{"id":168753,"date":"2023-10-05T10:16:16","date_gmt":"2023-10-05T14:16:16","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=168753"},"modified":"2023-10-05T10:17:25","modified_gmt":"2023-10-05T14:17:25","slug":"syndicated-mortgage-czy-to-bezpieczna-forma-inwestycji","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/10\/05\/syndicated-mortgage-czy-to-bezpieczna-forma-inwestycji\/","title":{"rendered":"Syndicated mortgage – czy to bezpieczna forma inwestycji?"},"content":{"rendered":"

Kilka lat temu jednym z najbardziej popularnych sposob\u00f3w inwestowania posiadanych prywatnych funduszy sta\u0142y si\u0119 Syndicated Mortgages.<\/strong><\/p>\n

Dotyczy\u0142o to nie tylko polskiego \u015brodowiska. Ale jednak w\u015br\u00f3d Polonii znalaz\u0142a si\u0119 znaczna grupa, skuszona wizj\u0105 \u201c\u0142atwego\u201d zarobku od 10% do (w pewnych przypadkach) nawet 15% rocznie zwrotu na zainwestowanych pieni\u0105dzach. A dodatkowo jeszcze pieni\u0105dze te by\u0142y zabezpieczone ziemi\u0105 lub obiektem, na kt\u00f3ry by\u0142 rejestrowany deed.<\/p>\n

Takie wysokie, obiecywane zwroty by\u0142y kusz\u0105ce. W tym czasie banki oferowa\u0142y oko\u0142o jednego procenta zwrotu rocznie. Ponadto poziom minimalnej inwestycji by\u0142 niski i nawet jak kto\u015b mia\u0142 \u201clu\u017ane\u201d $50,000 – to te\u017c m\u00f3g\u0142 zosta\u0107 inwestorem. Wielu z tych drobnych inwestor\u00f3w mo\u017ce powiedzie\u0107, z perspektywy czasu, \u017ce si\u0119 im \u201cuda\u0142o\u201d – bo stracili tylko tyle, ale znam przypadki, kiedy sumy by\u0142y znacznie powy\u017cej nawet $200,000 – i czasami by\u0142y to wieloletnie oszcz\u0119dno\u015bci, kt\u00f3re mia\u0142y wspiera\u0107 \u017cycie na emeryturze.<\/p>\n

Pisz\u0105c dzi\u015b o Syndicated Mortgages nie staram si\u0119 wrzuca\u0107 wszystkich inwestycji do tego samego garnka. By\u0142y i s\u0105 takie, kt\u00f3re si\u0119 powiod\u0142y. O tych si\u0119 nie m\u00f3wi, ale by\u0142o ich sporo. Ale by\u0142o te\u017c wiele takich kt\u00f3re dzia\u0142a\u0142y jak piramida i dzi\u015b, kiedy zbankrutowa\u0142y i \u201cwysz\u0142o szyd\u0142o z worka\u201d, inwestorzy maj\u0105 \u0142adne certyfikaty, nieposiadaj\u0105ce \u017cadnej warto\u015bci.<\/p>\n

Kilka razy w czasie trwania \u201cboomu\u201d tej formy inwestowania ostrzega\u0142em na antenia Radia 7 oraz w moich artyku\u0142ach, by zachowa\u0107 zdrowy rozs\u0105dek i bardzo ostro\u017cnie wybiera\u0107 takie inwestycje. Pokusa by\u0142a jednak tak wielka, \u017ce sporo os\u00f3b lecia\u0142o jak w ogie\u0144 – bez w\u0142a\u015bciwych informacji, ufaj\u0105c atrakcyjnym zach\u0119tom, bajkom o \u0142atwych pieni\u0105dzach oraz \u0142adnie wydrukowanym, kolorowym broszurom. Rzeczywisto\u015b\u0107 w wielu przypadkach by\u0142a brutalna. Po paru miesi\u0105cach, kiedy to obiecywane oprocentowanie by\u0142o wyp\u0142acane albo zdeponowane na koncie bankowym, zaczyna\u0142y si\u0119 problemy. \u0179r\u00f3d\u0142a wysch\u0142y, a inwestorzy, kt\u00f3rzy pr\u00f3bowali dowiedzie\u0107 si\u0119 czego\u015b konkretnego od \u201cswojego\u201d salesmana, nie byli w stanie uzyska\u0107 rzeczowej odpowiedzi.<\/p>\n

