{"id":254167,"date":"2026-10-18T07:00:14","date_gmt":"2026-10-18T11:00:14","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=254167"},"modified":"2026-10-14T11:10:40","modified_gmt":"2026-10-14T15:10:40","slug":"sprzedaz-domu-na-trudnym-rynku-na-co-mamy-wplyw-a-na-co-nie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2026\/10\/18\/sprzedaz-domu-na-trudnym-rynku-na-co-mamy-wplyw-a-na-co-nie\/","title":{"rendered":"Sprzeda\u017c domu na trudnym rynku. Na co mamy wp\u0142yw, a na co nie?"},"content":{"rendered":"

Sprzeda\u017c domu prawie zawsze wi\u0105\u017ce si\u0119 z emocjami.<\/strong><\/p>\n

Dla wi\u0119kszo\u015bci w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015b\u0107 nie jest tylko budynkiem. To miejsce pe\u0142ne wspomnie\u0144, a cz\u0119sto tak\u017ce najwi\u0119kszy sk\u0142adnik rodzinnego maj\u0105tku. Nic wi\u0119c dziwnego, \u017ce po wystawieniu domu sprzedaj\u0105cy oczekuje zainteresowania, licznych pokaz\u00f3w i dobrej oferty. Kiedy mijaj\u0105 tygodnie, a telefon milczy, pojawia si\u0119 pytanie: co jest nie tak z moim domem?
\nTymczasem brak sprzeda\u017cy nie musi oznacza\u0107, \u017ce dom jest z\u0142y. Mo\u017ce by\u0107 zadbany, solidnie zbudowany i po\u0142o\u017cony w dobrej okolicy. Problem polega na tym, \u017ce nawet bardzo dobry dom musi konkurowa\u0107 o uwag\u0119 ograniczonej liczby kupuj\u0105cych. Na silnym rynku niemal ka\u017cda nieruchomo\u015b\u0107 znajduje nabywc\u0119. Na s\u0142abym rynku kupuj\u0105cy maj\u0105 wi\u0119kszy wyb\u00f3r, wi\u0119cej czasu i silniejsz\u0105 pozycj\u0119 negocjacyjn\u0105. Wtedy o powodzeniu sprzeda\u017cy decyduj\u0105 nie tylko zalety domu, ale r\u00f3wnie\u017c jego przygotowanie, prezentacja, cena i przyj\u0119ta strategia.<\/p>\n

Nie mo\u017cemy zmieni\u0107 rynku<\/strong>
\nSprzedaj\u0105cy nie ma wp\u0142ywu na stopy procentowe, decyzje bank\u00f3w, polityk\u0119, sytuacj\u0119 gospodarcz\u0105 ani mo\u017cliwo\u015bci finansowe kupuj\u0105cych. Nie mo\u017ce r\u00f3wnie\u017c zdecydowa\u0107, ilu w\u0142a\u015bcicieli wystawi w tym samym czasie podobne nieruchomo\u015bci. Nie mamy te\u017c wp\u0142ywu na to, kiedy rynek ponownie si\u0119 o\u017cywi. Mo\u017cemy mie\u0107 w\u0142asne przewidywania, ale nikt uczciwy nie zagwarantuje, czy nast\u0105pi to za kilka miesi\u0119cy, czy dopiero za kilka lat.
\nCzasami w\u0142a\u015bciciel m\u00f3wi: \u201eM\u00f3j dom dwa lata temu by\u0142 wart wi\u0119cej\u201d. By\u0107 mo\u017ce rzeczywi\u015bcie tak by\u0142o. Kupuj\u0105cy nie podejmuje jednak decyzji na podstawie tego, ile nieruchomo\u015b\u0107 by\u0142a warta kiedy\u015b. Por\u00f3wnuje j\u0105 z domami, kt\u00f3re mo\u017ce kupi\u0107 dzisiaj. Rynek nie zna naszych oczekiwa\u0144, plan\u00f3w ani potrzeb finansowych. Nie wie, ile kosztowa\u0142 remont, ile pracy w\u0142o\u017cyli\u015bmy w ogr\u00f3d ani jak wiele wspomnie\u0144 wi\u0105\u017ce si\u0119 z tym miejscem. Odpowiada tylko na jedno pytanie: ile kupuj\u0105cy s\u0105 obecnie gotowi zap\u0142aci\u0107 za t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107, maj\u0105c do wyboru r\u00f3wnie\u017c inne oferty? Mo\u017cemy si\u0119 na t\u0119 rzeczywisto\u015b\u0107 obra\u017ca\u0107 albo rozs\u0105dnie si\u0119 do niej dostosowa\u0107.<\/p>\n

