Kłopoty z lokatorami Michała Bogusławskiego

Kłopoty z lokatorami Michała Bogusławskiego

Kłopoty z lokatorami mogą popsuć najlepiej zapowiadającą się inwestycję w nieruchomości.
Pokazuje to historia Michała Bogusławskiego, który opowiada o  swoich doświadczeniach w tym temacie.

Kaja Cyganik: Dobrych kilka lat temu postanowiłeś zainwestować w nieruchomość na wynajem. Opłacało się?
Michał Bogusławski: Mam siedemdziesiąt lat, przez całe życie oszczędzałem, żeby zapewnić sobie jakąś przyjemną starość. Kupiłem sixplex na wynajem, zapewniam – nie mam z tego żadnych milionów. Mam za to dwoje lokatorów, którzy nieustannie robią problemy.

I pewnie nic początkowo na to nie wskazywało?
Zupełnie nie, zrobili świetne pierwsze wrażenie. Pierwsza para, nazwałem ich Bonnie & Clyde – ona bardzo elegancka, szczuplutka, na szpileczkach, zawsze świetnie wygląda, on malutki, bródka dwutygodniowa, zadbany, oboje mają koło czterdziestki. W drugim apartamencie mieszka samotny czterdziestolatek. Przyszedł wynająć mieszkanie z mamą, elegancki, miły uśmiechnięty.

Oryginalne zdjęcie z jednego z opisywanych wynajmowanych przez Michała mieszkań.

Co masz im do zarzucenia?
Po pierwsze, nie płacą czynszu w terminie. Z Bonnie & Clyde byłem już dwa razy w sądzie, z Samotnym cztery. Po trzeciej sprawie Samotnego sędzia przykazał mu, że musi mi płacić czynsz w terminie i dodatkowo spłacić zaległości – czynsz pierwszego każdego miesiąca, a piętnastego połowę zaległej miesięcznej opłaty. Zalegał mi za sześć, może siedem miesięcy. Z Bonnie & Clyde czekam na termin trzeciej sprawy, żeby w końcu uzyskać nakaz eksmisji. Po poprzednich sprawach spłacili długi tylko dzięki sądowemu nakazowi, a teraz znów wcale nie płacą. Nie mogę do nich iść, upominać się o swoje, bo zaraz zostanę zgłoszony na policję, oskarżony o nachodzenie i nękanie. Telefonów nie odbierają, są bezkarni. To kompletna paranoja.

Oryginalne zdjęcie z jednego z opisywanych wynajmowanych przez Michała mieszkań.

W ten sposób utrzymuję trzy młode osoby, zdrowe, mogące normalnie pracować, które mi nie płacą. W tym kraju sytuacja wygląda tak, że lokator może mieszkać, nie płacić czynszu, potem spłacić go w ratach bez żadnych karnych odsetek, i dalej sobie mieszkać. Gdyby to jeszcze była samotna matka z małymi dziećmi, niech nie płaci, pal licho; spóźnia się z opłatami, mogę to jakoś zrozumieć, zaakceptować. A ci moi lokatorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności, żadnej kary. Nie istnieje żadna organizacja społeczna, żadna lista, gdzie mógłbym ich podać jako niewypłacalnych.

Oryginalne zdjęcie z jednego z opisywanych wynajmowanych przez Michała mieszkań.

Do kogo się zwrócić z takim problemem?
System działa fatalnie – nie ma z kim o tym porozmawiać – biuro zamknięte na cztery spusty, wisi tylko informacja, żeby się kontaktować przez numer 1-800, pod który można dzwonić bez końca – nikt nie odbiera, a na pozostawione wiadomości nikt nie oddzwania. Można też wysłać e-mail, co niejednokrotnie robiłem, ale odpowiedzi się nie doczekałem przez sześć miesięcy.

Oryginalne zdjęcie z jednego z opisywanych wynajmowanych przez Michała mieszkań.

