{"id":172578,"date":"2023-11-30T11:55:51","date_gmt":"2023-11-30T16:55:51","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=172578"},"modified":"2023-11-30T11:55:51","modified_gmt":"2023-11-30T16:55:51","slug":"koszty-sprzedazy-nieruchomosci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/11\/30\/koszty-sprzedazy-nieruchomosci\/","title":{"rendered":"Koszty sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci"},"content":{"rendered":"

Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci to zazwyczaj proces zwi\u0105zany z r\u00f3\u017cnymi kosztami, kt\u00f3re warto uwzgl\u0119dni\u0107, planuj\u0105c transakcj\u0119.<\/strong><\/p>\n

Zrozumienie tych koszt\u00f3w mo\u017ce pom\u00f3c w przygotowaniu si\u0119 na ewentualne wydatki i unikni\u0119cie nieporozumie\u0144 w trakcie transakcji. Dzi\u015b zajmiemy si\u0119 og\u00f3lnym om\u00f3wieniem najwa\u017cniejszych aspekt\u00f3w finansowych sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

1. Prowizja dla agent\u00f3w nieruchomo\u015bci<\/strong>
\nPierwszym i zazwyczaj najwi\u0119kszym kosztem zwi\u0105zanym ze sprzeda\u017c\u0105 nieruchomo\u015bci jest prowizja dla agent\u00f3w nieruchomo\u015bci, zwana commission. Pytanie o jej wysoko\u015b\u0107 zadaj\u0105 jako pierwsze dzwoni\u0105cy do mnie potencjalni klienci. Ma\u0142o kto pyta, jaki serwis oferuj\u0119. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 pyta\u0144 koncentruje si\u0119 ta tym, \u201eile bior\u0119 za sprzeda\u017c\u201d. Moim skromnym zdaniem, kierowanie si\u0119 kryterium \u201ekto we\u017amie mniej\u201d w wyborze agenta jest pierwszym krokiem do katastrofy w czasie procesu sprzeda\u017cy.<\/p>\n

Ten proces nie polega tylko na wype\u0142nieniu kilku form i wprowadzeniu nieruchomo\u015bci na rynek MLS. Jest bardzo wiele r\u00f3\u017cnych spraw, kt\u00f3re powinien ogarn\u0105\u0107 reprezentuj\u0105cy Pa\u0144stwa agent, wi\u0119c na tym nale\u017cy si\u0119 skoncentrowa\u0107, a nie tylko na konkretnej wysoko\u015bci wynagrodzenia.
\nWysoko\u015b\u0107 tej prowizji jest ustalana podczas podpisywania umowy z firm\u0105 brokersk\u0105 i zwykle wynosi od 4.5% do 6% warto\u015bci nieruchomo\u015bci. Jednak warto zaznaczy\u0107, \u017ce wiele firm brokerskich oferuje ni\u017csze stawki prowizji, aby przyci\u0105gn\u0105\u0107 klient\u00f3w.<\/p>\n

Wielu agent\u00f3w og\u0142asza 1% commission, co w praktyce oznacza, ile b\u0119dzie wynosi\u0142o ich wynagrodzenie za wprowadzenie nieruchomo\u015bci na MLS Listing. Ten 1% nie zawiera wynagrodzenia dla agenta, kt\u00f3ry \u201esprzeda\u201d nieruchomo\u015b\u0107, przynosz\u0105c ofert\u0119 od swoich klient\u00f3w.<\/p>\n

Typowa prowizja wynosi 4.5% plus HST i jest podzielona mi\u0119dzy firm\u0119 brokersk\u0105, kt\u00f3ra ma listing nieruchomo\u015bci, a agenta reprezentuj\u0105cego kupuj\u0105cego. Wynagrodzenie dla agenta reprezentuj\u0105cego kupuj\u0105cego wynosi zwykle 2.5% + HST od ceny sprzeda\u017cy. Wa\u017cne jest, aby zrozumie\u0107, \u017ce wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych korzysta z us\u0142ug buyers brokers, a koszty zwi\u0105zane z ich wynagrodzeniem s\u0105 pokrywane przez sprzedaj\u0105cego.
\nW pewnych rejonach (na przyk\u0142ad Niagara, Hamilton, Cambridge) wynagrodzenie 2% oferowane dla buyer broker jest akceptowalne, ale je\u015bli kto\u015b chce to samo zrobi\u0107 w Brampton, Mississauga czy Toronto, to wielu broker\u00f3w bojkotuje takie listingi i wcale ich nie pokazuje swoim klientom. Nie jest to prawnie dozwolone, ale niestety, praktykowane.
\nWarto doda\u0107, \u017ce wysoko\u015b\u0107 wynagrodzenia jest umowna i czasami, je\u015bli kto\u015b bardzo chce zmotywowa\u0107 swojego brokera, oferowane jest nawet commission 3% lub wi\u0119cej!<\/p>\n

