{"id":163571,"date":"2023-07-06T11:15:55","date_gmt":"2023-07-06T15:15:55","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=163571"},"modified":"2023-07-13T11:23:09","modified_gmt":"2023-07-13T15:23:09","slug":"czy-w-ontario-mozna-wycofac-oferte-na-nieruchomosc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/07\/06\/czy-w-ontario-mozna-wycofac-oferte-na-nieruchomosc\/","title":{"rendered":"Czy w Ontario mo\u017cna wycofa\u0107 ofert\u0119 na nieruchomo\u015b\u0107?"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a><\/p>\n

Zanim odpowiem na to pytanie, pierwsza i bardzo wa\u017cna uwaga.<\/strong><\/p>\n

Je\u015bli nie jeste\u015bmy pewni, czy nieruchomo\u015b\u0107 na kt\u00f3r\u0105 sk\u0142adamy ofert\u0119 jest t\u0105 \u201ewymarzon\u0105\u201d, za kt\u00f3r\u0105 jeste\u015bmy gotowi zap\u0142aci\u0107 najwy\u017csz\u0105 cen\u0119, to lepiej gra\u0107 bezpiecznie i dwa razy si\u0119 zastanowi\u0107. Nawet je\u015bli zaoferujemy wysok\u0105 cen\u0119, kt\u00f3ra mo\u017ce przechyli\u0107 szal\u0119 na nasz\u0105 stron\u0119, spr\u00f3bujmy w\u0142o\u017cy\u0107 jaki\u015b rozs\u0105dny warunek, kt\u00f3ry, kiedy po \u201eburzliwej i bezsennej nocy\u201d zmienimy zdanie, pozwoli si\u0119 nam wycofa\u0107 z oferty bez powa\u017cnych problem\u00f3w.<\/p>\n

Niestety, kiedy w dzisiejszych czasach potrafi by\u0107 na jeden dom z\u0142o\u017conych 5-15 ofert, musimy by\u0107 pewni, \u017ce jeste\u015bmy gotowi zap\u0142aci\u0107 oferowan\u0105 cen\u0119 – bo obecnie wi\u0119kszo\u015b\u0107 ofert jest bez warunk\u00f3w. I je\u015bli nasza oferta zostanie zaakceptowana, mo\u017ce by\u0107 trudno si\u0119 z niej wycofa\u0107. Wed\u0142ug obowi\u0105zuj\u0105cego prawa, jak raz wy\u015blemy ofert\u0119 do sprzedaj\u0105cych, to do chwili, kiedy straci ona swoj\u0105 wa\u017cno\u015b\u0107 czasow\u0105 (irrevocability), albo zostanie zmieniona przez drug\u0105 stron\u0119 (sign back) \u2013 jeste\u015bmy wystawieni na decyzj\u0119 sprzedaj\u0105cych.<\/p>\n

Czyli kr\u00f3tka odpowied\u017a: nie, nie mo\u017cna wycofa\u0107 si\u0119 oferty po jej z\u0142o\u017ceniu. Z drugiej strony wielu \u201especjalist\u00f3w\u201d od prawa kontraktowego uwa\u017ca, \u017ce ofert\u0119 mo\u017cna wycofa\u0107 w dowolnym momencie przed jej przyj\u0119ciem. Technicznie rzecz bior\u0105c, jest to prawdziwe, ale nie dotyczy Umowy Kupna i Sprzeda\u017cy (APS) wed\u0142ug Ontario Real Estate Association (OREA). Dlaczego?
\nJu\u017c w pierwszej klauzuli APS zatytu\u0142owanej \u201eIrrevocability\u201d\u201d napisano, \u017ce oferta staje si\u0119 niewa\u017cna po okre\u015blonym czasie. Ale co wa\u017cniejsze, m\u00f3wi si\u0119 tam, \u017ce oferta nie traci wa\u017cno\u015bci (mo\u017ce zosta\u0107 wycofana) przed tym terminem. Dlaczego w og\u00f3le o tym pisz\u0119?<\/p>\n

