{"id":163561,"date":"2023-07-13T11:06:49","date_gmt":"2023-07-13T15:06:49","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=163561"},"modified":"2023-07-13T11:07:05","modified_gmt":"2023-07-13T15:07:05","slug":"na-czym-bazowac-przy-wycenie-nieruchomosci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/07\/13\/na-czym-bazowac-przy-wycenie-nieruchomosci\/","title":{"rendered":"Na czym bazowa\u0107 przy wycenie nieruchomo\u015bci?"},"content":{"rendered":"

Jak rzetelnie wyceni\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci w obecnym, gor\u0105cym rynku, kiedy ceny potrafi\u0105 zmienia\u0107 si\u0119 z miesi\u0105ca na miesi\u0105c?<\/strong><\/p>\n

Jest to coraz bardziej chaotyczne i nie zawsze bazuje na pryncypialnych zasadach. Bardzo cz\u0119sto decyduj\u0105 emocje i poda\u017c, a z poda\u017c\u0105 jest ostatnio s\u0142abo.
\nNa cen\u0119 nieruchomo\u015bci wp\u0142ywa bardzo wiele czynnik\u00f3w
\n\u2022 Real estate jest cz\u0119sto rynkiem lokalnym. Ceny zale\u017c\u0105 od prowincji, miasta lub nawet dzielnicy w danym mie\u015bcie.
\n\u2022 Im wi\u0119ksze miasto, tym zwykle mamy wy\u017csze ceny, bo wi\u0119cej jest poszukuj\u0105cych i cz\u0119sto poda\u017c i popyt nie s\u0105 zbalansowane.
\n\u2022 Na popyt wp\u0142ywa sytuacja ekonomiczna, migracja, rynek i miejsca pracy.
\n\u2022 Oprocentowanie po\u017cyczek – zdecydowanie najbardziej stymuluje rynek.
\n\u2022 Sentyment na rynku \/ poczucie bezpiecze\u0144stwa ekonomicznego.
\n\u2022 Media \u2013 dzi\u015b ka\u017cdy wie wszystko i ka\u017cdy jest ekspertem od rynku nieruchomo\u015bci, przep\u0142yw informacji jest b\u0142yskawiczny i real estate przypomina coraz bardziej Stock Market.<\/p>\n

Kupuj\u0105cy reaguj\u0105 na wiadomo\u015bci bardzo szybko. Kiedy\u015b wszystko przebiega\u0142o wolniej, a rynek zmienia\u0142 si\u0119 powoli. By\u0142 czas na zastanowienie si\u0119, a wycena bazowa\u0142a na solidnych podstawach. W obliczu rozpalonego do czerwono\u015bci rynku nieruchomo\u015bci w\u0142a\u015bciciele planuj\u0105cy sprzeda\u017c swoich dom\u00f3w, jak r\u00f3wnie\u017c agenci nieruchomo\u015bci, staraj\u0105cy si\u0119 zdoby\u0107 listingi (kontrakty) na reprezentowanie sprzeda\u017cy, napotykaj\u0105 na ogromne wyzwania.
\nNiekt\u00f3rzy agenci, by zdoby\u0107 listing (kontrakt na sprzeda\u017c), sk\u0142onni s\u0105 sugerowa\u0107 w\u0142a\u015bcicielom znacznie zawy\u017con\u0105 cen\u0119 (w stosunku do reali\u00f3w) po to, by zachwycony w\u0142a\u015bciciel domu po\u0142kn\u0105\u0142 przyn\u0119t\u0119!
\nIstnieje tak\u017ce rzetelna grupa agent\u00f3w, kt\u00f3rzy potrafi\u0105 oszacowa\u0107 prawdziw\u0105 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, opieraj\u0105c si\u0119 na analizie ostatnich transakcji w systemie MLS, swoim do\u015bwiadczeniu oraz trendach rynkowych.
\nAle tak naprawd\u0119 to dom jest tyle wart, ile kto\u015b za niego zap\u0142aci. Mo\u017cemy robi\u0107 r\u00f3\u017cne analizy, wykresy czy przytacza\u0107 statystyki, ale i tak w ko\u0144cu wygrywaj\u0105 emocje, fakt czy dom nam pasuje, czy ma to, o czym marzymy i je\u015bli mamy na to \u015brodki, do czasami nawet jeste\u015bmy sk\u0142onni przep\u0142aci\u0107.<\/p>\n

