Budujemy dom? Pamiętajmy o zoning by-laws

Budujemy dom? Pamiętajmy o zoning by-laws

Wiele osób rozważa wybudowanie swojego domu od podstaw. Część z nich zamierza zaoszczędzić na usługach architekta i kopiuje projekty architektoniczne z internetu, nie zdając sobie sprawy z istnienia specjalnych wymagań dotyczących urbanistyki i przepisów budowlanych.

Uważam, że warto Państwu przybliżyć ten temat, bo mało kto ma świadomość, jak bardzo skomplikowany może być ten proces.
Niestety, sporo osób dostrzega tylko to, ile można na projekcie zaoszczędzić, nie myśląc, ile można stracić.
Ciekawy i dobrze przemyślany dom, z logiczną konstrukcją, szybko nabiera wartości. Dom „projektowany” z użyciem Mr. Google, przez ludzi bez doświadczenia, rzadko wychodzi dobrze i często posiada spore problemy funkcjonalne i estetyczne.
Ale najpierw kilka uwag wstępnych.
Większość z nas kupuje gotowe domy z tak zwanego „resale-market”. Sporo osób kupuje również domy z planów – takie, których jeszcze nie ma, ale będą dla nas wybudowane. W obu przypadkach dom jest traktowany jako towar, który akceptujemy zasadniczo takim, jaki już istnieje albo jaki zostanie zbudowany w przyszłości.

Jeśli przerabiamy istniejący dom i nasze działanie są marginalne (jak renowacja łazienek, zmiana kuchni czy okien) to możemy zasadniczo uniknąć potrzeby występowania o pozwolenie na budowę. Natomiast kiedy planowane przeróbki są poważne albo budujemy nowy dom – na pewno musimy przejść przez proces projektowania domu oraz zatwierdzania pozwolenia na budowę.
W Kanadzie proces ten jest bardzo uproszczony i praktycznie nikt nie narzuca nikomu jak dom ma wyglądać. Pojęcia estetyki domów czy ich funkcjonalności nie są nawet dyskutowane podczas tego procesu. To jest moim zdaniem bardzo złe podejście – i dlatego wokół nas jest pełno architektonicznych dziwolągów. Na przykład w Niemczech, gdzie jako młody architekt miałem okazję pracować przez jakiś, to właśnie elementy projektowania były w przepisach konkretnie ujęte. I często urzędnicy tak prowadzili proces zatwierdzania, by domy posiadały estetyczny wygląd (lokalny charakter bawarski) oraz były zaprojektowane logicznie i funkcjonalnie.

W Kanadzie zasadniczo proces zatwierdzania koncentruje się na przestrzeganiu przepisów urbanistycznych (Zoning By-laws) oraz przepisów bezpieczeństwa opisanych w Ontario Building Code Part 9 (dla domów jednorodzinnych).
Projektując każdy nowy dom, zanim przystąpi się do samej pracy koncepcyjnej, należy najpierw sprawdzić jakie są lokalne wymagania urbanistyczne.
Każde miasto ma swoje własne przepisy urbanistyczne i mogą się one znacznie różnić nawet w obrębie kilku ulic. Przepisy te są od czasu do czasu modyfikowane, by nadążać za zmianami wynikającymi z rozwoju miasta i stylu życia ludzi. Każde miasto czy gmina mogą mieć inne wymogi urbanistyczne, choć wiele kryteriów jest podobnych w różnych rejonach.

Zasadniczo narzucone poprzez Zoning By-laws regulacje czy ograniczenia dotyczą takich spraw jak maksymalna wielkość domu na danej działce, maksymalna wysokość domu czy jego głębokość, minimalna dopuszczalna odległość od granicy z sąsiadem czy odległość domu od przodu działki. Jest też zawsze określone, jaka może być maksymalna zabudowana powierzchnia działki (coverage).
Tych ograniczeń jest znacznie więcej, ale są to tylko przykłady. Określana jest też maksymalna liczba unitów mieszkalnych, jaka może powstać na danej działce, typ zabudowy (dom wolnostojący czy bliźniak jako przykład) oraz jaki rodzaj działalności możemy na danej działce prowadzić. Na przykład, gdy działka ma w przepisach przeznaczenie na „single family residential”, to nie możemy na niej budować „triplex” czy prowadzić działalności usługowej bez wystąpienia i uzyskania zgody na odstępstwo od zasady (o tym poniżej).
Zoning By-laws narzuca nam pewne kryteria według których musimy budować, ale nie wskazuje jak dom ma wyglądać. Nie określa, czym ma być pokryty dach, jaki materiał należy położyć na elewacjach, nawet nie wymaga konkretnej wielkości okien.
Projektując nowy dom, często okazuje się, że narzucone wymagania urbanistyczne nie zawsze można spełnić.

