Poradnik dla kupujących po raz pierwszy

Poradnik dla kupujących po raz pierwszy

Co oznacza skrót CMHC? Do czego ta instytucja jest potrzebna?

CMHC oznacza Canada Mortgage & Housing Corporation. Jest to instytucja ogólnokrajowa, która czuwa nad polityką i przepisami dotyczącymi pożyczek oraz kupna nieruchomości. Powstała w styczniu 1946 roku jako organizacja pomagająca finansować domy dla weteranów po II Wojnie Światowej.
Jeśli CMHC wymyśli coś bardziej lub mniej mądrego – wszystkie instytucje (oprócz prywatnych banków) stosują się do tych przepisów. Szczególnie kiedy kupujący dokonuje zakupu z wpłatą własną mniejszą niż 20% ceny zakupu. Tak zostało ustanowione prawo i instytucje finansowe muszą się do niego stosować.

Jeśli dysponujemy ponad 20% wpłaty własnej, wiele banków chętnie udzieli nam pożyczki (oczywiście po weryfikacji). Wtedy banki czują się pewniej i patrzą na takich klientów łaskawszym okiem
Jeśli mamy mniej niż 20% własnych środków (przykładowo 10%) – to są dwie opcje. Pierwsza to ubieganie się w banku o mortgage w wysokości 90% wartości zakupu – ale wówczas musimy zakwalifikować się na mortgage ubezpieczony przez CMHC. Druga – musimy prywatnie pożyczyć brakujące nam 10%, które razem z tym co mamy (własne 10%) da nam łącznie 20% wpłaty i możliwość ubiegania się o pożyczkę.
Nie muszę dodawać, że prywatna pożyczka jest bardzo kosztowna – oprocentowana zwykle na ok. 10% w skali roku plus spore „lending fees” sięgające 3-6% pożyczonej kwoty. Ale czasami nie ma wyjścia – zwłaszcza jeśli mamy słaby kredyt albo trudne do potwierdzenia dochody.
Pomysł, by ubezpieczać pożyczki z wkładem własnym mniejszym niż 20% pomógł setkom tysięcy Kanadyjczyków w zakupie swojego pierwszego domu. Doskonale pamiętam, że ponad 90% wszystkich domów, które moi klienci kupowali 30 lat temu, kupowanych było z 5% własnej wpłaty – bo wszyscy byliśmy na dorobku.

Pomimo, że z ubezpieczeniem pożyczki wiąże się jednorazowa opłata, mniej więcej w wysokości 1.75% od wysokości pożyczki (dokładana do spłat i rozłożona na 25 lat) – to i tak z perspektywy czasu opłacało się wykupić ubezpieczenie. Bo ci, co kupili – zyskali na wzrostach cen domów i często już mają je spłacone.
Natomiast ci, co postanowili nie płacić ubezpieczycielowi, a próbowali zebrać 20% wpłaty – czasami zbierają do dziś – bo ceny ciągle rosną. A nawet gdy odłożyli już 20% – to i tak ceny domów wzrosły o wiele więcej i „zbieractwo” nie było opłacalne.
Faktem jest, że w tych latach panował „normalny” rynek – kiedy i sprzedający i kupujący mieli czas do namysłu. Oferty warunkowe na załatwienie hipoteki czy inspekcję domu były czymś naturalnym i nikogo nie dziwiły. Bo dom potrafił być na rynku nawet kilka tygodni czy miesięcy. Taki zbalansowany rynek pozwalał na niestresujący sposób negocjacji, w wielu przypadkach również twarzą w twarz.
Dziś rynek jest niezwykle drapieżny, ale mam nadzieję, że wróci do normy. Na bardziej atrakcyjny cenowo dom potrafi być od 5 do 30 ofert. Wiadomo, że przy tak zwariowanej konkurencji szansa zakupu za cenę wywoławczą jest znikoma. Często obserwuję jak dom wystawiony za na przykład $699,000 sprzedaje się bez warunków o $100,000 drożej.

