Wynajmujesz? Lista dochodów i wydatków
Wynajmujesz? Lista dochodów i wydatków
Po analizie przepisów w ubiegłym tygodniu dotyczących różnych aspektów podejmowania decyzji o wynajmie nieruchomości, przedstawię listę dochodów i wydatków, które należy uwzględnić przy rozliczaniu w podatkach jej wynajmu:
1. DOCHÓD
1.1 Podajemy dochód brutto (gross rental income). Dobrze jest mieć osobne konto bankowe przeznaczone dla potrzeb biznesu wynajmu. Załóżmy, że wynajmujemy część naszej nieruchomości członkowi rodziny za powiedzmy $300/miesiąc, gdy tego typu wynajem na rynku kosztuje $500-$600. Gdy nasze koszty przynoszą stratę powiedzmy $2,300, to z powodu braku zysku, strata $2,300 nie może być odpisana w podatku od dochodu z innych źródeł. W rozliczeniu dochodów i kosztów wynajmu należy wziąć pod uwagę wartość rynkową wynajmu. Gdyby policzyć wartość rynkową wynajmu np. $500, to wtedy nasza strata by zamieniła się w zysk $100.
1.2 Jeżeli otrzymaliśmy czynsz za „pierwszy i ostatni” miesiąc wynajmu, to ten ostatni powinien być dopasowany do roku, w którym de facto będzie to ostatni miesiąc wynajmu.
1.3.Jeżeli otrzymaliśmy pieniądze z tytułu skasowania umowy o wynajem, to kwotę tę podajemy do dochodu.
2. WYDATKI
2.1 Niektóre koszty możemy ująć w całości, np. naprawy, konserwacja (maintenance), materiały, podatki, ubezpieczenie, koszt finansowania (interest). Do tego można dodać koszty ogłoszeń o wynajem, opłaty do kondominium z tytułu konserwacji i napraw, koszty związane z architekturą krajobrazu (landscaping i gardening).
Koszty prawne, księgowe i inne profesjonalne podlegają specjalnym zasadom. I tak koszt sporządzenia umowy o wynajem możemy odpisać w całości, jak również koszt ściągania czynszu. Natomiast koszt usługi prawnika związanej z nabyciem nieruchomości stanowi część kosztu jej zakupu i nie należy odpisywać go od dochodu. Koszt ten zmniejszy zysk lub powiększy stratę przy sprzedaży.
Koszty księgowego, który przygotowywuje rozliczenie dochodów i kosztów oraz podatek można odpisać w całości w danym roku.
Koszty związane z zatrudnieniem niezależnej firmy do zarządzania i podejmowania decyzji i ich wykonywania są kosztami bieżącymi można je odpisać w całości. Niektórzy, zwłaszcza posiadający wiele nieruchomości zatrudniają zarządcę, który odbiera czynsz, zatrudnia ludzi lub firmy do wykonywania wszystkich niezbędnych czynności w celu konserwacji i napraw nieruchomości. Jeżeli taka osoba mieszka w budynku czynszowym i nie płaci za czynsz, ale zajmuje się niektórymi z powyższych czynności, to powinna otrzymać T4 będący równowartością rynkową czynszu.
Koszty finansowania to nie tylko koszty związane z zakupem nieruchomości, ale również koszty pożyczek użytych na remont lub naprawy nieruchomości, zakupu wyposażenia typu pralka, suszarka, lodówka, piec, umeblowanie czy klimatyzacja.
Koszty samochodowe: jeżeli posiadamy tylko jedną nieruchomość nie mogą być odpisane, gdy związane są z odbieraniem czynszu. Mogą być odpisywane jeżeli związane są z naprawami, transportem narzędzi i materiałów w celu wykonania prac naprawczych czy konserwujących.
Koszty biura w domu oraz materiałów biurowych w celu prowadzenia biznesu wynajmu, przechowywania dokumentacji oraz kontaktu z lokatorem można odpisać.
Podatki od nieruchomości można odpisać jako koszt biznesu.
Renowację w celu dostosowania nieruchomości dla potrzeb osób niepełnosprawnych są odpisywane w całości.
Światło, woda, gaz można odpisać, jeżeli nie otrzymujemy zwrotu kosztów od lokatora.
