{"id":221647,"date":"2025-08-19T13:29:09","date_gmt":"2025-08-19T17:29:09","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=221647"},"modified":"2025-10-22T15:57:56","modified_gmt":"2025-10-22T19:57:56","slug":"proces-budowy-domu-gdzie-czaja-sie-pulapki","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2025\/08\/19\/proces-budowy-domu-gdzie-czaja-sie-pulapki\/","title":{"rendered":"Proces budowy domu – gdzie czaj\u0105 si\u0119 pu\u0142apki?"},"content":{"rendered":"

Proces budowy domu dla kogo\u015b, kto to ju\u017c robi\u0142, nie jest a\u017c tak skomplikowany, natomiast dzia\u0142anie na w\u0142asn\u0105 r\u0119k\u0119 po raz pierwszy mo\u017ce by\u0107 bardzo ryzykowne – i cz\u0119sto bardzo kosztowne.<\/strong><\/p>\n

Dlatego podaj\u0119 kilka typowych faz budowania domu i w ka\u017cdej dodaj\u0119 kilka sugestii.
\nDzia\u0142ka \u2013 lokalizacja \u2013 sprawdzenie zoningu
\nZanim zaczniemy budowa\u0107 wymarzony dom, najpierw musimy mie\u0107 miejsce, w kt\u00f3rym stanie nieruchomo\u015b\u0107 – czyli dzia\u0142k\u0119 budowlan\u0105. Jak wiadomo, dzi\u015b znalezienie pustej dzia\u0142ki w mie\u015bcie zaczyna by\u0107 prawie niemo\u017cliwe. Najcz\u0119\u015bciej musimy kupi\u0107 stary dom, by go zburzy\u0107 lub rozbudowa\u0107. Cz\u0119sto ju\u017c na tym etapie \u2013 czyli wyborze miejsca \u2013 pope\u0142niamy najwi\u0119kszy b\u0142\u0105d. Dzieje si\u0119 tak dlatego, \u017ce aby obni\u017cy\u0107 koszty ca\u0142ej inwestycji, idziemy na kompromis i wybieramy ta\u0144sz\u0105 i cz\u0119sto gorsz\u0105 lokalizacj\u0119. Zapominamy, \u017ce trzy najwa\u017cniejsze elementy przy zakupie (lub budowie) domu to: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.
\nZanim tak naprawd\u0119 kupimy dzia\u0142k\u0119 lub dom do zburzenia, warto sprawdzi\u0107 (mo\u017cna to zrobi\u0107 online), co obecne przepisy budowlane pozwol\u0105 nam na takiej dzia\u0142ce wybudowa\u0107. Zwykle \u0142atwo jest sprawdzi\u0107 dopuszczaln\u0105 wielko\u015b\u0107 domu, jego wysoko\u015b\u0107, i odleg\u0142o\u015bci do granic. Je\u015bli oka\u017ce si\u0119, \u017ce chcemy pewne wymagania nagi\u0105\u0107, jest na to szansa – poprzez z\u0142o\u017cenie aplikacji do COA (Committee of Adjustment) i po rozpatrzeniu proponowanych zmian mo\u017cemy uzyska\u0107 ich akceptacj\u0119. To d\u0142ugi proces \u2013 ale o tym innym razem.<\/p>\n

