{"id":173450,"date":"2023-12-14T11:09:17","date_gmt":"2023-12-14T16:09:17","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=173450"},"modified":"2023-12-14T11:09:17","modified_gmt":"2023-12-14T16:09:17","slug":"koncowka-roku-co-robic-sprzedac-kupic-zaczekac","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/12\/14\/koncowka-roku-co-robic-sprzedac-kupic-zaczekac\/","title":{"rendered":"Ko\u0144c\u00f3wka roku – co robi\u0107? Sprzedac? Kupi\u0107? Zaczeka\u0107?"},"content":{"rendered":"

A\u017c trudno uwierzy\u0107, \u017ce do \u015awi\u0105t pozosta\u0142o ju\u017c tak ma\u0142o czasu. Nie wiem, jak to si\u0119 dzieje, ale co roku kolejne lata wydaj\u0105 si\u0119 coraz kr\u00f3tsze.<\/strong><\/p>\n

Za tydzie\u0144 zacznie si\u0119 przed\u015bwi\u0105teczna gor\u0105czka zakup\u00f3w, dlatego chc\u0119 wykorzysta\u0107 ten czas, kiedy jeszcze nie ma gonitwy, i napisa\u0107 na temat obecnego rynku. Istotne jest, jak go potraktowa\u0107 z pozycji kupuj\u0105cych, sprzedaj\u0105cych, a tak\u017ce tych, kt\u00f3rzy dopiero planuj\u0105 zakup lub sprzeda\u017c w niedalekiej przysz\u0142o\u015bci.<\/p>\n

W ko\u0144cz\u0105cym si\u0119 roku rynek by\u0142 bardzo zmienny. Na pocz\u0105tku roku, kiedy zacz\u0119\u0142y by\u0107 wprowadzane podwy\u017cki oprocentowania przez Bank of Canada w celu uspokojenia cen, rynek nieruchomo\u015bci praktycznie nie zwalnia\u0142 tempa. Kiedy podwy\u017cki wynios\u0142y od 1.5 do 2.5%, nadal by\u0142o kilka ofert na bardziej atrakcyjne domy czy mieszkania.
\nKiedy procenty si\u0119gn\u0119\u0142y poziomu 3,5% do 4%, da\u0142o si\u0119 odczu\u0107 wyhamowanie poda\u017cy i popytu. Moim zdaniem stopy procentowe powinny ju\u017c pozosta\u0107 na tym poziomie. Nie zabi\u0142oby to ekonomii, bo wy\u017csze oprocentowanie nie dotyka tylko rynku nieruchomo\u015bci. S\u0105 nim dotkni\u0119te wszystkie ga\u0142\u0119zie gospodarki.<\/p>\n

Niestety, nast\u0119pne podwy\u017cki do poziomu 5% za prime rate wywo\u0142a\u0142y zdecydowanie negatywny wp\u0142yw na aktywno\u015b\u0107 rynku nieruchomo\u015bci. Na szcz\u0119\u015bcie Bank of Canada i rz\u0105d zda\u0142y sobie spraw\u0119, \u017ce ten hamuj\u0105cy wp\u0142yw na gospodark\u0119 mo\u017ce doprowadzi\u0107 do powa\u017cnej recesji. Zacz\u0119\u0142y zdejmowa\u0107 \u201enog\u0119 z gazu\u201d. Ostatnie dwa posiedzenia Banku of Canada (ostatnie 6 grudnia) utrzyma\u0142y prime rate na poziomie 5%, co przyj\u0119to z og\u00f3ln\u0105 ulg\u0105. Moim zdaniem powinno by\u0107 obni\u017cenie o 0.25% do 4.75%, by wprowadzi\u0107 troch\u0119 nadziei i zach\u0119ci\u0107 do \u015bwi\u0105tecznych zakup\u00f3w.<\/p>\n

