Prawnik i inni konsultanci w procesie sprzedaży

Prawnik i inni konsultanci w procesie sprzedaży

Jakiś czas temu temu pisałem o obowiązkach i roli agentów real estate w procesie sprzedaży.

Uzasadniłem, dlaczego warto zatrudnić agenta i że są to dobrze wydane pieniądze. Dziś podkreślę rolę innego specjalisty, zaangażowanego z proces sprzedaży nieruchomości, z którym warto się spotkać i mieć w nim oparcie. Chodzi oczywiście o prawnika.
Zwykle prawnik wkracza do akcji, gdy transakcja jest zawarta. Ale zdarzają się sytuacje, kiedy jego działania powinny pojawić się znacznie wcześniej.
Czasami, sprzedając nieruchomość, chcemy zasięgnąć porady prawnej by się upewnić, czy w przedłożonej nam ofercie nie kryją się żadne problemy. Szczególnie, kiedy mamy do czynienia z sytuacjami nietypowymi (jak np. sprzedaż spadkowa czy rozwodowa).
Czasami, kiedy sprzedajemy kondominium, musimy dostarczyć „status certificate” (to ważny dokument) i wówczas warto zatrudnić prawnika, by go przejrzał. Kiedy kupujemy nowe condo z planów – również warto, by prawnik zweryfikował dokumenty, ale wtedy i tak deweloper występuje z pozycji „jak ci się nie podoba co przygotowaliśmy do podpisu, to nie kupuj”.
Dziś, kiedy rynek nieruchomości jest wolniejszy, czasami zdarzają się małe ustępstwa.

Wstępne przejrzenie dokumentów
Zwykle prawnicy otrzymują dokumenty od klientów lub od agencji real estate i wstępnie je przeglądają, ustalają jakie będą fees i zaczynają sprawdzać transakcje oraz status prawny nieruchomości. Prawnicy nigdy nie oglądają naocznie sprzedawanej (czy kupowanej) nieruchomości i głównie interesują ich ewentualne „problemy”. Czy są pożyczki zarejestrowane, czy są są jakieś kłopoty z miastem, wyroki sądowe, zaległe podatki od nieruchomości czy maintenance w przypadku kondominiów.
Prawnik kontaktuje się z bankami, z miastem, sprawdza informację w Land Registry Office, kontaktuje się z prawnikami strony kupującej. Generalnie rolą prawnika sprzedających nieruchomość jest sprawdzenie, czy występują gdzieś niezałatwione, a konieczne procedury. Jeśli tak, to powinien on o nich poinformować sprzedających, którzy muszą je uregulować. Dziś jest to relatywnie łatwe, bo wszystko można załatwić on-line i w tym kierunku zmierza ten system.

Title search
Na umowie znajduje się ustalona data zakończenia transakcji (closing date) ale jest też inna ważna data, nazywana “Title Search”. To zwykle termin wyznaczony na 2 tygodnie przed przejęciem nieruchomości. Do tego dnia strona kupująca ma prawo zgłaszania wszelkich wykrytych problemów prawnych, dotyczących nieruchomości. Strona sprzedająca ma wówczas owe dwa tygodnie pomiędzy obiema datami, by problemy „wyczyścić”.

Land Registry
Kiedyś prawnik, by potwierdzić, że wszystko jest jak powinno być z tytułem własności, faktycznie sprawdzał wszystkie akty własności i przekazania nieruchomości do 20 lat wstecz. Ale od kiedy zaczęto korzystać z systemu komputerowego, stworzono system zwany Land Registry Title – i prawnicy sprawdzają tylko jedną transakcję wstecz.