Modern custom built house newly constructed with a two car garage in a residential neighborhood.

Owszem, zdarza mi się słuchać różnych teorii na temat tego, skąd ludzie mają pieniądze by przebić cenę tak wysoko. Ale z drugiej strony, jeśli ktoś się nie odważy i nie przepłaci za dom, to za chwilę okazuje się, że w tej okolicy wszyscy sprzedający podnoszą cenę o $100,000 i teraz jest to nowa norma cenowa.
Fakt jest taki, że ceny ciągle rosną – nikt nie wie do jakiego dojdą poziomu. Niestety, czekanie zaczyna być kosztowne.
Ci, co kupują z 5% wpłaty własnej są oczywiście w przegranej sytuacji – bo dla nich „dorzucenie” $100,000 do ceny nie jest wcale łatwą decyzją. Nie tylko jest to ogromna suma, ale by móc liczyć na ubezpieczenie pożyczki, należy spełniać wiele warunków.
CMHC, tworząc program wspomagający zakup nieruchomości narzucił wiele wymagań, które należy spełnić. Potrzebne są:
dobra punktacja kredytowa – przynajmniej 600 beacon scores,
nie można być bankrutem ani mieć tak zwany proposal,
należy uzyskiwać potwierdzone dochody, a w czasie pandemii ta praca musi być „pandemic proof”,
kwalifikacja bazuje na tak zwanym „posted rate” na 5 lat i opłaty nie mogą przekroczyć 32% dochodów brutto, aby obsłużyć spłaty, podatki od nieruchomości i połowę utilities. Obsługa wszystkich długów (łącznie z pożyczką hipoteczną) nie mogą przekroczyć 40% dochodów brutto,
kupowany dom musi kosztować poniżej $1,000,000 – przy dzisiejszych cenach w GTA zmusza to do zakupu tylko małych domów czy townhousów.
Będąc w pozycji kupującego po raz pierwszy, często te wymagania są trudne do spełnienia.

Kiedy kupujący po raz pierwszy ma konkurować o nieruchomość z wieloma ofertami (multiple offers situation) to oczywiste jest, że zwykle przegrywa. Nawet, jeśli zrobił tak zwany pre-approval – czyli przeszedł wstępną kwalifikację w banku i otrzymał pisemne potwierdzenie, że kwalifikuje się na przykład na $600,000 pożyczki – to i tak ostateczne zatwierdzenie nastąpi po tym, jak bank wyceni i „zaakceptuje” faktyczną nieruchomość.
I tu powstaje trudne pytanie. Ryzykować i składać ofertę bez warunków licząc, że się uda? Czy grać według zasad: złożyć ofertę z warunkiem – i od razu dostać odpowiedź negatywną od sprzedających?
Zaobserwowałem, że obecnie najczęściej wygrywają oferty bez warunków. Jeśli od czasu do czasu wygrywa oferta z warunkiem, to zwykle albo był to mało ciekawy dom, albo ktoś zaoferował tyle ponad asking, że sprzedający są skłonni trochę zaryzykować i wybrać wyższą cenę.
A co powinniśmy zrobić gdy chcemy kupić dom, ale dysponujemy tylko 5% downpayment?
na początku należy mieć pre-approval,
jeśli bank nie zakwalifikuje nas do pożyczki, trzeba porozmawiać z Mortgage Broker,
podjąć rozmowy z rodziną – czasami potrzebny jest „co-signer”,
rozważyć kupno poza GTA – jeśli jest to możliwe,
szukać domów z „rental income”, zamiast kupować condo z wysokim maintenance. Często to, co wydaje się tanie na papierze, w utrzymaniu będzie kosztowało znacznie wyżej niż na przykład dom z apartamentem do wynajęcia,
rozważyć kupno domu z rodzeństwem lub przyjaciółmi – na krótki okres, dopóki nie zbudujemy equity.
Jeśli ktoś jest w podobnej sytuacji i chciałby uzyskać poradę jak kupić po raz pierwszy – zapraszam do kontaktu.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007