\"\"<\/a>
\nPodstawowym narz\u0119dziem do wyceny jest System MLS (Multiple Listing System), kt\u00f3ry gromadzi informacje dotycz\u0105ce aktywnych i sprzedanych nieruchomo\u015bci, si\u0119gaj\u0105ce cz\u0119sto 30 lub wi\u0119cej lat wstecz. Por\u00f3wnanie podobnych dom\u00f3w, dost\u0119pnych do sprzeda\u017cy oraz tych ju\u017c sprzedanych w danej okolicy umo\u017cliwia wypracowanie opinii na temat warto\u015bci danej nieruchomo\u015bci.
\nJednak\u017ce nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce obecnie ceny nieruchomo\u015bci znacznie odbiegaj\u0105 od tych, kt\u00f3re obowi\u0105zywa\u0142y rok czy nawet p\u00f3\u0142 roku temu. I system cz\u0119sto wr\u0119cz nie nad\u0105\u017ca za trendami.
\nRok temu, po wprowadzeniu podwy\u017cszonych oprocentowa\u0144 hipotecznych, ceny troch\u0119 spad\u0142y. Ale od kilku miesi\u0119cy zauwa\u017calny jest sta\u0142y wzrost cen. Nie o 25% rocznie, jak mia\u0142o to dwa lata temu, ale jednak ceny rosn\u0105.
\nAktualnie rynek nie jest zbalansowany, jak mia\u0142o to miejsce przez wiele lat. Czasy, gdy kupuj\u0105cy mieli mo\u017cliwo\u015b\u0107 zastanowienia si\u0119 nad swoj\u0105 decyzj\u0105, powr\u00f3t do wybranej nieruchomo\u015bci w celu podj\u0119cia ostatecznej decyzji – brzmi\u0105 jak fikcja.
\nCzy w ostatnim czasie kt\u00f3rykolwiek z kupuj\u0105cych mia\u0142 komfort w\u0142\u0105czenia do oferty klauzuli dotycz\u0105cej finansowania lub przeprowadzenia inspekcji domu? Jest to rzadko\u015bci\u0105, a przy trzech czy dziesi\u0119ciu ofertach na jedn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 to praktycznie niemo\u017cliwe. Obecnie jedynym kryterium wyboru oferty jest cena. Kto zap\u0142aci wi\u0119cej!<\/p>\n

Taki gor\u0105cy rynek panuje zwykle do granicy cenowej do miliona dolar\u00f3w. I odwrotnie – im dro\u017cej, tym ni\u017csza liczba konkurent\u00f3w. Przy du\u017cej liczbie konkurent\u00f3w na jedn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 ceny s\u0105 cz\u0119sto bardzo wysoko przebijane, co tworzy precedensy cenowe, na kt\u00f3rych wyceniane s\u0105 s\u0105siaduj\u0105ce nieruchomo\u015bci.To szale\u0144stwo!
\nJe\u017celi (przyk\u0142adowo) mieszkanie, kt\u00f3re niedawno sprzedawane by\u0142o za $520,000 zostaje sprzedane za ponad $650,000 to wszystkie kolejne nieruchomo\u015bci wystawiane na sprzeda\u017c b\u0119d\u0105 mia\u0142y znacznie wy\u017csze ceny, co automatycznie eliminuje wielu potencjalnych kupuj\u0105cych. W takiej sytuacji banki staj\u0105 si\u0119 coraz bardziej sceptyczne w udzielaniu kredyt\u00f3w hipotecznych uwa\u017caj\u0105c, \u017ce warto\u015bci nieruchomo\u015bci zosta\u0142y zawy\u017cone.<\/p>\n

