Kiedy odpisujemy naprawy i konserwacje?

Kiedy odpisujemy naprawy i konserwacje?

Analizując super ważną sprawę DiCaita v. The Queen (2021 TCC 5), która miała charakter sprawy nieformalnej, bez mocy precedensu, możemy jednak się zorientować jak sąd zadecydował rozpatrując dwa fundamentalne problemy podatkowe przy rozpatrywaniu odwołania się podatnika z powodu odrzucenia przez agencję kosztów remontu kondominium.

Agencja powołała się na na brak dochodu przez czas remontu i i długiego pustostanu. Sąd wziął pod lupę między innymi dwa główne czynniki mające wpływ na decyzję:
I. Pierwszym czynnikiem było ustalenie, czy podatnik miał źródło dochodu?
Podatnik posiadał kondominium w Vancouver. Było zawsze przeznaczone do wynajmowania i cieszyło się wysokim współczynnikiem rentowności. W kwietniu 2010, zarząd kompleksu kondominium zadecydował o projekcie skorygowania wielu usterek, które dotyczyły wyłącznie zewnętrznej części obiektu. Natomiast same mieszkania nie miały być częścią projektu.

Podczas prac remontowych, cały kompleks zamienił się w typowy plac budowy. Oznaczało to wielką uciążliwość dla mieszkańców, ponieważ remont mocno utrudniał im normalne życie. Lokator podatnika był bardzo niezadowolony i poprosił o znaczne obniżenie czynszu. Właściciel odmówił i w rezultacie lokator się wyprowadził. Podatnik próbował bezskutecznie wynająć ponownie.
Mając wolny lokal, postanowił przeprowadzić remont mieszkania, z uwagi na to, że nie było odnawiane od wielu lat. Prace polegały na wymianie zużytych urządzeń i innych elementów wyposażenia mieszkania. Łatwiej było przeprowadzić renowację, gdy obiekt był pusty. Sąd zapoznał się z kosztami remontu mieszkania i ustalił, że $24,000 wydane na remont stanowiło około 5% wartości rynkowej mieszkania.
Podatnik nie potrzebował zezwolenia budowlanego, ponieważ dokonał wymiany istniejących elementów na nowe, podobnej jakości i wartości. Wymiana urządzeń i elementów nie miała na celu znacznego podniesienia wartości kondominium.

Jak zwykle termin ukończenia projektu prac remontowych obiektu opóźnił się, co miało negatywny wpływ na znalezienie kandydata na wynajem. Mieszkanie stało puste aż do listopada 2012. Zostało wynajęte w grudniu 2012 za kwotę $2,200/miesiąc, o $700 więcej niż przed renowacją.
Do wzrostu czynszu również przyczynił się wzrost cen wynajmu w całym obiekcie z powodu, inwestycji około $6MLN na remont części zewnętrznej kompleksu. Cena wynajmu była zbliżona do ceny rynkowej na tym obiekcie.
Podatnik odjął $22,483 na swoim podatku za rok 2012 w kategorii naprawy i konserwacje. Jak się łatwo domyśleć, nie podobało się to agencji CRA, która odrzuciła ten odpis argumentując, że podatnik nie miał dochodu przez 11 miesięcy, a wcześniej miał pustostan, gdy remontował. W związku z tym, że Income Tax Act (ITA) ma do dyspozycji wiele paragrafów, agencja zastosowała paragraph 18 (1)(b) i zasugerowała, że może ewentualnie uznać wydatki jako wydatki kapitałowe czyli dodać do kosztu zakupu mieszkania.

W odpowiedzi na odrzucenie odpisu kosztów remontu przez agencję, podatnik zaproponował rozstrzygnięcie sporu przed sądem podatkowym.
Trochę historii odrzuceń strat
W latach1960-tych inny podatnik miał biznes związany z wyścigami konnymi, jako dodatkowe źródło dochodu. Zajmował się trenowaniem koni, boarding i uczestniczeniem w wyścigach. Kalkulując swoje podatki za lata 1968 i 1969, odjął straty z wyścigów konnych od dochodu z pracy.

Agencja podatkowa odrzuciła te straty i sprawa powędrowała aż do Supreme Court of Canada (SCC) (Moldovan). W roku 1977, sąd SCC odrzucił ponownie straty z wyścigów konnych argumentując, że aby mieć “źródło dochodu”, podatnik musi mieć zysk lub udowodnić rozsądne oczekiwanie na zysk czyli “reasonable expectation of profit (REOP).
Innymi słowy REOP test umożliwiał odpisy wydatków z biznesu lub wynajmu nieruchomości wyłącznie w ramach przepisów podatkowych, gdy ma miejsce REOP. Bez REOP podatnicy byli skazani na niezliczoną ilość akcji agencji odrzucającej bezlitośnie koszt wydatków, gdy podatnik nie był w stanie udowodnić REOP, zwłaszcza w przypadku odrzucania kosztów w wynajmie nieruchomości przewyższające przychody.

