{"id":248661,"date":"2026-07-25T07:00:50","date_gmt":"2026-07-25T11:00:50","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=248661"},"modified":"2026-07-22T11:23:10","modified_gmt":"2026-07-22T15:23:10","slug":"nowe-mieszkanie-od-dewelopera-co-trzeba-wiedziec-przed-podpisaniem-umowy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2026\/07\/25\/nowe-mieszkanie-od-dewelopera-co-trzeba-wiedziec-przed-podpisaniem-umowy\/","title":{"rendered":"Nowe mieszkanie od dewelopera – co trzeba wiedzie\u0107 przed podpisaniem umowy?"},"content":{"rendered":"

S\u0105 dni, kiedy wracam z pracy i ju\u017c wiem, o czym napisz\u0119 kolejny artyku\u0142 – tak by\u0142o kilka dni temu.
\n<\/strong><\/p>\n

Wyszed\u0142em z biura sprzeda\u017cy nowej inwestycji, wsiad\u0142em do samochodu i pomy\u015bla\u0142em: \u201eMaciek, ludzie naprawd\u0119 nie wiedz\u0105, jak wygl\u0105da zakup mieszkania od dewelopera.\u201d
\nW internecie mo\u017cna znale\u017a\u0107 setki artyku\u0142\u00f3w o programach dla First-Time Home Buyers. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 z nich opisuje przepisy, ulgi i zwroty podatk\u00f3w. Wszystko to jest oczywi\u015bcie wa\u017cne, ale prawie nikt nie opowiada, jak wygl\u0105da sam proces zakupu. A przecie\u017c w\u0142a\u015bnie tam pojawia si\u0119 najwi\u0119cej pyta\u0144 i nieporozumie\u0144. Postanowi\u0142em wi\u0119c po\u0142\u0105czy\u0107 teori\u0119 z praktyk\u0105.<\/p>\n

Najpierw troch\u0119 teorii<\/strong>
\nW Kanadzie od wielu lat funkcjonuj\u0105 programy, maj\u0105ce pom\u00f3c osobom kupuj\u0105cym pierwsz\u0105 nieruchomo\u015b\u0107. W ostatnim czasie zosta\u0142y one dodatkowo rozszerzone, dzi\u0119ki czemu wiele m\u0142odych rodzin mo\u017ce zaoszcz\u0119dzi\u0107 naprawd\u0119 du\u017ce pieni\u0105dze. Najwi\u0119ksze zainteresowanie budzi oczywi\u015bcie zwrot podatku przy zakupie nowych mieszka\u0144 i dom\u00f3w.
\nPrzy spe\u0142nieniu okre\u015blonych warunk\u00f3w, kwalifikuj\u0105cy si\u0119 First-Time Home Buyer mo\u017ce odzyska\u0107 federaln\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 podatku GST, kt\u00f3rej maksymalna warto\u015b\u0107 si\u0119ga nawet $50.000. Dodatkowo Ontario wprowadzi\u0142o rozszerzony program zwrotu prowincyjnej cz\u0119\u015bci HST dla kwalifikuj\u0105cych si\u0119 transakcji, zawieranych w okre\u015blonym czasie.
\nTo oznacza, \u017ce przy zakupie nowego mieszkania r\u00f3\u017cnica mo\u017ce wynosi\u0107 nie kilka tysi\u0119cy, ale nawet kilkadziesi\u0105t tysi\u0119cy dolar\u00f3w – co brzmi \u015bwietnie. I rzeczywi\u015bcie jest to bardzo dobra wiadomo\u015b\u0107. Problem polega jednak na tym, \u017ce wielu kupuj\u0105cych wyobra\u017ca sobie ca\u0142y proces zupe\u0142nie inaczej.<\/p>\n