Sytuacja, gdy prawie ka\u017cdy sprzedawany dom znajduje nabywc\u0119 w kilka dni, cz\u0119sto po wy\u017cszej cenie, sk\u0142ania do stwierdzenia, \u017ce mamy bardzo aktywny rynek z zaburzon\u0105 r\u00f3wnowag\u0105 popytu i poda\u017cy. Aktualnie jest to tzw. seller\u2019s market (rynek sprzedaj\u0105cych – bo to oni dyktuj\u0105 warunki). W takim rynku sugerowanie wy\u017cszej ceny przez agenta mo\u017ce by\u0107 uzasadnione, poniewa\u017c zawsze znajd\u0105 si\u0119 ch\u0119tni i gotowi zap\u0142aci\u0107 wi\u0119cej, by zdoby\u0107 wymarzony dom.
\nZ drugiej strony, gdy wi\u0119kszo\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci pozostaje na rynku i sprzedaj\u0105cy cz\u0119sto musz\u0105 obni\u017ca\u0107 ceny, agent w swojej wycenie powinien by\u0107 realist\u0105, a czasem nawet pesymist\u0105. Taki rynek, charakteryzuj\u0105cy si\u0119 nadmiarem poda\u017cy w stosunku do liczby kupuj\u0105cych, nazywany jest buyer\u2019s market (rynek kupuj\u0105cych).
\nW takiej sytuacji, aby sprzeda\u0107 dom, cz\u0119sto konieczne jest zainwestowanie wi\u0119kszej sumy pieni\u0119dzy w przygotowanie go do sprzeda\u017cy. Remonty, staging (umeblowanie) czy oferowanie zach\u0119t finansowych. Obecnie jednak taki rodzaj rynku praktycznie nie istnieje.
\nPowracaj\u0105c do obecnej sytuacji na rynku, czyli seller\u2019s market – jest to wspania\u0142y czas dla agent\u00f3w, kt\u00f3rzy maj\u0105 nieruchomo\u015bci do sprzeda\u017cy (listingi). Domy sprzedaj\u0105 si\u0119 zazwyczaj szybko i po dobrej cenie, co przynosi zadowolenie ich klientom.
\nNiestety, dla agent\u00f3w zajmuj\u0105cych si\u0119 poszukiwaniem i reprezentowaniem kupuj\u0105cych, czasy s\u0105 trudne. Po dniach lub tygodniach poszukiwa\u0144, nawet je\u015bli znajdziemy wymarzony dom dla naszych klient\u00f3w, nie oznacza to, \u017ce uda nam si\u0119 go kupi\u0107. Cz\u0119sto oferty s\u0105 akceptowane w okre\u015blonym dniu, a wtedy mo\u017ce by\u0107 kilku lub nawet kilkunastu ch\u0119tnych. Szanse na zakup w takiej sytuacji malej\u0105 drastycznie.<\/p>\n

Agenci coraz cz\u0119\u015bciej stosuj\u0105 taktyk\u0119 wstrzymywania ofert, aby zwi\u0119kszy\u0107 ekspozycj\u0119 domu na rynek i wywo\u0142a\u0107 wi\u0119ksze zainteresowanie. Jak to dok\u0142adnie dzia\u0142a? Przyk\u0142adowo, dom zostaje wystawiony na sprzeda\u017c w poniedzia\u0142ek, ale oferty s\u0105 akceptowane dopiero tydzie\u0144 p\u00f3\u017aniej. W mi\u0119dzyczasie organizowane s\u0105 pokazy, a cz\u0119sto r\u00f3wnie\u017c open houses dla agent\u00f3w i publiczno\u015bci w weekendy.
\nJest te\u017c czas na reklamy w prasie, co pomaga wyeksponowa\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 na rynku. Dodatkowo, wielu agent\u00f3w celowo zani\u017ca ceny nieruchomo\u015bci, aby wywo\u0142a\u0107 wi\u0119ksze zainteresowanie. To sprawia, \u017ce nawet mniej atrakcyjne nieruchomo\u015bci s\u0105 sprzedawane za znacznie wy\u017csze ceny, poniewa\u017c zdesperowani kupuj\u0105cy, s\u0105 sk\u0142onni przep\u0142aci\u0107, aby w ko\u0144cu zdoby\u0107 jaki\u015b dom – niekoniecznie ten wymarzony. To potwierdza podstawow\u0105 definicj\u0119 \u201ewarto\u015bci rynkowej\u201d – dom jest tyle wart, ile kto\u015b jest sk\u0142onny za niego zap\u0142aci\u0107.<\/p>\n