Co to jest w\u0142a\u015bciwie Syndicated Mortgage?<\/strong>
\nSyndicated Mortgage to umowa, w kt\u00f3rej grupa prywatnych inwestor\u00f3w po\u017cycza pieni\u0105dze po\u017cyczkobiorcy (zazwyczaj deweloperowi lub inwestorowi nieruchomo\u015bci) w celu sfinansowania projektu budowlanego lub zakupu ziemi pod budow\u0119 – na przyk\u0142ad condominium. W zamian za po\u017cyczk\u0119, inwestorzy otrzymuj\u0105 odsetki od po\u017cyczonej kwoty oraz zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomo\u015bci, na kt\u00f3r\u0105 zosta\u0142a udzielona po\u017cyczka. Deweloper, kt\u00f3ry stara si\u0119 zgromadzi\u0107 owe pieni\u0105dze w formie Syndicated Mortgages, zwykle przygotowuje specjalny prospectus pokazuj\u0105cy, jak wspania\u0142y budynek czy osiedle powstanie. Jaki b\u0119dzie \u201cogromny profit\u201d, ile to wykreuje miejsc pracy i jak wiele jest warta ta ziemia czy inwestycja. I oczywi\u015bcie zapewni, \u017ce pieni\u0105dze inwestor\u00f3w s\u0105 w 100% pewne, bo warto\u015b\u0107 samej ziemi, na kt\u00f3rej projekt powstaje, jest znacznie wy\u017csza ni\u017c to, czego oni potrzebuj\u0105.<\/p>\n

To cz\u0119sto jest prawda, \u017ce ziemia ma ogromn\u0105 warto\u015b\u0107, ale r\u00f3wnie cz\u0119sto, kiedy pojawia\u0142y si\u0119 k\u0142opoty, to po fakcie si\u0119 okazywa\u0142o, \u017ce do\u0142\u0105czona do prospectus wycena by\u0142a znacznie zawy\u017cona. I tak naprawd\u0119 te po\u017cyczone od inwestor\u00f3w \u015brodki wielokrotnie przewy\u017cszy\u0142y jej warto\u015b\u0107.<\/p>\n

Prosz\u0119 si\u0119 zastanowi\u0107 nad tak\u0105 sytuacj\u0105. Deweloper chce zbudowa\u0107 apartamentowiec. Ma oczywi\u015bcie jakie\u015b w\u0142asne zasoby, ale musi zakupi\u0107 ziemi\u0119 (powiedzmy, \u017ce warto\u015bci $20.000,000), musi zatrudni\u0107 architekt\u00f3w i in\u017cynier\u00f3w, op\u0142aci\u0107 wszelkie pozwolenia na budow\u0119 w mie\u015bcie, zap\u0142aci\u0107 development charges (obecnie w Mississauga to ponad $100,000 od ka\u017cdego nowego mieszkania), podpisa\u0107 kontrakty na budow\u0119 i da\u0107 zaliczki, zbudowa\u0107 sales office, zatrudni\u0107 ca\u0142\u0105 grup\u0119 administracji\u2026 itd. Zanim deweloper wbije \u0142opat\u0119 w ziemi\u0119 jest ju\u017c \u201cw plecy\u201d miliony dolar\u00f3w. Prosz\u0119 pami\u0119ta\u0107, \u017ce w tym czasie powinien on wyp\u0142aca\u0107 inwestorom owe obiecane 10% (lub wi\u0119cej) rocznie.<\/p>\n

Te przygotowania do faktycznej budowy trwaj\u0105 latami i s\u0105 g\u0142\u00f3wnie finansowane z w\u0142a\u015bnie takich spekulacyjnych po\u017cyczek i cz\u0119\u015bciowo ze \u015brodk\u00f3w w\u0142asnych dewelopera. Je\u015bli za tego typu projektem stoi tak bogata firma jak Matami, Kaneff czy Solmar, to mo\u017cna spa\u0107 spokojnie. Ale je\u015bli projekt realizuje firma \u201cKogucik\u201d, to osobi\u015bcie wola\u0142abym wyda\u0107 te pieni\u0105dze w kasynie (cho\u0107 nie gram) albo na w\u0142asne przyjemno\u015bci.
\nProblem polega na tym, \u017ce real estate jest bardzo dobr\u0105 i zwykle pewn\u0105 inwestycj\u0105, je\u015bli inwestujemy w co\u015b, co staje si\u0119 nasz\u0105 w\u0142asno\u015bci\u0105 i do czego mamy akt w\u0142asno\u015bci oraz pe\u0142n\u0105 kontrol\u0119.
\nW przypadku Syndicated Mortgages, pomimo, \u017ce nam wmawiaj\u0105, \u017ce nasza po\u017cyczka jest zabezpieczona ziemi\u0105 czy obiektem, to zabezpieczenie to jest bardzo s\u0142abe – bo jak wspomnia\u0142em wcze\u015bniej, zad\u0142u\u017cenie dewelopera ro\u015bnie z dnia na dzie\u0144, a wysoko\u015b\u0107 d\u0142ug\u00f3w nawet nie pokrywa owego s\u0142ynnego \u201czabezpieczenia\u201d.<\/p>\n

