Podatek dobry dla prowincji, zły dla naszych kieszeni

Podatek dobry dla prowincji, zły dla naszych kieszeni

Z zakupem nieruchomości wiąże się wiele opłat. Kupujący zwykle nie płaci wynagrodzenia dla agenta, bo prowizja zawarta jest w cenie zakupu. Jednak musi się liczyć z kosztami usług prawnika, przeprowadzki, urządzenia mieszkania, itd. Ale największym kosztem przy zakupie jest podatek od przeniesienia własności nieruchomości z jednego właściciela na drugiego. Jest to podatek, od którego większość kupujących nie może uciec.

W Ontario nazywa się Land Transfer Tax i zebrane w ten sposób pieniądze zasilają kasę prowincji.
Niestety, ci wszyscy, którzy kupują nieruchomości na terenie Toronto i GTA, płacą jeszcze drugi podatek – Toronto Transfer Tax. To podobna kwota, a pieniądze te zasilają kasę miasta Toronto.
Podatki (nazywajmy je od teraz LTT i TTT) są niemałe, i stanowią lwią część kosztów związanych z uzyskaniem prawa własności. Niezapłacenie tego podatku nie pozwoli nam zarejestrować naszego nazwiska w Land Registry Office jako nowego właściciela.
Niestety, wielu kupujących domy nie jest zaznajomiona z tym podatkiem. Dlatego postanowiłem nieco przybliżyć Państwu ten temat, by podatki przestały być zaskoczeniem.

Czym jest Land Transfer Tax
(podatek od przeniesienia własności gruntów)?
Podatek LTT został wprowadzony w większości kanadyjskich prowincji w latach 70, a w British Columbia w latach 80. Jest on źródłem dochodów gmin, którym nie wolno opodatkowywać takich rzeczy jak dochody mieszkańców czy podatki od sprzedaży.
LTT płaci się do prowincji. Czasami dodatkowo miastu – jak ma to miejsce w Toronto. Płacą go tylko nabywający nieruchomość, nie zaś sprzedający.
W niektórych prowincjach kupujący po raz pierwszy mają prawo do zwrotu całości lub części podatku LTT.
Niektóre obszary metropolitalne będą miały wyższy podatek od przeniesienia własności gruntów. Na przykład nabywcy domów w Toronto zapłacą dwukrotnie więcej, niż ich odpowiednicy w Mississauga.

Ile kosztuje LTT?
Stawka podatku od przeniesienia własności gruntów różni się w zależności od prowincji. Zwykle oblicza się ją na podstawie ceny sprzedaży gruntu lub nieruchomości. W niektórych przypadkach, kiedy nie było faktycznej sprzedaży, ale dom zmienił właściciela na podstawie prywatnej transakcji – opłata może bazować na wycenie rzeczoznawcy. Zasadniczo w Ontario należy liczyć się z kosztem na poziomie od 1.0% do 1.5% od ceny sprzedaży. Przy droższych nieruchomościach podatek może dochodzić nawet do 2% ceny sprzedaży. To bardzo bolesne!
Co gorsza, tej kwoty nie można dodać do spłaty kredytu hipotecznego. Należy ją w całości zapłacić w chwili zamykania transakcji. Dla wielu jest to ogromna bariera. Szczególnie dla kupujących z minimalnym downpayment!
Dla zainteresowanych dokładnym wyliczeniem wysokości podatku sugeruję skorzystanie z licznych kalkulatorów, które łatwo można znaleźć poprzez Google lub Safari. Kalkulatory te obliczają kwotę podatku prowincjonalnego miejscowego (dla Toronto) – i jeśli ktoś jest kupującym po raz pierwszy – wyliczą także oszczędność.

