{"id":192621,"date":"2024-07-07T11:05:55","date_gmt":"2024-07-07T15:05:55","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=192621"},"modified":"2024-09-26T11:06:21","modified_gmt":"2024-09-26T15:06:21","slug":"portability-czyli-jak-przeniesc-pozyczke-na-inna-nieruchomosc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2024\/07\/07\/portability-czyli-jak-przeniesc-pozyczke-na-inna-nieruchomosc\/","title":{"rendered":"Portability \u2014 czyli jak przenie\u015b\u0107 po\u017cyczk\u0119 na inn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107"},"content":{"rendered":"

Panuje powszechne przekonanie, \u017ce jak si\u0119 ma po\u017cyczk\u0119 hipoteczn\u0105, to mo\u017cna my\u015ble\u0107 o zmianie domu dopiero, kiedy umowa z bankiem si\u0119 ko\u0144czy.<\/strong><\/p>\n

Czy to jest mit, czy prawda? Zasadniczo mo\u017cna powiedzie\u0107, \u017ce jest to mit. Ale s\u0105 pewne przypadki, kiedy niestety, nie mo\u017cna dokona\u0107 zmiany nieruchomo\u015bci w czasie trwania umowy z bankiem.
\nAle zacznijmy od pocz\u0105tku. Po\u017cyczka hipoteczna (mortgage) jest po\u017cyczk\u0105 udzielan\u0105 przez banki lub instytucje finansowe (lenders) pod zastaw nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 kupujemy. Oznacza to, \u017ce owszem, jeste\u015bmy w\u0142a\u015bcicielami zakupionej nieruchomo\u015bci, ale lender ma nad ni\u0105 kontrol\u0119 poprzez rejestracj\u0119 na tytule w\u0142asno\u015bci po\u017cyczki hipotecznej. Dopiero jak taki dokument jest zarejestrowany w Land Registry Office, pieni\u0105dze s\u0105 nam wyp\u0142acane i dzi\u0119ki nim mo\u017cemy zap\u0142aci\u0107 sprzedaj\u0105cym za zakupion\u0105 nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n

Ca\u0142y proces otrzymania pieni\u0119dzy od lenders i wyp\u0142acenia ich sprzedaj\u0105cym w zamian za zrzeczenie si\u0119 w\u0142asno\u015bci jest zwykle prowadzony przez wyspecjalizowanych prawnik\u00f3w – i ani kupuj\u0105cy, ani sprzedaj\u0105cy si\u0119 nie spotykaj\u0105, a wszystko coraz cz\u0119\u015bciej za\u0142atwiane jest przez internet, wirtualnie.
\nZwykle kupuj\u0105cy posiadaj\u0105 sw\u00f3j wk\u0142ad w\u0142asny, kt\u00f3ry waha si\u0119 od minimum 5% (do maksymalnej sumy zakupu 1 milion) do bardzo cz\u0119sto 20, 30 czy wi\u0119cej procent. Brakuj\u0105cy balans jest udzielany przez lenders, ale dopiero po procesie kwalifikacyjnym.<\/p>\n

Proces kwalifikacyjny zwykle polega na sprawdzeniu dw\u00f3ch rzeczy. Najpierw samej nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ra jest wyceniana przez zatrudnionego przez lenders fachowca, zwanego appraiser. Jest to osoba, kt\u00f3ra fizycznie musi odwiedzi\u0107 kupowan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, by potwierdzi\u0107 jej istnienie, ale musi r\u00f3wnie\u017c por\u00f3wna\u0107 cen\u0119 zakupu z podobnymi nieruchomo\u015bciami, sprzedanymi w okolicy. Je\u015bli wycena wypadnie pozytywnie i cena zakupu zostanie potwierdzona, to jeste\u015bmy o krok bli\u017cej od uzyskania hipoteki. Je\u015bli wycena wypadnie poni\u017cej ceny zakupu, to lenders mog\u0105 udzieli\u0107 po\u017cyczki na ni\u017csz\u0105 kwot\u0119, zwykle wynosz\u0105c\u0105 r\u00f3\u017cnic\u0119 pomi\u0119dzy wycen\u0105, a naszym posiadanym wk\u0142adem w\u0142asnym.<\/p>\n

