Real Estate jesienią – nie popełnijmy kosztownych błędów

Real Estate jesienią – nie popełnijmy kosztownych błędów

Jak do tej pory mamy wyjątkowo ładną pogodę, ale już wkrótce zaczną się listopadowe słoty i krótkie dni.

Czasami możemy się zastanawiać jak nieruchomości sprzedają się przy takiej pogodzie i czy zima ostudzi ten rozgrzany do czerwoności rynek.
Rynek real estate tradycyjnie (w normalnych czasach) jest rynkiem “sezonowym”. Zwykle ludzie planujący sprzedaż czekają na wiosenną pogodę i zieloną trawę. W pełni lata rynek trochę zwalnia (wiadomo – wakacje), by wrócić do pełnego tempa we wrześniu i tak trwa, dopóki nie zacznie się listopad. Wówczas wszystko zwalnia.

Tradycyjnie od połowy grudnia do połowy stycznia aktywność na rynku zamierała. Ale tak się działo, gdy rynek był zbalansowany i kupno domu nie było takim problemem, jakim jest obecnie.
Teraz (przynajmniej od połowy 2020 roku) rynek oszalał. Mamy chroniczny brak listingów i cokolwiek nowego się pojawia, sprzedaje się szybko i często powyżej ceny wywoławczej. Oczywiście wszystko zależy od strategii sprzedaży. Jeśli nieruchomość jest tak wyceniona, że cena wywoławcza jest trochę zaniżona w stosunku do cen rynkowych, to może ona otrzymać kilka czy kilkanaście ofert (szczególnie w niższej kategorii cenowej i w atrakcyjnej okolicy). Ale czasami właściciele upierają się przy cenie wywoławczej bazującej na “własnym apetycie” i niekoniecznie znajomości jak rynek działa – i takie domy potrafią stać na rynku znacznie dłużej.

Fakt jest jednak taki, że brakuje listingów. Zbliżający się czas brzydkiej pogody spowoduje, że część osób planujących sprzedaż odłoży swoje plany do wiosny. Takie podejście tradycyjnie jeszcze bardziej zmniejsza podaż. A brak podaży spowoduje jeszcze większą konkurencję wśród kupujących, co doprowadzi do wielu “multiple offer situations” – i oczywiście zwykle prowadzi do podwyżek cen!
Dlaczego tak wiele osób ciągle szuka domów i gotowych jest zapłacić maksymalną cenę?
• Dom (mieszkanie) – jest niezbędne dla funkcjonowania w społeczeństwie i zapewnia poczucie bezpieczeństwa, które jest dobrem osobistym chronionym prawem.
• Ceny za wynajem są niezwykle wysokie i jeśli tylko posiadamy downpayment, możemy udokumentować dochody i dobry rekord kredytowy, to wynajmowanie jest stratą czasu. Ceny nieruchomości rosną i czekanie nawet rok czy dwa z zakupem spowoduje ogromne straty finansowe. I być może ceny poszybują tak wysoko, że nie będzie nas stać na żaden zakup.
• Obawa przed inflacją. Ostatnio rząd przyznał się do 4% inflacji – największej od lat! Podobna jest w USA. Dlaczego? Rządy drukują pieniądze, by wspierać gospodarkę oraz miliony ludzi na zasiłkach. To oczywiście powoduje utratę wartości i szacunku dla pieniądza.
• Obawa przed wzrostem oprocentowań za pożyczki i kolejnymi pomysłami rządowymi mającymi „uspokoich rynek”. Jak na razie wszystkie te pomysły wywołały skutek odwrotny.
• Leverage! Oprocentowanie pożyczek jest śmiesznie tanie – nawet mniej niż 2%! Jeśli kupimy dom za milion i damy własny wkład $200,000 (downpayment) i pożyczymy $800,000, to przy obecnych przyrostach cen 10-15% w ciągu roku mamy szansę zarobić na przyroście wartości od $100,000 do $150,000 tysięcy (czasami nawet więcej). Gdzie można zarobić $150,000 inwestując $200,000 własnych? To chyba jest najlepszy argument, dlaczego tyle ludzi inwestuje „we wszystko, co się da kupić”.
Jedyny ruch, jaki może wykonać rząd by „uspokoić” rynek to gwałtowna podwyżka oprocentowań do 6-8%. Ale jest to niemożliwe, bo nagle wszystko by się zatrzymało, zaczęłyby się bankructwa, problemy z przepływem gotówki – a przede wszystkim rząd też pożycza pieniądze z Banku Centralnego i cała Kanada musiałaby zbankrutować!

Skoro ceny będą rosły i czeka nas spora inflacja, rodzi się pytanie: kto przy zdrowych zmysłach będzie sprzedawał nieruchomości?
Warto pamiętać, że kiedy sprzedajemy i kupujemy w tym samym czasie – to jest najbardziej bezpieczna dla nas sytuacja i najmniejsza szansa na popełnienie błędu. Kupujemy tanio, to i sprzedajemy taniej. Kupujemy drogo, to i sprzedajemy drożej!

