{"id":166829,"date":"2023-09-07T11:43:21","date_gmt":"2023-09-07T15:43:21","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=166829"},"modified":"2023-09-07T11:53:21","modified_gmt":"2023-09-07T15:53:21","slug":"kupic-dom-czy-zbudowac-co-sie-bardziej-oplaca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/09\/07\/kupic-dom-czy-zbudowac-co-sie-bardziej-oplaca\/","title":{"rendered":"Kupi\u0107 dom czy zbudowa\u0107 – co si\u0119 bardziej op\u0142aca?"},"content":{"rendered":"

Pewnie zauwa\u017camy, \u017ce w niekt\u00f3rych rejonach Toronto czy w Mississauga wida\u0107 budowy w toku, a w innych prawie nie buduje si\u0119 nowych dom\u00f3w.<\/strong><\/p>\n

Powstaje pytanie, dlaczego tak jest i czy w og\u00f3le budowa domu jest w tej chwili op\u0142acalna.
\nCa\u0142e GTA zag\u0119szcza si\u0119 z roku na rok. Odczuwalny jest brak nowych teren\u00f3w budowlanych i nowych dom\u00f3w w stosunku do liczby mieszka\u0144c\u00f3w. Odczuwalne jest to zw\u0142aszcza w centrum Toronto \u2013 od Etobicoke na zachodzie do Scarborough na wschodzie. Ci, kt\u00f3rzy mieszkaj\u0105 na peryferiach, skazani s\u0105 na uci\u0105\u017cliwe dojazdy do pracy (je\u015bli pracuj\u0105 w centrum), dlatego coraz wi\u0119cej ludzi przeprowadza si\u0119 do centrum. I nie tylko dlatego, by skr\u00f3ci\u0107 uci\u0105\u017cliwe dojazdy, ale r\u00f3wnie\u017c by korzysta\u0107 ze wszelkich atrakcji miejskich, kt\u00f3rych w Toronto nie brakuje.<\/p>\n

Je\u015bli popatrzy si\u0119 na Toronto, to w wi\u0119kszo\u015bci dominuj\u0105 domy jednorodzinne lub niska, kilkupi\u0119trowa zabudowa. W takich europejskich metropoliach jak Pary\u017c, Londyn czy Berlin wi\u0119kszo\u015b\u0107 zabudowy jest znacznie wy\u017csza, a co za tym idzie – zag\u0119szczenie populacji na kilometr kwadratowy jest wielokrotnie wi\u0119ksze. W GTA populacja mieszka\u0144c\u00f3w na kilometr kwadratowy jest znacznie ni\u017csza i dlatego istniej\u0105ca infrastruktura miejska nie jest wykorzystana w pe\u0142ni. Rz\u0105d prowincyjny w ostatnich kilku latach bardzo popiera to, co si\u0119 dzieje obecnie, czyli intensyfikacj\u0119 zabudowy. Zmieniane s\u0105 przepisy urbanistyczne, u\u0142atwiaj\u0105ce kupowanie pojedynczych dzia\u0142ek i dzielenie ich na dwie mniejsze. Nierzadko deweloperzy kupuj\u0105 3-5 dom\u00f3w obok siebie i w tym miejscu powstaje budynek wielopi\u0119trowy. Jest to najprostsza metoda by \u201ezag\u0119\u015bci\u0107\u201d miasto. Miasto, kt\u00f3re przez dziesi\u0119ciolecia ros\u0142o na zasadzie ekspansji i zajmowaniu kolejnych teren\u00f3w rolniczych, a nie nie na zasadzie planowania.<\/p>\n