Czasami chcemy wybudować dom większy niż Zoning By-laws pozwala. Nieraz zależy nam by był wyższy, bliżej do sąsiada, itd.
Jak taka sytuacja zaistnieje, możemy wystąpić do specjalnej instytucji o uzyskanie odstępstwa od podstawowych wymagań urbanistycznych. Oczywiście to odstępstwo musi mieścić się w granicach rozsądku i należy udowodnić, że nie będzie mieć negatywnego wpływu na otoczenie. Instytucja, do której musimy wystąpić o pozwolenie na odstępstwo od zasady nazywa się „Committee of Adjustment” i znajduje się przy każdym mieście. Sam proces jest trochę skomplikowany, trwa nawet do 3-4 miesiecy i niestety, jest dość kosztowny. By wystąpić o zmiany należy przygotować dokładne plany architektoniczne pokazujące wszystkie rzuty, elewacje, proponowany plan zagospodarowania terenu wraz ze wszystkimi kalkulacjami (jak wysokość, wielkość, pokrycie działki, itd.).
Ponadto wymagany jest aktualny survey (plan urbanistyczny) oraz aplikacja i opis, o jakie odstępstwa od zasad występujemy.

Taka aplikacja jest następnie sprawdzana przez planerów miejskich (zoning review).
Jak wszystko jest skompletowane, sąsiedzi w promieniu do 200 m są informowani o naszych zamiarach i mogą stawić się na publicznej debacie na temat naszej propozycji (COA zawsze ma kilka czy kilkanaście proponowanych projektów do rozpatrzenia na jednej sesji). Rzadko kiedy sąsiedzi lubią zmiany i często mogą zaprotestować przeciwko naszym projektom. Jeśli jest to jedna osoba i powód jest dość błahy – na przykład taki, że stracą prywatność czy będą mieli cień na działce – to najczęściej aplikacja przechodzi. Natomiast gdy na tym publicznym przesłuchaniu pojawi się 20-40 sąsiadów, by wyrazić swoje niezadowolenie (a widziałem takie sytuacje), to wówczas może być różnie. Na szczęście pandemia spowodowała, że obecnie większość posiedzeń COA odbywa się on line – a ponieważ najczęściej protestują ludzie starsi (którzy nie są zwykle obeznani z komputerami) to i ilość protestów znacznie spadła.

Członkowie komisji to politycy i są wrażliwi na głos opinii publicznej. Na szczęście od decyzji COA można się odwołać, jednak to ponownie wymaga czasu i pieniędzy.
Nasuwa się pytanie: czy przepisy określające jak dom ma być zbudowany od strony technicznej, też można obejść?
Co do ograniczeń wynikających z Ontario Building Code, to sprawa jest zupełnie inna. Tu nie ma i nie może być odstępstwa od wymagań. OBC również nie narzuca jak nasz dom ma wyglądać architektonicznie, ale wprowadza wiele ograniczeń, które ostatecznie wpływają na wygląd. Na przykład kontrolowana jest ilość i wielkość okien czy kwestia umieszczenia ich w bocznych elewacjach. Jak jesteśmy bliżej niż 3 stopy (90 cm) od granicy z sąsiadem, to nie możemy mieć okien w tej elewacji. Im dalej od granicy – tym dozwolona liczba i wielkość okien się zwiększa.
Przepisy zawarte w OBC zasadniczo koncentrują się na sprawach bezpieczeństwa i prawidłowej sztuce budowania, więc nie można wystąpić do żadnej instytucji o ich zmianę.
O jakie kryteria chodzi? Przykładów jest wiele: ilość wymaganej izolacji w ścianach czy w dachu, minimalna wielkość okien na przykład w rental apartment (by zagwarantować możliwość ewakuacji w przypadku pożaru), minimalne wymagania strukturalne, odporność ogniowa ścian i podłóg, odpowiednia możliwość ucieczki w sytuacji zagrożenia, ilość dziennego światła, przepisy wentylacyjne, itd.

Tych wymagań jest tak wiele, że aby być w stanie podpisywać projekty i składać je na pozwolenia na budowę, należy zdać wymagane egzaminy i uzyskać specjalną licencję. Nasza firma Domator Team Inc. ma takie uprawnienia i czasami pomagamy zainteresowanym osobom w wielu sprawach związanych z uzyskaniem pozwoleń na budowę.
Tu właściwie sugestia do licznych kontraktorów, którzy budują domy w polskim środowisku. Jak ktoś myśli o budowie domów, to zapraszam do współpracy. Mogę pomóc w całym procesie – od znalezienia właściwej działki po projekt domu, załatwienie pozwoleń oraz konsultacje w czasie budowy.
Zapraszam do współpracy.
Pozdrawiam,
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007