Po wielu latach, ponownie SCC zmienił tę interpretację łączenia źródła dochodu z koniecznością generowania zysków lub “rozsądnego oczekiwania na przyszły zysk”. Pomimo odrzucenia REOP w roku 2002 przez sąd SCC, agencja w dalszym ciągu stosowała i stosuje ten test. Omawiana sprawa DiCaita udowadnia jak trudno jest wykorzenić w CRA stare nawyki automatycznego niemal kwestionowania odpisów od dochodów strat biznesowych lub strat z wynajmu nieruchomości. Od wielu lat agencja wielokrotnie odrzuca straty korzystając ze starej decyzji SCC z roku 1977, a omijając korektę zrobioną przez SCC w roku 2002. Na tym polega, między innymi, tworzenie przez agencję trudnej sytuacji, aby wyrwać łatwo kasę, bo czy każdy podatnik ma ochotę szarpać się z agencją?
Sąd podatkowy SCC rozpatrując sprawę DiCaita, przytoczył sprawę Stewart v. Canada (2002 SCC 46). Jest to historycznie jedna z najważniejszych spraw rozpatrywanych przez Sąd Najwyższy Kanady (SCC). Dlaczego? Bo decyzja w tej sprawie w roku 2002 podcięła skrzydła agencji CRA, która przez wiele lat stosowała REOP test w ocenie działalności podatników wymyślony test dla podatnika, aby udowodnił zależność pomiędzy źródłem dochodu a oczekiwanym zyskiem z tego źródła dochodu (Reasonable Expectation of Profit (REOP)), posługując się decyzją odnośnie stosowania REOP (Moldowan), niezależnie czy fakty były podobne czy nie.

Dzięki stosowaniu wymyślonej zależności REOP nie popartej prawem podatkowym, ale nieprawidłowymi decyzjami wielu sędziów, agencja niekorzystnie zadecydowała o losach wielu kontroli, które dotyczyły strat biznesowych lub strat z wynajmu. Wielu podatników straciło dużo pieniędzy i czasu, gdy agencja, w majestacie nie prawa, ale decyzji sądów odrzucała straty biznesowe.
Oczywiście sędziowie argumentowali swoje decyzje opierając się na niewłaściwej interpretacji wcześniejszych spraw podatkowych, zwłaszcza sprawy dotyczącej wyscigów konnych (Moldowan v. The Queen i bardzo nieprecyzyjnej definicji REOP.
W sprawie Stewart v. Canada (2002) tym razem również sąd najwyższy (SCC) zadał śmiertelny cios testowi REOP, praktycznie niemalże go eliminując, a przynajmniej mocno osłabiając. Nie oznacza to bynajmniej, że agencja przestała stosować ten test. Na przykładzie omawianej sprawy DiCaita v. The Queen (2021 TCC 5) z roku 2021, widzimy, że agencja niechętnie chce odejść od przysłowiowej kury, która znosi złote jajka. Tą kurą jest oczywiście test REOP, na podstawie którego agencja mogła niemalże automatycznie odrzucać straty z biznesu lub wynajmu.

W miejsce testu REOP, sąd SCC rozpatrując sprawę pana Stewart stworzył dwustopniowy test, aby ustalić czy działalność podatnika jest źródłem dochodu z biznesu lub posiadłości (property).
Pierwszy test, SCC miał na celu ustalenie czy działalność podatnika miała na celu dążenie do zysku czy była to działalność o charakterze osobistym?
Drugi test brał pod uwagę sytuację na bazie pierwszego testu, gdy działalność nie miała charakteru osobistego, lecz komercyjny i miał za zadanie ustalenie źródła dochodu – z biznesu czy z posiadłości?
Podatnik Stewart nabył cztery kondominia – dwa w London, Ontario i dwa w Surrey BC od firmy Reemark Group, która specjalizowała się w tzw. syndicated Real Estate – turnkey operation. Zarządzanie było w rękach firmy, która zawarła tzw. pooling agreement z panem Stewart. Zakup był finansowany przez bank i tzw. promissory notes, ponieważ inwestor wyłożył jedynie $1,000 na każde kondominium. Prospekt inwestycyjny przewidywał straty z inwestycji wynajmu przez 10 lat, z uwagi na wysoki koszt finansowania, a promissory notes miały być spłacone dopiero w roku 1994.

W latach 1990, 1991, 1992 Stewart miał straty $27,814, $18,673 I $12,306. Agencja zakwestionowała te straty wyłącznie na bazie REOP.
Na podstawie paragrafu 9 ITA, agencja nie uznała kosztów pożyczki, ponieważ, według agencji, podatnik nie miał źródła dochodu. Zarówno sąd podatkowy (Tax Court of Canada), jak i Federal Court of Appeal zaklepały decyzję agencji.
Sąd Najwyższy uznał odwołanie pana Stewart, ponieważ”reasonable expectation of profit” REOP nie powinien być testem czy działalność podatnika stanowi źródło dochodu pod kątem wymagań paragrafu 9 ITA. Test REOP stał się niemal uniwersalnym narzędziem używanym przez Minister of National Revenue. Sądy, niezależnie od praw zawartych w ITA zaczęły zgadywać konkretne decyzje komercyjne podatnika, robiąc to wbrew zasadzie, że sąd powinien unikać tworzenia prawa podatkowego. Test REOP jest problematyczny z powodu braku precyzji i niepewności jak go stosować, prowadząc do decyzji, które nie były fair i miały charakter arbitralny.
W to miejsce SCC zalecił stosowanie powyższego dwu-stopniowego testu w miejsce testu EOP.
Cdn.
Piotr Z. Chwalisz
M.Sc. TEP
905 821-1888
647 648-6363