2. Koszty prawne<\/strong>
\nKolejnym wa\u017cnym kosztem sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci s\u0105 us\u0142ugi prawnika. Podobnie jak w przypadku zakupu nieruchomo\u015bci, koszty prawnika mog\u0105 si\u0119 waha\u0107 i zwykle wynosz\u0105 typowo od $1,000 do $1,500, plus dodatkowe wydatki, kt\u00f3re mog\u0105 wynosi\u0107 od $100 do $1,000. Na te wszystkie koszty doliczany jest r\u00f3wnie\u017c podatek HST.
\nWi\u0119kszo\u015b\u0107 prawnik\u00f3w oferuje bardzo konkurencyjne ceny, ale s\u0105 te\u017c tacy, kt\u00f3rzy lubi\u0105 \u201enabija\u0107 licznik\u201d za takie czynno\u015bci, kt\u00f3rych ju\u017c si\u0119 nawet nie praktykuje. Kto dzi\u015b wysy\u0142a faks czy przesy\u0142a dokumenty kurierem, kiedy email dawno zast\u0105pi\u0142 ten rodzaj komunikacji?
\nUs\u0142ugi prawnika s\u0105 niezb\u0119dne do prawid\u0142owego przeprowadzenia transakcji, weryfikacji tytu\u0142\u00f3w w\u0142asno\u015bci, rozlicze\u0144 finansowych oraz zapewnienia, \u017ce ca\u0142a dokumentacja jest w porz\u0105dku.<\/p>\n

3. Zobowi\u0105zania finansowe (Adjustments)<\/strong>
\nPrzed sprzeda\u017c\u0105 nieruchomo\u015bci nale\u017cy upewni\u0107 si\u0119, \u017ce wszystkie zobowi\u0105zania finansowe – takie jak podatki lokalne, wyroki s\u0105dowe czy specjalne op\u0142aty (special assessments np. na prace remontowe) s\u0105 uregulowane przed przekazaniem nieruchomo\u015bci nowemu w\u0142a\u015bcicielowi. Wszystkie zad\u0142u\u017cenia musz\u0105 by\u0107 sp\u0142acone, aby nowy w\u0142a\u015bciciel m\u00f3g\u0142 bez problemu przej\u0105\u0107 nieruchomo\u015b\u0107.
\nZwykle prawnik jest odpowiedzialny za sprawdzenie tych wszystkich spraw, ale niestety zdarzaj\u0105 si\u0119 pomy\u0142ki – albo odpowied\u017a od odpowiedniego urz\u0119du przychodzi zbyt p\u00f3\u017ano.<\/p>\n

Na przyk\u0142ad property tax jest zwi\u0105zany z nieruchomo\u015bci\u0105. Je\u015bli \u201estary w\u0142a\u015bciciel\u201d zalega z podatkami i prawnik tego nie wykryje na czas, a nieruchomo\u015b\u0107 zostanie przej\u0119ta przez nowych, nie\u015bwiadomych niczego w\u0142a\u015bcicieli, to konieczno\u015b\u0107 sp\u0142acenia zaleg\u0142ych podatk\u00f3w przechodzi na nich! Dlatego kupuj\u0105cy powinni wykupi\u0107 title insurance, kt\u00f3re w takiej sytuacji we\u017amie to w swoje r\u0119ce, pokryje zaleg\u0142y podatek i \u201eposzuka\u201d d\u0142u\u017cnik\u00f3w, od kt\u00f3rych wyegzekwuje zaleg\u0142o\u015bci.<\/p>\n

Innym \u201ebolesnym\u201d adjustment mo\u017ce by\u0107 specjalny assessment. Najcz\u0119\u015bciej wyst\u0119puje on przy nieruchomo\u015bciach, gdzie p\u0142aci si\u0119 maintenance (condo apartment lub townhouses). Je\u015bli wyst\u0105pi jaki\u015b powa\u017cny problem z kompleksem, a fundusz zbierany na regularne naprawy jest zbyt niski, narzuca si\u0119 arbitralnie pewn\u0105 sum\u0119 na ka\u017cdy unit – wbrew protestom mieszka\u0144c\u00f3w. Czasami jest to kilkaset dolar\u00f3w, ale cz\u0119sto idzie w tysi\u0105ce. Dlatego kupuj\u0105c kondominium warto sprawdzi\u0107 status certificate, w kt\u00f3rym cz\u0119sto takie assessments s\u0105 zawarte.<\/p>\n

