Kiedy odpisujemy naprawy i konserwacje? Cz.2

Kiedy odpisujemy naprawy i konserwacje? Cz.2

Z poprzedniego artykułu można było się zorientować, że odpisywanie kosztów napraw i konserwacji nie zawsze podoba się agencji CRA, która nie baczy na wyniki spraw sądowych lub nawet zmian do przepisów i niekiedy stosuje takie metody, które dają rządowi kasę.

Szereg lat temu okazało się, że agencja ma tak nieaktualne strony internetowe, że została zmuszona do stopniowego uaktualniania informacji podatkowej. Stąd mamy zastąpienie tzw. Information Bulletins przez tzw. Folios, które ciągle nie są kompletne.
W sprawie DiCaita v. Queen (2021 TCC 5) sąd nie chciał uznać wydatków, w tym, na naprawy i konserwacje jako odpisy od biznesu wynajmu kondominium. Zaproponował przekwalifikowanie wydatków z bieżących na wydatki kapitałowe, które dodają się do kosztów zakupu nieruchomości.

Podatnik bowiem odpisał $22,483 jako wydatki na remont wynajmowanego mieszkania, a agencja zakwestionowała ten odpis powołując się na brak źródła dochodu. Jednak całość wydatków, w tym odsetki na pożyczce $10,063 wyniosły razem ponad $41,000. Pan DiCaita wynajmował lokal tylko przez jeden miesiąc w roku 2012 z powodu zewnętrznego remontu całego kompleksu kondominium.

Rozpatrując zagadnienie źródła dochodu, sąd przeanalizował sprawę Stewart v. Canada (2002 SCC 46) i doszedł do wniosku, że ta sprawa nie została poparta nową ustawą i nie była sprawą precedensową. Sąd stwierdził, że skoro kondo było wynajmowane wcześniej przez wiele lat i zostało wynajęte po zakończeniu remontu korygującego zewnętrzne elementy kompleksu, było więc źródłem dochodu. Prawo nie wymaga, aby nieruchomość była wynajmowana non-stop, aby można było odpisywać koszty remontu. Remont był zrobiony po wielu latach użytkowania, ponieważ lokal stał pusty i podczas remontu nie mógł być wynajmowany. Lokal nie stracił swego charakteru jako źródło dochodu ponieważ był pusty lub nie był dostępny do wynajmu przez jakiś okres czasu. Sąd zadecydował, że lokal był źródłem dochodu przed remontem, w czasie remontu i po zakończeniu renowacji.

Następnie sąd rozpatrzył kwestię kategorii wydatków renowacyjnych w kwocie $22,483 – czy bieżące czy kapitałowe? Oraz czy inne wydatki kwalifikowały się na odpis (łącznie $13,717), takie jak odsetki zapłacone na pożyczce hipotecznej, biurowe, property taxes, etc. Sprawa w sądzie dotyczyła uznania przez agencję łącznej kwoty $36,200 jako koszty wynajmu w roku 2012 w stosunku do jednego miesiąca dochodu z wynajmu ($2,200). Oprócz tego była też kwestia odrzucenia przez agencję kosztów podróży do wynajmowanej nieruchomości w Phoenix, Arizona w roku 2013 w wysokości $4,923.15.
Opierając się na sprawie Rainbow Pipe Line Co. Ltd. v. Canada (2002 FCA 259), sąd oparł się na Generally Accepted Accounting Principles (GAAP) oraz na akceptowanych zasadach biznesowych, które były zgodne z GAAP, a nie na jakimś konkretnym paragrafie w Income Tax Act (ITA).
Sąd cytował też sprawę MNR v. Algoma Central Railway (1968 CANLII 774 (SCC) z powodu klasycznej definicji wydatków kapitałowych, a mianowicie: wydatek kapitałowy ma miejsce, gdy nabycie środków trwałych (asset) ma na celu trwałą korzyść, wliczając w to konserwację, ale nie może to być to wydatek, który nie daje dającej się zmierzyć korzyści.

Sąd wziął pod uwagę kilka innych spraw; Hare v. The Queen (2011 TCC 294) i Cousineau v. The Queen (2013 TCC 375), aby dokonać gruntownej analizy wielu potencjalnych względów rozpatrywanych zagadnień.
Sąd TCC rozpatrzył sześć czynników, którym nadano różną wagę w celu ustalenia, czy wydatek miał charakter kapitałowy czy bieżący, według kryteriów CRA w Information Bulletin IT – 128R, Capital Cost Allowance – Depreciable Property (May 21, 1985) No.4):
ulepszenie i trwała korzyść,
typowość napraw,
moment czasowy napraw,
pustostan lokalu w czasie napraw,
koszt napraw w relacji do wartości nieruchomości,
wzrost czynszu po wykonaniu napraw