3. Wielu właścicieli nieruchomości
W takiej sytuacji należy ustalić czy własność ma charakter jako co-owners czyli jako współwłaściciele, czy też jako partnerzy w spółce. Jeżeli istnieje spółka, to można rozdzielić dochód na partnerów. Capital cost allowance (CCA) jest również podzielony i odpisany u każdego z partnerów. Jeżeli jest to co-ownership, to każdy właściciel może odpisać CCA indywidualnie.
4. Capital Gain/Loss
Przyrost wartości inwestycji kapitałowych nie podlega opodatkowaniu do momentu sprzedaży.
5. Przykład rozliczenia wynajmu
Kupiliśmy domek letniskowy za $300,000 i wzięliśmy hipotekę $300,000 na 3% na okres 25 lat.
Dochody z wynajmu:
12 miesięcy czynsz – $24,641
Wydatki:
Ogłoszenia $684, Ubezpieczenie $987, Interest $8,878, Office$114, Professional Fees$367,
Management Fees $ 2,784, Repairs, Maintenance $4,684, Property taxes $4,260, Utilities $2,976,
Motor vehicle $ 1,286, Alarm monitoring $244, TV, Internet, phone $ 1,559, Gardening $ 994,
Snow removal $ 565; Razem $30,382 Strata:$(5,741) ($24,641 – $30,382).
Z punktu widzenia dochodu i wydatków, które możemy odpisać, musimy dokładać $478 co miesiąc do kosztów wynajmu. Ale czy na pewno? Jeżeli spłata pożyczki wymaga również spłaty kapitału wtedy należy dać bankowi dodatkowo przez rok $8,194. Bowiem płacąc do banku miesięcznie $1,423 spłacamy nie tylko $8,878 odsetek, ale również $8,193 kapitału. Czyli, jeżeli w ciągu roku pokryjemy stratę z wynajmu $5,741 i spłacimy kapitał pożyczki $8,193, daje to razem $13,934 całkowitych spłat czyli $1,161 na miesiąc. Innymi słowy powinniśmy mieć ekstra $13,934, aby utrzymywać przez rok naszą inwestycję.
Pożyczka $300,000 na 3% na okres 25 lat będzie nas kosztować $426,777 (Kapitał 300,000 plus odsetki $126,777.Gdy banki podniosą koszt pożyczki do 4%, oznaczać to będzie dla nas podniesienie spłat z $1,423 / miesiąc do $1,583/miesiąc, a całkowity koszt spłat wzrośnie z $426,777 na $475,032.
A w przypadku zmiany oprocentowania na 5%, miesięczne spłaty wyniosą $1,754, a całkowity koszt wzrośnie do poziomu $526,101.
Jeżeli zarobimy $100,000 na czysto przy sprzedaży nieruchości użytej do wynajmu, to $50,000 jest wolne od opodatkowania, a $50,000 dodaje się do naszych dochodów ze wszystkich innych źródeł, w tym spoza Kanady.
Zarobiliśmy $100,000. Ale jeżeli mieliśmy co roku straty $5,741, nie licząc straty naszego czasu, to przez 25 lat stracimy $143,525. Nasz zysk $100,000 będzie jednak większy, ponieważ mieliśmy odpisy strat w podatkach w wysokości $143,525. Wartość podatkowa tych strat, przy średnim podatku 30%, dała oszczędności podatkowe rzędu $43,057. Innymi słowy odzyskaliśmy $43,057 z $143,525, które wydaliśmy. Nasze wydatki netto = -$143,525 + $43,057( zysk z podatków) = -$100,468. Nasz zysk $100,000 – $100,468 = strata -$468. Plus podatek od $50,000 = $15,000. Razem nasza koszt = $15,468.
Innymi słowy, przy sprzedaży z papierowym zyskiem $100,000 jesteśmy $15,468 w plecy. Stąd wynika, że przyrost wartości nieruchomości powienien być większy od $100,000, aby zakończyć inwestycję z zyskiem. Warto wziąść długopis do ręki i solidnie policzyć czy na pewno nas stać na wejście w biznes wynajmowania nieruchomości. Jeżeli wynajmujemy na okres krótszy niż miesiąc dochodzą kwestie HST, licencji itd.
Piotr Z. Chwalisz
M.Sc. TEP
905 821-1888