{"id":169731,"date":"2023-10-19T09:39:48","date_gmt":"2023-10-19T13:39:48","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=169731"},"modified":"2023-10-19T09:39:48","modified_gmt":"2023-10-19T13:39:48","slug":"kiedy-zainwestowac-w-pre-construction-wlasnie-teraz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/10\/19\/kiedy-zainwestowac-w-pre-construction-wlasnie-teraz\/","title":{"rendered":"Kiedy zainwestowa\u0107 w pre-construction? W\u0142a\u015bnie teraz!"},"content":{"rendered":"

Jeszcze dwa lata temu nikt by nie zadawa\u0142 takiego \u201eg\u0142upiego\u201d pytania, bo odpowied\u017a by\u0142a jednoznaczna.<\/strong><\/p>\n

Oczywi\u015bcie tak! W chwili pojawienia si\u0119 ka\u017cdego nast\u0119pnego nowego sales office, natychmiast pojawia\u0142y si\u0119 t\u0142umy VIP Agents oraz ich klient\u00f3w – i zwykle ka\u017cdy projekt sprzedawa\u0142 si\u0119 jak \u015bwie\u017ce bu\u0142eczki.
\nDeweloperzy zwykle na otwarcie projektu dopuszczali limitowan\u0105 edycj\u0119 mieszka\u0144 – i te by\u0142y rozdzielane pomi\u0119dzy setki wype\u0142nionych zam\u00f3wie\u0144 (worksheets). Ci, co dostali \u201eprzydzia\u0142\u201d, skakali z rado\u015bci, a ci, kt\u00f3rzy nie dostali – ju\u017c po kilku dniach mogli kupi\u0107 takie samo mieszkania za wi\u0119ksze pieni\u0105dze (je\u015bli si\u0119 za\u0142apali).<\/p>\n

By\u0142a to taka presja na rynek, \u017ce niewa\u017cne by\u0142o czy mieszkanie przychodzi z parkingiem, czy okno wychodzi na \u015bmietnik lub s\u0105siedni budynek i czy ma w\u0142a\u015bciwe ustawienie do \u015bwiat\u0142a. Liczy\u0142o si\u0119, \u017ce jest.
\nCo nap\u0119dza\u0142o rynek? Tanie pieni\u0105dze! Tak, by\u0142y one tanie w chwili zawierania transakcji, ale ci wszyscy, kt\u00f3rzy kupowali w przesz\u0142o\u015bci, a odbieraj\u0105 mieszkania obecnie (lub odbior\u0105 za rok) – trafi\u0105 na obecne, znacznie wy\u017csze oprocentowania. I dla wielu b\u0119dzie to problem. Faktem jest, \u017ce oferowane do sprzeda\u017cy mieszkania 3-4 lata temu by\u0142y znacznie ni\u017csze cenowo ni\u017c te, kt\u00f3re s\u0105 oferowane na pre-construction obecnie.
\nDzi\u015b sytuacja zmieni\u0142a si\u0119 drastycznie. Wysokie oprocentowania po\u017cyczek oraz znacznie wy\u017csze ceny (ni\u017c 3-4 lata temu) spowodowa\u0142y, \u017ce bardzo wiele os\u00f3b przesta\u0142o nawet my\u015ble\u0107 o zakupie czegokolwiek, maj\u0105c problemy z kwalifikacj\u0105 na mortgage – ale r\u00f3wnie\u017c nie wiedz\u0105c, dok\u0105d zmierza rynek real estate. Deweloperzy te\u017c widz\u0105 te zmiany i zaczynaj\u0105 powoli (i dyskretnie) zach\u0119ca\u0107 potencjalnych kupuj\u0105cych do powrotu \u201ena salony\u201d i do kupowania mieszka\u0144, kt\u00f3re b\u0119d\u0105 tak naprawd\u0119 gotowe do odbioru za 5-7 lat.<\/p>\n