Mamy wp\u0142yw na znacznie wi\u0119cej, ni\u017c nam si\u0119 wydaje<\/strong>
\nChocia\u017c nie mo\u017cemy zmieni\u0107 rynku, mo\u017cemy zdecydowa\u0107, jak zostanie na nim odebrany nasz dom. Pierwsze wra\u017cenie powstaje dzisiaj najcz\u0119\u015bciej nie po otwarciu drzwi, ale na ekranie telefonu. Kupuj\u0105cy przegl\u0105daj\u0105 wiele ofert i szybko decyduj\u0105, kt\u00f3re nieruchomo\u015bci chc\u0105 obejrze\u0107. Profesjonalne zdj\u0119cia, odpowiednie o\u015bwietlenie, dobry opis i w\u0142a\u015bciwe pokazanie najwa\u017cniejszych zalet domu nie s\u0105 luksusem. S\u0105 podstawowymi elementami skutecznej sprzeda\u017cy.
\nPrzed wykonaniem zdj\u0119\u0107 warto usun\u0105\u0107 nadmiar mebli i osobistych przedmiot\u00f3w, umy\u0107 okna, uporz\u0105dkowa\u0107 ogr\u00f3d oraz wykona\u0107 drobne naprawy. Nie zawsze potrzebny jest kosztowny remont. Cz\u0119sto najlepszy rezultat daj\u0105 \u015bwie\u017ca farba, dok\u0142adne sprz\u0105tanie i uporz\u0105dkowanie przestrzeni. Ciekn\u0105cy kran, uszkodzona klamka czy odpadaj\u0105ca listwa mog\u0105 wydawa\u0107 si\u0119 w\u0142a\u015bcicielowi ma\u0142o istotne. Kupuj\u0105cy mo\u017ce jednak pomy\u015ble\u0107: skoro widz\u0119 tyle drobnych zaniedba\u0144, jakie wi\u0119ksze problemy mog\u0105 by\u0107 ukryte? Dom powinien pozwala\u0107 kupuj\u0105cemu wyobrazi\u0107 sobie w\u0142asne \u017cycie w tej przestrzeni.<\/p>\n

Cena musi odpowiada\u0107 dzisiejszemu rynkowi<\/strong>
\nCena jest zwykle najtrudniejszym tematem. Sprzedaj\u0105cy widzi lata pracy, zainwestowane pieni\u0105dze i warto\u015b\u0107 emocjonaln\u0105. Kupuj\u0105cy por\u00f3wnuje lokalizacj\u0119, powierzchni\u0119, stan, uk\u0142ad pomieszcze\u0144 oraz cen\u0119 z innymi dost\u0119pnymi nieruchomo\u015bciami. W\u0142a\u015bciwa cena nie oznacza ceny najni\u017cszej. Jest cen\u0105, kt\u00f3ra pozwala domowi skutecznie konkurowa\u0107 na aktualnym rynku.
\nWystawienie nieruchomo\u015bci znacznie powy\u017cej jej rzeczywistej warto\u015bci mo\u017ce wydawa\u0107 si\u0119 bezpieczne, poniewa\u017c cen\u0119 zawsze mo\u017cna p\u00f3\u017aniej obni\u017cy\u0107. Problem polega na tym, \u017ce najwi\u0119ksze zainteresowanie ofert\u0105 pojawia si\u0119 zazwyczaj na pocz\u0105tku. Je\u017celi pocz\u0105tkowa cena jest zbyt wysoka, kupuj\u0105cy mog\u0105 nawet nie um\u00f3wi\u0107 si\u0119 na pokaz. Po kilku tygodniach oferta traci \u015bwie\u017co\u015b\u0107, a ludzie zaczynaj\u0105 pyta\u0107, dlaczego dom si\u0119 nie sprzeda\u0142. Niew\u0142a\u015bciwa cena mo\u017ce nie tylko przed\u0142u\u017cy\u0107 sprzeda\u017c, ale tak\u017ce os\u0142abi\u0107 p\u00f3\u017aniejsz\u0105 pozycj\u0119 negocjacyjn\u0105 w\u0142a\u015bciciela.
\n
\nRynek zawsze przekazuje nam informacj\u0119<\/strong>
\nBrak zainteresowania r\u00f3wnie\u017c jest informacj\u0105. Trzeba j\u0105 tylko prawid\u0142owo odczyta\u0107. Je\u017celi prawie nikt nie umawia si\u0119 na pokaz, najcz\u0119\u015bciej oznacza to, \u017ce kupuj\u0105cy nie widz\u0105 wystarczaj\u0105cej warto\u015bci w stosunku do ceny. Problemem mo\u017ce by\u0107 r\u00f3wnie\u017c spos\u00f3b prezentacji oferty, ale cena pozostaje podstawowym filtrem. Je\u017celi pokaz\u00f3w jest du\u017co, ale nie pojawiaj\u0105 si\u0119 oferty, kupuj\u0105cy prawdopodobnie akceptuj\u0105 lokalizacj\u0119, wielko\u015b\u0107 i typ domu, lecz po wizycie dochodz\u0105 do wniosku, \u017ce jego stan lub funkcjonalno\u015b\u0107 nie uzasadniaj\u0105 oczekiwanej ceny.<\/p>\n