Zrozumia\u0142e jest, \u017ce ka\u017cde miasto jest bardzo zr\u00f3\u017cnicowane. S\u0105 lepsze i gorsze dzielnice. S\u0105 starsze dzielnice – jak High Park – maj\u0105 bardzo zwart\u0105 i trudn\u0105 do wyburzenia czy podzielenia zabudow\u0119, a s\u0105 dzielnice jak Swansea czy Centralne Etobicoke, gdzie s\u0105 du\u017ce dzia\u0142ki i organizacja budowy jest prosta. Mamy dzielnice, ciesz\u0105ce si\u0119 bardzo dobr\u0105 reputacj\u0105 – i odwrotnie. Zrozumia\u0142e jest, \u017ce ludzie, kt\u00f3rzy buduj\u0105 domy z nadziej\u0105 na profit, b\u0119d\u0105 wybierali te miejsca, kt\u00f3re w przysz\u0142o\u015bci przynios\u0105 im zysk i gdzie ju\u017c trwaj\u0105 budowy, a warto\u015b\u0107 inwestycji potwierdzaj\u0105 wysokie ceny.
\nKa\u017cdy boi si\u0119 ryzyka inwestycji w niesprawdzonych rejonach. Dlatego wyb\u00f3r lokalizacji jest najwa\u017cniejsz\u0105 decyzj\u0105, jak\u0105 musimy podj\u0105\u0107, planuj\u0105c budow\u0119 domu.
\nPowszechne jest obecnie budowanie nowych dom\u00f3w na starych dzia\u0142kach. Takie dzia\u0142anie nazywa si\u0119 infill housing. Dzi\u015b ludzie (szczeg\u00f3lnie z pieni\u0119dzmi) oczekuj\u0105 innych standard\u00f3w. Jedna \u0142azienka na ca\u0142y dom, niskie sufity, czy ma\u0142e pomieszczenia nie s\u0105 ju\u017c akceptowane. Mo\u017cna oczywi\u015bcie przeprowadzi\u0107 remont, ale renowacje mog\u0105 tylko chwilowo poprawi\u0107 sytuacj\u0119 i cz\u0119sto kosztuj\u0105 znacznie wi\u0119cej ni\u017c budowa od pocz\u0105tku, a ko\u0144cowy efekt nie zawsze daje 100% satysfakcji.<\/p>\n

Istotnym powodem budowy nowych dom\u00f3w jest te\u017c fakt, \u017ce tak naprawd\u0119 nast\u0119puje prawdziwa rewolucja w stylu i sposobie budowy dom\u00f3w. Bardziej nowoczesny wygl\u0105d, lepsze materia\u0142y, domy bardziej energooszcz\u0119dne. Niekoniecznie wielkie, ale za to znakomicie wyposa\u017cone.
\nObecnie coraz bardziej odczuwalny jest brak wolnych teren\u00f3w pod budow\u0119. Burzenie starych dom\u00f3w, by wybudowa\u0107 nowy jest praktycznie jedyn\u0105 alternatyw\u0105.
\nJe\u015bli my\u015blimy o budowie w mie\u015bcie, to najwi\u0119kszym problemem jest w\u0142a\u015bnie brak wolnych grunt\u00f3w. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 jest ju\u017c zabudowana i sporadyczne wolne dzia\u0142ki (je\u015bli pojawiaj\u0105 si\u0119 do sprzeda\u017cy) s\u0105 albo drogie, albo znajduj\u0105 si\u0119 w kiepskiej lokalizacji. Ceny dzia\u0142ek s\u0105 bardzo zr\u00f3\u017cnicowane i tu oczywi\u015bcie decyduje cena rynkowa. B\u0119dzie zale\u017ca\u0142a od lokalizacji, wielko\u015bci oraz atrakcyjno\u015bci dzia\u0142ki (i jej potencja\u0142u). Na dzie\u0144 dzisiejszy, by kupi\u0107 atrakcyjn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 w Mississauga (w kt\u00f3r\u0105 warto zainwestowa\u0107) musimy posiada\u0107 od 1.5 miliona do 2.5 miliona. A w Toronto s\u0105 to ceny na poziomie 2 milion\u00f3w i wi\u0119cej.
\nJe\u015bli kupimy pust\u0105 dzia\u0142k\u0119, na kt\u00f3rej nigdy nie by\u0142o domu, czasami naliczany jest podatek HST – co zwi\u0119ksza jej cen\u0119. Je\u015bli \u201ego\u0142\u0105\u201d dzia\u0142k\u0119 kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzeda\u017cy, to ma on oczywi\u015bcie mo\u017cliwo\u015b\u0107 rozpisania HST oraz koszt\u00f3w HST, naliczanych w czasie budowy – na materia\u0142y i robocizn\u0119. Ca\u0142y ten podatek powinien by\u0107 dodany do ceny sprzeda\u017cy i przechodzi on na kupuj\u0105cego. Inaczej jest, je\u015bli kupujemy dzia\u0142k\u0119 dla siebie. W\u00f3wczas najcz\u0119\u015bciej podatek HST jest, niestety, naszym kosztem.<\/p>\n

