HST – budowniczy czy nie?

HST – budowniczy czy nie?

Zbudowałeś dom dla siebie – czy masz zapłacić HST od nowego domu, tak jak płacisz gdy kupujesz od dewelopera?

Pomoc w znalezieniu odpowiedzi na to trudne pytanie może dać nam wynik sprawy Swift vs. HMQ (2016-1566 (GST)G zakończonej 20 października 2020. Jest o tyle trudne pytanie, ponieważ pan Swift z zawodu był stolarzem i deweloperem. Podatnik kupił kawałek ziemi w roku 2009, zbudował dom, który sprzedał w roku 2013 za $1,7MLN. Fair market value (FMV) domu, gdy się do niego wprawadził była około $1,3MLN.

Kiedy jesteś budowniczym?
Sąd rozważył to zagadnienie rozpatrując następujące czynniki:
I. Jeżeli indywidualny podatnik zbuduje dom do własnego użytkowania, czy to oznacza, że jest klasyfikowany jako „budowniczy” na podstawie Excise Tax Act (ETA) paragraf 123 (1), czy też jest zwolniony z HST od wartości dodanej w procesie budowy. W czasie budowania HST było bowiem płacone na materiałach oraz innych kosztach. Jeżeli podatnik nie jest „budowniczym”, wówczas reguła zwana „self-supply” nie obowiązuje na podstawie paragrafu 191 (1) .
„Budowniczy”, który buduje dom na sprzedaż, musi pobrać HST od FMV niezależnie czy budowniczy tymczasowo zamieszka w nim przed sprzedażą. Jeżeli jest to sprzedaż kupcowi w bezpośredniej transakcji, budowlaniec musi pobrać HST od kupca. Jeżeli budowniczy zamieszka w domu przed sprzedażą, wówczas musi odebrać HST od siebie samego na podstawie tzw. „self-supply rules” (ETA 191 (1)). Następna transakcja będzie zwolniona od obowiązku pobierania HST. W obu przypadkach, budowniczy może zredukować HST na podstawie kosztów zawierających HST.

Podatnik wygrywa
Definicje
Według definicji budowniczego w ETA, osoba indywidualna nie jest klasyfikowana jako budowniczy, chyba że zakupi lub zbuduje nieruchomość będąc w biznesie lub jest to tzw. „adventure in the nature of trade”.
Istotne jest to, że sąd zauważył, że pomimo podobieństwa, istnieje różnica w definicji „biznesu” pomiędzy Income Tax Act (ITA) i ETA. Kto by pomyślał, że pojęcie „biznes” może mieć więcej niż jedną definicję? Powiedzenie „to nie jest twój biznes” – chyba ma korzenie w fakcie, że ITA i ETA nie definiują biznesu w ten sam sposób. Definicja biznesu w ETA nie wymaga od budowniczego, aby jego działalność miała miejsce jako biznes lub „adventure in or concern in the nature of trade”, a poza tym jest bardzo zbliżona do definicji ITA.

Budowa
Podatnik posiadał korporację (TSC), która pomagała w budowie. Sąd uznał, że podatnik nie budował domu jako tzw. sole proprietor. Budowała dom firma, a nie podatnik.

Zysk ze sprzedaży
Następnym elementem procesu analizy faktów przez sąd było zagadnienie czy zysk ze sprzedaży miał istotny wpływ na to czy była to działalność, która stanowiła „adventure in or concern in the nature of trade”. Sąd przeanalizował szereg czynników, które były istotne w tym kontekście:
1. Specyficzne parametry nieruchomości takie jak odległość sypialni dzieci od głównej sypialni oraz posiadanie specjalnych drzwiczek dla kota;
2. Czasokres posiadania nieruchomości – dom był zamieszkały około trzy lata, co stanowi dłuższy okres niż czas budowy przez TSC;
3. Częstotliwość transakcji oraz ilość podobnych transakcji, wliczając w tym obecny dom. Podatnik kupił i sprzedał pięć domów na przestrzeni 23 lat, co stanowi znacznie niższą częstotliwość niż w innej podobnej sprawie (Wall vs. HMQ – 2014-4354 (IIT) G);
4. Prace wykonane w celu podwyższenia wartości nieruchomości pod kątem sprzedaży;
5. Okoliczności, które spowodowały sprzedaż. Podatnik wpadł w kłopoty finansowe, ponieważ jego biznes miał straty przez trzy lata i potrzebował zastrzyku finansowego, który miał miejsce poprzez sprzedaż domu i zakup innego za połowę ceny;
6. Motyw lub intencja. W wielu miejscach podatkowych intencja odgrywa dużą rolę. Sąd zaakceptował wersję podatnika, że był to jego „wymarzony” dom, w którym miał zamiar mieszkać na stałe.
Sąd ustalił, że podatnik wykonywał szereg ulepszeń i renowacji w posiadanych domach lub zbudował je dla własnych potrzeb, które miały istotną wspólną cechę, a mianowicie – były dopracowywane i udoskonalane pod kątem osobistej przyjemności z ich korzystania. Stąd sąd przyznał, że podatnik nie był budowniczym. Może drzwiczki dla kota przekonały sąd?