Ale r\u00f3wnie\u017c kupuj\u0105cy musz\u0105 by\u0107 zakwalifikowaniu do zakupu. Jak wszyscy pewnie wiedz\u0105, lenderzy chc\u0105 mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce osoby ubiegaj\u0105ce si\u0119 o po\u017cyczk\u0119 hipoteczn\u0105 b\u0119d\u0105 mog\u0142y podo\u0142a\u0107 sp\u0142atom. Proces zatwierdzania jest do\u015b\u0107 skomplikowany i nie zamierzam w tej chwili go t\u0142umaczy\u0107. Ale pod uwag\u0119 brane s\u0105 dwie zasadnicze sprawy: historia kredytowa (credit) os\u00f3b ubiegaj\u0105cych si\u0119 o po\u017cyczk\u0119 oraz ich dochody.<\/p>\n

Zacznijmy od historii kredytowej. Ka\u017cdy mieszkaniec Kanady ma przypisany sw\u00f3j SIN, czyli numer identyfikacyjny, kt\u00f3ry w po\u0142\u0105czeniu z nazwiskiem i dat\u0105 urodzenia s\u0142u\u017cy do bardzo wielu spraw – jak pobieranie podatk\u00f3w, wyp\u0142acanie emerytur, ale r\u00f3wnie\u017c do zbierania historii kredytowej. Istnieje kilka instytucji, kt\u00f3re si\u0119 tym zajmuj\u0105, ale najwi\u0119ksza to Credit Bureau i ka\u017cdy z nas ma tam swoj\u0105 \u201eteczk\u0119\u201d. Rejestrowane s\u0105 tam nasze wszystkie po\u017cyczki, karty kredytowe, po\u017cyczki samochodowe itd. Je\u015bli sp\u0142acamy je na czas i regularnie, to otrzymujemy punkty. O ile pami\u0119tam, skala jest od 300 do 900 punkt\u00f3w. Je\u015bli nasza punktacja jest poni\u017cej 600 punkt\u00f3w, to wi\u0119kszo\u015b\u0107 bank\u00f3w nie b\u0119dzie chcia\u0142a z nami rozmawia\u0107. Je\u015bli b\u0119dziemy powy\u017cej 750, to ka\u017cdy bank kocha takich klient\u00f3w. Je\u015bli mamy poni\u017cej 500 punkt\u00f3w, to pozostaj\u0105 nam tak zwani \u201eB Lenders\u201d, czyli ma\u0142e Credit Union, Trusty czy osoby prywatne. Z tym, \u017ce takie po\u017cyczki s\u0105 zwykle udzielane na wy\u017cszy procent i cz\u0119sto pobierane s\u0105 dodatkowe, wysokie op\u0142aty.<\/p>\n

Co do potwierdzania zarobk\u00f3w, to w ostatnich latach sprawy sta\u0142y si\u0119 bardziej skomplikowane. Je\u015bli nawet kto\u015b pracuje na czek, ma bardzo dobr\u0105, sta\u0142\u0105 prac\u0119 i dobr\u0105 punktacj\u0119, to teoretycznie nie powinien mie\u0107 problem\u00f3w z dostaniem po\u017cyczki. Ale wprowadzony przez CMHC stress test, polegaj\u0105cy na tym, \u017ce musimy si\u0119 kwalifikowa\u0107, bazuj\u0105c na wy\u017cszym o 2% oprocentowaniu, nawet tym najlepszym klientom komplikuje sytuacj\u0119. Tak naprawd\u0119, je\u015bli wszyscy mieliby dostawa\u0107 po\u017cyczki bazuj\u0105c na swoich faktycznych dochodach, to po\u0142owa ludzi w Kanadzie nie mia\u0142aby dom\u00f3w. Dlatego cz\u0119sto stosuje si\u0119 r\u00f3\u017cne sztuczki i taktyki, by podbi\u0107 zarobki na papierze czy dopisa\u0107 na przyk\u0142ad rodzic\u00f3w czy dzieci do aplikacji.<\/p>\n

