Dom wielopokoleniowy – rozsądny sposób na kryzys cenowy

Dom wielopokoleniowy – rozsądny sposób na kryzys cenowy

Jak sama nazwa wskazuje, dom wielopokoleniowy to taki dom, w którym pod jednym dachem mieszkają dwa, czasami trzy, a nieraz aż cztery pokolenia tej samej rodziny.

W kulturze europejskiej była to i jest ciągle dość popularna sytuacja, że kilka spokrewnionych rodzin mieszka pod jednym dachem – często dzieląc tę samą kuchnię, łazienki i prowadząc wręcz wspólne gospodarstwo domowe.
W Kanadzie takie domostwa również się zdarzają, szczególnie wśród nowych imigrantów. Czasami spotykam je również wśród Polaków. Czy jest w tym coś złego? Moim zdaniem nie! I przy rozważnym podejściu do tej koncepcji i niewielkiej modyfikacji domu – życie pod jednym dachem z „ukochaną rodzinką” może przynieść mnóstwo benefitów.
Modyfikacja domu, którą mam na myśli, musi polegać na takim podejściu, że owszem, „dach” pozostaje wspólny, ale każda generacja (rodzinka) ma swój własny i bardzo prywatny apartament – z osobną kuchnią, łazienkami, sypialniami czy strefą wejściową. Tylko przy takim założeniu ten pomysł mieszkania pod wspólnym dachem wyjdzie wszystkim na korzyść. Aby to się udało, należy od początku poszukiwań skoncentrować się na domach, które się do tego nadają.

Najlepsze typy domów do wspólnego zamieszkania to back-splits 4 i 5-poziomowe, duże domy parterowe (bungalows) czy side-splits 4 i 5-poziomowe. Czasami domy dwupiętrowe też są OK, jeśli mają walk-out basement.
Chodzi o to, że każda rodzina, planując wspólne zamieszkanie, oczekuje też, że nie będzie mieszkała w basemencie i będzie miała pełną prywatność, własną kuchnię, łazienki i oczywiście osobne wejście do własnego mieszkania. Typy domów o których wspomniałem, dają szansę na najbardziej komfortowy i sprawiedliwy podział.
Zastanówmy się nad typowym modelem rodziny wielopokoleniowej. Zwykle są to rodzice w wieku 50-60 lat, ich syn lub córka z małżonkiem (małżonką) oraz wnuki. Potrzeby mieszkaniowe w obrębie tej grupy są zróżnicowane. Rodzice zwykle potrzebują jednej sypialni, kuchni, łazienki, pokoju dziennego i często marzą o ogrodzie. Natomiast młodsze pokolenie potrzebuje więcej przestrzeni. Chcą większej kuchni, większego pokoju dziennego, trzech sypialni i chętnie dwóch łazienek. Taki podział jest bardzo łatwy do przeprowadzenia – szczególnie w 4 lub 5-poziomowych back-splits.
Wspólnie obie rodziny mogą używać garażu, pralni, basementu na storage, czy czasami jakiegoś wspólnego obszaru w basemencie jako home theatre czy gym.
Jak można dzielić domy na dwa mieszkania? Jakie typy nieruchomości i dlaczego są najlepsze dla konkretnych działań? – chętnie to Państwu wyjaśnię podczas indywidualnych spotkań, do których serdecznie zachęcam.

