\nTe poj\u0119cia bywaj\u0105 u\u017cywane zamiennie, cho\u0107 nie zawsze oznaczaj\u0105 to samo. Pre-qualification mo\u017ce by\u0107 szybkim wyliczeniem opartym na danych podanych przez klienta. Natomiast prawdziwe pre-approval powinno obejmowa\u0107 sprawdzenie historii kredytowej, dochod\u00f3w, zad\u0142u\u017cenia, \u017ar\u00f3d\u0142a down payment oraz dokument\u00f3w potwierdzaj\u0105cych zatrudnienie. Samo wyliczenie z internetowego kalkulatora nie powinno wi\u0119c dawa\u0107 fa\u0142szywego poczucia bezpiecze\u0144stwa. Im dok\u0142adniej po\u017cyczkodawca lub broker sprawdzi dokumenty przed rozpocz\u0119ciem poszukiwa\u0144, tym mniejsze ryzyko niespodzianki po podpisaniu oferty.<\/p>\n
Bank czy mortgage broker?<\/strong> Nie ka\u017cdy broker wsp\u00f3\u0142pracuje jednak ze wszystkimi instytucjami. Warto zapyta\u0107, z iloma kredytodawcami wsp\u00f3\u0142pracuje, do kt\u00f3rych zamierza wys\u0142a\u0107 wniosek oraz czy klient ponosi jakiekolwiek op\u0142aty. Brokerzy hipoteczni s\u0105 zazwyczaj wynagradzani przez kredytodawc\u0119, ale spos\u00f3b rozliczenia powinien zosta\u0107 jasno wyja\u015bniony przed rozpocz\u0119ciem wsp\u00f3\u0142pracy. Bank a credit union<\/strong> Credit union mo\u017ce czasami spojrze\u0107 na klienta bardziej indywidualnie ni\u017c du\u017cy bank. Nie znaczy to jednak, \u017ce po\u017cyczk\u0119 otrzymuje si\u0119 tam automatycznie \u0142atwiej. Credit union r\u00f3wnie\u017c ocenia dochody, zad\u0142u\u017cenie, histori\u0119 kredytow\u0105, down payment i warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. R\u00f3\u017cnica zale\u017cy bardziej od polityki konkretnej instytucji ni\u017c od prostego podzia\u0142u: \u201ew banku trudno, a w credit union \u0142atwo\u201d.<\/p>\n CMHC insurance czy mortgage bez ubezpieczenia?<\/strong> Taki kredyt hipoteczny wymaga akceptacji zar\u00f3wno kredytodawcy, jak i ubezpieczyciela. Zar\u00f3wno kupuj\u0105cy, jak i nieruchomo\u015b\u0107 musz\u0105 spe\u0142nia\u0107 warunki programu. Obecnie ubezpieczenie kredytu hipotecznego nie jest dost\u0119pne w przypadku nieruchomo\u015bci kosztuj\u0105cych 1,5 miliona dolar\u00f3w lub wi\u0119cej. Czy wi\u0119kszy down payment zawsze pomaga?<\/strong> Freehold czy condo \u2014 co \u0142atwiej sfinansowa\u0107?<\/strong> Po\u017cyczkodawca ocenia r\u00f3wnie\u017c sam\u0105 nieruchomo\u015b\u0107. W przypadku domu znaczenie mo\u017ce mie\u0107 jego stan, lokalizacja, konstrukcja, ca\u0142oroczny dost\u0119p czy legalno\u015b\u0107 wykonanej rozbudowy. W przypadku condo analizie mo\u017ce podlega\u0107 tak\u017ce sam budynek oraz condominium corporation. Problemy z ubezpieczeniem, powa\u017cny sp\u00f3r prawny albo nietypowy charakter inwestycji mog\u0105 utrudni\u0107 uzyskanie finansowania nawet wtedy, gdy kupuj\u0105cy ma bardzo dobre dochody. Appraisal – bank r\u00f3wnie\u017c ocenia zakup<\/strong> Potwierdzenie dochod\u00f3w<\/strong> Wp\u0142yw historii kredytowej<\/strong> Jak d\u0142ugo wa\u017cne jest pre-approval?<\/strong> Pre-approval jest pocz\u0105tkiem, nie ko\u0144cem<\/strong> Wielu kupuj\u0105cych zaczyna poszukiwanie nieruchomo\u015bci od internetu. Najpierw ogl\u0105daj\u0105 kuchnie, ogrody i lokalizacje, a dopiero kiedy znajd\u0105 wymarzony dom, pytaj\u0105 bank, czy mog\u0105 go kupi\u0107.