Projekt i wyb\u00f3r projektanta. Rozwa\u017cmy, czego nam naprawd\u0119 potrzeba
\nJest to moim zdaniem nast\u0119pny etap, w kt\u00f3rym pope\u0142nianych jest najwi\u0119cej b\u0142\u0119d\u00f3w. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 potencjalnych inwestor\u00f3w traktuje projekt i us\u0142ugi architekta jako z\u0142o konieczne. Potrzebny jest kto\u015b, kto narysuje plany, kt\u00f3re s\u0105 niezb\u0119dne, by zacz\u0105\u0107 budow\u0119. Jak to zrobi\u0107, by by\u0142o tanio? Mo\u017ce znale\u017a\u0107 jaki\u015b pomys\u0142 w internecie czy u buildera i po prostu przerobi\u0107, dostosowa\u0107 do miejsca? Mo\u017ce znajd\u0119 jakiego\u015b kre\u015blarza, kt\u00f3ry zrobi to za kilkaset dolar\u00f3w? To jest, niestety, typowe podej\u015bcie \u2013 dlatego wiele custom homesprzypomina typowe domy na subdivisions i naprawd\u0119 rzadko te domy s\u0105 przemy\u015blane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywi\u015bcie cud\u00f3w si\u0119 nie wymy\u015bli, ale dobry i przemy\u015blany projekt – po pierwsze mo\u017ce spowodowa\u0107 oszcz\u0119dno\u015bci ju\u017c w samej fazie budowania, a po drugie b\u0119dzie dawa\u0142 nam wi\u0119cej satysfakcji na co dzie\u0144 i zwykle znacznie lepiej si\u0119 sprzedaje ni\u017c typowy cookie cutter.
\nZatwierdzanie projektu
\nJak rysunki s\u0105 ju\u017c gotowe do z\u0142o\u017cenia do miasta, nast\u0119puje proces zatwierdzania. Aplikacj\u0119 o permit sk\u0142ada si\u0119 w urz\u0119dzie miejskim, obecnie zwykle online (w building department), i koszt jest zwykle wyliczany jako 1% przewidywanych koszt\u00f3w budowy.
\nNiekt\u00f3re miasta maj\u0105 swoje w\u0142asne, typowe stawki koszt\u00f3w budowy, na podstawie kt\u00f3rych dokonywane s\u0105 obliczenia. Inne miasta polegaj\u0105 na deklaracji aplikanta co do przewidywanych koszt\u00f3w. W zale\u017cno\u015bci od miasta, dalszy proces mo\u017ce przebiega\u0107 zupe\u0142nie inaczej. To znaczy, \u017ce ka\u017cde miasto ma inn\u0105 szybko\u015b\u0107, z jak\u0105 pracuj\u0105 tam urz\u0119dnicy. Niestety, najgorszym miastem (moim zdaniem) jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississauga jest tak rozbudowana biurokracja, \u017ce proces zatwierdzania projekt\u00f3w przebiega cz\u0119sto w niesko\u0144czono\u015b\u0107. S\u0105 oczywi\u015bcie wyj\u0105tki od regu\u0142y, ale zamiast zwykle deklarowanych przy sk\u0142adaniu wniosku 2-4 tygodni, najcz\u0119\u015bciej s\u0105 to 2-4 miesi\u0105ce.
\nJe\u015bli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poni\u017cej QEW w Mississauga, to sytuacja dodatkowo si\u0119 komplikuje. W tym rejonie wymagany jest najcz\u0119\u015bciej dodatkowy etap, zanim zostanie wydane pozwolenie na budow\u0119. Jest to tzw. site plan approval. S\u0105 to wst\u0119pne rysunki wizualizuj\u0105ce, jak nasz proponowany dom ma wygl\u0105da\u0107 (rzuty i elewacje) oraz bardzo szczeg\u00f3\u0142owa mapka lokalizacyjna pokazuj\u0105ca, jak dom b\u0119dzie osadzony na dzia\u0142ce. Ten proces mo\u017ce wyd\u0142u\u017cy\u0107 nasze oczekiwanie o nast\u0119pne 2 miesi\u0105ce (w Mississauga), plus niestety, ostatnio drastycznie zdro\u017ca\u0142.<\/p>\n

Organizacja budowy \u2013 management
\nJak ju\u017c z\u0142o\u017cymy projekt do miasta i wiemy, \u017ce mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowi\u0107 si\u0119, jak chcemy zorganizowa\u0107 sam\u0105 budow\u0119. Wiadomo, \u017ce ka\u017cdy dom sk\u0142ada si\u0119 z bardzo du\u017cej liczby zr\u00f3\u017cnicowanych element\u00f3w i sam proces budowy jest rozbity na r\u00f3\u017cne etapy.
\nCz\u0119sto musimy zacz\u0105\u0107 od wyburzenia starego domu, nast\u0119pnie wykopy, fundamenty, \u015bciany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykop\u00f3w, framing… itd. Dla kogo\u015b, kto wie, co robi \u2013 to proste, dla nowicjuszy to ci\u0119\u017cka nauka, kt\u00f3ra kosztuje. A koszty za poszczeg\u00f3lne elementy od jednego subkontraktora do drugiego potrafi\u0105 si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0107 bardzo znacznie. Cz\u0119sto subkontraktorzy, widz\u0105c, \u017ce w\u0142a\u015bciciel chce wybudowa\u0107 sw\u00f3j w\u0142asny dom i nie ma jeszcze do\u015bwiadczenia, s\u0105 bezlito\u015bni i cz\u0119sto zawy\u017caj\u0105 stawki.
\nNa pocz\u0105tku, kiedy zaczynamy budow\u0119 i nie mamy do\u015bwiadczenia \u2013 pieni\u0105dze id\u0105 bardzo szybko, wi\u0119c mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107, \u017ce bud\u017cet wkr\u00f3tce zostanie przekroczony i zabraknie pieni\u0119dzy na prace wyko\u0144czeniowe.
\nWielu z buduj\u0105cych, by unikn\u0105\u0107 takiej sytuacji, pr\u00f3buje zatrudni\u0107 kontraktora, podpisuj\u0105c umow\u0119 na ca\u0142o\u015b\u0107 budowy wraz z elementami wyko\u0144czeniowymi. Jest to oczywi\u015bcie dobry pomys\u0142, ale te\u017c jest tu wiele kruczk\u00f3w. Po pierwsze \u2013 by to zrobi\u0107, nale\u017cy doskonale orientowa\u0107 si\u0119 w szczeg\u00f3\u0142ach, czego chcemy. Na etapie wst\u0119pnym, czyli wykop\u00f3w, framing czy nawet elewacji, jest to jeszcze dosy\u0107 proste, ale kiedy przychodzi do prac wyko\u0144czeniowych, potrafi\u0105 pojawia\u0107 si\u0119 spore problemy.
\nWiadomo, \u017ce kontraktor nie chce straci\u0107 na budowie i zamierza uzyska\u0107 profit, dlatego b\u0119dzie szuka\u0142 oszcz\u0119dno\u015bci, gdziekolwiek jest to mo\u017cliwe. Ta\u0144sze materia\u0142y, ta\u0144sze okna, p\u0142ytki, dach, itd. W\u0142a\u015bciciel cz\u0119sto musi zgadza\u0107 si\u0119 na takie materia\u0142y czy rozwi\u0105zania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dop\u0142aca\u0107 ekstra za lepsze. Powoduje to ci\u0105g\u0142y stres i cz\u0119ste nieporozumienia.
\nMoim zdaniem znacznie lepszym rozwi\u0105zaniem jest zatrudnienie g\u0142\u00f3wnego wykonawcy, z kt\u00f3rym zawrzemy umow\u0119 typu management fee. Jest to czasami ustalona kwota, ale najcz\u0119\u015bciej jest to procent od koszt\u00f3w budowy i materia\u0142\u00f3w (najcz\u0119\u015bciej w granicach 10%-15% koszt\u00f3w.<\/p>\n

