Mieszkania nowe i używane — które wybrać?

Mieszkania nowe i używane — które wybrać?

Nieraz poruszałem kwestię zakupu mieszkania z planów od dewelopera oraz zakupu poprzez system MLS. Który sposób na własne „cztery kąty” wybrać? Jakie są różnice?

Różnice są ogromne. Zakup nowych mieszkań z planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup mieszkań poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie je uzmysłowić, bo może to pomóc w podjęciu decyzji o sposobie zakupu.
Zacznijmy od deweloperskich mieszkań z planów. W tym wypadku może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istniejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej), ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie. Ten sposób kupowania jest niezwykle popularny wśród inwestorów.
Wybór mieszkania z planów wymaga sporo wyobraźni. Czasami to co kupimy odbiega od naszych oczekiwań i wyobrażeń.

Brak możliwości negocjacji ceny. Ceny są ustalone i nie podlegające negocjacjom. Czasami deweloper dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub locker, ale prawie nigdy nie zgadza się na obniżenie ceny zakupu. W ostatnich miesiącach „free parking” jest ogromną rzadkością. Dziś w Toronto jest to dodatkowy wydatek i kosztuje od $40,000 do $80,000. Korzystanie z pomocy agenta real estate przy zakupie nie wpływa na podwyższenie ceny.
Długi okres oczekiwania. To zwykle 2-3 lata. Natomiast wielu inwestorom to odpowiada, bo mogą się finansowo przygotować do przejęcia mieszkania, a ono przyrasta w międzyczasie na wartości.
Downpayment jest rozłożony w czasie. Wynosi zwykle od 15% do 20% ceny, co jest ważne dla wielu inwestorów. Duża część z nich, w wypadku zakupu mieszkań na inwestycję używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości (zasobów finansowych), to rok w którym muszą dostarczyć wpłatę zmusza ich do super oszczędności.

Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia – w przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń. W przypadku zakupu nowego mieszkania z planów mamy zwykle taką możliwość. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba. Deweloperzy stają się bardzo „oszczędni”. Zwykle oferują 3 zestawy wykończeniowe – bardzo często odbiegające od super wykończeń pokazywanych w salonie sprzedaży.
Nie do końca wiadomy jest całkowity koszt zamknięcia. Land Transfer Tax i koszt prawnika są łatwe do przewidzenia, ale trudno przewidzieć wysokość „levies” lub „development charges”. Dlatego ważne jest, by mieć w kontrakcie klauzulę określającą maksymalną sumę, jaka może być naliczona za „levies”.

Nie do końca pewne są koszty miesięczne (utilities). Zwykle przez parę pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni. Ale to może się szybko zmienić.
Umowa podpisywana jest z deweloperem. To odwrotnie niż przy zakupie przez MLS, gdy kupujemy mieszkanie od osoby fizycznej. W przypadku „pre-construction” kupujemy od korporacji, i gdyby doszło do sporu sądowego, często jesteśmy na straconej pozycji.
HST wliczone w cenę zakupu. Na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać, by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.

Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie”. Bywa, że deweloper stara się przekazać właścicielom gotowe mieszkania, ale jest często opóźniony z wykończeniem zaplecza (np. lobby, fitness area, baseny itd).
Assignment. Jest to możliwość odsprzedaży unitu przed jego fizycznym przejęciem. To bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów, bo często się zdarza, że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę o 10-20%. Dlaczego nie skorzystać i nie zarobić?
Leverage. Najważniejszą zaletą kupna mieszkania z planów jest tak zwany „leverage”. Kupując mieszkanie o wartości $600,000 z planów, dajemy zwykle tylko 15% zaliczki. Jest to $90,000. Jeśli tak jak dotychczas, mieszkania będą wzrastały od 5% do 15% rocznie, to po trzech latach (kiedy zwykle przejmujemy mieszkanie) jego wartość wzrośnie o około 15% albo znacznie więcej. Czyli podwajamy zaliczkę lub często nawet zarabiamy. To doskonały profit przy rozsądnym nakładzie finansowym. Bank nie jest w stanie zaoferować takiego zysku.
Inaczej ma się rzecz z mieszkaniami oferowanymi przez system MLS i należy zwrócić uwagę na inne czynniki.

Wiek mieszkań. Poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku: od bardzo starych do czasami zupełnie nowych. Często ci, którzy odebrali właśnie nowe mieszkania kupione od dewelopera wprowadzają je do systemu MLS, by zarobić na wzroście cen.
Łatwość oglądania „w naturze”. Jest to ogromna zaleta, bo wiele osób nie posiada umiejętności czytania planów, więc obejrzenie realnego mieszkania decyduje o wyborze nieruchomości. Łatwo w takim przypadku zobaczyć też, jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest warty zakupu.

Klarowne koszty związane z zakupem. W przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. HST nie dotyczy „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za prawnika oraz Land Transfer Tax.
Ograniczona podaż. W systemie MLS jest dużo mieszkań do wyboru, ale często w danym budynku jest tylko jedno wystawione na sprzedaż, które nam odpowiada. Dlatego często zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też, że musimy konkurować z innymi, jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.

Szansa na negocjacje. Jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany, mamy szansę na negocjowanie ceny – oczywiście w granicach rozsądku. Choć w dzisiejszym rynku jest już inaczej. Rzadko mamy szansę na negocjacje, bo na zakup jest wielu chętnych.
Składanie ofert. W przypadku istniejących mieszkań (resale) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji. Oczywiście jeśli nie ma 10 innych chętnych na to samo mieszkanie.
Downpayment zaczyna się od 5%. Jest to niezwykle ważny aspekt. Taka mała wpłata umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy nabyć własny dom czy mieszkanie. W przypadku zakupu z planów minimalny downpayment jest wyższy i zwykle wynosi od 15% do 20%, skutecznie eliminując tych, których zasoby są zbyt niskie.

Finansowanie. Jest znacznie prostsze do otrzymania, bo banki widzą produkt, który finansują i okres przejęcie jest zwykle nie dłuższy niż 90 dni. Kupując mieszkania z planów, gdy zamkniecie jest za 2-3 lata, uzyskanie pożyczki z banku z tak długim zamknięciem jest niezwykle trudne.
Inspekcja. Istniejącą nieruchomość jest łatwo ocenić pod stanem technicznym.
Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania. Może być bardzo szybki – typowo wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać szybko we własnym mieszkaniu (domu) – MLS jest często jedyną opcją. Można tu również znaleźć mieszkania gotowe do natychmiastowego przejęcia.

Przytoczone powyżej niektóre aspekty zakupu poprzez system MLS lub prosto z planów są tylko po to, by zrozumieć najbardziej typowe różnice przy zakupie mieszkań nowych i używanych. Z którego systemu zakupu skorzystać – pozostawiam to Państwa decyzji. Oczywiście wszystkim zainteresowanym oferuję naszą pomoc w wyborze najlepszego rozwiązania w Państwa sytuacji.

Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007