{"id":221643,"date":"2025-08-27T13:28:56","date_gmt":"2025-08-27T17:28:56","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=221643"},"modified":"2025-08-27T13:28:56","modified_gmt":"2025-08-27T17:28:56","slug":"dlaczego-nowe-mieszkania-sa-coraz-mniejsze","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2025\/08\/27\/dlaczego-nowe-mieszkania-sa-coraz-mniejsze\/","title":{"rendered":"Dlaczego nowe mieszkania s\u0105 coraz mniejsze?"},"content":{"rendered":"

Zasadniczo odpowied\u017a jest bardzo prosta i logiczna.
\n<\/strong>Je\u015bli przyjmiemy, \u017ce koszt budowy condo za stop\u0119 kwadratow\u0105 (wed\u0142ug obecnych cen) wynosi przeci\u0119tnie $1,000 (i zawiera wszystkie koszty, \u0142\u0105cznie z profitem), to mieszkanie o powierzchni 1,000 st\u00f3p powinno kosztowa\u0107 oko\u0142o $1,000,000, a mieszkanie o powierzchni 500 st\u00f3p kwadratowych – $500,000.
\nPoniewa\u017c znacznie mniej os\u00f3b jest sta\u0107 na wydanie na zakup mieszkania miliona dolar\u00f3w, wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych dla siebie czy na inwestycj\u0119 wybiera ta\u0144szy wariant. Zasadniczo cena decyduje o wszystkim. Dlatego spora cz\u0119\u015b\u0107 deweloper\u00f3w koncentruje si\u0119 na ta\u0144szych, a za tym i mniejszych mieszkaniach.
\nTen spos\u00f3b my\u015blenia potwierdzaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c realia. Kiedy rynek mieszka\u0144 z plan\u00f3w by\u0142 bardzo aktywny (jeszcze kilka lat temu), wszystkie ma\u0142e unity pomi\u0119dzy 450 a 699 st\u00f3p sprzedawa\u0142y si\u0119 najszybciej.
\nAle istnieje wiele innych czynnik\u00f3w, o kt\u00f3rych warto wspomnie\u0107 i kt\u00f3re powoduj\u0105, \u017ce mieszkania s\u0105 coraz mniejsze – by ci\u0105gle mog\u0142y by\u0107 w zasi\u0119gu kupna!<\/p>\n

1. Ekstremalnie wysokie ceny grunt\u00f3w i dodatkowych op\u0142at
\nToronto jest jednym z najdro\u017cszych rynk\u00f3w mieszkaniowych w Ameryce P\u00f3\u0142nocnej. Ceny dzia\u0142ek i koszty budowy zmuszaj\u0105 deweloper\u00f3w do maksymalizacji liczby jednostek na dzia\u0142ce. Mississauga, cho\u0107 nieco ta\u0144sza, r\u00f3wnie\u017c do\u015bwiadcza gwa\u0142townego wzrostu cen, nap\u0119dzanego blisko\u015bci\u0105 Toronto i ograniczon\u0105 poda\u017c\u0105 grunt\u00f3w.
\nOpr\u00f3cz koszt\u00f3w za ziemi\u0119, deweloperzy p\u0142ac\u0105 od ka\u017cdej zbudowanej jednostki op\u0142at\u0119, zwan\u0105 development charges. Za mieszkanie poni\u017cej 700 st\u00f3p kwadratowych w Mississauga jest to $54,749.21 a za wi\u0119ksze mieszkania $97,675.54. Nic dziwnego, \u017ce projektuj\u0105c budynki i planuj\u0105c nisk\u0105 cen\u0119 oferowanego do sprzeda\u017cy mieszkania, deweloperzy wybieraj\u0105 wariant mieszka\u0144 poni\u017cej 700 SF.<\/p>\n

2. Presja na zag\u0119szczenie zabudowy (intensyfikacja)
\nLokalna polityka miejska (na przyk\u0142ad \u201ePlaces to Grow\u201d w Ontario) promuje g\u0119st\u0105 zabudow\u0119 wok\u00f3\u0142 w\u0119z\u0142\u00f3w komunikacyjnych, by ograniczy\u0107 rozlewanie si\u0119 miast na obrze\u017ca. Deweloperzy odpowiadaj\u0105 budow\u0105 wie\u017cowc\u00f3w z ma\u0142ymi jednostkami mieszkalnymi.
\nBardzo typowym obecnie posuni\u0119ciem jest budowa wie\u017cowc\u00f3w na terenach starych plaz handlowych, kt\u00f3re oddaj\u0105 pod zabudow\u0119 cz\u0119\u015b\u0107 parking\u00f3w – w zamian za tak\u0105 sam\u0105 (lub wi\u0119ksz\u0105) liczb\u0119 parking\u00f3w podziemnych w budowanym wie\u017cowcu – i oczywi\u015bcie za spory czek.
\nW Mississaudze projekty wok\u00f3\u0142 Hurontario LRT czy centrum miasta s\u0105 tego przyk\u0142adem. Miasto si\u0119 zag\u0119szcza, a wszelkie wolne kawa\u0142ki ziemi osi\u0105gaj\u0105 astronomiczne ceny. Co oczywi\u015bcie wp\u0142ywa na ko\u0144cowy koszt budowy w przeliczeniu na stopy kwadratowe.<\/p>\n