Deweloperzy musz\u0105 planowa\u0107 swoje dzia\u0142ania kilka lat do przodu. Je\u015bli przestan\u0105 mie\u0107 takie wyprzedzenie w sprzeda\u017cy, strac\u0105 p\u0142ynno\u015b\u0107 prowadzenia biznesu i wiele projekt\u00f3w upadnie. Dlatego obecnie jest taki interesuj\u0105cy moment, \u017ce jest du\u017co ciekawych projekt\u00f3w do wyboru. Nie ma \u201eprzepychanek\u201d w salonach sprzeda\u017cy, a wyb\u00f3r mieszka\u0144 potrafi by\u0107 spory.<\/p>\n

Deweloperzy (niekt\u00f3rzy) obni\u017cyli ceny albo oferuj\u0105 spore zach\u0119ty. Ponownie (gdzieniegdzie) pojawiaj\u0105 si\u0119 gara\u017ce zawarte w cenie, bezp\u0142atne kom\u00f3rki lokatorskie (lockers), a wymagane wp\u0142aty s\u0105 znacznie roz\u0142o\u017cone w czasie czy obni\u017cone s\u0105 ceny za development charges.
\nMoim zdaniem w\u0142a\u015bnie teraz jest czas, by zapozna\u0107 si\u0119 z kilkoma projektami i ewentualnie pomy\u015ble\u0107 o zakupie dla siebie lub na inwestycj\u0119. Pozostaje pytanie: a co z wysokim oprocentowaniem kredyt\u00f3w hipotecznych? No c\u00f3\u017c, wed\u0142ug wszelkich przewidywa\u0144 \u201em\u0105drych\u201d ludzi, oprocentowanie zacznie wkr\u00f3tce spada\u0107 i za 4-5 lat (czy nawet d\u0142u\u017cej), kiedy Pa\u0144stwa inwestycja b\u0119dzie gotowa do odbioru, mo\u017cemy ponownie by\u0107 na poziomie 2.0% (Bank of Canada Rate), co wed\u0142ug wielu ekspert\u00f3w by\u0142oby optymalnym rozwi\u0105zaniem dla ekonomii w Kanadzie.<\/p>\n

Moim zdaniem, kupowanie dzi\u015b (kiedy ma\u0142o kto kupuje) z odbiorem za 4-5 lat ma du\u017co sensu. Jestem pewien, \u017ce jak za rok procenty zaczn\u0105 spada\u0107, wr\u00f3ci szalony rynek i ceny poszybuj\u0105 w g\u00f3r\u0119. Dlaczego tak my\u015bl\u0119? Ogromna emigracja i brak mieszka\u0144 do wynajmu spowoduj\u0105 wzrost czynsz\u00f3w i inwestorzy wr\u00f3c\u0105 na rynek!
\nZalety Zakupu Mieszkania w Pre-Construction<\/p>\n

1. Leverage (d\u017awignia finansowa) – zyskaj wi\u0119cej, inwestuj\u0105c mniej.<\/strong>
\nWszyscy s\u0142yszeli\u015bmy, \u017ce nieruchomo\u015bci to najbezpieczniejsza inwestycja na \u015bwiecie i r\u00f3wnie\u017c najwi\u0119cej milioner\u00f3w zarobi\u0142o pieni\u0105dze dzi\u0119ki real estate. W przypadku inwestowania w stock market lub innych inwestycji (z\u0142oto), zysk bazuje na ca\u0142kowitej kwocie, kt\u00f3r\u0105 faktycznie musimy zainwestowa\u0107. W przypadku nieruchomo\u015bci wp\u0142acamy wk\u0142ad w\u0142asny (downpayment), ale nasze pieni\u0105dze rosn\u0105 wraz ze wzrostem warto\u015bci nieruchomo\u015bci. Oznacza to, \u017ce osi\u0105gamy wzrost procentowy od wy\u017cszej kwoty ni\u017c to, co faktycznie zainwestowali\u015bmy. Ten koncept przynosi nam wi\u0119cej pieni\u0119dzy!
\nLeverage odnosi si\u0119 do po\u017cyczonego kapita\u0142u, kt\u00f3rym p\u0142acimy za (przyk\u0142adowo) kondominium. Gdy kupujemy kondominium, zwykle nie mamy dost\u0119pnych wszystkich pieni\u0119dzy na zakup. Dlatego ubiegamy si\u0119 o kredyt hipoteczny od banku.<\/p>\n

