Wciąż atrakcyjne małe miasteczka

Wciąż atrakcyjne małe miasteczka

Ceny domów w całym Ontario poszły w górę. Czy zatem domy w małych miasteczkach nadal mogą być super okazją?

Odpowiadając bardzo krótko – tak. Poza metropolią ceny potrafią być wciąż atrakcyjne – zarówno dla kupujących swój pierwszy dom, jak i dla inwestorów.
Zacznijmy od tego, że fenomen kupowania domów poza obszarem GTA trwa od bardzo wielu lat. Ale dotyczył on głównie ludzi w wieku przed albo emerytalnym, którzy zmęczeni życiem w dużym mieście planowali downsizing – zamianę domu na mniejszy (i oczywiście tańszy).
Wszystko to działo się na zbalansowanym (w miarę) rynku, bez gwałtownego przyrostu cen – zarówno na obszarze GTA jak i w mniejszych miastach. Można powiedzieć, że ruch ten był właściwie niezauważalny i nie powodował “naporu kupujących” na małe miasteczka.
Zarówno ceny w Toronto jak i w okolicach wzrastały wówczas umiarkowanie o 3-5% rocznie. I ci, co chcieli pozostać w dużym mieście ze względu na pracę, kulturę lub edukację dzieci woleli szukać domów w GTA, zamiast ryzykować kupno w małym mieście, gdzie o te benefity jest znacznie trudniej (kariera, nauka).

Jeszcze przed pandemią ceny domów w małych miasteczkach zaczęły wzrastać – i nawet szybciej niż na obszarze GTA. W tamtych czasach (4-5 lat temu) można było kupić ładny bungalow z podwójnym garażem w okolicy Niagara czy Fort Erie za $350,000 – lub niewiele więcej. Ciągle głównymi kupującymi byli emeryci i nadal był to marginalny ruch w stosunku do wszystkich transakcji.
Pandemia i burza na rynku, jaką ona wywołała kompletnie zmieniły jego obraz. Oprócz emerytów do gry przystąpili ludzie młodzi, którzy nagle (w bardzo krótkim okresie czasu) stracili szansę zakupu domu na terenie GTA, bo ceny poszybowały znacznie powyżej ich możliwości finansowych.

Do tego też przyczynił się rząd – ponieważ wprowadził (moim zdaniem) idiotyczny “stress test”, który skutecznie wykluczył przynajmniej 50% młodych z możliwości zakwalifikowania się na pożyczki hipoteczne. Większość z nich zaczęła szukać nieruchomości w tańszych miejscach – co oczywiście nakręciło rynek i spowodowało gwałtowny wzrost cen.
Rząd mówi o inflacji w Kanadzie na poziomie 1-2% rocznie. Jasne jest, że każdy rząd tak będzie “urabiał” statystykę jak mu pasuje, by nie oburzyć społeczeństwa. Ale domy też są zakupem pierwszej potrzeby i jeślibyśmy uwzględnili ich przyrost cenowy, to faktyczna inflacja byłaby na poziomie 20% lub więcej. Tak, tak, ja nazywam rzecz po imieniu. To nie domy nabrały na wartości… to inflacja pcha nasz dolar w dół!

Ponieważ domy na terenie GTA w latach 2019 -2021 tak gwałtownie zdrożały, ludzie młodzi rzucili się na zakupy nieruchomości poza metropolią – bo szczególnie na początku 2019 roku istniała jeszcze ogromna dysproporcja cenowa.
Niższe ceny to jeden powód, ale również pandemia (obawa przed życiem w dużych skupiskach) oraz możliwość pracy na odległość spowodowały exodus z dużych miast.
Przykładowo okolice Hamilton zaczęły przeżywać ogromny napór kupujących, uciekających z Toronto. Nagle okazało się, że “odległe” Hamilton to tylko 30 minut jazdy z Mississauga (nie w godzinach szczytu) – ale to znacznie szybciej niż dojazd do Scarborough z zachodniej strony GTA. Zresztą podobnie stało się z Oshawa, Ajax czy Whitby. Domy zasadniczo były tam o połowę tańsze, co dla młodych “mieszczuchów” stało się niezwykle atrakcyjne.

Ta atrakcyjność cen ściągnęła, oprócz emerytów i młodych rodzin, jeszcze jedną grupę kupujących – inwestorów.
Okazało się, że większy sens ma zakup domu w Hamilton (to tylko przykładowe miasto – może być to cały szereg innych) za $800,000 i po podziale na dwa mieszkania wynajęcie go za $4,000 (bo takie są czynsze), niż kupno domu w Toronto za $1,200,000 i wynajęcie go praktycznie za tę samą kwotę.
To jest dość ciekawa sprawa, gdyż czynsze w i poza GTA są zbliżone, a ceny zakupu znacznie się różnią. Tańszy dom w Hamilton może spłacić się znacznie szybciej niż dom w Toronto – co dla inwestorów ma ogromne znaczenie.
Te trzy grupy naciskające na rynek nieruchomości w małych miasteczkach spowodowały (tak sądzę), że ceny w ostatnich trzech latach wzrastały tam procentowo znacznie szybciej niż ceny domów w dużych aglomeracjach.
Jest to logiczne. Jeśli cena domu poza metropolią, który kosztował $400,000 wzrośnie o $200,000 to przyrost wyniesie 50% (i takie były przyrosty poza GTA). Ale jak dom warty $1,000,000 zdrożeje o $200,000 – to przyrost wartości procentowy wynosi “TYLKO” 20%. Tylko 20% – koń by się uśmiał! Przecież to jest trudne do wyobrażenia!