Kiedy należy zapłacić LTT?
W większości przypadków podatek ten należy uiścić w chwili przejmowania nieruchomości w posiadanie. Prawnik, który reprezentuje kupujących jest odpowiedzialny za pobranie opłaty, którą przekazuje prowincji i miastu w dniu zamknięcia. Podatek LTT jest płatnością jednorazową – w przeciwieństwie do podatków od nieruchomości, które są płacone co roku.
W szczególnych przypadkach nabywca domu może zostać zwolniony z tej opłaty. W Ontario, jeśli przenosi się majątek na małżonka w trakcie postępowania separacyjnego, nie trzeba płacić podatku od przeniesienia własności – pod warunkiem, że przeniesienie spełnia jeden z trzech następujących warunków:

• przeniesienie jest ustalone na mocy orzeczenia sądowego i obie strony wyraziły zgodę na przeniesienie własności na piśmie.
• także ziemia jest przekazywana bez wynagrodzenia w zamian za to, że otrzymujący małżonek zgodzi się na spłatę hipoteki.
• jeśli ziemia jest przekazywana potomkowi w linii prostej (ojcu, matce, bratu lub siostrze).
Ważne – LTT nie jest podatkiem od sprzedaży. Należy pamiętać, że podatek od przeniesienia własności gruntów to nie to samo, co podatek od sprzedaży na przykład nowej konstrukcji. Jeśli kupujemy nową nieruchomość z planów, to często trzeba zapłacić oba podatki. I tutaj również prawnik zadba, aby pobrana została odpowiednia kwota.
Opłaty związane z LTT i TTT należy zapłacić w całości przy zamknięciu. Nie ma możliwości rozłożenia tych opłat na raty, dlatego trzeba być na ten spory wydatek przygotowanym. Tak jak wspomniałem, szczególnego pecha mają kupujący na terenie Toronto – bo muszą płacić praktycznie podwójny podatek w stosunku do tej samej nieruchomości (zlokalizowanej na przykład w Mississauga).
Dobra wiadomość dla kupujących po raz pierwszy jest taka, że mogą oni kwalifikować się do otrzymania częściowego zwrotu podatku od przeniesienia własności gruntów. Nie są to duże sumy, ale zawsze coś! Szczególnie, kiedy kupujemy małe mieszkanko.

Ile kosztuje LTT w Toronto i Ontario?
Podatki te oparte są na ruchomej skali, choć szczerze mówiąc znacznie łatwiej jest po prostu skorzystać z naszego kalkulatora transferu gruntów.

Podatek od przepisania gruntów w Ontario (LTT):
– 0,5% wartości nieruchomości do 55 000 CDN
– 1% wartości przekraczającej 55 000 CDN do 250 000 CDN
– 1,5% wartości przekraczającej 250 000 CDN do 400 000 CDN
– 2% wartości między 400 000 a 2 000 000 CDN
– 2,5% w przypadku kwot przekraczających 2 000 000 CDN
Wysokość LTT na terenie Toronto jest bardzo zbliżona.

Kupujący po raz pierwszy mają od tego podatku prowincjalnego maksymalną ulgę w wysokości $4,000, a od podatku naliczonego przez Toronto – $4,475.
Nikt nie lubi podatków. Jednak LTT jest dla prowincji Ontario ogromnym źródłem dochodów – to nie ulega wątpliwości. Natomiast z tych wpłat finansowany jest między innymi również Land Title System, który pozwala czuwać nad poprawnością systemu własnościowego nieruchomości.
Kiedy w Ontario istniał poprzedni system – Registry System – to każdy prawnik, który zamykał transakcję zakupu nieruchomości, musiał sprawdzać wszystkie poprzednie transakcje do 40 lat wstecz. Proszę sobie wyobrazić, że wówczas nie było komputerów a wszystkie dokumenty były przechowywane w formie papierowej w Register Office. Pomyłki i błędy zdarzały się często i niestety, bywały trudne do naprawienia.
Dlatego gdy wprowadzono nowy system, oparty na innych kryteriach i bazujący na komputeryzacji, każdy prawnik musiał sprawdzać dokumenty tylko do ostatniej transakcji. Każda poprzednia transakcja jest sprawdzana i gwarantowana jako prawidłowa przez nowy system. Innymi słowy – to co jest w chwili obecnej w dokumentacji Land Registry Office, powinno odzwierciedlać faktyczny stan prawny. Ponieważ dodatkowo system ten jest skomputeryzowany – ilość błędów znacznie zmalała. Nie znaczy, że ich nie ma!

Jeśli chcą Państwo sprzedać lub kupić nieruchomość – gwarantujemy profesjonalny serwis. Zapraszam do kontaktu.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007