Jest takie powiedzenie, \u017ce punkt widzenia zale\u017cy od punktu siedzenia. Dlatego dla r\u00f3\u017cnych ludzi inne sprawy s\u0105 problemem. Z jednej strony, przy obecnych cenach nieruchomo\u015bci i obecnych oprocentowaniach osoby planuj\u0105cy zakup, kt\u00f3re potrzebuj\u0105 finansowania, maj\u0105 powa\u017cny problem – nawet nie ze sp\u0142atami, ale zwykle z kwalifikacj\u0105 na po\u017cyczk\u0119. Banki jaki\u015b czas temu zosta\u0142y zobowi\u0105zane przez rz\u0105d do robienia czego\u015b, co nazywa si\u0119 \u201estress test\u201d. Chodzi o to, \u017ce do kwalifikacji banki stosuj\u0105 sztucznie zawy\u017cony interest rate – a\u017c o 2 %. Czyli cho\u0107 mo\u017cna dosta\u0107 po\u017cyczk\u0119 na 5%, to musimy zakwalifikowa\u0107 si\u0119 na 7%.
\nRozumiem, \u017ce przy niskich stopach procentowych, kiedy planowano ich zrost, by\u0142o to konieczne. Ale przy wysokich procentach i planowanych obni\u017ckach ten stress test powinien by\u0107 wyeliminowany – lub zawy\u017cenie stopy powinno by\u0107 mniejsze.<\/p>\n

Ciekawostk\u0105 jest, \u017ce Credit Unions zasadniczo nie s\u0105 zobowi\u0105zane do stosowania tej formy kwalifikacji, bo kieruj\u0105 si\u0119 w\u0142asn\u0105 polityk\u0105 i w tej chwili maj\u0105 du\u017co nowych klient\u00f3w. Tymczasem banki komercyjne – np. RBC czy CIBC narzekaj\u0105 na brak klient\u00f3w.
\nZ drugiej strony jest bardzo du\u017ca rzesza kupuj\u0105cych, kt\u00f3rzy sprzedali nieruchomo\u015bci w boomie albo maj\u0105 oszcz\u0119dno\u015bci w bankach i nie potrzebuj\u0105 finansowania. Ci kupuj\u0105 za got\u00f3wk\u0119 i dla nich to idealny moment na zakupy. Nie ma du\u017cej konkurencji, mo\u017cna si\u0119 targowa\u0107, mo\u017cna pokaprysi\u0107, nawet mie\u0107 warunki w ofercie. Idealna sytuacja do spokojnego wyboru.
\nJe\u015bli si\u0119 patrzy na ceny dom\u00f3w na terenie GTA, to nie wida\u0107 drastycznych spadk\u00f3w cen. W Mississauga bli\u017aniaki sprzedaj\u0105 si\u0119 za ponad 1,2 miliona dolar\u00f3w. Ceny nie posz\u0142y w g\u00f3r\u0119, ale nie wida\u0107 te\u017c spektakularnych spadk\u00f3w. Wynika to z faktu, \u017ce du\u017ce miasta maj\u0105 wi\u0119ksz\u0105 populacj\u0119 i te\u017c znacznie wi\u0119kszy nap\u0142yw imigrant\u00f3w. Dzi\u015b imigranci przyje\u017cd\u017caj\u0105 \u201ez kas\u0105\u201d i cz\u0119sto kupuj\u0105 domy za got\u00f3wk\u0119.
\nZdecydowanie \u0142atwiej jest znale\u017a\u0107 dobry deal w mniejszych miejscowo\u015bciach – jak chocia\u017cby w Brantford, Stoney Creek czy w Acton. Mniejszy nap\u00f3r nowych mieszka\u0144c\u00f3w, lepsza szansa na negocjacje, a wyb\u00f3r dom\u00f3w w dobrej cenie jest spory.<\/p>\n

Jest to te\u017c dobry czas na downsizing – z GTA na \u201eprowincj\u0119\u201d. I szczerze m\u00f3wi\u0105c, gdy widz\u0119, jak du\u017ce miasta si\u0119 zag\u0119szczaj\u0105 i zmienia si\u0119 populacja (tworzy si\u0119 etniczna mieszanka), sam si\u0119 zastanawiam nad takim ruchem. Dzi\u015b w mniejszych miejscowo\u015bciach standard \u017cycia, dost\u0119p do medycyny, zakup\u00f3w i wszelkiego rodzaju us\u0142ug jest cz\u0119sto lepszy ni\u017c w starym i zat\u0142oczonym Toronto. Powsta\u0142o tam wiele znakomitych szpitali, du\u017ce place, nowa infrastruktura miejska, a dojazd do GTA jest szybki. To oczywiste plusy. A dzi\u0119ki internetowi nawet tam mo\u017cna s\u0142ucha\u0107 Radia 7 i mie\u0107 dost\u0119p do polskiej telewizji.
\nKupuj\u0105c za got\u00f3wk\u0119 \u0142atwiej jest podj\u0105\u0107 decyzj\u0119. Ale je\u015bli musimy wzi\u0105\u0107 kredyt hipoteczny, warto powa\u017cnie rozwa\u017cy\u0107 opcje nieruchomo\u015bci gotowych albo z \u0142atwym do przer\u00f3bki apartamentem, kt\u00f3ry mo\u017ce by\u0107 wynajmowany w spos\u00f3b klasyczny albo przy odrobinie inwencji jako AirBnB. Sporo moich klient\u00f3w jest mistrzami w tego typu us\u0142ugach i niekt\u00f3re basementy (z du\u017cymi oknami i \u0142adnie urz\u0105dzone) potrafi\u0105 przynosi\u0107 nawet do $4,000 dochodu miesi\u0119cznie!<\/p>\n