3. Dostosowanie do ograniczonej zdolno\u015bci kredytowej kupuj\u0105cych
\n\u015arednia cena mieszkania o powierzchni 900 SF w GTA przekracza 1 milion CAD (\u017ar\u00f3d\u0142o: TRREB, 2024). Dlatego mniejsze metra\u017ce (np. 30\u201340 m2 micro-condos) s\u0105 jedyn\u0105 opcj\u0105 dla singli i m\u0142odych profesjonalist\u00f3w, migrant\u00f3w (kluczowa grupa w GTA) oraz dla inwestor\u00f3w, szukaj\u0105cych ta\u0144szych mieszka\u0144 pod wynajem. By zmniejszy\u0107 ceny oferowanych mieszka\u0144, wielu deweloper\u00f3w przesta\u0142o oferowa\u0107 bezp\u0142atny parking czy locker. Owszem, mo\u017cna (czasami) kupi\u0107 parking p\u0142ac\u0105c ekstra od $50,000 dolar\u00f3w lub wi\u0119cej za parking i $10,000 (lub wi\u0119cej) za locker. Jest to moim zdaniem sprytny manewr, kt\u00f3ry deweloperom pozwala reklamowa\u0107 mieszkania po zani\u017conej cenie o warto\u015b\u0107 parkingu. Zreszt\u0105 ca\u0142y trend budowania budynk\u00f3w w Toronto z limitowan\u0105 liczb\u0105 parking\u00f3w to jest przekr\u0119t, maj\u0105cy wm\u00f3wi\u0107 ludziom, \u017ce samoch\u00f3d w centrum jest niepotrzebny.
\nOwszem – gdyby\u015bmy mieli takie metro jak ma Tokyo czy Monachium, to bym si\u0119 zgodzi\u0142. Ale to, co my mamy, jest \u017ca\u0142osne.<\/p>\n

4. Popyt inwestycyjny
\ni rynek wynajmu
\nPonad 50% nowych mieszka\u0144 w Toronto kupuj\u0105 inwestorzy (dane CMHC). Dla inwestor\u00f3w ma\u0142e mieszkania (a co za tym idzie – ni\u017csze ceny) to ni\u017cszy pr\u00f3g wej\u015bcia na rynek i \u0142atwiejszy wynajem (popyt na tanie lokale w centrum). To tak\u017ce wy\u017csza rentowno\u015b\u0107 (czynsz za m2 jest wy\u017cszy w mniejszych apartamentach). Jest to prawda, bo w centrum Toronto mniejsze jednosypialniowe mieszkanie mo\u017cna obecnie wynaj\u0105\u0107 od $2,500 do $3,000, a dwusypialniowe, kt\u00f3re kosztowa\u0142o pewnie o $150,000 do $250,000 wi\u0119cej – tylko o $200-$300 dro\u017cej.<\/p>\n

5. Koszty budowy i regulacje
\nRosn\u0105ce koszty materia\u0142\u00f3w i pracy (nawet 30% wzrost od 2020 r.) sk\u0142aniaj\u0105 do redukcji metra\u017cy. Budowa wie\u017cowc\u00f3w prowadzona jest przez ogromne firmy budowlane, kt\u00f3rych pracownicy s\u0105 zwykle cz\u0142onkami zwi\u0105zk\u00f3w zawodowych (unia). Unia negocjuje koszty budowy z deweloperem (pracownicy, beton, stal, itd.). I te koszty rosn\u0105 z roku na rok. Dlatego deweloper, by zmie\u015bci\u0107 si\u0119 w magicznej cenie poni\u017cej $500,000, cz\u0119sto zmniejsza mieszkania o kilka, kilkana\u015bcie czy nawet o kilkadziesi\u0105t st\u00f3p – by obni\u017cy\u0107 koszt produktu finalnego.
\nNowe wymagania energooszcz\u0119dno\u015bci i zielone budownictwo zwi\u0119kszaj\u0105 koszty, co deweloperzy kompensuj\u0105 wi\u0119ksz\u0105 liczb\u0105 mniejszych mieszka\u0144, kt\u00f3re mog\u0105 szybko sprzeda\u0107.<\/p>\n