Czyli tylko droga sądowa?
Jeśli już dojdzie do sprawy w sądzie – przesłuchanie odbywa się przez zoom, a lokator, w czasie oczekiwania na swoją kolej wystąpienia przed sądem, ma możliwość skorzystania z bezpłatnej porady prawnej. W sytuacji, kiedy wygrasz sprawę i lokator dostaje nakaz wyprowadzki – twoja gehenna wcale się nie kończy… bo lokator się nie wyprowadza. Mieszka sobie nadal z sądowym nakazem eksmisji, a ty masz dwie opcje – albo czekasz cierpliwie aż łaskawie się wyprowadzi, albo idziesz do szeryfa, którego usługa kosztuje 240 dolarów. Tu musisz wypełnić kolejny stos papierów, i nie daj Boże gdzieś się pomylisz, albo nie wypełnisz druków prawidłowo, bo wtedy sprawa zostaje oddalona, a cały proces przedłuża się w kolejną nieskończoność. Jeśli przejdziesz przez papierologię, szeryf każe ci czekać od dwóch do czterech tygodni, po czym zjawia się w wynajętym mieszkaniu i zostawia notatkę lokatorowi z nakazem opuszczenia lokalu i wyniesienia swoich rzeczy w przeciągu 72 godzin. Dopiero po upływie tego czasu, jeśli lokator nie zastosuje się do nakazu – mogę wyrzucić wszystkie jego rzeczy na śmietnik i odzyskać mieszkanie.

Twoje obowiązki jako landlorda, właściciela lokalu, wciąż Cię w takiej sytuacji trzymają?
Oczywiście. W tym samym czasie dotykają mnie wszelkiego rodzaju straty – finansowe, ekonomiczne, społeczne, zdrowotne, bo ile to stresu i nerwów kosztuje… Ponadto, nawet jeśli lokator nie płaci za wynajem, ja cały czas mam obowiązek naprawiać wszystko, co się zepsuje, wymieniać niedziałające sprzęty, jak lodówka czy kuchenka, dbać o czystość i właściwe funkcjonowanie wszystkiego w budynku.
Na ten moment nie wiem nawet czy Samotny się wyprowadził, czy nie. Nie mogę tam wejść, niczego ruszyć, dopóki nie pojawi się szeryf z 72-godzinnym nakazem opuszczenia lokalu. W lodówce lęgną się larwy, w mieszkaniu syf taki, że przejść się nie da, a ja nie mam żadnych możliwości jakiegokolwiek ruchu. Zawieszenie. Matka Samotnego obiecała mi na pierwszej rozprawie w sądzie, że jeśli sytuacja się powtórzy i syn nie będzie płacił w terminie, ona uiści należny czynsz, jak tylko zadzwonię. Po czym zmieniła numer telefonu.

Oryginalne zdjęcie z jednego z opisywanych wynajmowanych przez Michała mieszkań.

Możesz tylko czekać?
Nie mam ruchu. To zupełna matnia. Mam leciwą matkę, ma 94 lata, mieszka w Europie, jest coraz bardziej schorowana. Nie mogę wyjechać, zobaczyć się z nią, bo nie wiem jak i kiedy zakończy się moja sprawa z szeryfem. Nie wiem kiedy przyjdzie, nikt nie potrafi mi udzielić żadnej konkretnej informacji. Powiedziano mi, że mam czekać na telefon z biura. I czekam.

Jak się w tym wszystkim odnajdujesz?
Myślę, że najwyższy czas coś zmienić. To nie jest fair, żeby ludzie tacy jak ja, pracujący ciężko całe życie, musieli na starość borykać się z takimi problemami, żeby byli tak ostentacyjnie ignorowani przez system, przez urzędy. Tu nie ma żadnego szacunku społecznego dla ciężko pracujących obywateli.
Pracujesz całe życie, żeby do czegoś dojść – ja przepracowałem w Kanadzie 50 lat z małymi przerwami na wakacje, a mam emeryturę 1500 dolarów miesięcznie. Całe życie oszczędzałem, żeby mieć coś na starość, a tu dochodzę do takiego punktu – niby mam sixplex, ale mam też niespłaconą pożyczkę hipoteczną, miesięczne opłaty, jak każdy i lokatorów, którzy mieszkają u mnie stosunkowo długo, koło siedmiu, może ośmiu lat, więc ich czynsz jest śmiesznie mały. Tańczymy tak po sądach od trzech lat. Zgodnie z prawem rocznie mogę podnieść opłatę za wynajem nie więcej niż o 2,2%, a umowy, które mamy podpisane nie są w żadnej mierze respektowane. Lokator ma znacznie większe prawa niż właściciel lokalu.