…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":249678,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-249676","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/249676","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=249676"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/249676\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":249680,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/249676\/revisions\/249680"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/249678"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=249676"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=249676"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=249676"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nBank oferuje w\u0142asne produkty i podejmuje decyzj\u0119 wed\u0142ug swoich zasad. Dla klienta z regularnym zatrudnieniem, dobrym credit score i prost\u0105 sytuacj\u0105 finansow\u0105 mo\u017ce to by\u0107 wygodne rozwi\u0105zanie. Istotna uwaga – mortgage broker nie po\u017cycza w\u0142asnych pieni\u0119dzy. Por\u00f3wnuje oferty r\u00f3\u017cnych kredytodawc\u00f3w: bank\u00f3w, credit unions i firm hipotecznych, a w zale\u017cno\u015bci od posiadanej licencji tak\u017ce alternatywnych i prywatnych kredytodawc\u00f3w.<\/p>\n
\nNie mo\u017cna powiedzie\u0107, \u017ce pre-approval z banku jest zawsze lepsze ani \u017ce broker zawsze znajdzie ta\u0144szy kredyt hipoteczny. Najwa\u017cniejsze jest to, czy osoba prowadz\u0105ca spraw\u0119 rzetelnie przeanalizowa\u0142a dokumenty i rozumie wszystkie nietypowe elementy sytuacji finansowej klienta.<\/p>\n
\nBanki s\u0105 instytucjami regulowanymi federalnie. Credit unions w Ontario podlegaj\u0105 natomiast nadzorowi Financial Services Regulatory Authority of Ontario (czyli FSRA), i stosuj\u0105 w\u0142asne polityki kredytowe oraz w\u0142asny poziom akceptowanego ryzyka.<\/p>\n
\nPrzy down payment ni\u017cszym ni\u017c 20% kredyt hipoteczny musi zazwyczaj zosta\u0107 obj\u0119ty ubezpieczeniem od niewyp\u0142acalno\u015bci kredytobiorcy (mortgage default insurance), oferowanym mi\u0119dzy innymi przez CMHC. Ubezpieczenie to chroni kredytodawc\u0119, a nie kupuj\u0105cego.Sk\u0142adka ubezpieczeniowa jest zwykle doliczana do kwoty kredytu. Dzi\u0119ki temu mo\u017cna kupi\u0107 dom z ni\u017cszym down payment, ale jednocze\u015bnie wzrasta ca\u0142kowite zad\u0142u\u017cenie.<\/p>\n
\nPrzy down payment wynosz\u0105cym co najmniej 20% obowi\u0105zkowe ubezpieczenie nie jest wymagane. Nie oznacza to jednak automatycznie \u0142atwiejszego uzyskania kredytu. Kredytodawcy podlegaj\u0105cy federalnym regulacjom nadal stosuj\u0105 stress test przy kredytach nieobj\u0119tych obowi\u0105zkowym ubezpieczeniem. Zgodnie z obecnymi zasadami, kupuj\u0105cy musi wykaza\u0107 zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105 przy oprocentowaniu r\u00f3wnym wy\u017cszej z dw\u00f3ch warto\u015bci: oprocentowaniu z umowy powi\u0119kszonemu o 2 punkty procentowe albo 5,25%.<\/p>\n
\nZazwyczaj tak, poniewa\u017c zmniejsza wysoko\u015b\u0107 kredytu i miesi\u0119cznych rat. Mo\u017ce poprawi\u0107 wska\u017aniki zad\u0142u\u017cenia w stosunku do dochod\u00f3w, zwi\u0119kszy\u0107 maksymaln\u0105 kwot\u0119, jak\u0105 mo\u017cna przeznaczy\u0107 na zakup nieruchomo\u015bci, albo pom\u00f3c, gdy wycena nieruchomo\u015bci oka\u017ce si\u0119 ni\u017csza od ceny uzgodnionej ze sprzedaj\u0105cym. Nie jest jednak lekarstwem na ka\u017cdy problem. Nawet bardzo wysoki down payment mo\u017ce nie wystarczy\u0107, je\u015bli klient nie potrafi udokumentowa\u0107 dochodu, ma powa\u017cne zaleg\u0142o\u015bci kredytowe albo \u017ar\u00f3d\u0142o pieni\u0119dzy jest niejasne.