Kim w\u0142a\u015bciwie jest First-Time Home Buyer?<\/strong>
\nTo pytanie s\u0142ysz\u0119 bardzo cz\u0119sto. W du\u017cym uproszczeniu – jest to osoba, kt\u00f3ra spe\u0142nia warunki okre\u015blone w przepisach i nie mieszka\u0142a w domu, kt\u00f3rego by\u0142a w\u0142a\u015bcicielem (lub kt\u00f3rego w\u0142a\u015bcicielem by\u0142 wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conek albo partner), w roku zakupu ani w ci\u0105gu czterech poprzednich lat. Oczywi\u015bcie przepisy zawieraj\u0105 wi\u0119cej szczeg\u00f3\u0142\u00f3w, dlatego zawsze warto upewni\u0107 si\u0119, czy rzeczywi\u015bcie kwalifikujemy si\u0119 do programu. Jedna kr\u00f3tka rozmowa przed podpisaniem umowy mo\u017ce oszcz\u0119dzi\u0107 p\u00f3\u017aniej wielu rozczarowa\u0144. Ale zostawmy teori\u0119. Opowiem Pa\u0144stwu, jak wygl\u0105da\u0142o moje ostatnie spotkanie w biurze sprzeda\u017cy.<\/p>\n

Wizyta w Sales Office<\/strong>
\nPojecha\u0142em z klientk\u0105 obejrze\u0107 mieszkanie, kt\u00f3re ju\u017c wcze\u015bniej bardzo jej si\u0119 spodoba\u0142o. Nie jechali\u015bmy ogl\u0105da\u0107 dziesi\u0119ciu r\u00f3\u017cnych inwestycji – ona wiedzia\u0142a, czego szuka. Chcia\u0142a jeszcze raz zobaczy\u0107 wybrany lokal i \u2013 je\u015bli wszystko b\u0119dzie si\u0119 zgadza\u0142o \u2013 rozpocz\u0105\u0107 procedur\u0119 zakupu.
\nNa miejscu przyj\u0119\u0142a nas bardzo sympatyczna przedstawicielka biura sprzeda\u017cy. Przy okazji wyja\u015bni\u0119 jedn\u0105 rzecz, o kt\u00f3rej niewiele os\u00f3b wie: wiele du\u017cych firm deweloperskich nie prowadzi sprzeda\u017cy samodzielnie. Korzystaj\u0105 z us\u0142ug wyspecjalizowanych firm z bran\u017cy nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re zajmuj\u0105 si\u0119 wy\u0142\u0105cznie nowymi inwestycjami. W naszym przypadku by\u0142a to firma Milborne.
\nDla kupuj\u0105cego nie ma to wi\u0119kszego znaczenia, ale pokazuje, jak profesjonalnie zorganizowana jest sprzeda\u017c nowych osiedli. I tutaj pojawi\u0142o si\u0119 pierwsze zaskoczenie: wi\u0119kszo\u015b\u0107 os\u00f3b my\u015bli, \u017ce kiedy wybior\u0105 mieszkanie, od razu siadaj\u0105 do podpisywania umowy.<\/p>\n

Nic podobnego.<\/strong>
\nNajpierw przygotowuje si\u0119 dokument roboczy nazywany worksheet. Przyznam si\u0119, \u017ce wielu moich klient\u00f3w jest wtedy troch\u0119 zdezorientowanych. \u2013 \u201eMaciek, to ju\u017c kupili\u015bmy mieszkanie?\u201d \u2013 \u201eJeszcze nie\u201d \u2013 odpowiadam z u\u015bmiechem.
\nWorksheet jest po prostu formularzem, w kt\u00f3rym wpisujemy wszystkie podstawowe informacje: numer wybranego mieszkania, cen\u0119, decyzj\u0119 co do miejsca parkingowego, lockera, nasze dane i kilka dodatkowych informacji, potrzebnych deweloperowi do przygotowania w\u0142a\u015bciwej umowy. Dopiero po otrzymaniu tego dokumentu deweloper rozpoczyna przygotowywanie ca\u0142ej dokumentacji. A prosz\u0119 mi wierzy\u0107 – tej dokumentacji jest naprawd\u0119 sporo.<\/p>\n

