 si\u0119 wi\u0105za\u0107 koszty.
\na) Koszt obs\u0142ugi prawnika. Tutaj jest to zwykle umowna suma. Za\u0142o\u017cy\u0142bym od $1.500 do $2,500 – w zale\u017cno\u015bci od kancelarii. Radzi\u0142bym skontaktowa\u0107 si\u0119 i wybra\u0107 prawnika najp\u00f3\u017aniej na etapie occupancy. Prawnik jest niezb\u0119dny w dalszym procesie.
\n\u2022 Land Transfer Tax \u2013 jest to podatek narzucany przez prowincj\u0119 i nie ma ucieczki od niego. Z tym, \u017ce dla kupuj\u0105cych pierwsz\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 s\u0105 zni\u017cki. Przyk\u0142adowo dla osoby prywatnej podatek LTT wyniesie od $650,000 do $9,475. Kupuj\u0105cy pierwszy raz otrzymuj\u0105 rabat $4,000, czyli ca\u0142a kwota wyniesie $5,475.<\/p>\n

Niestety ci, kt\u00f3rzy kupuj\u0105 na terenie Toronto, p\u0142ac\u0105 dodatkowo jeszcze:
\n\u2022 Toronto Transfer Tax \u2013 od tej samej sumy jest to r\u00f3wnie\u017c $9,475. Dla kupuj\u0105cych pierwszy raz jest te\u017c bonus $4,475. Czyli dodaj\u0105c oba podatki LTT w Toronto p\u0142atno\u015b\u0107 wyniesie ich $10,475 (od sumy $650,000), a dla pozosta\u0142ych b\u0119dzie to $18,950.
\n\u2022 Development charges \u2013 je\u015bli nie mamy zagwarantowanego maksymalnego pu\u0142apu, jaki mamy zap\u0142aci\u0107, to mo\u017cemy straci\u0107 bardzo du\u017ce pieni\u0105dze. Zwykle jednak deweloperzy, chc\u0105c zach\u0119ci\u0107 kupuj\u0105cych, oferuj\u0105 \u201ecap\u201d (g\u00f3rn\u0105 granic\u0119) i mo\u017ce to by\u0107 od $8,000 do $20,000 (i wi\u0119cej dla superluksusowych budynk\u00f3w).
\n\u2022 HST \u2013 jest zwykle wliczone w cen\u0119, ale o tym w nast\u0119pnym artykule za tydzie\u0144.
\n\u2022 Nad tymi rozliczeniami powinien czuwa\u0107 prawnik – poniewa\u017c s\u0105 to nie\u0142atwe sprawy, a przecie\u017c chodzi o nasze ci\u0119\u017cko zarobione pieni\u0105dze.<\/p>\n

Zapraszam Pa\u0144stwa do kontaktu, zapyta\u0144, i oczywi\u015bcie do zainteresowania si\u0119 ofert\u0105 mieszka\u0144 z plan\u00f3w, jak\u0105 wkr\u00f3tce zaprezentuje Pa\u0144stwu Domator Team. Zapraszam na nasz\u0105 stron\u0119 na FB \u201eDomator Team & Maciek Czapli\u0144ski\u201d, gdzie cz\u0119sto pokazujemy atrakcyjne listingi nieruchomo\u015bci, oraz na moj\u0105 stron\u0119 czaplinski.ca
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Od lat zajmuj\u0119 si\u0119 sprzeda\u017c\u0105 mieszka\u0144 z plan\u00f3w. S\u0105 one zwykle kupowane albo przez m\u0142odych ludzi, kt\u00f3rzy potrzebuj\u0105 czasu, by zebra\u0107 pieni\u0105dze na downpayment, albo…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":160848,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-160846","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/160846","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=160846"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/160846\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":160849,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/160846\/revisions\/160849"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/160848"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=160846"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=160846"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=160846"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}