\nCo ciekawe, mniejszy down payment nie zawsze oznacza wy\u017csze oprocentowanie. Kredyt obj\u0119ty obowi\u0105zkowym ubezpieczeniem mo\u017ce czasami otrzyma\u0107 korzystniejsz\u0105 stawk\u0119, poniewa\u017c ryzyko kredytodawcy jest zabezpieczone ubezpieczeniem. Trzeba jednak patrze\u0107 na ca\u0142kowity koszt kredytu wraz ze sk\u0142adk\u0105 ubezpieczeniow\u0105, a nie wy\u0142\u0105cznie na reklamowane oprocentowanie.<\/p>\n
\nNie ma zasady, \u017ce ka\u017cdy freehold jest \u0142atwiejszy do sfinansowania ni\u017c ka\u017cde condo. Wa\u017cn\u0105 r\u00f3\u017cnic\u0105 jest czynsz (condo fees). Przy obliczaniu zdolno\u015bci kredytowej cz\u0119\u015b\u0107 tych op\u0142at jest uwzgl\u0119dniana jako miesi\u0119czny koszt utrzymania nieruchomo\u015bci. Zgodnie z zasadami CMHC do oblicze\u0144 wska\u017anik\u00f3w Gross Debt Service i Total Debt Service wlicza si\u0119 50% op\u0142at condo fees. Mo\u017ce to zmniejszy\u0107 maksymaln\u0105 kwot\u0119 kredytu, do kt\u00f3rej zakwalifikuje si\u0119 kupuj\u0105cy.<\/p>\n
\nPre-approval na okre\u015blon\u0105 kwot\u0119 nie oznacza zatem, \u017ce bank sfinansuje dowolny dom lub dowolne condo, mieszcz\u0105ce si\u0119 w tej cenie. Przed ostatecznym zatwierdzeniem kredytu lender sprawdza, czy wybrana nieruchomo\u015b\u0107 spe\u0142nia jego wymagania.<\/p>\n
\nPo zaakceptowaniu oferty, po\u017cyczkodawca mo\u017ce zleci\u0107 wycen\u0119 nieruchomo\u015bci albo zastosowa\u0107 inny spos\u00f3b potwierdzenia jej warto\u015bci. Bank interesuje nie tylko cena uzgodniona przez kupuj\u0105cego i sprzedaj\u0105cego, lecz tak\u017ce warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, przyj\u0119ta do cel\u00f3w kredytowych.Je\u017celi kto\u015b kupi dom za milion dolar\u00f3w, a wycena okre\u015bli jego warto\u015b\u0107 na 950 tysi\u0119cy, lender mo\u017ce obliczy\u0107 wysoko\u015b\u0107 kredytu od ni\u017cszej warto\u015bci. R\u00f3\u017cnic\u0119 kupuj\u0105cy b\u0119dzie musia\u0142 pokry\u0107 z w\u0142asnych \u015brodk\u00f3w albo renegocjowa\u0107 warunki transakcji, je\u015bli podpisana umowa daje mu tak\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107.<\/p>\n
\nOsoba zatrudniona zwykle przedstawia za\u015bwiadczenie o zatrudnieniu (employment letter), ostatnie odcinki wyp\u0142at (pay stubs), formularz T4 oraz czasami zawiadomienia o rozliczeniu podatkowym (Notices of Assessment). Premie, wynagrodzenie za nadgodziny (overtime), dochody z prowizji (commission income) i inne nieregularne dochody mog\u0105 by\u0107 uwzgl\u0119dniane na podstawie historii z kilku lat, a nie tylko jednego, wyj\u0105tkowo dobrego miesi\u0105ca.
\nDla osoby prowadz\u0105cej w\u0142asn\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 proces bywa bardziej wymagaj\u0105cy. Kredytodawca mo\u017ce poprosi\u0107 o zawiadomienia o rozliczeniu podatkowym (Notices of Assessment) z dw\u00f3ch ostatnich lat, deklaracje podatkowe, dokumenty firmy, sprawozdania finansowe (financial statements), wyci\u0105gi bankowe lub potwierdzenie od ksi\u0119gowego.