Ot\u00f3\u017c niekt\u00f3rzy agenci znale\u017ali inn\u0105 zasad\u0119 prawa kontraktowego, kt\u00f3ra m\u00f3wi \u017ce \u201eobietnica bez zaliczki\/obietnicy (consideration) jest niewi\u0105\u017c\u0105ca\u201d. Co to oznacza?
\nMianowicie to, \u017ce obietnica nie mo\u017ce mie\u0107 mocy prawnej, chyba \u017ce co\u015b zosta\u0142o obiecane w zamian. Na przyk\u0142ad, je\u015bli obiecujemy da\u0107 jutro 100 dolar\u00f3w i nie wp\u0142acimy tej kwoty, nie mo\u017cna pozwa\u0107 kupuj\u0105cego za naruszenie umowy.
\nAle je\u015bli obiecujemy da\u0107 jutro 100 dolar\u00f3w w zamian za czyje\u015b kije golfowe i potem nie zap\u0142acimy tej sumy, to mo\u017cna tak\u0105 osob\u0119 pozwa\u0107 za z\u0142amanie kontraktu. R\u00f3\u017cnica polega na tym, \u017ce obie strony co\u015b obieca\u0142y. Czyli w przypadku, kiedy kupuj\u0105cy oferuje $1,000,000 w zamian za dom i obiecuje na drugi dzie\u0144 dostarczy\u0107 depozyt, to je\u015bli to nie nast\u0105pi, mo\u017ce zaistnie\u0107 podstawa do sprawy s\u0105dowej za niedotrzymanie warunk\u00f3w kontraktu.<\/p>\n

Dlatego w dzisiejszych czasach wielu agent\u00f3w reprezentuj\u0105cych sprzedaj\u0105cych tak bardzo podkre\u015bla wa\u017cno\u015b\u0107 i wr\u0119cz preferuje te oferty, kt\u00f3rym towarzyszy bank draft w wysoko\u015bci zadeklarowanego depozytu.
\nWr\u00f3\u0107my teraz do sytuacji, kiedy kupuj\u0105cy sk\u0142ada ofert\u0119, obiecuje, \u017ce dostarczy depozyt w ci\u0105gu 24 godzin (typowy standard) – ale na drugi dzie\u0144 depozyt si\u0119 nie pojawia. Czyli mo\u017cna powiedzie\u0107 \u201eno money, no deal\u201d. Czy kupuj\u0105cy mo\u017ce powiedzie\u0107: \u201eco mi zrobisz jak mnie z\u0142apiesz\u201d? Przecie\u017c nie wp\u0142acili\u015bmy depozytu (no consideration). I tutaj jest spore zaskoczenie. Ot\u00f3\u017c wed\u0142ug tradycji, opartej na starym prawie angielskim, wszystkie umowy dotycz\u0105ce real estate w Ontario s\u0105 podpisywane na formularzach, gdzie obok podpisu kupuj\u0105cego i sprzedaj\u0105cego jest ma\u0142a kropeczka, pod kt\u00f3r\u0105 jest napisane \u201eseal\u201d – czyli piecz\u0119\u0107. I je\u015bli podpiszemy si\u0119 pod tak\u0105 piecz\u0119ci\u0105, jest to prawie jak by\u015bmy w dawnych czasach podpisywali si\u0119 pod kontraktem w\u0142asn\u0105 krwi\u0105!<\/p>\n