Z pozycji sprzedaj\u0105cych sytuacja wygl\u0105da troch\u0119 inaczej. Je\u015bli musimy sprzeda\u0107, bo niestety, nie mo\u017cemy poradzi\u0107 sobie z wydatkami, to nie mamy wyj\u015bcia. S\u0142yszy si\u0119 o ludziach z problemami i banki oraz rz\u0105d te\u017c to zauwa\u017cy\u0142y, st\u0105d wstrzymano na razie wzrost oprocentowa\u0144 kredyt\u00f3w. Cho\u0107 wyj\u015bciem mo\u017ce by\u0107 w\u0142a\u015bnie to, o czym pisa\u0142em przed chwil\u0105. Mam klient\u00f3w, kt\u00f3rzy mieli problemy ze sp\u0142atami, a mieszkaj\u0105 w czteropoziomowym back-split. W bardzo prosty spos\u00f3b stworzyli drugi apartament na dolnym poziomie, wychodz\u0105cym do ogrodu i obejmuj\u0105cym te\u017c piwnic\u0119.
\nPoradzi\u0142em im, by wynaj\u0119li g\u00f3rne pi\u0119tra. Obecnie wynajmuj\u0105 t\u0119 cz\u0119\u015b\u0107 domu za 3,500 dolar\u00f3w miesi\u0119cznie. Problem si\u0119 rozwi\u0105za\u0142, a nawet maj\u0105 w kieszeni wi\u0119cej ni\u017c wcze\u015bniej, wi\u0119c pozostaje co\u015b ekstra na wakacje. Warto czasem my\u015ble\u0107 kreatywnie.<\/p>\n

Przyznam, \u017ce nie bardzo sobie wyobra\u017cam takie rozwi\u0105zanie w standardowym, dwupoziomowym domu \u2013 chyba, \u017ce ma walk-out basement. Dlatego lubi\u0119 domy parterowe – back-splits i side-splits, bo s\u0105 bardziej funkcjonalne i elastyczne.
\nMoim zdaniem rz\u0105d zdaje sobie spraw\u0119, \u017ce pope\u0142ni\u0142 b\u0142\u0105d. Je\u015bli my\u015bla\u0142 inaczej, to ju\u017c by\u015bmy byli na zapowiadanych 6%. I dlatego te\u017c nie podniesiono 6 grudnia st\u00f3p procentowych Ja wiem, \u017ce ekonomia dzi\u015b ma oddzia\u0142ywanie globalne, ale to, co si\u0119 dzieje lokalnie, te\u017c jest wa\u017cne – i mam nadziej\u0119, \u017ce ju\u017c wkr\u00f3tce zacznie si\u0119 zmniejszanie presji. Oprocentowanie na poziomie 2,99% (do po\u0142owy roku) spowodowa\u0142oby zdrow\u0105 ekonomi\u0119 z minimaln\u0105 inflacj\u0105, kt\u00f3ra by\u0142aby pod kontrol\u0105. A w\u00f3wczas ceny dom\u00f3w zaczn\u0105 rosn\u0105\u0107 w zdrowym tempie 3-5% rocznie, a nie jak by\u0142o w okresie pandemii, kiedy widzieli\u015bmy wzrost o 10-15%.
\nJe\u015bli kto\u015b szuka okazji, to w chwili obecnej jest sporo mieszka\u0144 z plan\u00f3w, kt\u00f3re kupowane by\u0142y 4-6 lat temu, a dzi\u015b trafiaj\u0105 na rynek. W tamtych czasach oprocentowania by\u0142y na poziomie 1%, i na takie po\u017cyczki hipoteczne inwestorzy liczyli w chwili odbioru. Dzi\u015b s\u0105 one znacznie wy\u017csze i wielu z tych inwestor\u00f3w pr\u00f3buje sprzeda\u0107 mieszkania jeszcze przed faktycznym przej\u0119ciem (poprzez assignment), albo robi\u0105 to zaraz po odebraniu aktu w\u0142asno\u015bci. Ceny tych mieszka\u0144 s\u0105 znakomite i znacznie ni\u017csze ni\u017c te, kt\u00f3re mo\u017cna kupi\u0107 w salonach sprzeda\u017cy, gdzie ceny bazuj\u0105 na spodziewanych kosztach budowy za 2-3 lata.
\nJe\u015bli planujemy sprzeda\u017c, ale nie mamy przymusu sprzeda\u017cy, to ja bym poczeka\u0142 na nast\u0119pny rok – ale wykorzysta\u0142bym ten czas na poprawki naszego obecnego \u201epa\u0142acu\u201d.
\nTe domy, kt\u00f3re \u015bwietnie sprzedawa\u0142y si\u0119 w czasie gor\u0105cego rynku (kompletnie nieprzygotowane do sprzeda\u017cy) obecnie b\u0119d\u0105 mia\u0142y problem ze sprzeda\u017c\u0105. Chyba, \u017ce to jest okolica, w kt\u00f3rej dom nie ma znaczenia – tylko liczy si\u0119 dobra lokalizacja i atrakcyjna dzia\u0142ka.<\/p>\n