Kiedy kupujemy \u201edziewicz\u0105\u201d dzia\u0142k\u0119, na kt\u00f3rej nigdy nie sta\u0142a nieruchomo\u015b\u0107 lub dzielimy teren na kilka nowych dzia\u0142ek, musimy liczy\u0107 si\u0119 r\u00f3wnie\u017c z zap\u0142aceniem development charges. S\u0105 to op\u0142aty, z kt\u00f3rych miasta pokrywaj\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 koszt\u00f3w zwi\u0105zanych z rozwojem infrastruktury (budowy szk\u00f3\u0142, sieci kanalizacyjnej, tranzytu, dr\u00f3g, itp.). Jest to jednorazowa op\u0142ata i nie ma od niej ucieczki.
\nNa chwil\u0119 obecn\u0105 (najnowszy cennik od sierpnia 2023) w Mississauga (Peel) te op\u0142aty s\u0105 wprost horrendalne. Na przyk\u0142ad: kiedy deweloper buduje condominium, to za ka\u017cdy unit poni\u017cej 700 st\u00f3p kwadratowych musi zap\u0142aci\u0107 miastu $51,878 . Za ka\u017cdy unit powy\u017cej 700 st\u00f3p kwadratowych – $93,086. Przy szeregowych townhouses, op\u0142ata od jednego unitu wynosi obecnie $102,949, a za dom musimy zap\u0142aci\u0107 a\u017c $129,390.77.<\/p>\n

Ciekawie wygl\u0105da informacja, do kogo id\u0105 te pieni\u0105dze. Popatrzmy na przyk\u0142ad na development charges, jakie p\u0142acimy je\u015bli chcemy sobie wybudowa\u0107 dom. Jak wspomnia\u0142em, jest to $129,390.77.
\n\u2022 Region of Peel otrzymuje $77,979.89
\n\u2022 GO Transit – $792.88
\n\u2022 City of Mississauga – $46,046.00
\n\u2022 Peel District School Board – $3,476
\n\u2022 Dufferin-Peel Catholic District School Boards – $1,096.00<\/p>\n

W przypadku wykorzystania do budowy dzia\u0142ki, na kt\u00f3rej ju\u017c kiedy\u015b sta\u0142 dom – unikamy tej op\u0142aty.
\n1. Koszty pod\u0142\u0105cze\u0144. W przypadku istniej\u0105cej dzia\u0142ki mo\u017ce si\u0119 zdarzy\u0107, \u017ce uda si\u0119 nam unikn\u0105\u0107 niekt\u00f3rych koszt\u00f3w, zwi\u0105zanych z pod\u0142\u0105czeniem nowych serwis\u00f3w – jak woda, \u015bcieki, pr\u0105d, gaz. Z tym, \u017ce je\u015bli robimy rozbudow\u0119 domu i na przyk\u0142ad dok\u0142adamy pi\u0119tro – to mo\u017ce to by\u0107 dobre rozwi\u0105zanie. Natomiast je\u015bli budujemy nowy dom na miejscu starego – to sprawa wygl\u0105da inaczej. Bo je\u015bli burzymy dom, kt\u00f3ry by\u0142 budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie b\u0119d\u0105 odpowiednie dla nowych standard\u00f3w. Zwykle rura doprowadzaj\u0105ca wod\u0119 od ulicy powinna by\u0107 powi\u0119kszona z typowej 1\/2 inch do 1 inch. Odprowadzanie \u015bciek\u00f3w z typowo \u017celiwnych lub kamionkowych rur powinno by\u0107 zamienione na plastik.
\nDawniej pr\u0105d by\u0142 doprowadzany w powietrzu od s\u0142upa do domu, dzi\u015b chcemy, by szed\u0142 pod ziemi\u0105. Koszty poszczeg\u00f3lnych pod\u0142\u0105cze\u0144 s\u0105 r\u00f3\u017cne w r\u00f3\u017cnych miejscach, ale s\u0105 to spore pieni\u0105dze, liczone w tysi\u0105cach dolar\u00f3w.
\n2. Finansowanie. W przypadku kupna pustej dzia\u0142ki, powa\u017cny problem pojawia si\u0119 z jej finansowaniem. Jest trudno znale\u017a\u0107 bank, kt\u00f3ry po\u017cyczy pieni\u0105dze. Czasami banki \u017c\u0105daj\u0105 50% lub wi\u0119cej downpayment, by sfinansowa\u0107 reszt\u0119. Oprocentowanie te\u017c jest cz\u0119sto znacznie wy\u017csze. Du\u017co \u0142atwiej jest uzyska\u0107 po\u017cyczk\u0119 na kupno dzia\u0142ki z domem.
\nJeste\u015bmy w stanie zrobi\u0107 to nawet tylko z 5% wp\u0142aty w\u0142asnej – pod warunkiem, ze mamy dobry kredyt i mo\u017cemy udokumentowa\u0107 w\u0142a\u015bciwe dochody.
\nWracaj\u0105c do pytania, czy budowanie si\u0119 ci\u0105gle op\u0142aca – uwa\u017cam, \u017ce tak, ale nie jest to wcale takie proste, by uzyska\u0107 wysoki profit. \u0141atwo pope\u0142ni\u0107 wiele b\u0142\u0119d\u00f3w i cz\u0119sto bez pomocy kogo\u015b, kto ma do\u015bwiadczenie w takich sprawach, mo\u017cna przysporzy\u0107 sobie strat finansowych.<\/p>\n