Taki podpis under seal ma moc wi\u0105\u017c\u0105c\u0105 – nawet je\u015bli nie dostarczymy depozytu (consideration). Jest on (seal) zawarty w punkcie 5-tym ka\u017cdej umowy APS.
\nPami\u0119tam jak lata temu, kiedy wszystkie oferty by\u0142y prezentowane personalnie lub poprzez fax, ka\u017cdy z agent\u00f3w mia\u0142 ze sob\u0105 czerwone kropeczki, kt\u00f3re naklejali\u015bmy na ka\u017cd\u0105 umow\u0119 – by podkre\u015bli\u0107 fakt podpisywania pod piecz\u0119ci\u0105.
\nTe wsp\u00f3\u0142czesne piecz\u0119cie s\u0105 powodem, dlaczego nie mo\u017cna wycofa\u0107 swojej oferty.
\nPodsumowanie:
\nWed\u0142ug prawa nie mo\u017cna wycofa\u0107 oferty na nieruchomo\u015bci, poniewa\u017c zawiera klauzule nieodwo\u0142ywalno\u015bci (irrevocability) i s\u0105 one podpisane pod piecz\u0119ci\u0105. Ale… co by by\u0142o, gdyby kto\u015b spr\u00f3bowa\u0142 z oferty usun\u0105\u0107 klauzul\u0119 nieodwo\u0142ywalno\u015bci (irrevocability)? Tu natychmiast pojawiaj\u0105 si\u0119 dwa problemy. Po pierwsze – nie my\u015bl\u0119, ze jakikolwiek agent reprezentuj\u0105cy sprzedaj\u0105cych by tak\u0105 ofert\u0119 rozwa\u017ca\u0142. I aspekt drugi – jak oferta nie ma okresu wa\u017cno\u015bci to mo\u017ce by\u0107 zaakceptowana w ka\u017cdej chwili, nawet po kilku dniach – chyba, \u017ce ja odwo\u0142amy. Taka \u201eotwarta\u201d oferta mo\u017ce by\u0107 bardzo niebezpieczna.
\nNiekt\u00f3rzy pr\u00f3buj\u0105 wykre\u015bli\u0107 piecz\u0119\u0107 z formularza (oferty), ale jest to rozwi\u0105zanie grubymi ni\u0107mi szyte i gdybym to zauwa\u017cy\u0142 reprezentuj\u0105c sprzedaj\u0105cych, natychmiast tak\u0105 ofert\u0119 bym odrzuci\u0142. Ale prosz\u0119 mi wierzy\u0107 jest wielu kreatywnych ludzi w naszym biznesie.
\nChcia\u0142bym te\u017c dzi\u015b poruszy\u0107 inny temat. Co si\u0119 dzieje, kiedy kupimy nieruchomo\u015b\u0107 i kupuj\u0105cy nie dotrzyma umowy zakupu nieruchomo\u015bci?
\nKiedy kupuj\u0105cy nie dotrzymuje umowy zakupu nieruchomo\u015bci, najpierw patrzymy na zaliczk\u0119 (deposit). Zaliczka z natury gwarantuje, \u017ce strona kupuj\u0105ca dotrzyma swojej cz\u0119\u015bci umowy. Je\u015bli tak si\u0119 nie dzieje, zaliczka typowo podlega utracie.<\/p>\n

Dla wyja\u015bnienia: w transakcji sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w Ontario, je\u015bli kupuj\u0105cy nie dotrzymuje umowy, sprzedawca ma prawo zatrzyma\u0107 zaliczk\u0119 – nawet je\u015bli nie poni\u00f3s\u0142 \u017cadnych szk\u00f3d. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy sprzedaj\u0105cy ponownie wystawia nieruchomo\u015b\u0107 i sprzedaje j\u0105 za wy\u017csz\u0105 cen\u0119 – wci\u0105\u017c ma prawo ubiega\u0107 si\u0119 o zatrzymanie pierwotnej zaliczki. Ponadto, je\u015bli ten sam sprzedaj\u0105cy ponownie wystawi nieruchomo\u015b\u0107 na sprzeda\u017c i sprzeda j\u0105 za ni\u017csz\u0105 cen\u0119, ma prawo zatrzyma\u0107 nie tylko zaliczk\u0119, i ale i dochodzi\u0107 odszkodowania za poniesione straty. A straty mog\u0105 i\u015b\u0107 w dziesi\u0105tki tysi\u0119cy dolar\u00f3w – tak m\u00f3wi prawo w Ontario.
\nOczywi\u015bcie istnieje wyj\u0105tek od tej regu\u0142y, okre\u015blany po angielsku jako \u201eRelief from Forfeiture\u201d (zwolnienie od utraty zaliczki).
\nTen wyj\u0105tek pozwala kupuj\u0105cemu poprosi\u0107 s\u0105d o \u201eponowne rozwa\u017cenie sytuacji\u201d, czy kupuj\u0105cy powinien straci\u0107 ca\u0142\u0105 swoj\u0105 zaliczk\u0119, czy ewentualnie tylko cz\u0119\u015b\u0107.
\nS\u0105d wyda zezwolenie zwrotu zaliczki, je\u015bli:
\n1. Zaliczka jest znacznie wy\u017csza ni\u017c straty sprzedaj\u0105cych;
\n2. By\u0142oby to skandaliczne, niesprawiedliwe, niezgodne z uczciwo\u015bci\u0105, je\u015bli by nie przyznano zwolnienia od utraty zaliczki.
\n\u201eSkandaliczne\u201d oznacza, \u017ce by\u0142oby to niezwykle niesprawiedliwe, uwzgl\u0119dniaj\u0105c wszystkie szczeg\u00f3\u0142y sprawy. Ale istniej\u0105 precedensy, w kt\u00f3rych zaliczka wynosi\u0142a nawet 25% ceny zakupu, a sprzedaj\u0105cy, je\u015bli odpowiednio wykaza\u0142 swoje straty m\u00f3g\u0142 zatrzyma\u0107 zaliczk\u0119, i s\u0105d nie uzna\u0142 tego za niezgodne z zasadami wsp\u00f3\u0142\u017cycia spo\u0142ecznego.<\/p>\n

