Sprzedaż PR, cz. 2
Sprzedaż PR, cz. 2
Zysk ze sprzedaży Principal Residence (PR), przy spełnieniu warunków nałożonych przez Income Tax Act (ITA), może kwalifikować się na zwolnienie od podatku.
Jest to więc fantastyczna ulga podatkowa, [Principal Residence Exemption (PRE)], zwłaszcza w sytuacji, gdy, dzięki inflacji, wartość rynkowa nieruchomości mocno podskoczyła do góry w czasie pandemii. Stało się tak z wielu powodów. Wielu pracowników firm, w tym pracowników na rządowych posadach, pracuje od początku pandemii z miejsca zamieszkania. Stąd PR stało się nieruchomością wielofunkcyjną, w tym, miejscem pracy. Nie tylko jest sypialnią, kuchnią i jadalnią, salonem, klasą szkolną czy miejscem do gier i zabaw, ale przede wszystkim miejscem pracy. Przy absurdalnie niskich kosztach pożyczek hipotecznych, inflacyjnych podwyżkach opłat dla deweloperów, makabrycznych wręcz kosztach materiałów i robocizny, licytacyjnej formy składania ofert w ciemno, bez wiedzy o wysokości innych ofert, ceny nieruchomości odjechały w przysłowiową “siną dal”. W tym roku Toronto pobiło rekord wysokości przebicia ceny wywoławczej – kupiec zaoferował milion dolarów więcej ponad cenę wywoławczą. I jak w tych warunkach rynkowych można cokolwiek kupić? Jednym z powodów przebijania się w ofertach był i jest fakt, że 19 kwietnia 2021, w budżecie, rząd nie zmienił zasad ulgi PRE.
Postaram się przybliżyć temat sprzedaży PR, ponieważ wiele osób ma więcej niż jedną nieruchomość i nie bardzo wie jak najkorzystniej podejść do tego podatkowego dylematu. Przyglądnijmy się niektórym warunkom jakie musimy spełniać, aby agencja CRA pozwoliła nam na zwolnienie od opodatkowania zysku ze sprzedaży PR.
Definicja PR
Jakie rodzaje nieruchomości kwalifikują się jako PR? Według definicji w ITA, mogą to być następujące rodzaje nieruchomości lub tzw. „housing unit”:
(a) dom
(b) mieszkanie w połowie bliźniaka (duplex),
(c) mieszkanie w budynku typu kondominium
(d) domek letniskowy (cottage)
(e) mobile home
(f) trailer
(g) houseboat
(h) leasehold interest w “housing unit”
(i) udział kapitałowy w ko-operatywie.
(j) ziemia, na której położony jest housing unit może też się kwalifikować, jeżeli spełnione są warunki nałożone przez ITA.
Własność
Następny warunek to bycie właścicielem w danym roku. Ten warunek działa również w przypadku, gdy własność jest wspólna z inną osobą lub osobami. Czyli można posiadać nieruchomość jednoosobowo, jak również poprzez współwłasność (spółkę) czyli tzw co-ownership. W przypadku tego ostatniego rodzaju własności, właściciele mogą być zapisani w dokumencie własności (deed) jako tzw. joint tenants lub tenants in common.
Zamieszkanie
Nie wystarczy jedynie posiadać właściwy rodzaj nieruchomości (housing unit), ale również właściciel(e) powinni ją zwyczajowo zamieszkiwać.
Odpowiedź na pytanie czy nieruchomość wymieniona powyżej w definicji PR była zwyczajowo zamieszkana w danym roku przez podatnika (lub jedną z osób jego rodziny) musi być ustalona na podstawie faktów w każdym indywidualnym przypadku. Jest to sprawa czasami sporna, ponieważ nie udało się jeszcze naszemu parlamentowi porządnie zdefiniować tego aspektu podatkowego. Mamy bowiem prawo zwyczajowe w Kanadzie, oprócz prowincji Quebec.
Jeżeli podatnik zamieszka jedynie na krótki okres czasu w danym roku, czy to wystarcza, aby dana nieruchomość (housing unit) była uznana za zwyczajowo zamieszkaną przez podatnika? Po sprzedaży nieruchomości armia agentów CRA być może będzie analizować wiele aspektów życia podatnika, aby zadecydować o losie podatkowym sprzedaży nieruchomości jako PR. Jeżeli uzna, że był to biznes (flip) – to czeka podatnika zgłoszenie całego zysku jako czystego dochodu, który będzie dodany do wszystkich innych rodzajów dochodów. Jeżeli agenci CRA uznają, że zysk ze sprzedaży kwalifikuje się na ulgę Principal Residence Exemption (PRE), zysk będzie zwolniony od podatku. Agenci CRA biorą pod uwagę wiele czynników, takich jak adres w prawie jazdy, adres podany do banku, do CRA, do firmy ubezpieczeniowej, posiadanie innych nieruchomości, częstotliwość sprzedawania PR, zawód podatnika (podatników), posiadane środki na zakup i utrzymanie nieruchomości, itd., itp.
