{"id":176033,"date":"2024-01-25T11:49:15","date_gmt":"2024-01-25T16:49:15","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=176033"},"modified":"2024-01-25T11:49:15","modified_gmt":"2024-01-25T16:49:15","slug":"tresa-czyli-jak-zmieni-sie-obsluga-klienta-przez-agenta-real-estate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2024\/01\/25\/tresa-czyli-jak-zmieni-sie-obsluga-klienta-przez-agenta-real-estate\/","title":{"rendered":"TRESA \u2013 czyli jak zmieni si\u0119 obs\u0142uga klienta przez agenta real estate"},"content":{"rendered":"

Niedawno pisa\u0142em o og\u00f3lnych zmianach w przepisach, kt\u00f3re obowi\u0105zuj\u0105 w Ontario od 1 grudnia 2023 r., a kt\u00f3re dotycz\u0105 og\u00f3lnych zasad handlu nieruchomo\u015bciami. Natomiast w szczeg\u00f3lno\u015bci skupiaj\u0105 si\u0119 na tak zwanej reprezentacji. Nowe zasady s\u0105 okre\u015blane jako TRESA, czyli Trust in Real Estate Services Act.<\/strong><\/p>\n

Zmiany przepis\u00f3w koncentruj\u0105 si\u0119 na jasnym okre\u015bleniu zale\u017cno\u015bci pomi\u0119dzy agencjami nieruchomo\u015bci (Brokerage), a potencjalnymi klientami (buyers & sellers). Taka konieczno\u015b\u0107 zaistnia\u0142a na skutek wielu zg\u0142aszanych nadu\u017cy\u0107 oraz niezrozumienia przez spo\u0142ecze\u0144stwo zale\u017cno\u015bci pomi\u0119dzy agencjami, a klientami.<\/p>\n

Tak jak pisa\u0142em przed \u015awi\u0119tami, pozostaj\u0105 teraz tylko dwie kategorie w procesie zakupu lub sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Albo si\u0119 jest klientem agencji – co wi\u0105\u017ce si\u0119 z podpisaniem kontraktu, a w\u00f3wczas mo\u017cna liczy\u0107 na bardzo du\u017cy wachlarz us\u0142ug. Albo, je\u015bli si\u0119 nie ma kontraktu, zostaje si\u0119 na w\u0142asne \u017cyczenie cz\u0142owiekiem bez reprezentacji (self-represented) i Brokerage jest wr\u0119cz zobowi\u0105zany, by takim cz\u0142owiekiem si\u0119 nie zajmowa\u0107. Czyli brak porad i brak sugestii.<\/p>\n

Kategoria wcze\u015bniej nazywana customer – czyli kto\u015b, komu agencja mog\u0142a udziela\u0107 ograniczonych porad po podpisaniu Customer Agreement, albo nawet pom\u00f3c z\u0142o\u017cy\u0107 ofert\u0119 na sw\u00f3j listing, przesta\u0142a istnie\u0107. Znikn\u0119\u0142a \u201eszara strefa\u201d. Teraz wszystko ma by\u0107 bardziej transparentne \u2013 albo bia\u0142e (klient), albo czarne (self-representation).
\nZanim przejd\u0119 do innych szczeg\u00f3\u0142\u00f3w, podam jeden przyk\u0142ad \u201eszarej strefy\u201d, kt\u00f3ry prowadzi\u0142 do cz\u0119stych nadu\u017cy\u0107. Byli agenci specjalizowali si\u0119, szczeg\u00f3lnie w okresie, kiedy domy sz\u0142y jak \u015bwie\u017ce bu\u0142eczki, w takim schemacie: zdobywali listingi w pewnej okolicy, bo byli cz\u0119sto uznawani za \u201especjalist\u00f3w na tym terenie\u201d. Ale zamiast wystawi\u0107 dom od razu na system MLS, gdzie inni agenci te\u017c mogliby go zauwa\u017cy\u0107 i pokaza\u0107 go swoim klientom, najpierw wmawiali w\u0142a\u015bcicielom domu, \u017ce ze wzgl\u0119d\u00f3w marketingowych lepiej jest wprowadzi\u0107 dom na tydzie\u0144 czy 10 dni jako Exclusive Listing – czyli taki, co nie trafia na system MLS. Oczywi\u015bcie by\u0142 znak agenta przed domem i ludzie (potencjalni zainteresowani), kt\u00f3rzy kr\u0105\u017cyli po okolicy, widzieli ten znak i dzwonili do agenta.<\/p>\n