Umowa potrafi mie\u0107 kilkadziesi\u0105t stron<\/strong>
\nKiedy\u015b jeden z moich klient\u00f3w spojrza\u0142 na gruby plik papier\u00f3w i powiedzia\u0142: \u2013 \u201eMaciek… ja chyba wezm\u0119 tydzie\u0144 urlopu, \u017ceby to przeczyta\u0107.\u201d Nie by\u0142 daleki od prawdy. Umowy deweloperskie wraz z za\u0142\u0105cznikami, dokumentacj\u0105 oraz informacjami dotycz\u0105cymi gwarancji TARION potrafi\u0105 liczy\u0107 kilkadziesi\u0105t stron. I w\u0142a\u015bnie dlatego bardzo podoba mi si\u0119 kolejny element ca\u0142ego procesu.<\/p>\n

Cooling-Off Period<\/strong>
\nKupuj\u0105c mieszkanie z plan\u00f3w, nabywca otrzymuje ustawowy dziesi\u0119ciodniowy okres cooling-off period. Moim zdaniem jest to jeden z najlepszych przepis\u00f3w, obowi\u0105zuj\u0105cych na kanadyjskim rynku nieruchomo\u015bci. Kupujemy przecie\u017c nieruchomo\u015b\u0107 wart\u0105 cz\u0119sto siedemset, dziewi\u0119\u0107set tysi\u0119cy albo nawet ponad milion dolar\u00f3w. Czy naprawd\u0119 kto\u015b powinien podejmowa\u0107 tak\u0105 decyzj\u0119 w ci\u0105gu jednej wizyty?
\nPrzez te dziesi\u0119\u0107 dni mo\u017cna spokojnie przeczyta\u0107 umow\u0119, porozmawia\u0107 z prawnikiem, przeanalizowa\u0107 wszystkie zapisy i upewni\u0107 si\u0119, \u017ce niczego nie przeoczyli\u015bmy. Szczerze m\u00f3wi\u0105c, chcia\u0142bym, \u017ceby wi\u0119cej \u017cyciowych decyzji mia\u0142o taki \u201eczas na och\u0142oni\u0119cie\u201d.<\/p>\n

Drugie zaskoczenie<\/strong>
\nWielu kupuj\u0105cych jest przekonanych, \u017ce skoro kwalifikuj\u0105 si\u0119 do programu First-Time Buyers, to od razu zobacz\u0105 ni\u017csz\u0105 cen\u0119 na umowie. Tak jednak nie jest – umowa przygotowywana jest zazwyczaj na pe\u0142n\u0105 cen\u0119 sprzeda\u017cy i moja klientka r\u00f3wnie\u017c zwr\u00f3ci\u0142a na to uwag\u0119. Wyja\u015bniono nam, \u017ce wszystkie przys\u0142uguj\u0105ce zwroty, rabaty i rozliczenia pojawiaj\u0105 si\u0119 dopiero wtedy, gdy umowa staje si\u0119 wi\u0105\u017c\u0105ca, a okres cooling-off dobiegnie ko\u0144ca. W praktyce oznacza to, \u017ce odpowiednie kwoty zostaj\u0105 uwzgl\u0119dnione p\u00f3\u017aniej jako tzw. adjustments.
\nTo bardzo wa\u017cna informacja, bo wiele os\u00f3b niepotrzebnie wpada w panik\u0119, widz\u0105c pe\u0142n\u0105 cen\u0119 na pierwszej stronie umowy.<\/p>\n