Dlaczego podjąłem ten temat? Dla wielu osób, przy obecnych cenach nieruchomości, szansa na zakup domu wolnostojącego jest coraz mniejsza. Jest to swego rodzaju kryzys rynkowy. Obecnie, kiedy ceny domów są dla większości z nas bardzo wysokie w stosunku do naszych zarobków, jesteśmy niemalże skazani na kupno małych mieszkań lub townhousów. Często się zdarza, że w obrębie jednej rodziny każdy „człon rodzinny” kupuje i utrzymuje dom na własną rękę. Czasami stać nas tylko na wynajem.
Rozumiem, że nie zawsze chcemy być bardzo blisko rodziny, bo znane jest powiedzenie, że „z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciach”. Ale jest wiele rodzin, które się świetnie rozumieją i doskonale wspierają. I im właśnie chciałbym zasugerować zmodyfikowany model domu wielopokoleniowego, opierając to rozwiązanie na koncepcji „w ilości jest siła”.
Proszę się zastanowić. Dziś za $600,000 można kupić w Mississauga mieszkanie 2-sypialniowe (gdzie maintenance może dochodzić do $700 miesięcznie) lub townhouse za $800,000 w którym maintenance wyniesie ok. $500 miesięcznie). Dla każdej rodziny indywidualne podniesienie poprzeczki – czyli zamiana condo na dom wolnostojący lub duży bliźniak jest często niemożliwa. A gdybyśmy tak połączyli wysiłki (i wydatki) i razem kupili dom za równowartość obecnie posiadanych nieruchomości – czyli powiedzmy, za około $1.500,000? A pieniądze, które wyrzucamy co miesiąc na maintenance przeznaczyli na utilities i podatki od nieruchomości? Jestem się w stanie założyć, że to, co wydajemy my i nasi krewni na maintenance oraz podatek, wynosi znacznie więcej niż koszt za podatek i utilities we wspólnie kupionym domu.
Podobnie będzie, jeśli dwa pokolenia rodziny – zamiast wynajmować apartament za $2,800 miesięcznie – przeznaczy połączoną sumę po sprzedaży ich nieruchomości na zakup wspólnego domu rodzinnego.

Ten przysłowiowy milion plus, którym możemy dysponować wspólnie, pozwoli „połączonym siłom rodzinnym” kupić przyzwoity dom z ładnym ogródkiem i również ze znacznie lepszym potencjałem na przyszłość. Ci, co śledzą rynek nieruchomości wiedzą, że dziś do miliona dolarów wybór jest słaby i domy są często zniszczone. Ale jak tylko zaczynamy patrzeć na domy powyżej miliona – na przykład w przedziale cenowym $1.200,000 – $1.500,000, nagle okazuje się, że możemy kupić atrakcyjny dom, który nie wymaga remontu. Dlatego kupowanie „razem” niesie ze sobą ogromne korzyści – bo będziemy współwłaścicielami (a w przyszłości może i właścicielami) dobrego i solidnego domu. Kolejnym benefitem wspólnego kupowania jest też fakt, że koszty podatku miejskiego, koszty utrzymania (ogrzewanie, prąd, woda) są dzielone na dwie rodziny. Również koszty napraw czy renowacji mogą być ponoszone wspólnie.
Oczywiście decydując się na wspólną inwestycję, każdy ma kilka obaw. Jedna z nich to kwestia zachowania prywatności (o czym wspomniałem wcześniej). Druga – to prawo własności.
Inwestując we wspólny dom chcemy mieć pewność, że gdyby zaistniała nagła sytuacja życiowa i dom należałoby sprzedać, (dzieląc się pieniędzmi), to nie będzie problemów i niedomówień. Takie rozwiązanie prawne istnieje i nazywa się „tenant in common”. W praktyce oznacza to, że każda osoba (rodzina), mająca udział w danej nieruchomości, może mieć określoną procentowo wartość, który to udział może być odsprzedany i nie przechodzi na „wspólników” w sposób automatyczny.
W chwili sprzedaży nieruchomości pieniądze dzielone są zgodnie z ustalonym, procentowym podziałem (chyba, że strony się umówią inaczej).
Powstaje pytanie, czy jest legalne, aby dwie rodziny zamieszkiwały pod wspólnym dachem. Oczywiście, że tak. Według obecnie obowiązujących przepisów w Ontario, praktycznie w każdym domu można stworzyć dodatkowy apartament – jak długo spełnia on wymogi bezpieczeństwa. Wiele osób wykorzystuje tę możliwość, by stworzyć dodatkowy unit, który następnie jest wynajmowany osobom trzecim. W przypadku dużej rodziny, chcącej mieszkać pod jednym dachem, przepisy są jeszcze bardziej liberalne. Z tym, że ja osobiście uważam, że tworząc drugi, niezależny apartament, warto zadbać o to by spełniał on wszelkie wymogi bezpieczeństwa oraz był oficjalnie zatwierdzony i sprawdzony przez miasto.
Dlaczego warto to zrobić? Jest kilka ważnych powodów:
• Gdyby sytuacja nagle się zmieniła i jedna część rodziny zmieniłaby także plany – łatwo jest legalny apartament wynająć bez potrzeby sprzedaży domu – gdy nagle koszty utrzymania przekroczą nasze możliwości,
• Legalny apartament łatwo jest ubezpieczyć i koszt ubezpieczenia jest niższy,
• Przy sprzedaży nieruchomości domy, posiadające zalegalizowany unit sprzedają się szybciej i drożej. Uzyskanie samego pozwolenia na legalizację dodatkowego projektu nie jest może aż tak skomplikowane, ale mimo wszystko wymaga trochę pracy. Należy pokazać rzuty całego domu oraz plany jego podziału. Należy zaznaczyć, jakie są elementy dzielące oba mieszkania – chodzi tu o odporność ogniową, muszą być pokazane lokalizacje czujników pożarowych oraz czujników dwutlenku węgla.
Oczywiście z każdego unitu muszą być pokazane dwie drogi ewakuacji w przypadku pożaru. Tych wymagań jest bardzo wiele i tych z Państwa, których ten temat zainteresował, zapraszam na spotkanie – wówczas porozmawiamy o detalach.