Wydatki bieżące – przykłady
Znane są następujące przypadki spraw sądowych, które sąd TCC rozpatrzył jako przykłady napraw bieżących, takie jak:
a. Wymiana 20-letniego decku, która kosztowała $8,146 stanowiąca 3.1% wartości nieruchomości (Lewin v. Queen,, 2008 TCC 618).
b. Naprawy dupleksu w kwocie $29,823, aby przywrócić go do stanu oryginalnego (kupionego za $419,000) [Janoto v. The Queen 2010 TCC 395]. Nieruchomość po remoncie miała wyższe ceny wynajmu.
c. Olbrzymie naprawy po huraganie i szkodach spowodowanych przez lokatora nie powiększyły wartości nieruchomości poza stan wyjściowy (Martinello v. The Queen 2010 TCC 432). Huragan spowodował, że dom nie nadawał się do zamieszkania.
d. Naprawa dachu $6,900, aby przywrócić go do oryginalnego stanu (Palangio v. The Queen 2012 TCC 405).
e. Wymiana części dachu nad parkingiem, która przedłużyła żywotność dachu (Aon Inc. v The Queen 2017 TCC 166). Naprawa kosztowała ponad $4,000,000. Naprawa miała za zadanie, aby nie mieć ponownych problemów z dachem przez następne 20-30 lat. Szkody były spowodowane solą, śniegiem, deszczem oraz ruchem ulicznym.

Wydatki kapitałowe – przykłady
Z kolei następujące sytuacje miały charakterystyki wydatków kapitałowych:
f. Znaczny remont nieruchomości w złym stanie Fiore v. The Queen [1993] 2 C.T.C. 68; [Hare (FCA) v. The Queen 2013 FCA 80].
g. Naprawy i renowacje budynku, aby stworzyć budynek o trwałej wartości [Fotherby v. The Queen, Sharfe v. The Queen, Bishop v. The Queen, Mbenar v. The Queen].
h. Wymiana okien z drewnianymi framugami na winylowe [Peach v. The Queen 2020 TCC 12 – w trakcie odwołania].
Sąd stwierdził, że ten ogólny test miał na celu ustalenie celowości i charakteru wydatków. Pomimo tego, że naprawy mają na celu trwałą korzyść, nie były one na tyle istotne, aby zmienić charakter istniejącego majątku trwałego. Po prostu były one typowym uaktualnieniem istniejącego stanu rzeczy.

Sąd doszedł do wniosku, że koszt napraw był niski w stosunku do wartości kondominium, brak konieczności posiadania zezwoleń budowlanych, brak problemów z powodu kodów budowlanych oraz fakt , że nowe elementy były takie same jak stare (zasada “like for like”).
Sąd uznał, że naprawy były typowymi naprawami. W sprawie momentu wykonania napraw, sąd odrzucił zarzut agencji, że skumulowanie wielu napraw stanowiło stworzenie nowych środków trwałych, a więc wydatki miały, według agencji, charakter kapitałowy. Przerwa w wynajmie spowodowana przez naprawy zlecone przez zarząd kondominium stworzyły okazję, aby zrobić całkowity remont mieszkania i nie był to istotny czynnik niekorzystny dla podatnika.
Sąd odrzucił również argumentację agencji, że były to wydatki kapitałowe, bowiem lokal musiał być pusty, aby podatnik mógł dokonać kompletnego remontu. Sąd stwierdził, że lokal nie musiał być pusty, w czasie renowacji. Gdy był pusty, łatwiej było wykonać prace.

Ponadto koszt napraw nie był wysoki w stosunku do wartości kondominium, co również przemawiało za tym, że były to naprawy bieżące.
Wreszcie, wzrost czynszu po renowacji również był korzystnym czynnikiem przemawiającym za tym, że wydatki były bieżące. Nie był to jednak główny czynnik.
Sprawa DiCaita pokazuje, jak może typowa renowacja, zrobiona po wielu latach wynajmu, zamienić się w wielopunktową argumentacją przed sędzią sądu podatkowego. Nie wystarczy posiadanie rachunków. Należy umieć odpowiedzieć na pytanie, czy nieruchomość lub biznes jest źródłem dochodu. Odpowiedź nie jest zawsze prosta czy oczywista. Liczy się kompleksowa analiza między innymi intencji i biznesowego podejścia do prowadzonego przedsięwzięcia. Widzimy też, że agencja nie jest naszym przyjacielem popierającym nasze inwestycje i dbanie o ich stan.

Stara się bowiem za wszelką cenę osiągnąć dobry wynik dla CRA, nie tylko przy sprzedaży (capital gain tax), ale również w trakcie wynajmowania.
Na szczęście sąd podatkowy zadecydował tym razem na korzyść podatnika uznając naprawy renowacyjne w wysokości $23,483 jako bieżący koszt wynajmu, dodatkowy odpis $2,613.71 z tytułu opłat za condo fees, dodatkowy koszt $6,137 z tytułu odsetek hipotecznych, dodatkowy koszt $1,420 a konto property taxes, dodatkowy koszt wynajmu w Arizonie na poczet kosztów zarządzania kondo w Arizonie. Również sąd przychylił się do uznania większości kosztów związanych z podróżą do Arizony w roku 2013, a mianowicie: dodatkowo $363.58 jako koszt podróży (wynajem samochodu), $1,633.92 – koszt hotelu w czasie pobytu w Arizonie, $491.08 – koszt jedzenia w Arizonie oraz $75.37, $90.00 i $79.53 – koszt paliwa, parkingu oraz prezentu dla menedżera w Arizonie.
Pomimo prawie kompletnego, niemalże 100% zwycięstwa, podatnik nie uzyskał nic więcej, bo się sam reprezentował.
Piotr Z. Chwalisz
M.Sc. TEP
905 821-1888
647 648-6363