Self-supply rule
Sąd również przeanalizował zasadę tzw. „self-supply rule”, która, gdyby miała zastosowanie, ustalenie, że podatnik nie był budowniczym byłoby nieprawidłowe. Gdy budowniczy jest pierwszym mieszkańcem w domu, który stanowi dla niego rezydencję, wówczas budowniczy musi obliczyć podatek HST od nowej nieruchomości, chyba, że stosuje się wyjątek do tej reguły.
Wyjątek ma miejsce, gdy:
(i) budowniczy jest osobą indywidualną;
(ii) w czasie, gdy budowa jest już zakończona, lub prawie zakończona, nieruchomość jest głównym miejscem zamieszkania dla tej osoby, współmałżonka/partnera;
iii) nieruchomość nie była użytkowana w żadnym innym charakterze pomiędzy momentem, gdy budowa była prawie ukończona do całkowitego zakończenia budowy;
(iv) osoba indywidualna nie ubiegała się o zwrot Input Tax Credits.
Najważniejszym czynnikiem było ustalenie, czy nieruchomość była de facto głównym miejscem zamieszkania dla rodziny czy też miała główne inne użytkowanie, na przykład była częścią inwentarza przeznaczonego na biznes czyli na sprzedaż. Sąd przygląda się intencji podatnika: czy ma zamiar mieszkać w nieruchomości na dłuższy okres czasu, najlepiej na wiele, wiele lat. Sąd również zaznaczył, że ten warunek będzie honorowany przez sąd w przypadku tzw. downsizing lub przeniesienia się do domu opieki, kiedy okoliczności życiowe będą tego wymagały.

Podsumowanie
Sąd uznał, że głównym celem podatnika było zamieszkanie w domu na stałe, a nie, że dom był inwentarzem, w związku z tym uznał wyjątek do zasady „self-supply rule”. Stąd podatnik nie musiał płacić HST od wartości zbudowanego dla siebie domu. Budując dom, podatnik również budował równocześnie sprawę dla agencji, która chciała wyszarpać HST od wartości nowego domu, a potem dla pracowników sądu podatkowego. Jeden podatnik potrafi zatrudnić wielu pracowników rządowych do zagłębienia się w jego życie prywatne, a ponadto sprawić, że nawet dbanie o dobro jego kota mogło mieć pozytywne znaczenie dla wyniku sprawy.

Kosztowne spóźnienia
W marcu 2021 sąd rozpatrzył niefortunny przypadek (Chotalia vs. AGC, T-79-20) spóźnionej aplikacji o Residential Rental Rebate (RRR). Chodziło o to, czy agencja CRA może przedłużyć czas na złożenie podania o zwrot GST/HST. Termin wynosi dwa lata, licząc od miesiąca w którym GST/HST podlegało zapłaceniu. Sąd stanął po stronie agencji. Aplikacja musi być zrobiona w ciągu dwóch lat.
W innej sprawie dotyczącej RRR, podatnik też przegrał. Podatnik zrobił błąd i zaaplikował o GST/HST new house rebate (NHR), która została przeznaczona dla budowniczego. Podatnik powinien złożyć podanie o new residential rental rebate (RRR). Gdy NHR zostało odrzucone, jeden z dwóch podatników („D”) miał zamiar złożyć podanie o RRR przed terminem październik 31, 2014. Niestety we wrześniu 2013 został śmiertelnie zaatakowany i zmarł dwa dni później. Wdowa po „D” nie była świadoma terminu złożenia aplikacji RRR. Zorientowała się o terminie po terminie – w listopadzie 2014, gdy budowniczy przekazał jej, że aplikacja NHR została odrzucona. Ponieważ aplikacja RRR została złożona po terminie – została odrzucona przez agencję.
Sąd rozpatrzył kwestię terminów obowiązujących agencję rozpatrywania podań o RRR. Czy rabat, który należy się podatnikowi, ale nie jest poparty aplikacją może być przyznany? Niestety podatnik nie złożył odwołania i stąd sąd nie miał podstaw, aby sprawa mogła być rozpatrywana przez sąd. Sąd stwierdził, że agencja może zaakceptować spóźnioną aplikację na podstawie paragrafu 281(1) ETA, ale nie może nakazać agencji, aby to zrobiła.
Sąd dopatrzył się niefortunnych okoliczności, w tym śmierci „D”, błędu, braku informacji od budowniczego o odrzuceniu aplikacji NHR, aż po terminie złożenia podania o RRR.
Sąd nie miał wyboru i musiał oddalić odwołanie.
Piotr Z. Chwalisz
M.Sc. TEP
905 821-1888
647 648-6363