Prosz\u0119 pami\u0119ta\u0107, \u017ce deweloper to korporacja, a nie osoba prywatna. Je\u015bli w pewnym momencie deweloper zorientuje si\u0119, \u017ce przesadzi\u0142 i projekt stanie w miejscu, to ma zawsze w zapasie bankructwo (cho\u0107 rzadko to dotyczy solidnych firm), a prawo tak dzia\u0142a, \u017ce nikt mu personalnie nic nie zrobi. Niestety, wiele os\u00f3b tak w\u0142a\u015bnie straci\u0142o swoje pieni\u0105dze, bo zbieranie \u201ckasy\u201d to cz\u0119sto taka piramida. Ci, co zacz\u0119li wcze\u015bniej, dostan\u0105 przynajmniej kilka wyp\u0142at. Nowi cz\u0119sto nie dostaj\u0105 nic.<\/p>\n

Nast\u0119pny wa\u017cny aspekt jest taki, \u017ce w\u0142a\u015bnie to pierwsze stadium przygotowania do budowy – czyli za\u0142atwianie pozwole\u0144 i sprzeda\u017c s\u0105 najbardziej ryzykowne. Deweloper zaczyna budow\u0119 zwykle, gdy ma przynajmniej 65% mieszka\u0144 sprzedanych na zasadzie wi\u0105\u017c\u0105cych um\u00f3w z kupuj\u0105cymi mieszkania z plan\u00f3w. W\u00f3wczas z takimi dowodami mo\u017ce dosta\u0107 kredyt na budow\u0119 – od bank\u00f3w czy innych instytucji finansowych. Od chwili, gdy zaczyna si\u0119 budowa, drobni inwestorzy mog\u0105 odetchn\u0105\u0107 z ulg\u0105, ale ich po\u017cyczka nigdy nie b\u0119dzie na pierwszym miejscu na tytule w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n

Warunkiem, by du\u017cy bank sfinansowa\u0142 budow\u0119 jest wym\u00f3g, by by\u0142 on na pierwszej pozycji jako udzielaj\u0105cy po\u017cyczki hipotecznej. I gdyby nast\u0105pi\u0142 jaki\u015b problem z budow\u0105, to bank ma pierwsze\u0144stwo do jego przej\u0119cia, sprzeda\u017cy i odzyskania wk\u0142adu. A ci, kt\u00f3rzy inwestowali w Syndicated Mortgages s\u0105 cz\u0119sto na dalekim miejscu do odzyskania jakiejkolwiek kwoty.
\nTacy \u201cindywidualni\u201d inwestorzy nie maj\u0105 praktycznie \u017cadnej si\u0142y przetargowej, nie stoj\u0105 za nimi grube pieni\u0105dze czy op\u0142acani, najlepsi prawnicy. Jest to oczywi\u015bcie niesprawiedliwe. Bo ci, kt\u00f3rzy ryzykuj\u0105 na pocz\u0105tku zwabieni obietnicami, mog\u0105 straci\u0107 wszystko. Dlatego banki nie wchodz\u0105 w tego typu inwestycje. Bo ryzyko jest zbyt du\u017ce.
\nJest teraz w\u0142a\u015bciwy moment, by kr\u00f3tko wspomnie\u0107 zaletach i wadach inwestowania w Syndicated Mortgages.<\/p>\n

Zalety Syndicated Mortgage<\/strong>
\nPomimo, \u017ce m\u00f3j wst\u0119p wst\u0119p brzmi pesymistycznie, to je\u015bli wejdziemy we w\u0142a\u015bciwy projekt i z w\u0142a\u015bciwym deweloperem, to obaj (deweloper i inwestor) mog\u0105 wygra\u0107.
\n* Dost\u0119p do finansowania. Syndicated Mortgage umo\u017cliwia deweloperom i inwestorom uzyskanie wi\u0119kszej ilo\u015bci \u015brodk\u00f3w na projekty, kt\u00f3re mog\u0105 by\u0107 trudniejsze do sfinansowania za pomoc\u0105 tradycyjnych kredyt\u00f3w bankowych. Ale jak wspomnia\u0142em – wi\u0105\u017ce si\u0119 to ze sporym ryzykiem ze strony inwestor\u00f3w.<\/p>\n