Dzi\u015b, gdy dom trafia na MLS, ka\u017cdy mo\u017ce sprawdzi\u0107 cen\u0119 i zobaczy\u0107 zdj\u0119cia. Ale gdy dom jest wystawiony jako \u201eExclusive\u201d, to aby go zobaczy\u0107, trzeba dzwoni\u0107 do Listing Agent. I tak si\u0119 to odbywa\u0142o – ludzie dzwonili do agenta, on im pokazywa\u0142 dom, a poniewa\u017c ka\u017cdy widzia\u0142, co si\u0119 dzieje, i jak szybko domy znikaj\u0105, zainteresowani klienci widzieli okazj\u0119. I cz\u0119sto ci ludzie z ulicy, po podpisaniu Customer Agreement sk\u0142adali ofert\u0119 na kupno, zanim dom faktycznie trafi\u0142 na MLS.<\/p>\n

Co z\u0142ego w tym rozwi\u0105zaniu? Przecie\u017c dom si\u0119 sprzeda\u0142! Praktycznie wszystko by\u0142o z\u0142e. W gor\u0105cym rynku, kiedy dom trafia\u0142 na MLS, a oferty by\u0142y cz\u0119sto wstrzymywane na kilka dni, prawie ka\u017cdy dom sprzedawa\u0142 si\u0119 znacznie poni\u017cej ceny. Czyli w\u0142a\u015bciciele domu w tym przypadku byli stratni, bo dom nie mia\u0142 w\u0142a\u015bciwej ekspozycji do faktycznego rynku. Widzia\u0142o go tylko kilka os\u00f3b i cz\u0119sto cena, za jak\u0105 dom si\u0119 sprzedawa\u0142, by\u0142a ni\u017csza ni\u017c cena wywo\u0142awcza. Czyli w\u0142a\u015bciciele ponosili straty finansowe, cz\u0119sto nie b\u0119d\u0105c tego \u015bwiadomymi. Druga sprawa – to inni agenci byli eliminowani z mo\u017cliwo\u015bci pokazania domu i z\u0142o\u017cenia ofert. Czysta konspiracja!<\/p>\n

Ludzie, kt\u00f3rzy sk\u0142adali oferty, te\u017c nie zawsze byli zadowoleni, bo cz\u0119sto dzia\u0142aj\u0105c pod presj\u0105, \u017ce musz\u0105 kupi\u0107, bo kto\u015b inny jest zainteresowany, pope\u0142niali b\u0142\u0119dy i czasami podejmowali z\u0142\u0105 decyzj\u0119, nie maj\u0105c w\u0142asnej reprezentacji. Kto wygrywa\u0142? Agent, bo zarabia\u0142 kup\u0119 kasy.
\nRozpisa\u0142em si\u0119 na ten temat, by pokaza\u0107, dlaczego wprowadzono zmiany, a przyk\u0142ad, jaki poda\u0142em, jest jednym z bardzo wielu kreatywnych pomys\u0142\u00f3w, jak szybko zarobi\u0107 niez\u0142\u0105 sumk\u0119. Wed\u0142ug nowych przepis\u00f3w, ten sam agent nie mo\u017ce reprezentowa\u0107 i kupuj\u0105cego, i sprzedaj\u0105cego. Niestety, ten zaw\u00f3d jak dotychczas by\u0142 bardzo s\u0142abo regulowany, i mam nadziej\u0119, \u017ce nowy akt TRESA pomo\u017ce cho\u0107 cz\u0119\u015bciowo spraw\u0119 naprawi\u0107.
\nDalsza cz\u0119\u015b\u0107 mo\u017ce si\u0119 wyda\u0107 Pa\u0144stwu nudna, ale uwa\u017cam, \u017ce warto si\u0119 z ni\u0105 zapozna\u0107 dla w\u0142asnego dobra – bo kiedy\u015b mo\u017ce si\u0119 przyda\u0107.
\nObecnie, aby zosta\u0107 klientem agencji, nale\u017cy podpisa\u0107 umow\u0119 z agencj\u0105 \u2013 dotycz\u0105c\u0105 us\u0142ug i reprezentacji w dziedzinie nieruchomo\u015bci. Je\u015bli jej nie podpiszemy, nie mo\u017cemy liczy\u0107 na to, \u017ce agent b\u0119dzie nas reprezentowa\u0142. I tu jest jedno \u201eale\u201d. Je\u015bli przyjdziemy do agenta i powiemy mu, \u017ce jeste\u015bmy ju\u017c reprezentowani przez innego agenta, to zazwyczaj nie b\u0119dziemy musieli podpisywa\u0107 nic. Oczywi\u015bcie agent nas zapyta, czy mamy ju\u017c reprezentanta, a je\u015bli potwierdzimy, to zazwyczaj nie b\u0119dzie z nami wsp\u00f3\u0142pracowa\u0142 (niezale\u017cnie od sytuacji), ale nie zawsze!<\/p>\n