Przed laty by\u0142o to bardzo \u0142atwe, bo wystarcza\u0142 list z pracy, kt\u00f3ry cz\u0119sto bywa\u0142 \u201epodrasowany\u201d i nikt tak naprawd\u0119 dok\u0142adnie tych list\u00f3w nie sprawdza\u0142. Ale dzi\u015b, w czasach powszechnej komputeryzacji, jest du\u017co \u0142atwiej sprawdzi\u0107 ka\u017cd\u0105 osob\u0119 dok\u0142adnie – i podpisywane przez koleg\u0119 listy nie przechodz\u0105. Dlatego je\u015bli mamy trudn\u0105 sytuacj\u0119 z udowodnieniem zarobk\u00f3w, ale mamy dobry kredyt, to warto od pocz\u0105tku rozmawia\u0107 z mortgage broker, kt\u00f3ry wie, jak \u201eopakowa\u0107\u201d potencjalnego klienta tak, by dosta\u0142 po\u017cyczk\u0119. Niekt\u00f3rzy kupuj\u0105cy pope\u0142niaj\u0105 ten b\u0142\u0105d, \u017ce w takich ma\u0142o jasnych sytuacjach sk\u0142adaj\u0105 aplikacj\u0119 w kilku bankach – z nadziej\u0105 na lepsze warunki. To du\u017cy b\u0142\u0105d, bo ka\u017cda aplikacja jest odnotowana w Credit Bureau i wp\u0142ywa na obni\u017cenie naszej punktacji.<\/p>\n

Ale wr\u00f3\u0107my do pytania zadanego na pocz\u0105tku. Wszystkie du\u017ce banki oraz wi\u0119kszo\u015b\u0107 Credit Unions i Trust Companies przewiduj\u0105 tak\u0105 opcj\u0119, \u017ce istniej\u0105ca po\u017cyczka hipoteczna mo\u017ce by\u0107 przeniesiona z jednej nieruchomo\u015bci na drug\u0105 przed up\u0142ywem jej terminu – i pod warunkiem, \u017ce owa nowa nieruchomo\u015b\u0107 zostanie przez lendera zaaprobowana (na koszt zmieniaj\u0105cego dom). Je\u015bli zmieniamy dom na mniejszy i ta\u0144szy, lender bierze pod uwag\u0119 proporcje naszego wk\u0142adu do wysoko\u015bci po\u017cyczki. Czasami okazuje si\u0119, \u017ce hipoteka, jak\u0105 b\u0119dziemy potrzebowali, jest znacznie ni\u017csza i w\u00f3wczas mo\u017ce zaistnie\u0107 konieczno\u015b\u0107 cz\u0119\u015bciowego sp\u0142acenia niepotrzebnej nadwy\u017cki – co mo\u017ce powodowa\u0107 konieczno\u015b\u0107 zap\u0142acenia kary za cz\u0119\u015bciowe zerwanie umowy. Ale nawet je\u015bli tak si\u0119 zdarzy, to i tak si\u0119 op\u0142aca bardziej, ni\u017c p\u0142acenie przez lata.
\nJe\u015bli kupujemy dom wi\u0119kszy i dro\u017cszy, mo\u017cemy potrzebowa\u0107 dodatkowej po\u017cyczki (wi\u0119kszej sumy hipoteki). W\u00f3wczas lender mo\u017ce si\u0119 zgodzi\u0107 na podwy\u017ck\u0119 hipoteki o dodatkow\u0105 kwot\u0119, ale zwykle pod warunkiem, \u017ce dom przejdzie pozytywnie wycen\u0119 i nasze dochody b\u0119d\u0105 wystarczaj\u0105ce na obs\u0142ug\u0119 wy\u017cszej po\u017cyczki. Kiedy dokonujemy takiej operacji (zmiany domu), to oczywi\u015bcie b\u0119dzie potrzebny prawnik przy transakcji sprzeda\u017cy i zakupu oraz pojawi si\u0119 koszt zwi\u0105zany z zakupem (Land Transfer Tax) i koszt zwi\u0105zany ze sprzeda\u017c\u0105 (commission).
\nJeszcze raz chcia\u0142bym zaznaczy\u0107, \u017ce portability jest zwykle czym\u015b typowym, bo lenderzy zdaj\u0105 sobie spraw\u0119, \u017ce \u017cycie pisze r\u00f3\u017cne scenariusze i jak kto\u015b zawiera umow\u0119 hipoteczn\u0105 na 5 lat, to w tym czasie mo\u017ce si\u0119 du\u017co zmieni\u0107 w \u017cyciu ka\u017cdej osoby.<\/p>\n