Title insurance
Ale nawet system komputerowy jest narażony na błędy i dlatego, po pierwsze, prawnicy mają ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, ale również obecnie istnieje coś, co nazywa się Title Insurance. Chroni nas ono przed wszelkimi problemami prawnymi (niezapłacone podatki, niewyrejestrowane pożyczki, problemy ze złym opisaniem wielkości działek, itd). Niedługo napiszę więcej o tym ubezpieczeniu.
Warto wiedzieć, że jest ono relatywnie tanie i opłata wymagana jest tylko raz, jeśli wciąż zamieszkujemy w tym samym domu.
Wyrejestrowanie pożyczek i rejestracja nowych
By zarejestrować mortgage, jakiego potrzebują kupujący, sprzedający muszą być gotowi na wyrejestrowanie swojej pożyczki.

Rozliczenia
Są robione na dzień przejęcia nieruchomości. Jeśli sprzedający nadpłacił podatki miejski czy maintenance – to ta nadpłata powinna być zwrócona. Opłaty za utilities są rozliczane na dzień zamknięcia, dlatego warto przypilnować, aby odczytać oficjalnie te wyniki na dzień przejęcia nieruchomości.

Przekazanie kluczy
Covid zainicjował nowe zwyczaje. Kiedyś klucze były wysyłane kurierem z biura prawnika sprzedających do biura prawnika kupujących. A gdy tam dotarły, kupujący musiał jechać do prawnika, by je odebrać. Było to czasochłonne, więc i kosztowne. Obecnie pozostawia się klucze w Lock Box, pozostawionym na drzwiach wejściowych do nieruchomości i tylko podaje się kod wejściowy. Proste i praktyczne!

Legal Fees
Faktyczne honorarium prawnika zwykle kształtuje się (przy typowych transakcjach) od $1,000 do $2,000 dolarów. Do tego dochodzą koszty. Niektóre są oczywiste, jak opłaty za wyrejestrowanie pożyczki, czy związane ze sprawdzeniem spraw w urzędzie miasta lub bankach. Ale prawie każdy prawnik dopisuje w gruncie rzeczy małe sumy (ale zawsze) za wysłanie faxu, kuriera czy fotokopie. OK te dwie ostatnie pozycje, Ale czy ktoś pamięta, by otrzymał choć jeden fax w ciągu ostatnich 3-5 lat? Bo ja nie! Realistycznie należy się spodziewać opłaty do mniej więcej $2,000 plus HST.

Banki / Mortgage Brokers
Jak ktoś nie ma pożyczki hipotecznej ani żadnej linii kredytowej pod zastaw domu, to tak naprawdę nie będzie miał do czynienia z bankami. Ale nawet jeśli myślimy, że nie wzięliśmy pożyczki pod dom to i tak prawnik sprawdzi, czy gdzieś nie ma czegoś, o czym zapomnieliśmy.

Mortgage Verification
Sprawdzenia ewentualnej zaległości w spłatach dokonuje się poprzez „mortgage verification”. Taki dokument można otrzymać od banku, który udzielił nam pożyczki. Koszt wynosi zwykle pomiędzy $250 a $500. W tym dokumencie będzie jasno określone czy mamy w banku zaległość i ile w takim wypadku wyniosłaby potencjalna kara za zerwanie umowy.

Penalties
Kary za zerwanie (penalties) – potrafią być spore i zależą od sytuacji rynkowej. Jeśli dziś oprocentowanie jest wyższe niż kiedy braliśmy naszą pożyczkę, to zwykle zapłacimy karę w wysokości trzymiesięcznego oprocentowania. Natomiast jeśli będzie odwrotnie – wyższa pożyczka w chwili kupna niż obecnie, to zapłacimy różnicę w oprocentowaniu za okres do końca trwania pożyczki. Ta sytuacja ma miejsce obecnie.
Przykładowo – jeśli pozostało nam do spłaty $100,000, które dostaliśmy na 2% rok temu i pozostało nam do spłacania 3 lata do odnowienia pożyczki, to bank weźmie pod uwagę, że dziś pożyczki są na 5% na termin 3 letni. Czyli jest 3% różnicy między pożyczkami. I tak 3% od $100,000 to $3,000 x 3 lata daje $9,000.
Ale gdyby oprocentowanie było takie samo – czyli 2% (lub mniej), wówczas kara wyniosłaby 2% od $100,000 – czyli $2,000 x 3 = $6,000 i dzielone przez 12 wynosi $500 x 3 miesiące. Czyli kara wyniosłaby $1,500. Znaczna różnica!