Najgorszym rozwiązaniem byłaby sprzedaż nieruchomości, włożenie pieniędzy do banku i czekanie, aż ceny spadną, by ponownie kupić coś taniej. Znam sporo osób, które 2-3 lata temu wykonały taki ruch. Do dziś mieszkają w wynajętych domach czy unitach, wyrzucając pieniądze w „błoto”, a w międzyczasie ceny nieruchomości wzrosły prawie o 40%, więc nie stać ich na zakup niczego podobnego do tego, co sprzedali.
Jedynym rozsądnym rozwiązaniem w tej sytuacji jest albo kupno domu z dodatkowym „rental income”, albo poszukanie znacznie tańszej nieruchomości poza miastem.

Są osoby, które planują powrót do Polski. Nie są więc zainteresowane kupnem domu w Kanadzie, a wszystkie zarobione pieniądze chcą przerzucić do starego kraju. W takiej sytuacji sprzedaż właśnie w okresie końca roku może dać doskonałe wyniki finansowe.
I tu mam dla nich jedną sugestię, uzależnioną oczywiście od indywidualnej sytuacji finansowej po sprzedaży nieruchomości. Jeśli pozostanie Państwu relatywnie mała suma, to nie warto myśleć o rozwiązaniu, które chciałbym zasugerować. Ale jeśli po spieniężeniu majątku w Kanadzie mamy naprawdę ładny kapitał, to być może warto jest kupić gotowe mieszkanie i je wynająć, albo zainwestować w coś z planów, licząc na przyrost wartości w przyszłości. Oczywiście wszyscy, którzy wracają do Polski, mają nadzieję na sukces albo spokojne, życie, ale… znam też wiele osób, które spróbowały i wróciły. Moim zdaniem taki apartament, który jest spłacony i przynosi stały dochód nie tylko pomoże Państwu w prowadzeniu wygodnego życia w Polsce, ale również jest dobrym zabezpieczeniem na wypadek chęci powrotu do Kanady.

Jeszcze inna sytuacja jest warta przedyskutowania. My często mieszkamy w domach, która zaczynają być tak drogie w utrzymaniu, że w pewnym momencie już nas na to nie stać. Często również domy te są zbyt duże dla naszych potrzeb – szczególnie kiedy dzieci poszły „na swoje”. W chwili obecnej większość domów wolnostojących na terenie Mississauga kosztuje pomiędzy $1,200,000 – $1,500,000 i nie mam tu na myśli jakiś super rezydencji.
W chwili obecnej większość ludzi płaci podatki bazujące na starym assessment – czyli na poziomie $4,000 do $6,000 rocznie. Ale jak nastąpi reassessment, to podatki te skoczą do poziomu $10,000 do $12,000 rocznie. Wzrasta też koszt energii, gazu i ubezpieczeń. Wkrótce może się okazać, że wielu z nas nie będzie stać na utrzymanie domu z emerytury – nawet gdy jest spłacony.
Co robić? To, o czym pisałem już wiele razy. Downsizing! Jeśli sprzedamy nasz dom w Mississauga, w Brampton czy Toronto za $1,2-1,5 miliona, to można spokojnie znaleźć mniejszy dom (najlepiej bungalow) w cenie do $800,000 w jednej z licznych miejscowości poza GTA. Pozostałe pieniądze można częściowo przeznaczyć na pomoc dzieciom czy wycieczki, ale sugerowałbym również zakup unitu pod wynajem jako naszą inwestycję. Taki kupiony za gotówkę apartament, po wszystkich odliczeniach (maintenance i property tax), powinien dawać nam na czysto minimum $1,000 do $1,200 miesięcznie.

Również kupując mniejszy i tańszy dom w mniejszej miejscowości możemy być pewni, że podatki od nieruchomości będą najwyżej połową podatków z terenu GTA (kolejne $5,000 – $6,000 oszczędności). Obniży się także koszt ubezpieczenia. Warto również wziąć pod uwagę, że w bungalow jest bardzo łatwo stworzyć apartament pod wynajem albo Air B&B. Takie posunięcie (zamiana domu) może z łatwością dać nam dodatkowe $3,000 miesięcznie w naszym rodzinnym budżecie. Zamiast mieszkać w zbyt dużym i zbyt drogim dla nas domu, możemy mieć mniejsze wydatki i pieniądze na przyjemności.

Zacząłem od odpowiedzi czy warto sprzedawać późną jesienią, a skończyłem na downsizing – ale te wszystkie sytuacje się ze sobą łączą. Życie na emeryturze z ciągłą obawą o zapłatę rachunków nie jest zabawne, dlatego warto pomyśleć co zrobić, by przestało nam to dokuczać.
W downsizing specjalizuję się od wielu lat, więc chętnie porozmawiam z Państwem o wszystkich jego aspektach. Zapraszam do kontaktu.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007