Istnieje wiele czynnik\u00f3w, na kt\u00f3re nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119, by nie straci\u0107. To tylko niekt\u00f3re z nich:
\n\u2022 Lokalizacja
\n\u2022 Cena zakupu dzia\u0142ki oraz ceny sprzeda\u017cy, jakie mo\u017cna uzyska\u0107 w danej okolicy
\n\u2022 W\u0142a\u015bciwy i atrakcyjny projekt, kt\u00f3ry jest dobrze trafiony dla wybranej okolicy
\n\u2022 W\u0142a\u015bciwa organizacja budowy, by nie dosz\u0142o do straty czasu
\n\u2022 Wsp\u00f3\u0142praca ze sprawdzonymi subkontraktorami
\n\u2022 Umiej\u0119tno\u015b\u0107 wyszukiwania w\u0142a\u015bciwych okazji na zakup potrzebnych element\u00f3w domu (okna, kuchnie, wyposa\u017cenia \u0142azienek, itd.)
\n\u2022 W\u0142a\u015bciwe finansowanie, kt\u00f3re nie spowoduje, \u017ce profit zostanie zjedzony przez lichwiarski procent
\n\u2022 Wsp\u00f3\u0142praca z do\u015bwiadczonym agentem od nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ry b\u0119dzie wiedzia\u0142 jak zorganizowa\u0107 staging, zdj\u0119cia i materia\u0142y promocyjne.
\nPomimo wielu trudno\u015bci, budowa domu jest znakomit\u0105 przygod\u0105 i jednocze\u015bnie szans\u0105 na uzyskanie pe\u0142nej niezale\u017cno\u015bci od pracy dla innych. Jest to r\u00f3wnie\u017c jedyna szansa, by wybudowa\u0107 dom wed\u0142ug w\u0142asnych pomys\u0142\u00f3w i taki \u201ebudowany na miar\u0119\u201d.
\nDlatego wszystkich zainteresowanych tym tematem zapraszam do kontaktu. Jak Pa\u0144stwo wiedz\u0105, jestem nie tylko agentem nieruchomo\u015bci, ale tak\u017ce architektem (uko\u0144czone studia w Polsce). Moje do\u015bwiadczenie na rynku budowlanym jest r\u00f3wnie\u017c du\u017ce. Je\u015bli zapragn\u0105 Pa\u0144stwo wybudowa\u0107 w\u0142asny dom – ch\u0119tnie pomog\u0119.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Pewnie zauwa\u017camy, \u017ce w niekt\u00f3rych rejonach Toronto czy w Mississauga wida\u0107 budowy w toku, a w innych prawie nie buduje si\u0119 nowych dom\u00f3w. Powstaje pytanie,…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":166831,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-166829","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/166829","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=166829"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/166829\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":166832,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/166829\/revisions\/166832"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/166831"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=166829"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=166829"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=166829"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}