\nW\u0142a\u015bciciel firmy mo\u017ce mie\u0107 zdrowy biznes i dobry cash flow, lecz wykazywa\u0107 niski doch\u00f3d po odliczeniu koszt\u00f3w. Jest to legalna strategia podatkowa, ale mo\u017ce ogranicza\u0107 szanse na po\u017cyczk\u0119. Dlatego osoba prowadz\u0105ca w\u0142asn\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 powinna rozpocz\u0105\u0107 rozmow\u0119 z brokerem lub kredytodawc\u0105 znacznie wcze\u015bniej, ni\u017c osoba otrzymuj\u0105ca regularn\u0105 pensj\u0119.<\/p>\n
\nCredit score jest wa\u017cny, ale kredytodawca patrzy r\u00f3wnie\u017c na terminowo\u015b\u0107 wcze\u015bniejszych p\u0142atno\u015bci, wykorzystanie dost\u0119pnych limit\u00f3w kredytowych, liczb\u0119 zobowi\u0105za\u0144, sprawy windykacyjne (collections), post\u0119powanie uk\u0142adowe z wierzycielami (consumer proposal), upad\u0142o\u015b\u0107 konsumenck\u0105 (bankruptcy) oraz niedawno zaci\u0105gni\u0119te d\u0142ugi. CMHC wskazuje obecnie, \u017ce w programie przeznaczonym dla os\u00f3b prowadz\u0105cych w\u0142asn\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 co najmniej jeden kredytobiorca (borrower) lub por\u0119czyciel (guarantor) powinien mie\u0107 ocen\u0119 zdolno\u015bci kredytowej wynosz\u0105c\u0105 co najmniej 600 punkt\u00f3w. Nie oznacza to jednak, \u017ce wynik 600 gwarantuje uzyskanie kredytu hipotecznego.Poszczeg\u00f3lni kredytodawcy mog\u0105 wymaga\u0107 wy\u017cszego wyniku, a klient z bardzo dobr\u0105 ocen\u0105 zdolno\u015bci kredytowej mo\u017ce nadal nie przej\u015b\u0107 kwalifikacji z powodu zbyt wysokiego zad\u0142u\u017cenia albo niewystarczaj\u0105cego, udokumentowanego dochodu. Przed z\u0142o\u017ceniem wniosku warto pobra\u0107 w\u0142asny raport kredytowy, sprawdzi\u0107, czy nie zawiera b\u0142\u0119d\u00f3w, oraz unika\u0107 zaci\u0105gania nowych zobowi\u0105za\u0144 podczas poszukiwania domu.<\/p>\n
\nOkres zale\u017cy od kredytodawcy. Financial Consumer Agency of Canada podaje, \u017ce gwarancja utrzymania oprocentowania mo\u017ce wynosi\u0107 od 60 do 130 dni. W praktyce wiele instytucji oferuje okres oko\u0142o 90\u2013120 dni, chocia\u017c zdarzaj\u0105 si\u0119 r\u00f3wnie\u017c okresy d\u0142u\u017csze lub kr\u00f3tsze. Pre-approval obowi\u0105zuje pod warunkiem, \u017ce sytuacja klienta nie ulegnie istotnej zmianie. Utrata pracy, zaci\u0105gni\u0119cie kredytu na samoch\u00f3d, zwi\u0119kszenie zad\u0142u\u017cenia na kartach kredytowych, brak \u015brodk\u00f3w na pokrycie koszt\u00f3w finalizacji zakupu lub zmiana \u017ar\u00f3d\u0142a wk\u0142adu w\u0142asnego mog\u0105 spowodowa\u0107 ponown\u0105 ocen\u0119 wniosku i odmow\u0119 udzielenia finansowania.<\/p>\n
\nDobre pre-approval nie s\u0142u\u017cy do pokazania, jak drogi dom mo\u017cna maksymalnie kupi\u0107. Ma pom\u00f3c ustali\u0107 bezpieczny bud\u017cet, wyja\u015bni\u0107 warunki finansowania i wykry\u0107 problemy, zanim kupuj\u0105cy zwi\u0105\u017ce si\u0119 umow\u0105. Bo najwa\u017cniejsze pytanie nie brzmi: \u201eIle pieni\u0119dzy bank jest got\u00f3w mi po\u017cyczy\u0107?\u201d. Wa\u017cniejsze jest pytanie: \u201eJak wysoki kredyt hipoteczny mog\u0119 bezpiecznie sp\u0142aca\u0107, aby po op\u0142aceniu raty nadal wystarcza\u0142o mi pieni\u0119dzy na koszty finalizacji zakupu, ewentualne naprawy i codzienne wydatki?\u201d.
\nWtedy pre-approval spe\u0142nia swoje prawdziwe zadanie – nie jako gwarancja zakupu, lecz jako pierwszy powa\u017cny test, czy marzenie o domu ma solidne finansowe fundamenty.
\nOsoby zamierzaj\u0105ce kupi\u0107 czy sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107, zapraszam do kontaktu i do wsp\u00f3\u0142pracy. Z ch\u0119ci\u0105 tak\u017ce wyja\u015bni\u0119 Pa\u0144stwu zawi\u0142o\u015bci kredytowe.
\n![\"\"](\"https:\/\/bejsment.com\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/CzaplinskiMaciekPORTRET-naWebHorizontal2021-07-14.jpg\")
<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"