Jako przeciwdzia\u0142anie wstrzymywaniu ofert, coraz cz\u0119\u015bciej pojawiaj\u0105 si\u0119 tzw. bully offers lub pre-emptive offers. Jak to dzia\u0142a? Kiedy dom jest wystawiony na sprzeda\u017c za, na przyk\u0142ad, 599,000 dolar\u00f3w, a oferty s\u0105 wstrzymywane, pojawia si\u0119 zainteresowany kupiec, kt\u00f3ry oferuje np. 100,000 dolar\u00f3w powy\u017cej ceny wywo\u0142awczej, ale oferta jest wa\u017cna tylko przez kilka godzin. Tego rodzaju znacznie zawy\u017cona oferta cz\u0119sto jest odrzucana, ale w wielu przypadkach wywo\u0142uje niepok\u00f3j i pytania u sprzedaj\u0105cych: \u201eA mo\u017ce warto?\u201d<\/p>\n

Zgodnie z obowi\u0105zuj\u0105cymi zasadami, wszyscy agenci, kt\u00f3rzy mieli okazj\u0119 ju\u017c pokaza\u0107 ten dom, musz\u0105 by\u0107 poinformowani, aby mieli szans\u0119 zareagowa\u0107. Ta metoda staje si\u0119 coraz bardziej popularna, ale niestety, cz\u0119sto prowadzi do wojny cenowej i dalszego wzrostu cen.<\/p>\n

Obecne czasy nie s\u0105 \u0142atwe dla kupuj\u0105cych i osobi\u015bcie widz\u0119 wiele frustracji i cz\u0119sto desperacji w\u015br\u00f3d os\u00f3b poszukuj\u0105cych nieruchomo\u015bci.
\nWielu ludzi, zanim sprzeda swoje w\u0142asne mieszkanie, pragnie najpierw co\u015b kupi\u0107. To oczywi\u015bcie prowadzi do minimalnej poda\u017cy, poniewa\u017c ka\u017cdy obawia si\u0119 sprzeda\u017cy swojej nieruchomo\u015bci.
\nW normalnych warunkach na rynku Mississauga zawsze by\u0142o dost\u0119pnych oko\u0142o 1,000-2,000 nieruchomo\u015bci na sprzeda\u017c. Obecnie jest ich po\u0142owa. Je\u015bli chodzi o nieruchomo\u015bci o warto\u015bci do $1,000,000 – dost\u0119pnych jest dos\u0142ownie kilka! To absolutnie zbyt ma\u0142o, by rynek by\u0142 zbalansowany.<\/p>\n

To tak\u017ce niezwykle trudne czasy dla agent\u00f3w nieruchomo\u015bci. W tym mie\u015bcie jest nas kilka tysi\u0119cy. Przy ka\u017cdej ofercie mamy ogromn\u0105 konkurencj\u0119. My nie zarabiamy, je\u015bli nie sprzedamy. Kto\u015b niedawno powiedzia\u0142 mi: \u201eMacie \u017cniwa!\u201d Czy aby na pewno? Przy tak trudnym rynku wielu agent\u00f3w wypada z biznesu!
\nJe\u015bli chc\u0105 Pa\u0144stwo sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107, zapraszam do wsp\u00f3\u0142pracy. Moje ponad 30-letnie do\u015bwiadczenie na naszym rynku pozwoli sprzeda\u0107 Pa\u0144stwa dom szybko i za maksymaln\u0105 cen\u0119.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jak rzetelnie wyceni\u0107 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci w obecnym, gor\u0105cym rynku, kiedy ceny potrafi\u0105 zmienia\u0107 si\u0119 z miesi\u0105ca na miesi\u0105c? Jest to coraz bardziej chaotyczne i nie…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":163563,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-163561","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/163561","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=163561"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/163561\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":163564,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/163561\/revisions\/163564"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/163563"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=163561"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=163561"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=163561"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}