Oryginalne zdjęcie z jednego z opisywanych wynajmowanych przez Michała mieszkań.

Twoja historia nie jest odosobniona…
Jeszcze przed pandemią można było usłyszeć, że wynajmujący często ledwo pokrywają swoje własne wydatki, Residential Tenancies Act i Landlord and Tenant Board (LTB) faworyzują najemców, a zasady które rządzą relacjami właściciel-najemca w Ontario są częścią „złamanego systemu”.

Prawda jest taka, że faworyzowanie i ochrona praw lokatorów daje najemcom mnóstwo czasu na unikanie płatności, pozwala na odwoływanie się od wyroków, na ubieganie się o zawieszenie sprawy, co kończy się przedłużeniem procesu eksmisji. Sprawy sądowe ciągną się średnio pół roku, a przy rosnących kosztach życia, inflacji, podwyżkach podatków, kosztach ubezpieczeń i cenach usług komunalnych sumy znacząco przewyższają to, o ile właściciel jest w stanie legalnie podnieść czynsz każdego roku. Zdemolowane przez lokatorów mieszkania to także nieodosobnione przypadki.
Ustawa Residential Tenancies Act (RTA) dotyczy około 1,4 miliona gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania w Ontario i podobno ma zapewnić sprawiedliwą równowagę pomiędzy potrzebami i prawami wynajmujących i ich najemców. Ja tu jednak nie widzę żadnej sprawiedliwej równowagi, wręcz przeciwnie. Chciałbym, żeby to wszystko po prostu już się skończyło – lokatorzy się wyprowadzą, a ja będę mógł posprzątać ten cały bajzel.

Żałujesz tej inwestycji?
Uważam, że w dalszym ciągu to jest bardzo dobry, opłacalny biznes, ale, jak w każdym biznesie, istnieje spore ryzyko. Jeżeli byłoby mnie stać, to bym kupił jeszcze następne trzy takie domy, ale podszedłbym rozważniej do kwestii doboru lokatorów. Teraz wiem, że trzeba bardzo uważać, komu się wynajmuje i niestety także trzeba się liczyć z tym, że jakiś procent ludzi będzie po prostu nieuczciwych.
Z Michałem Bogusławskim
rozmawiała Kaja Cyganik

Wszystkie zdjęcia wykonano w mieszkaniach zamieszkałych przez lokatórów Michała Bogusławskiego

Komentarz Maćka Czaplińskiego

Z zainteresowaniem przeczytałem opublikowaną obok rozmowę Kai Cyganik z Michałem Bogusławskim i mogę potwierdzić, że większość komentarzy jest absolutnie zgodna z prawdą. System, który „nadzoruje i rozstrzyga” problemy sporne pomiędzy lokatorami i właścicielami nieruchomości jest niewydolny, niesprawiedliwy dla właścicieli i jawnie faworyzuje lokatorów. Lokatorzy a szczególnie ci „profesjonalni” doskonale wiedzą jak wykorzystywać system i nie mają z tym żadnych problemów. Dodatkowo mają oni do swojej dyspozycji bezpłatną pomoc prawną w ramach „opieki nad słabymi i pokrzywdzonymi”.

Dla mnie osobiście ten cały Landlord & Tenant Trybunał, to wielka farsa z prawa i nie dziwię się, że prowadzi do ogromnych frustracji ze strony wynajmujących, bo lokatorzy są absolutnie bezkarni. Ta bezkarność i bezczelność lokatorów, powinna zainteresować jakiegoś polityka, bo reforma tego systemu jest konieczna.