Zazwyczaj wp\u0142acamy 20% jako wk\u0142ad w\u0142asny, a bank po\u017cycza nam pozosta\u0142e 80%. Natomiast warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci (kt\u00f3r\u0105 kupimy) wzrasta od 100% swojej warto\u015bci (mimo, \u017ce bank jest w\u0142a\u015bcicielem w 80%). Oznacza to, \u017ce bank efektywnie finansuje wzrost naszego kapita\u0142u. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 hipotek jest tak skonstruowana, \u017ce sp\u0142acimy bank w ci\u0105gu 25 lat. W przypadku rynku pre-construction jest jeszcze jeden benefit. Wk\u0142ad w\u0142asny mo\u017cemy wp\u0142aca\u0107 etapami, a nie od razu.<\/p>\n

Etapy te zazwyczaj wyst\u0119puj\u0105 w ratach 5% po 30 dniach, 10% roz\u0142o\u017cone jest obecnie nawet na 2 lata od dnia podpisania umowy, a ostatnie 5% p\u0142atne jest przy rejestracji budynku (czyli czasami nawet po 5-7 latach). Daje to wi\u0119ksz\u0105 elastyczno\u015b\u0107 i kontrol\u0119 nad finansami. Leverage jest kluczem do osi\u0105gania wysokich zwrot\u00f3w z inwestycji w kondominia.
\nW normalnym rynku nieruchomo\u015bci przybieraj\u0105 na warto\u015bci od 4 do 7% rocznie. Je\u015bli przyk\u0142adowo – kupuj\u0105c condo za $600,000 (i inwestuj\u0105c w\u0142asnych 20%, czyli $120,000) i zak\u0142adaj\u0105c 5% przyrostu rocznie (czyli $30,000), to mamy zwrot na inwestycji $150,000 (po pi\u0119ciu latach od chwili podpisania umowy z deweloperem, bo dzi\u0119ki leverage przyrost ceny nast\u0119puje od ca\u0142kowitej ceny zakupu). W praktyce oznacza to, \u017ce nasz prywatny wk\u0142ad si\u0119 podwoi\u0142 w czasie, kiedy czekali\u015bmy na mieszkanie. Czy jakie\u015b banki oferuj\u0105 takie zwroty?<\/p>\n

2. Sp\u0142ata hipoteki przez lokatora.<\/strong>
\nJedn\u0105 z najwi\u0119kszych zalet inwestycji w kondominia jest mo\u017cliwo\u015b\u0107 ich wynajmu i uzyskiwania dochodu na sp\u0142at\u0119 hipoteki od lokator\u00f3w. W\u0142a\u015bciciel (landlord) jest zwykle odpowiedzialny za podatek od nieruchomo\u015bci (property tax) i maintenance. Lokator (tenant) zwykle reguluje czynsz oraz dodatkowo p\u0142aci za elektryczno\u015b\u0107, internet i w\u0142asne ubezpieczenie od nieszcz\u0119\u015bliwych wypadk\u00f3w.
\nNawet przy obecnych oprocentowaniach (przy wk\u0142adzie w\u0142asnym 20%) mo\u017cna swobodnie wynaj\u0105\u0107 mieszkanie, by sp\u0142aca\u0142o si\u0119 samo bez potrzeby dop\u0142acania.
\nNie zapominajmy, \u017ce przez ca\u0142y czas sp\u0142acaj\u0105c hipotek\u0119 budujemy nasze equity – sp\u0142acaj\u0105c podstaw\u0119 po\u017cyczki hipotecznej (principle). Jest to kilkaset dolar\u00f3w miesi\u0119cznie.<\/p>\n