Obserwując rynek na bieżąco, sam zauważam w małych miasteczkach poważny problem. O ile jeszcze kilka lat temu byłem w stanie znaleźć bardzo przyzwoity bungalow z podwójnym garażem i w miarę nowy – za $500,000 do $600,000 (a było jeszcze z czego wybierać), to dziś podobny dom kosztuje o $200,000 więcej. Za $500,000 do $600,000 dziś w najlepszym przypadku znajdziemy dom do remontu, często bez garażu i zwykle 50-letni lub starszy. I kuriozalne jest to, że zwykle jeszcze mamy konkurentów do zakupu.
Ale konkludując – czy zakup w małych miasteczkach to ciągle okazja? TAK. Tam ciągle ceny są w miarę przystępne i jeśli ktoś wyprowadza się z Toronto po sprzedaży domu “w wielkim mieście”, to zwykle możemy kupić dom za miastem za gotówkę – i jeszcze powinno sporo zostać.
Dla młodych ludzi, którzy nie mają takiego kapitału, by kupić za CASH, to też ciągle jest okazja. Co jest lepsze dla młodej rodziny? Dom za miastem z własnym ogrodem (i może unitem do wynajecia, by obniżyć koszty utrzymania), czy apartament w Toronto za tę samą cenę – bez miejsca do zabawy dla dzieci, dla zwierzaków i z wysokim maintenance?

Wzrost cen w małych miasteczkach spowodował również, że wielu deweloperów zwróciło na nie uwagę jako miejsce do dochodowej inwestycji. Dlaczego? To dość proste.
Jak wspomniałem wcześniej – jest ogromny popyt na domy w mieście i sporo osób, które są gotowe zapłacić dobre pieniądze za dobry produkt. Jak wiadomo, największym kosztem przy budowie domu jest zwykle ziemia, na której on ma stanąć. Obecnie na terenie Toronto deweloperom nawet nie opłaca się budować osiedla domów, bo na takiej samej (albo znacznie mniejszej) działce mogą postawić “condo tower” i ich profit będzie większy. Gołym okiem widać, że wszystkie małe i stare centra handlowe, szkoły czy budynki biurowe są wykupywane i zmieniane w condos.
Natomiast w małych miasteczkach i w ich okolicach można kupić teren pod budowę prawie za bezcen (w porównaniu do GTA). Jeśli ktoś nie był w London, St Thomas, Listoville i w wielu innych miejscach – warto się tam przejechać. Zobaczą Państwo setki domów w fazie budowy – i prawie wszystkie wykupione przez ludzi z GTA.

Czy dla wszystkich jest to dobra wiadomość, że ceny w małych miasteczkach tak poszybowały w górę?
Na pewno nie dla tych, którzy się tam urodzili. Nagle dla nich to, co się dzieje jest porównywalne z falą Chińczyków, która napłynęła do Toronto w latach 90-tych, dla których każdy dom był zabawnie tani. Wykupywali całe dzielnice, nie dając szansy lokalnym klientom. Tak jest teraz obecnie w małych miasteczkach. Fala ludzi z Toronto napędza tam rynek i podbija ceny, które stają się za wysokie dla ich mieszkańców.
Na zakończenie jeszcze jeden komentarz. Wspomniałem wcześniej, że wzrost cen poza metropolią napędzają trzy rodzaje grup klientów. To emeryci, młodzi szukający tańszej alternatywy, oraz inwestorzy poszukujący okazji.
Ale może się wkrótce okazać, że rząd, który próbuje “uspokoić” rynek nieruchomości sugerując wprowadzenie licytacji – czyli grę w otwarte karty, zamiast obecnego systemu, bazującego na ofertach bez podawania ich wysokości – zamiast spowodować spadek cen, przyczyni się do jeszcze większego ich wzrostu.

Proszę nad tym zastanowić. Jest 10 ofert na ten sam dom i każdy kupujący widzi, jakie są inne oferty. Czy wówczas, gdy ktoś zobaczy cenę wyższą od swojej na przykład o $10,000, grzecznie się wycofa? Na pewno nie! Dołoży $15,000, by być lepszym. A czy inni się wycofają? Z pewnością nie – też podniosą cenę. Za każdym takim nowy podniesieniem ceny, kiedy inni ją znają, będzie ona rosła do momentu, kiedy na placu boju pozostanie albo ten najbogatszy, albo najbardziej zdesperowany. Czy to obniży ceny sprzedaży? Moim zdaniem absolutnie NIE – a wprost przeciwnie. Ceny pójdą w górę i tylko ludzie z “kasą” będą wygrani, a młodzi polegną na polu tego „rządowego eksperymentu”.
Głupi pomysł i mam nadzieję, że nigdy nie wejdzie w życie.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007