Jak to dzia\u0142a i dlaczego jest to moim zdaniem lepsze rozwi\u0105zanie? Ot\u00f3\u017c po pierwsze \u2013 mamy lepsz\u0105 kontrol\u0119 nad tym, ile p\u0142acimy za poszczeg\u00f3lne etapy, bo na ka\u017cdym mo\u017cemy poprosi\u0107 naszego managera o kilka wycen od r\u00f3\u017cnych subkontraktor\u00f3w. Sami te\u017c mo\u017cemy dla por\u00f3wnania uzyska\u0107 podobne wyceny. To samo dotyczy materia\u0142\u00f3w wyko\u0144czeniowych. Mo\u017cemy wybiera\u0107 to, co jest najta\u0144sze, albo to, co jest najlepsze i najbardziej dla nas po\u017c\u0105dane. Nie musimy si\u0119 obawia\u0107 \u2013 jak w poprzednim rozwi\u0105zaniu \u2013 \u017ce kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego, a nie dla nas. Wszelkie oszcz\u0119dno\u015bci, kt\u00f3re wynikn\u0105 ze znalezienia okazyjnie ta\u0144szych materia\u0142\u00f3w albo ta\u0144szych wykonawc\u00f3w, pozostaj\u0105 w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta \u2013 je\u015bli oka\u017ce si\u0119, \u017ce manager nie spe\u0142nia naszych oczekiwa\u0144 albo nie jest do ko\u0144ca uczciwy \u2013 \u0142atwiej jest tak\u0105 wsp\u00f3\u0142prac\u0119 zako\u0144czy\u0107, ni\u017c w przypadku, kiedy mamy wykonawc\u0119 na ca\u0142o\u015b\u0107 budowy za ustalon\u0105 cen\u0119.
\nZnacznie trudniej jest w\u00f3wczas znale\u017a\u0107 ch\u0119tnego do zako\u0144czenia budowy.
\nJest to obszerny temat i je\u015bli to Pa\u0144stwa interesuje, to zapraszam do kontaktu. Jak Pa\u0144stwo wiedz\u0105, jeste\u015bmy z Agnieszk\u0105 absolwentami wydzia\u0142u architektury na Politechnice Wroc\u0142awskiej. Posiadamy tak\u017ce du\u017ce do\u015bwiadczenie na rynku budowy dom\u00f3w – zar\u00f3wno w Europie, jak i w Kanadzie. Z ch\u0119ci\u0105 podzielimy si\u0119 z Pa\u0144stwem nasz\u0105 wiedz\u0105 i pomo\u017cemy wybudowa\u0107 prawdziwy dom marze\u0144.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Proces budowy domu dla kogo\u015b, kto to ju\u017c robi\u0142, nie jest a\u017c tak skomplikowany, natomiast dzia\u0142anie na w\u0142asn\u0105 r\u0119k\u0119 po raz pierwszy mo\u017ce by\u0107 bardzo…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":221649,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-221647","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/221647","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=221647"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/221647\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":221651,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/221647\/revisions\/221651"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/221649"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=221647"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=221647"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=221647"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}