Czyli teoretycznie, je\u015bli mamy kilku agent\u00f3w, mo\u017cemy z ka\u017cdym z nich wej\u015b\u0107 do domu, obejrze\u0107 go i z\u0142o\u017cy\u0107 ofert\u0119. Oczywi\u015bcie w praktyce, taka osoba szybko zdoby\u0142aby z\u0142\u0105 s\u0142aw\u0119, ale nie jest to zakazane. Teoretycznie.
\nW umowie, kt\u00f3r\u0105 podpisujemy z agentem, znajduje si\u0119 klauzula o wysoko\u015bci prowizji, jak\u0105 agent dostanie za sprzeda\u017c naszej nieruchomo\u015bci. I to jest najcz\u0119\u015bciej tzw. dwustronna umowa, co oznacza, \u017ce agent jest wynagradzany przez obie strony umowy \u2013 sprzedaj\u0105cego i kupuj\u0105cego. I to jest jedna z g\u0142\u00f3wnych zmian \u2013 od teraz, nawet jak kupujemy nieruchomo\u015b\u0107 i nie p\u0142acimy agentowi, bo nie trzeba, to agent musi dostarczy\u0107 nam umow\u0119, zanim podejmiemy decyzj\u0119 o zakupie. I to musi by\u0107 konkretna umowa, a nie tylko Explanation of Services (obja\u015bnienie us\u0142ug), jak to by\u0142o dotychczas.
\nCzyli, kupuj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107, mamy obowi\u0105zek podpisania umowy z agentem – co oznacza, \u017ce nawet je\u015bli p\u0142acimy, to agent musi nam doradzi\u0107. Do tej pory to by\u0142a wy\u0142\u0105cznie nasza decyzja, czy chcemy umow\u0119 czy nie, ale teraz takie umowy s\u0105 obowi\u0105zkowe.<\/p>\n

Je\u015bli jeste\u015bmy sprzedaj\u0105cym, musimy r\u00f3wnie\u017c podpisa\u0107 umow\u0119, ale dla wielu to nie jest \u017caden problem, bo zawsze kto\u015b zgodzi\u0142 si\u0119 sprzeda\u0107 bezp\u0142atnie, otrzymuj\u0105c prowizj\u0119 tylko od drugiej strony. I tutaj kolejna wa\u017cna zmiana. D\u0142ugo oczekiwana przez wielu agent\u00f3w, niestety.
\nDo tej pory by\u0142o tak, \u017ce je\u015bli agent mia\u0142 nasz\u0105 ofert\u0119, nawet podpisan\u0105, ale nie zosta\u0142a jeszcze zaakceptowana, to m\u00f3g\u0142 do nas przys\u0142a\u0107 innego klienta, by pokaza\u0107 mu nasz\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 i by\u0107 za to wynagradzanym. I to by\u0142 ogromny problem, zw\u0142aszcza na gor\u0105cym rynku. Wielokrotnie zdarza\u0142o si\u0119, \u017ce podpisana oferta by\u0142a odsy\u0142ana na back-up, a nasz agent przysy\u0142a\u0142 nowego klienta, kt\u00f3ry dok\u0142ada\u0142 now\u0105 ofert\u0119, wy\u017csz\u0105 od naszej. I my, jako sprzedaj\u0105cy, nawet nie mieli\u015bmy poj\u0119cia, \u017ce takie co\u015b si\u0119 dzieje, a dom by\u0142 de facto sprzedany za wy\u017csz\u0105 cen\u0119. Co prawda, m\u00f3wi si\u0119, \u017ce wszystko jest dozwolone w mi\u0142o\u015bci i wojnie, ale czy takie metody s\u0105 etyczne? Na pewno nie by\u0142y uczciwe, ale niestety by\u0142y dozwolone. Teraz to si\u0119 zmieni\u0142o.<\/p>\n