Czy kto\u015b sprawdza, czy naprawd\u0119 jeste\u015bmy First-Time Home Buyer?<\/strong>
\nTo kolejne pytanie, kt\u00f3re regularnie s\u0142ysz\u0119. Jednak kupuj\u0105cy sk\u0142ada odpowiednie o\u015bwiadczenia dotycz\u0105ce swojej sytuacji.Moja rada jest bardzo prosta – nigdy nie pr\u00f3bujmy nagina\u0107 przepis\u00f3w. Je\u017celi mamy jakiekolwiek w\u0105tpliwo\u015bci, lepiej wyja\u015bni\u0107 je wcze\u015bniej, ni\u017c p\u00f3\u017aniej t\u0142umaczy\u0107 si\u0119 urz\u0119dom.<\/p>\n

Dlaczego warto mie\u0107 w\u0142asnego agenta?<\/strong>
\nNie dlatego, \u017ce poka\u017ce nam mieszkanie – bo to nie jest najwa\u017cniejsze. Ale dobry agent potrafi wyja\u015bni\u0107 ca\u0142y proces i podpowie, na kt\u00f3re zapisy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119, wyt\u0142umaczy harmonogram wp\u0142at i powie, jakie mog\u0105 pojawi\u0107 si\u0119 koszty zamkni\u0119cia transakcji. Agent zwr\u00f3ci uwag\u0119 na lokalizacj\u0119, przysz\u0142\u0105 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci i wiele innych element\u00f3w, o kt\u00f3rych kupuj\u0105cy cz\u0119sto nawet nie pomy\u015bl\u0105.
\nPo ponad trzydziestu pi\u0119ciu latach pracy w bran\u017cy nieruchomo\u015bci doszed\u0142em do jednego wniosku: najdro\u017csze b\u0142\u0119dy bardzo rzadko wynikaj\u0105 z braku pieni\u0119dzy – najcz\u0119\u015bciej wynikaj\u0105 z braku wiedzy.<\/p>\n

Na zako\u0144czenie<\/strong>
\nProgramy dla First-Time Home Buyers s\u0105 \u015bwietn\u0105 wiadomo\u015bci\u0105 dla os\u00f3b marz\u0105cych o w\u0142asnym mieszkaniu – i je\u017celi kwalifikuj\u0105 si\u0119 Pa\u0144stwo do programu, mo\u017cna zaoszcz\u0119dzi\u0107 naprawd\u0119 znacz\u0105ce kwoty. Ale same przepisy to dopiero pocz\u0105tek. R\u00f3wnie wa\u017cne jest zrozumienie ca\u0142ego procesu \u2013 od pierwszej wizyty w Sales Office, poprzez worksheet, przygotowanie umowy, dziesi\u0119ciodniowy cooling-off period, a\u017c do ko\u0144cowych rozlicze\u0144 i adjustments.
\nMam nadziej\u0119, \u017ce ten artyku\u0142 cho\u0107 troch\u0119 przybli\u017cy\u0142 Pa\u0144stwu to, czego nie wida\u0107 w reklamach deweloper\u00f3w. A je\u015bli planuj\u0105 Pa\u0144stwo zakup nowego mieszkania lub domu i chcieliby spokojnie porozmawia\u0107 o ca\u0142ym procesie, zapraszam do kontaktu. Czasami jedna rozmowa przed podpisaniem dokument\u00f3w mo\u017ce zaoszcz\u0119dzi\u0107 nie tylko wiele nerw\u00f3w, ale r\u00f3wnie\u017c wiele tysi\u0119cy dolar\u00f3w.
\nBo moim zadaniem nie jest tylko pom\u00f3c klientom kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 – moim zadaniem jest pom\u00f3c kupi\u0107 j\u0105 m\u0105drze.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

S\u0105 dni, kiedy wracam z pracy i ju\u017c wiem, o czym napisz\u0119 kolejny artyku\u0142 – tak by\u0142o kilka dni temu. Wyszed\u0142em z biura sprzeda\u017cy nowej…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":248662,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-248661","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/248661","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=248661"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/248661\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":248664,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/248661\/revisions\/248664"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/248662"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=248661"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=248661"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=248661"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}