Tu warto jeszcze raz podkre\u015bli\u0107, \u017ce dobre lokalizacje zawsze znajd\u0105 swojego amatora, nawet w okresie stagnacji. W dzisiejszym rynku i na przestrzeni nast\u0119pnego roku trzeba si\u0119 b\u0119dzie \u201eprzy\u0142o\u017cy\u0107\u201d do sprzeda\u017cy, by dosta\u0107 dobr\u0105 cen\u0119. Ludzie kupuj\u0105 oczami (i nosami)! \u0141adny, czysty, zadbany i dobrze pachn\u0105cy dom ma zdecydowanie wi\u0119ksz\u0105 szans\u0119 na sprzeda\u017c ni\u017c dom z przeciwnymi cechami. Mia\u0142em kiedy\u015b klient\u00f3w kupuj\u0105cych, kt\u00f3rzy dos\u0142ownie uciekli z ogl\u0105danego domu, zniech\u0119ceni zapachem. Na marginesie dodam, \u017ce czasami najemcy u\u017cywaj\u0105 tego rodzaju \u201ebroni biologicznej\u201d, by dom si\u0119 nie sprzedawa\u0142, i by spokojnie nadal w nim mieszka\u0107.<\/p>\n

Ch\u0119tnie Pa\u0144stwu podpowiem, jak przygotowa\u0107 dom do sprzeda\u017cy i uzyska\u0107 dobr\u0105 cen\u0119 – mimo zwolnienia rynku. W tym celu zapraszam na wst\u0119pn\u0105 konsultacj\u0119. Prosz\u0119 do mnie zadzwoni\u0107, a ja ch\u0119tnie si\u0119 spotkam – jeszcze w tym roku lub na pocz\u0105tku przysz\u0142ego. Obejrz\u0119 dom i doradz\u0119 najsensowniejsze kroki. Doradz\u0119 te\u017c, czy warto lepiej umeblowa\u0107 dom i jakie s\u0105 zwi\u0105zane z tym koszty. Niestety, wiele dom\u00f3w jest prze\u0142adowanych meblami i bibelotami, a my tego ju\u017c nie widzimy. Widz\u0105 to jednak potencjalni nabywcy. Dobrze jest uzyska\u0107 opini\u0119 od kogo\u015b, kto zajmuje si\u0119 tym na co dzie\u0144.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

A\u017c trudno uwierzy\u0107, \u017ce do \u015awi\u0105t pozosta\u0142o ju\u017c tak ma\u0142o czasu. Nie wiem, jak to si\u0119 dzieje, ale co roku kolejne lata wydaj\u0105 si\u0119 coraz…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":173452,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-173450","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/173450","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=173450"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/173450\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":173453,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/173450\/revisions\/173453"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/173452"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=173450"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=173450"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=173450"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}