Obecnie, jak agent ma nasz\u0105 ofert\u0119, to nie mo\u017ce przys\u0142a\u0107 innego klienta, by pokaza\u0107 mu nasz\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, nawet je\u015bli oferta jest odes\u0142ana na back-up. Wszystko jest OK, dop\u00f3ki nie dostaniemy akceptacji – albo je\u015bli oferta jest odrzucana przez sprzedaj\u0105cego.
\nOstatecznie od teraz, je\u015bli dostaniemy akceptacj\u0119, to nasza nieruchomo\u015b\u0107 jest \u201ezablokowana\u201d dla innych klient\u00f3w – nawet tych, kt\u00f3rzy wcze\u015bniej widzieli nasz\u0105 ofert\u0119. Je\u015bli kto\u015b ju\u017c j\u0105 zobaczy\u0142 przed akceptacj\u0105, to ma okre\u015blony czas, by z\u0142o\u017cy\u0107 ofert\u0119. Ale nie mo\u017ce przys\u0142a\u0107 innego klienta, by pokaza\u0142 mu nasz\u0105 nieruchomo\u015b\u0107. To nielegalne.
\nJednym z najwa\u017cniejszych postanowie\u0144 nowego aktu jest to, \u017ceby agent nie m\u00f3g\u0142 reprezentowa\u0107 jednocze\u015bnie obu stron transakcji – chyba \u017ce obie strony wyra\u017c\u0105 na to zgod\u0119 po uprzednim poinformowaniu o potencjalnym konflikcie interes\u00f3w.<\/p>\n

To jest ogromna zmiana, zw\u0142aszcza dla agent\u00f3w, kt\u00f3rzy do tej pory bez problemu reprezentowali i kupuj\u0105cego, i sprzedaj\u0105cego. Czasami dobre dla agenta oznacza\u0142o z\u0142e dla klienta, a teraz ma by\u0107 tak, \u017ce je\u015bli zyskujemy my, to agent zyskuje na tym tak samo.
\nZmiana przepis\u00f3w by\u0142a konieczna bo niestety, zawsze znajd\u0105 si\u0119 jacy\u015b cwaniacy, kt\u00f3rzy chc\u0105 zarobi\u0107 wi\u0119cej, wykorzystuj\u0105c sytuacj\u0119. I najbardziej cieszy mnie to, \u017ce teraz, je\u015bli mamy dobrego agenta, to on nas obroni przed takimi cwaniakami, a do tej pory to agent nierzadko bra\u0142 udzia\u0142 w takich praktykach, bo wiedzia\u0142, \u017ce to jest dozwolone. Teraz ju\u017c nie jest.
\nWszystkich Pa\u0144stwa zainteresowanych zakupem lub sprzeda\u017c\u0105 nieruchomo\u015bci serdecznie zapraszam do kontaktu.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Niedawno pisa\u0142em o og\u00f3lnych zmianach w przepisach, kt\u00f3re obowi\u0105zuj\u0105 w Ontario od 1 grudnia 2023 r., a kt\u00f3re dotycz\u0105 og\u00f3lnych zasad handlu nieruchomo\u015bciami. Natomiast w…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":176035,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-176033","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/176033","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=176033"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/176033\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":176036,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/176033\/revisions\/176036"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/176035"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=176033"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=176033"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=176033"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}