Je\u015bli pojawia si\u0119 niska oferta, nie nale\u017cy automatycznie traktowa\u0107 jej jako obrazy. Nie ka\u017cd\u0105 propozycj\u0119 trzeba przyjmowa\u0107, ale nawet s\u0142aba oferta mo\u017ce rozpocz\u0105\u0107 negocjacje albo przekaza\u0107 wa\u017cn\u0105 informacj\u0119 o tym, jak rynek postrzega nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n

Korekta ceny nie jest pora\u017ck\u0105<\/strong>
\nNiekt\u00f3rzy w\u0142a\u015bciciele odbieraj\u0105 obni\u017cenie ceny jako przyznanie, \u017ce ich dom jest gorszy. Tymczasem cena jest cz\u0119\u015bci\u0105 strategii marketingowej, a strategi\u0119 czasami trzeba zmieni\u0107. Je\u017celi rynek nie reaguje, nale\u017cy ponownie przeanalizowa\u0107 konkurencj\u0119, ostatnie sprzeda\u017ce, liczb\u0119 pokaz\u00f3w i uwagi przekazywane przez agent\u00f3w kupuj\u0105cych.
\nCzasami wystarczy poprawi\u0107 zdj\u0119cia, przygotowanie domu lub dost\u0119pno\u015b\u0107 pokaz\u00f3w. W innych przypadkach konieczna jest korekta ceny albo ponowne wprowadzenie nieruchomo\u015bci na rynek z now\u0105 strategi\u0105. Najwi\u0119kszym b\u0142\u0119dem jest ignorowanie informacji p\u0142yn\u0105cych z rynku i wielomiesi\u0119czne oczekiwanie, \u017ce pojawi si\u0119 kto\u015b, kto zap\u0142aci znacznie wi\u0119cej ni\u017c pozostali kupuj\u0105cy.<\/p>\n

Negocjacje wymagaj\u0105 spokoju<\/strong>
\nDobra oferta nie zawsze jest ofert\u0105 idealn\u0105. Opr\u00f3cz ceny trzeba przeanalizowa\u0107 finansowanie, wysoko\u015b\u0107 depozytu, termin zamkni\u0119cia oraz wszystkie warunki. Czasami nieco ni\u017csza, ale pewna oferta jest lepsza ni\u017c wy\u017csza propozycja obci\u0105\u017cona wieloma ryzykownymi zapisami.
\nNawet gdy pierwsza oferta jest zbyt niska, mo\u017cna odpowiedzie\u0107 kontrofert\u0105. Negocjacje nie polegaj\u0105 na tym, aby jedna strona pokona\u0142a drug\u0105. Ich celem jest zawarcie bezpiecznej transakcji na najlepszych warunkach dost\u0119pnych w danym momencie.<\/p>\n

Skupmy si\u0119 na tym, co mo\u017cemy zrobi\u0107<\/strong>
\nPo ponad 35 latach pracy w nieruchomo\u015bciach wiem, \u017ce nie istnieje jedna strategia odpowiednia dla ka\u017cdego domu. Inaczej sprzedaje si\u0119 nieruchomo\u015b\u0107, kt\u00f3r\u0105 trzeba sprzeda\u0107 szybko, a inaczej dom, kt\u00f3rego w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce cierpliwie czeka\u0107. Nie mo\u017cemy kontrolowa\u0107 st\u00f3p procentowych, polityki, decyzji bank\u00f3w ani nastroj\u00f3w kupuj\u0105cych. Mo\u017cemy natomiast odpowiednio przygotowa\u0107 dom, profesjonalnie go zaprezentowa\u0107, umo\u017cliwi\u0107 pokazy, ustali\u0107 realistyczn\u0105 cen\u0119 i spokojnie prowadzi\u0107 negocjacje.
\nNie mo\u017cemy zmieni\u0107 rynku, ale mo\u017cemy zrobi\u0107 wszystko, aby nasza nieruchomo\u015b\u0107 by\u0142a na nim jedn\u0105 z najlepszych dost\u0119pnych propozycji. Dobry dom nie zawsze sprzedaje si\u0119 natychmiast. Jednak odpowiednio przygotowany, w\u0142a\u015bciwie zaprezentowany i rozs\u0105dnie wyceniony ma znacznie wi\u0119ksz\u0105 szans\u0119 znale\u017a\u0107 kupuj\u0105cego \u2013 nawet wtedy, gdy ca\u0142y rynek nie pomaga sprzedaj\u0105cym.
\nWszystkich Pa\u0144stwa, planuj\u0105cych kupi\u0107 lub sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 – jak zwykle zapraszam do kontaktu i do wsp\u00f3\u0142pracy.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Sprzeda\u017c domu prawie zawsze wi\u0105\u017ce si\u0119 z emocjami. Dla wi\u0119kszo\u015bci w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015b\u0107 nie jest tylko budynkiem. To miejsce pe\u0142ne wspomnie\u0144, a cz\u0119sto tak\u017ce najwi\u0119kszy sk\u0142adnik…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":254169,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-254167","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/254167","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=254167"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/254167\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":254170,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/254167\/revisions\/254170"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/254169"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=254167"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=254167"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=254167"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}