Porting lub aranżacja nowej pożyczki
Kiedy kupujemy inny dom, często możemy, zamiast płacić karę za zerwanie umowy, przenieść mortgage z domu na dom. Nazywa się to porting.

Agenci ubezpieczeniowi
Kiedy posiadamy dom, na pewno będziemy mieli do czynienia z ubezpieczeniami. Istnieje wiele rodzajów pożyczek, ale są dwie podstawowe. Mortgage Insurance (tak naprawdę jest to ubezpieczenie na życie) oraz Fire Insurance – de facto ubezpieczenie od pożaru, ale również wszelkich innych katastrof, włącznie z ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej.
Banki zwykle oferują mortgage insurance i ten rodzaj ubezpieczenia poprzez bank ma kilka zalet (głównie, że nie jest inne dla palaczy), ale tak naprawdę sugeruję ubezpieczyć się na życie w jakiejś normalnej ubezpieczalni, a dlaczego – opowiem innym razem.

Fire Insurance
Jak ktoś ma spłacony dom, to może zaryzykować i nie płacić tego rodzaju ubezpieczenia, ale nawet jeśli jest to ta sytuacja, to trzeba być szaleńcem, by się nie ubezpieczyć. Kiedy mamy mortgage na domu, to żaden bank nie przekaże nam pieniędzy bez potwierdzenia posiadania ubezpieczenia. Czyli ubezpieczenie od pożaru jest konieczne – również z uwagi na zdrowy rozsądek.

Staging Consultant
Zatrudnienie specjalnego konsultanta i firmy dekorującej dom, by lepiej wyglądał, jest relatywnie nowym pomysłem, ale ja mogę stwierdzić, że domy przygotowane do sprzedaży i właściwie udekorowane sprzedają się szybciej i zwykle drożej. Kupujemy oczami!

Marketing / Photos
– bardzo ważny element. Właściwe profesjonalnie wykonane zdjęcia ściągną więcej oglądających i zdecydowanie pomogą sprzedać nieruchomość. Koszt wykonania serii zdjęć jest relatywnie niski, ale profit może być ogromny!

Home Inspectors
Czasami warto jest zrobić inspekcję jako sprzedający! Wówczas, jeśli są jakieś istotne problemy, możemy je usunąć, by kupujący nie próbował ich wykorzystać do obniżania ceny. Posiadanie takiego raportu pozwala czasami uniknąć oferty warunkowej na inspekcję, bo wielu kupujących gotowych jest zaufać inspekcji, której dokonał inspektor sprzedających.

Surveyors
Nowa mapka geodezyjna (survey), szczególnie kiedy sprzedajemy dom wolnostojący czy połówkę (najczęściej w starszej dzielnicy) bardzo pomaga w sprzedaży, bo stare mapy są nieaktualne i budzą wątpliwości co to tego, co tak naprawdę kupujemy.

Firmy przeprowadzkowe
Sugeruję wcześniejsze zamówienie terminu, bo dobre firmy są bardzo zajęte!

Złota rączka (handyman)
Znalezienie kogoś, kto wybuduje cały dom jest często łatwiejsze od znalezienia złotej rączki – „pana Henia” (przepraszam wszystkich Henryków), który przyjdzie i ponaprawia wszystkie drobne usterki, jakie nagromadziły się w naszym domu przez lata. A taki fachowiec, jeśli jest dobry – jest faktycznie na wagę złota!
Uff! To chyba większośc fachowców, których spotkamy w procesie sprzedaży i warto sobie uświadomić, jak wiele osób będzie zaangażowanych w ten proces. A rolą każdej z nich są takie działania, aby nasz nowy dom był dla nas bezpieczną (także pod względem prawnym) i komfortową przystanią.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007