{"id":253874,"date":"2026-10-14T08:00:04","date_gmt":"2026-10-14T12:00:04","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=253874"},"modified":"2026-10-09T11:30:31","modified_gmt":"2026-10-09T15:30:31","slug":"dlaczego-na-jednej-ulicy-rosna-nowe-domy-a-na-drugiej-nic-sie-nie-dzieje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2026\/10\/14\/dlaczego-na-jednej-ulicy-rosna-nowe-domy-a-na-drugiej-nic-sie-nie-dzieje\/","title":{"rendered":"Dlaczego na jednej ulicy rosn\u0105 nowe domy, a na drugiej nic si\u0119 nie dzieje?"},"content":{"rendered":"

W niekt\u00f3rych cz\u0119\u015bciach Toronto czy Mississaugi stare domy znikaj\u0105 jeden po drugim, a w ich miejscu powstaj\u0105 nowoczesne rezydencje, bli\u017aniaki albo niewielkie budynki wielorodzinne.<\/strong><\/p>\n

Kilka ulic dalej od lat nie zmienia si\u0119 prawie nic. Dlaczego tak si\u0119 dzieje? I najwa\u017cniejsze pytanie: czy budowanie nowych dom\u00f3w nadal jest op\u0142acalne? Odpowied\u017a brzmi: mo\u017ce by\u0107 op\u0142acalne, ale nie wsz\u0119dzie i nie za ka\u017cd\u0105 cen\u0119.
\n
\nMiasto nie mo\u017ce rozrasta\u0107 si\u0119 bez ko\u0144ca<\/strong>
\nGTA stale si\u0119 zag\u0119szcza. Przybywa mieszka\u0144c\u00f3w, natomiast atrakcyjnych teren\u00f3w budowlanych jest coraz mniej. Przez dziesi\u0119ciolecia miasta rozwija\u0142y si\u0119 g\u0142\u00f3wnie przez zajmowanie kolejnych teren\u00f3w rolniczych. Dzi\u015b taka ekspansja staje si\u0119 coraz trudniejsza i dro\u017csza. Jednocze\u015bnie wiele os\u00f3b ma ju\u017c do\u015b\u0107 d\u0142ugich dojazd\u00f3w. Chc\u0105 mieszka\u0107 bli\u017cej pracy, szk\u00f3\u0142, komunikacji, restauracji i miejskich atrakcji. Dlatego coraz wi\u0119kszego znaczenia nabiera intensyfikacja istniej\u0105cej zabudowy: dzielenie du\u017cych dzia\u0142ek, dobudowywanie dodatkowych mieszka\u0144 oraz zast\u0119powanie pojedynczych dom\u00f3w bardziej funkcjonaln\u0105 zabudow\u0105.
\nW\u0142a\u015bnie dlatego w dobrych lokalizacjach stare, niewielkie domy stoj\u0105ce na du\u017cych dzia\u0142kach staj\u0105 si\u0119 bardzo atrakcyjne dla inwestor\u00f3w.
\n
\nDlaczego buduje si\u0119 tylko w niekt\u00f3rych dzielnicach?<\/strong>
\nDeweloperzy nie wybieraj\u0105 miejsc przypadkowo. Najch\u0119tniej kupuj\u0105 tam, gdzie nowe budownictwo ju\u017c si\u0119 przyj\u0119\u0142o, a ceny sprzeda\u017cy gotowych dom\u00f3w potwierdzaj\u0105, \u017ce inwestycja ma sens. Liczy si\u0119 przy tym nie tylko nazwa dzielnicy. Wa\u017cne s\u0105 wielko\u015b\u0107 i szeroko\u015b\u0107 dzia\u0142ki, dost\u0119p do ulicy i medi\u00f3w, obowi\u0105zuj\u0105ce przepisy urbanistyczne, charakter s\u0105siedniej zabudowy, blisko\u015b\u0107 dobrych szk\u00f3\u0142 i komunikacji, ceny niedawno sprzedanych nowych dom\u00f3w oraz \u0142atwo\u015b\u0107 uzyskania pozwole\u0144.
\nJedna cz\u0119\u015b\u0107 dzielnicy mo\u017ce znakomicie nadawa\u0107 si\u0119 pod nowe budownictwo, podczas gdy kilka ulic dalej dzia\u0142ki b\u0119d\u0105 zbyt w\u0105skie, dost\u0119p trudniejszy, a mo\u017cliwa powierzchnia domu zbyt ma\u0142a, aby inwestycja by\u0142a op\u0142acalna. Dlatego w budownictwie najwa\u017cniejsza pozostaje lokalizacja \u2013 ale rozumiana znacznie dok\u0142adniej ni\u017c tylko kod pocztowy.