4. Kary za zerwanie umowy z bankiem<\/strong>
\nKolejnym aspektem, kt\u00f3ry warto wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119 s\u0105 ewentualne kary za zerwanie umowy kredytowej z bankiem w przypadku sp\u0142acania kredytu hipotecznego. Banki nak\u0142adaj\u0105 takie kary, poniewa\u017c sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci oznacza dla nich utrat\u0119 zabezpieczenia po\u017cyczki i co za tym idzie – utrat\u0119 zysk\u00f3w. Istniej\u0105 dwie g\u0142\u00f3wne formy kary:
\na) Interest differential. Jest to r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy obecnym oprocentowaniem na rynku, a oprocentowaniem z umowy kredytowej. Bank oblicza t\u0119 r\u00f3\u017cnic\u0119 i nak\u0142ada op\u0142at\u0119 na po\u017cyczkobiorc\u0119, kt\u00f3ra zwykle obejmuje ca\u0142y okres od chwili sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci do ko\u0144ca trwania po\u017cyczki. Ten rodzaj kary wyst\u0119puje zwykle w\u00f3wczas, je\u015bli stopy procentowe spad\u0142y od chwili wydania po\u017cyczki do chwili sprzeda\u017cy.
\nb) Trzymiesi\u0119czne oprocentowanie. Przymus prawny polega na obliczeniu trzykrotnego oprocentowania kredytu i \u017c\u0105dania jego zap\u0142aty. Ten rodzaj kary wyst\u0119puje w\u00f3wczas, kiedy w chwili wydania po\u017cyczki (zakupu nieruchomo\u015bci), oprocentowanie by\u0142o ni\u017csze ni\u017c w chwili sprzeda\u017cy.
\nObie te kary r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od warunk\u00f3w umowy i zmieniaj\u0105 si\u0119 wraz ze zmianami st\u00f3p procentowych na rynku. Warto sprawdzi\u0107 swoj\u0105 umow\u0119 kredytow\u0105 i skonsultowa\u0107 si\u0119 z bankiem, aby dowiedzie\u0107 si\u0119, jaka kara mo\u017ce zosta\u0107 na\u0142o\u017cona w przypadku wcze\u015bniejszej sp\u0142aty kredytu.<\/p>\n

Dlaczego banki nak\u0142adaj\u0105 kary?<\/strong>
\nBanki nak\u0142adaj\u0105 kary za zerwanie umowy kredytowej, poniewa\u017c zaci\u0105gni\u0119cie kredytu hipotecznego to dla nich inwestycja. Pieni\u0105dze na kredyty hipoteczne banki zazwyczaj pozyskuj\u0105 od inwestor\u00f3w, kt\u00f3rzy oczekuj\u0105 sta\u0142ego zwrotu z inwestycji. Gdy po\u017cyczkobiorca sp\u0142aca kredyt wcze\u015bniej ni\u017c przewiduje to umowa, bank traci przewidywalny doch\u00f3d z tej inwestycji.
\nNa przyk\u0142ad: je\u015bli bank udzieli\u0142 kredytu oprocentowanego na 5,5% kilka lat temu, a obecne stopy procentowe wynosz\u0105 3,75%, r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy tymi stawkami wynosi 1,75%. Je\u015bli zosta\u0142yby jeszcze dwa lata do zako\u0144czenia umowy, bank traci\u0142by 1,75% z kwoty kredytu przez dwa lata, co daje $3,500 r\u00f3\u017cnicy w op\u0142atach w przypadku kary interest differential na ka\u017cdych po\u017cyczonych $100,000.
\nKary za zerwanie umowy kredytowej mog\u0105 by\u0107 znaczne, dlatego warto starannie rozwa\u017cy\u0107, czy planowana sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci nie b\u0119dzie prowadzi\u0107 do takich op\u0142at.<\/p>\n

Podsumowanie: Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci wi\u0105\u017ce si\u0119 z r\u00f3\u017cnymi kosztami, kt\u00f3re nale\u017cy uwzgl\u0119dni\u0107 w bud\u017cecie. Warto dok\u0142adnie przyjrze\u0107 si\u0119 swoim umowom i skonsultowa\u0107 si\u0119 zar\u00f3wno z agentem nieruchomo\u015bci, jak i bankiem – aby unikn\u0105\u0107 nieporozumie\u0144.
\nWszystkich Pa\u0144stwa zainteresowanych tym tematem, a tak\u017ce planuj\u0105cych zakup lub sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci, zapraszam do kontaktu. Znajd\u0119 dla Pa\u0144stwa wymarzony dom czy mieszkanie lub bezpiecznie przeprowadz\u0119 Pa\u0144stwa przez proces sprzeda\u017cy.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci to zazwyczaj proces zwi\u0105zany z r\u00f3\u017cnymi kosztami, kt\u00f3re warto uwzgl\u0119dni\u0107, planuj\u0105c transakcj\u0119. Zrozumienie tych koszt\u00f3w mo\u017ce pom\u00f3c w przygotowaniu si\u0119 na ewentualne wydatki…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":172580,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-172578","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/172578","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=172578"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/172578\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":172581,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/172578\/revisions\/172581"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/172580"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=172578"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=172578"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=172578"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}