Dochód z wynajmu
Jeżeli głównym powodem posiadania nieruchomości jest generowanie dochodu z wynajmu, to nieruchomość nie będzie kwalifikować się na PR, gdy była zamieszkana przez podatnika przez krótki okres czasu w danym roku. W przypadku wynajmu dziecku podatnika, to w dalszym ciągu podatnik może zrobić elekcję tej nieruchomości jako PR. Gdy dochód z wynajmu stanowi tzw “incidental rental income” i nieruchomość nie jest przeznaczona na wynajem jako główne źródło zarabiania, to taka nieruchomość nie traci statusu PR (np. wynajem tylko części domu). Gdy podatnik mieszka w jednej części bliźniaka, a drugą część wynajmuje, wówczas tylko zamieszkałą część kwalifikuje się na PRE.
Nawet, gdy nieruchomość nie jest zwyczajowo zamieszkana w danym roku przez jedną w wymienionych osób, a ponadto jest wynajmowana, to w dalszym ciągu jest możliwe traktowanie jej jako PR na podstawie wyboru (elekcji) na podstawie paragrafu 45(2) lub 45(3) ITA.
Elekcja PR
Aby uzyskać status PR w danym roku, podatnik musi zadeklarować swój wybór na rozliczeniu podatkowym i nie może zrobić tego wobec innej nieruchomości (housing unit). Ponadto nie może tego uczynić nikt inny z jego rodziny po roku 1982 i następnych latach. Do członków rodziny podatnika przez cały rok rozliczeniowy zaliczają się:
1. współmałżonek lub common-law partner, chyba, że mieszkał osobno przez cały rok i miał separację zalegalizowaną przez prawo lub umowę
2. dzieci podatnika, za wyjątkiem będących w związkach małżeńskich, common-law lub w wieku 18 lub starsze w roku podatkowym
3. Jeżeli podatnik nie jest w związku małżeńskim lub relacji common-law i ma ponad 18 lat w danym roku, wówczas jego ojciec, matka, bracia i siostry, którzy nie są w związkach i mają 18 lat lub więcej.
Począwszy od roku 2016, podatnicy, którzy sprzedadzą PR są zobowiązani do zgłoszenia podstawowych informacji o sprzedaży na rozliczeniu podatkowym, a od roku 2017 zgłoszenie jest robione na specjalnym druku T2091 (IND) Designation of a Property as a Principal Residence by an Individual (Other than a Personal Trust). Formularz T2091 wymaga podania szeregu informacji takich jak adres nieruchomości (housing unit), datę zakupu i datę sprzedaży oraz za ile został sprzedany.
W przypadku niezgłoszenia sprzedaży, Minister of National Revenue może zaakceptować zgłoszenie z opóźnieniem, za co pobiera opłatę $100 za każdy miesiąc zwłoki, maksymalnie do $8,000. Jak również może przysolić karę w postaci opodatkowania całego zysku, gdy dopatrzy się umyślnego działania w celu niezgłoszenia transakcji.
Do roku 2016 agencja nie wymagała zgłaszania sprzedaży PR w podatku, o ile przysługiwała całkowita ulga od zysku.
Kalkulacja zysku
Jak należy kalkulować zysk na sprzedaży PR? Ogólnie należy wziąć pod uwagę szereg czynników do normalnej kalkulacji capital gain. Ponadto należy uwzględnić lata mieszkania w Kanadzie w każdym z lat posiadania nieruchomości (housing unit) jako PR. Jeżeli podatnik nie mieszkał w danym roku w Kanadzie, w kalkulacji bierze się pod uwagę okres posiadania PR od daty zakupu do daty mieszkania w Kanadzie.
Przed datą 03 października, 2016, do kalkulacji zysku nie brało się pod uwagę czy kupiec był mieszkańcem Kanady w roku zakupu nieruchomości. Ponadto warto wiedzieć, że nieruchomość typu PR nie musi być zlokalizowana w Kanadzie, o ile są spełnione warunki kwalifikujące nieruchomość na PR.
Z kolei ustalenie bycia mieszkańcem Kanady wiąże się z faktem czy osoba była w Kanadzie w jakimkolwiek okresie czasowym w danym roku, a nie czy mieszkała w Kanadzie przez cały rok. Dodatkową, potencjalną ulgą, mogło być zgłoszenie przez podatnika zysku kapitałowego w roku 1994 za pomocą specjalnego wyboru (elekcja).
Gdy mamy zysk ze sprzedaży nieruchomości (housing unit) posiadanej przez małżonków lub common-law partners, wówczas jest on zwykle u obojga podatników (50%). Jeżeli jedno zgłosi PRE, to druga osoba może jedynie zgłosić ulgę na tej samej nieruchomości (housing unit) zgodnie z ograniczeniami wynikających z definicji rodzin.
Jeżeli posiadamy dwie nieruchomości, które kwalifikują się na PR, to możemy wybrać jedną z nich w konkretnym roku do kalkulacji ulgi podatkowej zwanej Principal Residence Exemption (PRE). Czyli, gdy na przykład, posiadamy od roku 2000 dwie nieruchomości, dom i domek, to w latach 2000-2010 możemy zrobić elekcję PRE na dom, a w latach 2011-2021 na domek, lub odwrotnie, w zależności jak jest najkorzystniej. Tego typu sytuacje wymagają solidnych danych, np. w postaci wycen, aby wyliczyć optymalną kalkulację PRE.
Piotr Z. Chwalisz
M.Sc. TEP
905 821-1888
647 648-6363