\n
\nDlaczego nie wystarczy wyremontowa\u0107 starego domu?<\/strong>
\nDzisiejsi kupuj\u0105cy oczekuj\u0105 zupe\u0142nie innych standard\u00f3w ni\u017c 40 czy 50 lat temu. Chc\u0105 wysokich sufit\u00f3w, du\u017cych okien, przestronnej kuchni, kilku \u0142azienek, dobrego uk\u0142adu pomieszcze\u0144 oraz domu energooszcz\u0119dnego i przygotowanego pod nowoczesne technologie. Stary dom mo\u017cna oczywi\u015bcie przebudowa\u0107. Problem polega na tym, \u017ce podczas remontu cz\u0119sto pojawiaj\u0105 si\u0119 niespodzianki: przestarza\u0142a instalacja elektryczna, stare rury, s\u0142abe fundamenty, wilgo\u0107 albo konstrukcja, kt\u00f3rej nie da si\u0119 \u0142atwo zmieni\u0107.
\nW pewnym momencie mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107, \u017ce koszt gruntownej renowacji zbli\u017ca si\u0119 do kosztu budowy od podstaw, a efekt nadal wymaga kompromis\u00f3w. Dlatego popularne sta\u0142o si\u0119 tak zwane infill housing \u2013 budowanie nowego domu na miejscu starszego budynku, w istniej\u0105cej i dobrze rozwini\u0119tej dzielnicy.
\n
\nCena dzia\u0142ki to dopiero pocz\u0105tek<\/strong>
\nNajcz\u0119stszy b\u0142\u0105d inwestora polega na tym, \u017ce analizuje cen\u0119 zakupu oraz koszt budowy, ale pomija wiele dodatkowych wydatk\u00f3w. Tymczasem trzeba uwzgl\u0119dni\u0107 projekt, geodet\u0119, pozwolenia, rozbi\u00f3rk\u0119, wyw\u00f3z materia\u0142\u00f3w, pod\u0142\u0105czenia, finansowanie, ubezpieczenie, podatki, op\u0142aty miejskie i koszt sprzeda\u017cy. Ogromne znaczenie maj\u0105 r\u00f3wnie\u017c development charges, czyli op\u0142aty przeznaczone na rozw\u00f3j infrastruktury: dr\u00f3g, komunikacji, kanalizacji, szk\u00f3\u0142 oraz innych us\u0142ug miejskich.
\nWed\u0142ug stawek obowi\u0105zuj\u0105cych w Mississaudze od 1 sierpnia 2026 roku \u0142\u0105czna podstawowa op\u0142ata wynosi oko\u0142o $56,175 za ma\u0142y apartament, $100,062 za wi\u0119kszy apartament, $110,537 za townhouse lub inn\u0105 zabudow\u0119 szeregow\u0105 oraz $139,020 za dom wolnostoj\u0105cy lub bli\u017aniak. Mog\u0105 doj\u015b\u0107 do tego op\u0142aty szkolne, stormwater charges oraz ewentualna op\u0142ata zamiast przekazania terenu parkowego.
\nS\u0105 jednak wyj\u0105tki i programy ulg. Mississauga i Region Peel oferuj\u0105 mi\u0119dzy innymi redukcj\u0119 dla cz\u0119\u015bci projekt\u00f3w mieszkaniowych, gotowych do szybkiego rozpocz\u0119cia budowy. Przy wyburzeniu istniej\u0105cego domu i zast\u0105pieniu go nowym mo\u017ce r\u00f3wnie\u017c przys\u0142ugiwa\u0107 kredyt za wcze\u015bniejsz\u0105 zabudow\u0119. Wszystko zale\u017cy od konkretnej nieruchomo\u015bci, termin\u00f3w i rodzaju projektu, dlatego trzeba to sprawdzi\u0107 przed zakupem, a nie po podpisaniu umowy.
\n
\nA co z podatkiem HST?<\/strong>
\nTutaj r\u00f3wnie\u017c nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich. Sprzeda\u017c pustej dzia\u0142ki przez osob\u0119 prywatn\u0105 mo\u017ce by\u0107 zwolniona z HST, ale sytuacja zmienia si\u0119, je\u015bli grunt by\u0142 wykorzystywany w dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej, zosta\u0142 podzielony na wi\u0119cej dzia\u0142ek albo sprzeda\u017c jest cz\u0119\u015bci\u0105 dzia\u0142alno\u015bci inwestycyjnej. Nowy dom sprzedawany przez budowniczego jest zazwyczaj obj\u0119ty HST. Spos\u00f3b rozliczenia podatku zale\u017cy jednak od tego, czy budujemy dla siebie, na wynajem czy z zamiarem sprzeda\u017cy. Dlatego przed zakupem warto porozmawia\u0107 z ksi\u0119gowym i prawnikiem znaj\u0105cym rynek budowlany.
\n
\nNajdro\u017cszy b\u0142\u0105d powstaje przed rozpocz\u0119ciem budowy<\/strong>
\nWiele os\u00f3b uwa\u017ca, \u017ce najwi\u0119kszym zagro\u017ceniem jest wzrost ceny materia\u0142\u00f3w albo niesolidna ekipa budowlana. Tymczasem najkosztowniejszy b\u0142\u0105d mo\u017cna pope\u0142ni\u0107 znacznie wcze\u015bniej \u2013 kupuj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107 bez dok\u0142adnego sprawdzenia, co naprawd\u0119 wolno na niej wybudowa\u0107.