6. Zmiany demograficzne i stylu \u017cycia
\n* Oczywi\u015bcie ma\u0142e mieszkania 30 lat temu nie mia\u0142y takiego popytu i by\u0142o ich znacznie mniej. Bo by\u0142y inne ceny, by\u0142 inny model rodziny i by\u0142a inna imigracja. Obecnie nast\u0105pi\u0142 wzrost liczby jednoosobowych gospodarstw domowych (zw\u0142aszcza w\u015br\u00f3d m\u0142odych ludzi do lat 40 i senior\u00f3w). Dzi\u015b zak\u0142adamy rodziny znacznie p\u00f3\u017aniej i dla bezdzietnej pary ma\u0142e mieszkanie mo\u017ce by\u0107 wystarczaj\u0105ce.
\n* Imigracja na masow\u0105 skal\u0119 (Ontario przyjmuje ~50% nowych imigrant\u00f3w do Kanady), i wielu nowych przybysz\u00f3w szuka tanich opcji startowych.
\n* Kultura \u201emieszkania w centrum\u201d: m\u0142odzi wybieraj\u0105 ma\u0142e mieszkania w pobli\u017cu pracy\/rozrywki zamiast dom\u00f3w na przedmie\u015bciach. To przez lata nap\u0119dza\u0142o boom budowlany dotycz\u0105cy rynku condominiums.<\/p>\n

7. Regulacje rz\u0105dowe i podatki
\nPodatki dla nierezydent\u00f3w – na przyk\u0142ad Federal Underused Housing Tax czy Non-Resident Speculation Tax (w Ontario) zwi\u0119kszaj\u0105 koszty dla inwestor\u00f3w, bo s\u0105 naliczane od warto\u015bci unitu. Dlatego inwestorzy szukaj\u0105 ta\u0144szych mieszka\u0144 na inwestycj\u0119.
\nW Ontaria brakuje mieszka\u0144 na wynajem, co nap\u0119dza deweloper\u00f3w i sk\u0142ania ich do budowy ma\u0142ych apartament\u00f3w pod ten rynek – bo niewielkich i tanich mieszka\u0144 jest ma\u0142o, a sprzedaj\u0105 si\u0119 jak \u015bwie\u017ce bu\u0142eczki.<\/p>\n

8. Koszty utrzymania
\nMniejsze mieszkania zwykle generuj\u0105 ni\u017csze podatki od nieruchomo\u015bci, bo w Ontario podatki bazuj\u0105 na warto\u015bci rynkowej. Maj\u0105 te\u017c zwykle ni\u017csze maintenance fee – gdy\u017c wysoko\u015b\u0107 czynszu zwykle zale\u017cy od wielko\u015bci mieszkania. Przyk\u0142adowo – je\u015bli maintenance za mieszkanie 1,000 st\u00f3p wynosi $1,000 miesi\u0119cznie, to mieszkanie mniejsze o po\u0142ow\u0119 powinno mie\u0107 tak\u017ce ni\u017cszy o po\u0142ow\u0119 maintenance (ale s\u0105 odst\u0119pstwa od regu\u0142y).<\/p>\n

9. Ni\u017cszy mortgage – \u0142atwiejsze finansowanie
\nOpisane powy\u017cej przyk\u0142ady pokazuj\u0105, co wp\u0142ywa na to, \u017ce mniejsze i ta\u0144sze mieszkania s\u0105 preferowane obecnie przez deweloper\u00f3w, ale r\u00f3wnie\u017c przez inwestor\u00f3w i pierwszokupuj\u0105cych. Jest takie znane powiedzenie, \u017ce jak nie wiadomo o co chodzi, to chodzi o pieni\u0105dze. I to jest w\u0142a\u015bnie g\u0142\u00f3wny pow\u00f3d, dlaczego mieszkania s\u0105 coraz mniejsze – bo inaczej ich budowa i cena by\u0142yby zbyt wysokie dla przeci\u0119tnego klienta.
\nWszystkich Pa\u0144stwa, kt\u00f3rzy zamierzaj\u0105 sprzeda\u0107 lub kupi\u0107 mieszkania (lub ka\u017cd\u0105 inn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107) zapraszam do kontaktu. Z ch\u0119ci\u0105 znajd\u0119 dla Pa\u0144stwa zainteresowanych klient\u00f3w lub wymarzon\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 i poprowadz\u0119 ca\u0142\u0105 transakcj\u0119 – od sugestii i wskaz\u00f3wek, jak przygotowa\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 do sprzeda\u017cy, a\u017c po zorganizowanie bezstresowej przeprowadzki.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zasadniczo odpowied\u017a jest bardzo prosta i logiczna. Je\u015bli przyjmiemy, \u017ce koszt budowy condo za stop\u0119 kwadratow\u0105 (wed\u0142ug obecnych cen) wynosi przeci\u0119tnie $1,000 (i zawiera wszystkie…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":221645,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-221643","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/221643","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=221643"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/221643\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":221646,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/221643\/revisions\/221646"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/221645"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=221643"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=221643"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=221643"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}