3. Doch\u00f3d i warto\u015b\u0107 naturalnie dostosowuj\u0105 si\u0119 do inflacji.<\/strong><\/p>\n

Kolejn\u0105 znacz\u0105c\u0105 korzy\u015bci\u0105 wynikaj\u0105c\u0105 z inwestowania w nieruchomo\u015bci jest ochrona przed inflacj\u0105. Ceny nieruchomo\u015bci oraz najmu pozostan\u0105 chronione przed spadkami na rynku ze wzgl\u0119du na inflacj\u0119. Im wy\u017csza inflacja, tym wy\u017csze ceny – zar\u00f3wno zakupu jak i wynajmu. Kiedy inwestujemy w nieruchomo\u015bci, nie musimy sprzedawa\u0107 swojej inwestycji, aby generowa\u0107 doch\u00f3d.
\nMoim klientom doradzam zakup mieszka\u0144 jak najwcze\u015bniej w fazie pre-konstrukcji, aby uzyskali najlepszy plan i cen\u0119, a nast\u0119pnie poczekali na realizacj\u0119 budowy – co zazwyczaj trwa 5 do 7 lat. Po zako\u0144czeniu budowy budynku warto wynaj\u0105\u0107 mieszkanie na jaki najd\u0142u\u017cszy okres czasu, generuj\u0105c doch\u00f3d z wynajmu na lata i tworz\u0105c plan emerytalny.
\nJe\u015bli jednak chcemy mieszkanie sprzeda\u0107 (np. aby zainwestowa\u0107 w wi\u0119cej nieruchomo\u015bci), warto wynaj\u0105\u0107 je na okres 5 do 7 lat, aby osi\u0105gn\u0105\u0107 maksymalny zwrot. Najlepiej jest sprzeda\u0107 mieszkanie po 7 latach, poniewa\u017c pomimo tego, \u017ce nadal b\u0119dzie zyskiwa\u0107 na warto\u015bci, tempo tego wzrostu zwykle spowalnia w okolicach 8 – 10 roku.<\/p>\n

4. Korzy\u015bci podatkowe.<\/strong><\/p>\n

Najwi\u0119ksza korzy\u015b\u0107 polega na tym, \u017ce tylko 50% zysk\u00f3w kapita\u0142owych (capital gain) jest opodatkowanych w Kanadzie i zale\u017cy od wysoko\u015bci naszych dochod\u00f3w personalnych. Inwestycja w nieruchomo\u015bci niesie ze sob\u0105 tak\u017ce wiele korzy\u015bci podatkowych. Mo\u017cna odliczy\u0107 wiele koszt\u00f3w od podatk\u00f3w, w tym odsetki od kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomo\u015bci i amortyzacj\u0119 unitu. Mo\u017cna nawet wykorzysta\u0107 \u201estraty\u201d do zmniejszenia innych podatk\u00f3w. Jako podatnicy mamy prawo zg\u0142osi\u0107 zniszczenia lub potrzeby renowacji nieruchomo\u015bci.
\nPojedyncza inwestycja w nieruchomo\u015bci mo\u017ce by\u0107 znacznie bardziej warto\u015bciowa i bezpieczniejsza ni\u017c wiele inwestycji na gie\u0142dzie. Ale zanim zainwestujemy w pre-construction, warto przeprowadzi\u0107 research rynku.
\nWszystkich Pa\u0144stwa, kt\u00f3rzy rozwa\u017caj\u0105 inwestycj\u0119 w mieszkanie z plan\u00f3w, zapraszam do kontaktu. Wsp\u00f3lnie obliczymy koszty i mo\u017cliwe zyski. Ch\u0119tnie tak\u017ce doradz\u0119 Pa\u0144stwu w wyborze nieruchomo\u015bci i jej lokalizacji – bo czasami te pozornie nieistotne r\u00f3\u017cnice wp\u0142yn\u0105 na wysoko\u015b\u0107 zwrotu inwestycji po latach.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jeszcze dwa lata temu nikt by nie zadawa\u0142 takiego \u201eg\u0142upiego\u201d pytania, bo odpowied\u017a by\u0142a jednoznaczna. Oczywi\u015bcie tak! W chwili pojawienia si\u0119 ka\u017cdego nast\u0119pnego nowego sales…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":169733,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-169731","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/169731","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=169731"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/169731\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":169734,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/169731\/revisions\/169734"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/169733"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=169731"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=169731"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=169731"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}