\nDu\u017ca dzia\u0142ka nie zawsze oznacza mo\u017cliwo\u015b\u0107 postawienia du\u017cego domu. Znaczenie maj\u0105 jej szeroko\u015b\u0107, kszta\u0142t, nachylenie terenu, dost\u0119p do kanalizacji, odleg\u0142o\u015b\u0107 budynku od granic oraz ograniczenia zwi\u0105zane z drzewami, terenami zalewowymi czy ochron\u0105 konserwatorsk\u0105. Czasami kilka pozornie niewielkich ogranicze\u0144 sprawia, \u017ce powierzchnia mo\u017cliwa do zabudowy jest znacznie mniejsza, ni\u017c zak\u0142ada\u0142 kupuj\u0105cy.
\nProblemem mo\u017ce by\u0107 r\u00f3wnie\u017c sam projekt. Dom mo\u017ce wygl\u0105da\u0107 efektownie na rysunku, ale je\u015bli jego uk\u0142ad jest niewygodny, konstrukcja zbyt skomplikowana, a koszt wykonania znacznie wy\u017cszy ni\u017c warto\u015b\u0107, kt\u00f3r\u0105 doceni przysz\u0142y nabywca, inwestycja zaczyna traci\u0107 ekonomiczny sens. Ka\u017cdy dodatkowy naro\u017cnik, nietypowa rozpi\u0119to\u015b\u0107, ogromne przeszklenie czy skomplikowana linia dachu podnosi koszt budowy.<\/p>\n

Nie oznacza to, \u017ce trzeba projektowa\u0107 nudno. Przeciwnie \u2013 najlepszy projekt osi\u0105ga ciekawy efekt dzi\u0119ki dobrym proporcjom, \u015bwiat\u0142u, funkcjonalno\u015bci i przemy\u015blanym detalom, a nie wy\u0142\u0105cznie drogim rozwi\u0105zaniom. Dlatego jeszcze przed zakupem warto przygotowa\u0107 wst\u0119pn\u0105 koncepcj\u0119 domu i realistyczny bud\u017cet ca\u0142ej inwestycji. Pozwala to oceni\u0107 potencja\u0142 dzia\u0142ki, przewidzie\u0107 mo\u017cliwe problemy i sprawdzi\u0107, czy po doliczeniu wszystkich koszt\u00f3w pozostanie odpowiedni margines bezpiecze\u0144stwa.
\n
\nCzy zatem budowanie si\u0119 op\u0142aca?<\/strong>
\nTak \u2013 ale zysk powstaje przede wszystkim w momencie zakupu dzia\u0142ki, a nie dopiero przy sprzeda\u017cy domu. Je\u015bli za grunt zap\u0142acimy zbyt du\u017co albo zaprojektujemy dom niedopasowany do lokalnego rynku, nawet \u015bwietne wyko\u0144czenie mo\u017ce nie uratowa\u0107 inwestycji.
\nNajlepsze projekty \u0142\u0105cz\u0105 dobr\u0105 lokalizacj\u0119, rozs\u0105dny koszt, ciekawy wygl\u0105d oraz uk\u0142ad odpowiadaj\u0105cy potrzebom przysz\u0142ych mieszka\u0144c\u00f3w. Nie zawsze najwi\u0119kszy dom przynosi najlepszy rezultat. Cz\u0119sto wygrywa dom m\u0105drze zaprojektowany \u2013 oryginalny, funkcjonalny i dobrze wpisany w otoczenie.
\nOd lat pomagam tworzy\u0107 koncepcje ciekawych, nietypowych dom\u00f3w oraz przechodzi\u0107 przez proces przygotowania projektu i uzyskiwania pozwole\u0144 na budow\u0119. Nie interesuje mnie kopiowanie kolejnego standardowego budynku. Lubi\u0119 projekty z charakterem, kt\u00f3re dobrze wykorzystuj\u0105 potencja\u0142 dzia\u0142ki, a jednocze\u015bnie maj\u0105 ekonomiczny sens.
\nJe\u017celi kto\u015b posiada ciekaw\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, rozwa\u017ca budow\u0119 albo ma pomys\u0142, kt\u00f3rego nie wie, jak zrealizowa\u0107, ch\u0119tnie si\u0119 spotkam. Czasami jedna rozmowa wystarczy, aby oceni\u0107 mo\u017cliwo\u015bci dzia\u0142ki, unikn\u0105\u0107 kosztownego b\u0142\u0119du i zamieni\u0107 interesuj\u0105cy pomys\u0142 w naprawd\u0119 wyj\u0105tkowy dom. Zapraszam do kontaktu i pozdrawiam.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

W niekt\u00f3rych cz\u0119\u015bciach Toronto czy Mississaugi stare domy znikaj\u0105 jeden po drugim, a w ich miejscu powstaj\u0105 nowoczesne rezydencje, bli\u017aniaki albo niewielkie budynki wielorodzinne. Kilka…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":253876,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-253874","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/253874","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=253874"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/253874\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":253877,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/253874\/revisions\/253877"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/253876"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=253874"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=253874"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=253874"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}