Ja niestety znam kilka innych sytuacji, kiedy byłem poproszony przez wynajmujących o interwencje i bardzo szybko przekonałem się na własnej skórze , że lokator jest jak „święta krowa” i jest trudny do ruszenia. Próbując rozmawiać z lokatorami, prawie natychmiast na drugi dzień otrzymywałem listy od ich prawników, grożący mi sądem za naruszenia „human rights” i „harassment”. To prawdziwy wstyd dla Kanady, że popieramy złodziei i oszustów.

Ale jak się bronić? Ja nie wiem w jaki sposób pan Michał Bogusławski znajduje swoich lokatorów, ale we wszystkich sytuacjach, kiedy byłem proszony o interwencję, mieszkania czy pokoje, były wynajmowane „prywatnie” przez właścicieli nieruchomości poprzez ogłoszenia na Kijiji czy lokalnej prasie. Na takie ogłoszenia zgłaszali się lokatorzy, którzy znają system i wiedzą jak go obchodzić. Niczego nie podejrzewający właściciele nieruchomości nawet nie dokonywali sprawdzenia „potencjalnych” lokatorów. Nie było sprawdzania w Credit Bureau, zatrudnienia, kont bankowych czy nawet spisywania umowy o wynajmowanie itd. Nic dziwnego, że bez właściwej selekcji do ich lokali trafiali ludzie, którzy wiedzą co robić, by mieszkać za darmo.

Muszę stwierdzić, że najgorsi są biali rodowici Kanadyjczycy, a szczególnie matki z małym dzieckiem, które wiedzą, że będą chronione przez system.

W swoim życiu real estate wynająłem setki mieszkań dla moich „landlords” i praktycznie nigdy nie miałem problemów o których opowiada Michał, czy z którymi spotkałem się kiedy byłem poproszony o interwencję w sytuacjach kiedy mieszkania były wynajmowane „prywatnie”. To co jest konieczne to właściwa selekcja! Ja rozumiem, że kiedy wynajmujemy „prywatnie” oszczędzimy na opłatach dla agentów (jest to jeden miesięczny rent dzielony pomiędzy agentami). Czy taka oszczędność jest warta na dłuższą metę? Moim zdaniem nie. Czym się różni wynajęcie swojego mieszkania używając agenta real estate?

Po pierwsze „oszuści” bardzo rzadko będą chcieli wynajmować korzystając z usług agenta real estate, bo agent będzie prosił ich o wszystkie informacje dotyczące, kredytu, dochodów czy poprzednich miejsc zamieszkania i referencji. Wolą oni tak jak wspomniałem wcześniej robić to „bezpośrednio” szukając swoich ofiar wśród ludzi nie mających doświadczenia w wynajmowaniu. Jest łatwo wprowadzić w błąd niczego nie podejrzewającego właściciela ubierając ładną marynarkę, niż pokazać dokumenty potwierdzające dochody.

Druga sprawa to jest pełna dokumentacja – Credit Application, wyciągi z kont bankowych, sprawdzenie kredytu, itd. Takie dokumenty też można podrobić, ale to wymaga dodatkowych zabiegów.

Ja dodatkowo robię spotkanie z potencjalnymi wynajmującymi by dokonać wywiadu twarzą w twarz. Dopiero jak wszystko się zgadza i nie mamy wątpliwości – spisujemy właściwy dokument o wynajmie.

Wynajmowanie jest bardzo dobrym biznesem i wielu ludzi dorobiło się znacznych majątków dzięki takiej działalności. Zwykle słyszymy o tych złych i problematycznych sytuacjach. O dobrych nikt nie mówi. Moim zdaniem 99% lokatorów jest odpowiedzialna a tylko ten 1% psuje opinie pozostałym. Dlatego nie powinni Państwo wpadać w panikę po przeczytaniu rozmowy Kai z Michałem Bogusławskim.

Ja osobiście zauważyłem również, że najlepszymi lokatorami są nowi imigranci. Oni są w tym kraju krótko i nie chcą problemów z prawem. Dobrymi lokatorami są też studenci zagraniczni. Tutaj często czynsz jest płacony z góry za rok przez rodziców (szczególnie z Chin).

Maciek Czapliński