* Dywersyfikacja inwestycji. Inwestorzy mog\u0105 zdywersyfikowa\u0107 swoje portfele inwestycyjne poprzez udzia\u0142 w r\u00f3\u017cnych projektach nieruchomo\u015bciowych, zwi\u0105zanych z Syndicated Mortgage.To jest w\u0142a\u015bciwie dobra sugestia, by podzieli\u0107 nasze fundusze (je\u015bli ju\u017c inwestujemy) na kilka projekt\u00f3w. Jak jaki\u015b nie wyjdzie, to poniesiemy straty podzielone na mniejsze sumy.
\n* Potencjalne zyski. Inwestorzy mog\u0105 otrzymywa\u0107 odsetki od udzielonych po\u017cyczek, co mo\u017ce stanowi\u0107 \u017ar\u00f3d\u0142o dodatkowych dochod\u00f3w.
\n* Wp\u0142yw na lokaln\u0105 gospodark\u0119. Realizacja projekt\u00f3w nieruchomo\u015bciowych wspieranych przez Syndicated Mortgage mo\u017ce przyczyni\u0107 si\u0119 do wzrostu gospodarczego w danej okolicy.<\/p>\n

Wady Syndicated Mortgage:<\/strong>
\n* Ryzyko utraty kapita\u0142u. Inwestycje zwi\u0105zane z Syndicated Mortgage nios\u0105 ze sob\u0105 ryzyko utraty kapita\u0142u, zw\u0142aszcza gdy projekt nieruchomo\u015bciowy nie osi\u0105ga oczekiwanych wynik\u00f3w, albo inwestujemy z ma\u0142o znanym i nie sprawdzonym deweloperem.<\/p>\n

* Brak regulacji. W niekt\u00f3rych jurysdykcjach brak odpowiednich regulacji mo\u017ce skutkowa\u0107 nieuczciwymi praktykami ze strony niekt\u00f3rych firm oferuj\u0105cych Syndicated Mortgage. Cz\u0119st\u0105 praktyk\u0105 jest zawy\u017canie wyceny warto\u015bci nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ra jest gwarancj\u0105 po\u017cyczki. Jest te\u017c cz\u0119sto pomijany fakt, \u017ce wysoko\u015b\u0107 po\u017cyczki wielokrotnie przewy\u017csza jej warto\u015b\u0107.
\n* Brak p\u0142ynno\u015bci. Inwestorzy mog\u0105 napotka\u0107 trudno\u015bci w sprzeda\u017cy swoich udzia\u0142\u00f3w w po\u017cyczce, zw\u0142aszcza je\u015bli nie ma aktywnego rynku wt\u00f3rnego. Jest to faktycznie problem. Projekty, o kt\u00f3rych m\u00f3wimy, s\u0105 d\u0142ugoterminowe. Czasami od 2 do 8 lat. Wiele si\u0119 mo\u017ce zdarzy\u0107 w tym czasie w naszym \u017cyciu, a rzadko mo\u017cna wyj\u0105\u0107 nasz podstawowy wk\u0142ad przed zako\u0144czeniem projektu.<\/p>\n

* Skomplikowane struktury. Struktury syndicated mortgage mog\u0105 by\u0107 skomplikowane, co utrudnia zrozumienie ryzyka i potencjalnych korzy\u015bci przez inwestor\u00f3w.
\nZa tydzie\u0144 opisz\u0119 przest\u0119pstwa, zwi\u0105zane z Syndicated Mortgages. Je\u015bli maj\u0105 Pa\u0144stwo jakie\u015b w\u0142asne do\u015bwiadczenia z t\u0105 form\u0105 inwestycji (pozytywne lub negatywne), zapraszam do kontaktu na e-mail 2780007@gmail.com
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kilka lat temu jednym z najbardziej popularnych sposob\u00f3w inwestowania posiadanych prywatnych funduszy sta\u0142y si\u0119 Syndicated Mortgages. Dotyczy\u0142o to nie tylko polskiego \u015brodowiska. Ale jednak w\u015br\u00f3d…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":168762,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-168753","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/168753","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=168753"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/168753\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":168764,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/168753\/revisions\/168764"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/168762"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=168753"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=168753"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=168753"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}