Ale to na koniec s\u0142owo ostrze\u017cenia. Niekt\u00f3rzy lenders, szczeg\u00f3lnie mali czy prywatne osoby w pozycji drugiej hipoteki, nie s\u0105 wcale sk\u0142onni zgadza\u0107 si\u0119 na takie zmiany co do zabezpieczenia swojej inwestycji. Bo dla nich nasz dom jest przecie\u017c zabezpieczeniem po\u017cyczonych nam pieni\u0119dzy. I ka\u017cda zmiana mo\u017ce przez nich by\u0107 wykorzystana jako okazja do zarobienia dodatkowych pieni\u0119dzy naszym kosztem. Dodatkowe legal fee czy lender fee jest typowym posuni\u0119ciem.
\nTemat ten poruszy\u0142em, zainspirowany kilkoma telefonami z zapytaniem w\u0142a\u015bnie o to, kiedy mo\u017cna zmienia\u0107 dom. Ot\u00f3\u017c odpowied\u017a jest prosta – w ka\u017cdym momencie i nie zale\u017cy to od tego, jak d\u0142ugo mamy jeszcze umow\u0119 z bankiem. Ta wiedza jest wa\u017cna, bo czasami wstrzymujemy si\u0119 z naszymi planami \u017cyciowymi my\u015bl\u0105c, \u017ce mamy zwi\u0105zane r\u0119ce. Ot\u00f3\u017c nie! Szybsza zmiana domu na mniejszy i ta\u0144szy, szczeg\u00f3lnie dla ludzi starszych, jest naprawd\u0119 istotna, bo mo\u017cliwo\u015b\u0107 zmniejszenia koszt\u00f3w utrzymania ma ogromny wp\u0142yw na nasz styl \u017cycia.<\/p>\n

Przypominam, \u017ce jestem dost\u0119pny pod numerem 905-278-0007 albo poprzez e-mail 2780007@gmail.com i ch\u0119tnie odpowiem na Pa\u0144stwa pytania. Zapraszam tak\u017ce do kontaktu osoby, kt\u00f3re potrzebuj\u0105 pomocy przy sprzeda\u017cy lub zakupie domu. Gwarantuj\u0119 profesjonalny serwis na dobrych warunkach i bezstresowy przebieg wsp\u00f3\u0142pracy.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Panuje powszechne przekonanie, \u017ce jak si\u0119 ma po\u017cyczk\u0119 hipoteczn\u0105, to mo\u017cna my\u015ble\u0107 o zmianie domu dopiero, kiedy umowa z bankiem si\u0119 ko\u0144czy. Czy to jest…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":192623,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-192621","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/192621","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=192621"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/192621\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":192624,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/192621\/revisions\/192624"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/192623"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=192621"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=192621"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=192621"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}