Oprócz tego jest wymagany plan urbanistyczny, pokazujący odległości do sąsiadów oraz wszystkie drogi ucieczki.
Oczywiste jest, że każdy dom jest inny i czasami próbujemy dokonywać przeróbek na własną rękę, chcąc zaoszczędzić na kosztach projektu. Jest to zwykle duży błąd, bo zatrudnienie fachowca zwykle owocuje lepszym projektem, który w fazie końcowej też wpływa pozytywnie na wartość domu – i oczywiście na lepszy styl życia.
Jeśli nawet nie myślimy, by stworzyć dom wielopokoleniowy, to wydzielenie dodatkowego apartamentu ma jeszcze inne benefity. Młodej rodzinie ten dodatkowy dochód z wynajmu części domu pozwala spłacić pożyczkę hipoteczną oraz inne koszty utrzymania. Jeśli chodzi o ludzi starszych – to nawet, gdy jesteśmy na emeryturze i dom jest już spłacony – to koszty jego utrzymania są zwykle zbyt wysokie, by pokryć je z emerytury. Wynajęcie części domu pozwala spokojnie na jego utrzymanie oraz zwiększa u seniorów poczucie bezpieczeństwa – bo zawsze obok mieszka ktoś, kogo można poprosić o pomoc.
Jest jeszcze jeden aspekt godny uwagi. Społeczeństwo się starzeje, a koszt opieki nad starszymi rodzicami we wszelkich domach opieki senioralnej potrafi być niezwykle wysoki. Dochodzi do kilku tysięcy dolarów miesięcznie. Tworząc niezależne mieszkanie „pod wspólnym dachem” dla naszych rodziców – nie tylko zapewniamy im lepszy standard życia i opiekę, ale również tak naprawdę przyniesie nam to znaczne oszczędności. Rodzice zamiast płacić osobom obcym za opiekę, mogą wspomagać dzieci i przebywać wśród tych, których kochają i którzy są im bliscy.

Nie ma też nic lepszego dla małych dzieci jak kontakt z dziadkami na co dzień. Jest udowodnione naukowo, że bliski kontakt wnuków z dziadkami wpływa bardzo pozytywnie zarówno na stan emocjonalny i rozwój maluchów, jak i na seniorów, których zdrowie psychiczne ulega poprawie, czują się potrzebni i bardziej radośni. A to rzutuje także na ich kondycję fizyczną. Zatem same plusy dla wszystkich!
Zapraszam do kontaktu. Chętnie się z Państwem spotkam, omówimy Państwa sytuację i rozważymy najkorzystniejsze dla wszystkich rozwiązania.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007