Je\u015bli sprzedaj\u0105cy ma dowody, wykazuj\u0105ce straty i dobrego prawnika, s\u0105dy rzadko przyznaj\u0105 takie zwolnienie od odpowiedzialno\u015bci – i niedosz\u0142y kupuj\u0105cy mo\u017ce ponie\u015b\u0107 du\u017ce straty. Oczywi\u015bcie rozprawy w s\u0105dach trwaj\u0105 latami i kosztuj\u0105 ogromne pieni\u0105dze, dlatego cz\u0119sto jest \u0142atwiej, taniej i szybciej dokona\u0107 mediacji i zaproponowa\u0107 ugod\u0119, w kt\u00f3rej sprzedaj\u0105cy w zamian za poniesione straty otrzymuje od niedosz\u0142ego kupuj\u0105cego ca\u0142y lub cz\u0119\u015bciowy depozyt, a w zamian obie strony po uzyskaniu porozumienia podpisuj\u0105 specjaln\u0105 formularz \u201eMutual Release\u201d, w kt\u00f3rym wyrzekaj\u0105 si\u0119 wzajemnych roszcze\u0144 i pretensji w zamian za consideration finansow\u0105.
\nZaliczka ma realne znaczenie i dlatego warto zwraca\u0107 uwag\u0119 na jej wysoko\u015b\u0107. Je\u015bli umowa nie dojdzie do skutku z winy kupuj\u0105cego, zaliczka prawdopodobnie zostanie utracona, bez wzgl\u0119du na szkody. Dlatego je\u015bli sprzedajemy nasz dom, staramy si\u0119 uzyska\u0107 jak najwy\u017csz\u0105 zaliczk\u0119. Je\u015bli kupujemy, zale\u017cy nam na ograniczeniu tej kwoty. Typowy konflikt interes\u00f3w i jak m\u00f3wi przys\u0142owie \u201epunkt widzenia zale\u017cy od punktu siedzenia\u201d.<\/p>\n

Praktyczna porada dla sprzedaj\u0105cych: je\u015bli reprezentujemy sprzedaj\u0105cych, mo\u017cemy w umowie sprzeda\u017cy do\u0142o\u017cy\u0107 warunek o automatycznej utracie zaliczki w \u201cSchedule B\u201d. Jest to \u015bwietny spos\u00f3b, aby upewni\u0107 si\u0119, \u017ce kupuj\u0105cy jest powa\u017cny i wzmacnia pozycj\u0119 prawn\u0105 sprzedaj\u0105cych do zaliczki, je\u015bli co\u015b p\u00f3jdzie nie tak.
\nPraktyczna porada dla kupuj\u0105cych: zamiast wp\u0142aca\u0107 wysok\u0105 zaliczk\u0119 od razu, mo\u017cna (je\u015bli sprzedaj\u0105cy si\u0119 zgodz\u0105) wp\u0142aca\u0107 mniejsze sumy, roz\u0142o\u017cone w czasie. W przypadku nie wywi\u0105zania si\u0119 z umowy (szczeg\u00f3lnie na pocz\u0105tku umowy), zatrzymana zaliczka b\u0119dzie znacznie ni\u017csza i \u0142atwiej przyjdzie pogodzi\u0107 si\u0119 z jej utrat\u0105.
\nOczywi\u015bcie nie jestem prawnikiem i we wszystkich specyficznych sytuacjach sugeruj\u0119 zatrudnienie specjalisty w tej dziedzinie.
\nJe\u015bli poszukuj\u0105 Pa\u0144stwo domu (du\u017cego lub ma\u0142ego, na downsizing) lub zamierzaj\u0105 sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 – zapraszam do kontaktu. Gwarantuj\u0119 profesjonaln\u0105 i sprawn\u0105 obs\u0142ug\u0119 w ka\u017cdej sprawie, zwi\u0105zanej z handlem nieruchomo\u015bciami.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zanim odpowiem na to pytanie, pierwsza i bardzo wa\u017cna uwaga. Je\u015bli nie jeste\u015bmy pewni, czy nieruchomo\u015b\u0107 na kt\u00f3r\u0105 sk\u0142adamy ofert\u0119 jest t\u0105 \u201ewymarzon\u0105\u201d, za kt\u00f3r\u0105…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":163574,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-163571","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/163571","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=163571"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/163571\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":163575,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/163571\/revisions\/163575"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/163574"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=163571"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=163571"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=163571"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}