Syndicated mortgage – czy to bezpieczna forma inwestycji?

Syndicated mortgage – czy to bezpieczna forma inwestycji?

Kilka lat temu jednym z najbardziej popularnych sposobów inwestowania posiadanych prywatnych funduszy stały się Syndicated Mortgages.

Dotyczyło to nie tylko polskiego środowiska. Ale jednak wśród Polonii znalazła się znaczna grupa, skuszona wizją “łatwego” zarobku od 10% do (w pewnych przypadkach) nawet 15% rocznie zwrotu na zainwestowanych pieniądzach. A dodatkowo jeszcze pieniądze te były zabezpieczone ziemią lub obiektem, na który był rejestrowany deed.

Takie wysokie, obiecywane zwroty były kuszące. W tym czasie banki oferowały około jednego procenta zwrotu rocznie. Ponadto poziom minimalnej inwestycji był niski i nawet jak ktoś miał “luźne” $50,000 – to też mógł zostać inwestorem. Wielu z tych drobnych inwestorów może powiedzieć, z perspektywy czasu, że się im “udało” – bo stracili tylko tyle, ale znam przypadki, kiedy sumy były znacznie powyżej nawet $200,000 – i czasami były to wieloletnie oszczędności, które miały wspierać życie na emeryturze.

Pisząc dziś o Syndicated Mortgages nie staram się wrzucać wszystkich inwestycji do tego samego garnka. Były i są takie, które się powiodły. O tych się nie mówi, ale było ich sporo. Ale było też wiele takich które działały jak piramida i dziś, kiedy zbankrutowały i “wyszło szydło z worka”, inwestorzy mają ładne certyfikaty, nieposiadające żadnej wartości.

Kilka razy w czasie trwania “boomu” tej formy inwestowania ostrzegałem na antenia Radia 7 oraz w moich artykułach, by zachować zdrowy rozsądek i bardzo ostrożnie wybierać takie inwestycje. Pokusa była jednak tak wielka, że sporo osób leciało jak w ogień – bez właściwych informacji, ufając atrakcyjnym zachętom, bajkom o łatwych pieniądzach oraz ładnie wydrukowanym, kolorowym broszurom. Rzeczywistość w wielu przypadkach była brutalna. Po paru miesiącach, kiedy to obiecywane oprocentowanie było wypłacane albo zdeponowane na koncie bankowym, zaczynały się problemy. Źródła wyschły, a inwestorzy, którzy próbowali dowiedzieć się czegoś konkretnego od “swojego” salesmana, nie byli w stanie uzyskać rzeczowej odpowiedzi.

Co to jest właściwie Syndicated Mortgage?
Syndicated Mortgage to umowa, w której grupa prywatnych inwestorów pożycza pieniądze pożyczkobiorcy (zazwyczaj deweloperowi lub inwestorowi nieruchomości) w celu sfinansowania projektu budowlanego lub zakupu ziemi pod budowę – na przykład condominium. W zamian za pożyczkę, inwestorzy otrzymują odsetki od pożyczonej kwoty oraz zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości, na którą została udzielona pożyczka. Deweloper, który stara się zgromadzić owe pieniądze w formie Syndicated Mortgages, zwykle przygotowuje specjalny prospectus pokazujący, jak wspaniały budynek czy osiedle powstanie. Jaki będzie “ogromny profit”, ile to wykreuje miejsc pracy i jak wiele jest warta ta ziemia czy inwestycja. I oczywiście zapewni, że pieniądze inwestorów są w 100% pewne, bo wartość samej ziemi, na której projekt powstaje, jest znacznie wyższa niż to, czego oni potrzebują.

To często jest prawda, że ziemia ma ogromną wartość, ale równie często, kiedy pojawiały się kłopoty, to po fakcie się okazywało, że dołączona do prospectus wycena była znacznie zawyżona. I tak naprawdę te pożyczone od inwestorów środki wielokrotnie przewyższyły jej wartość.

Proszę się zastanowić nad taką sytuacją. Deweloper chce zbudować apartamentowiec. Ma oczywiście jakieś własne zasoby, ale musi zakupić ziemię (powiedzmy, że wartości $20.000,000), musi zatrudnić architektów i inżynierów, opłacić wszelkie pozwolenia na budowę w mieście, zapłacić development charges (obecnie w Mississauga to ponad $100,000 od każdego nowego mieszkania), podpisać kontrakty na budowę i dać zaliczki, zbudować sales office, zatrudnić całą grupę administracji… itd. Zanim deweloper wbije łopatę w ziemię jest już “w plecy” miliony dolarów. Proszę pamiętać, że w tym czasie powinien on wypłacać inwestorom owe obiecane 10% (lub więcej) rocznie.

Te przygotowania do faktycznej budowy trwają latami i są głównie finansowane z właśnie takich spekulacyjnych pożyczek i częściowo ze środków własnych dewelopera. Jeśli za tego typu projektem stoi tak bogata firma jak Matami, Kaneff czy Solmar, to można spać spokojnie. Ale jeśli projekt realizuje firma “Kogucik”, to osobiście wolałabym wydać te pieniądze w kasynie (choć nie gram) albo na własne przyjemności.
Problem polega na tym, że real estate jest bardzo dobrą i zwykle pewną inwestycją, jeśli inwestujemy w coś, co staje się naszą własnością i do czego mamy akt własności oraz pełną kontrolę.
W przypadku Syndicated Mortgages, pomimo, że nam wmawiają, że nasza pożyczka jest zabezpieczona ziemią czy obiektem, to zabezpieczenie to jest bardzo słabe – bo jak wspomniałem wcześniej, zadłużenie dewelopera rośnie z dnia na dzień, a wysokość długów nawet nie pokrywa owego słynnego “zabezpieczenia”.

Proszę pamiętać, że deweloper to korporacja, a nie osoba prywatna. Jeśli w pewnym momencie deweloper zorientuje się, że przesadził i projekt stanie w miejscu, to ma zawsze w zapasie bankructwo (choć rzadko to dotyczy solidnych firm), a prawo tak działa, że nikt mu personalnie nic nie zrobi. Niestety, wiele osób tak właśnie straciło swoje pieniądze, bo zbieranie “kasy” to często taka piramida. Ci, co zaczęli wcześniej, dostaną przynajmniej kilka wypłat. Nowi często nie dostają nic.

Następny ważny aspekt jest taki, że właśnie to pierwsze stadium przygotowania do budowy – czyli załatwianie pozwoleń i sprzedaż są najbardziej ryzykowne. Deweloper zaczyna budowę zwykle, gdy ma przynajmniej 65% mieszkań sprzedanych na zasadzie wiążących umów z kupującymi mieszkania z planów. Wówczas z takimi dowodami może dostać kredyt na budowę – od banków czy innych instytucji finansowych. Od chwili, gdy zaczyna się budowa, drobni inwestorzy mogą odetchnąć z ulgą, ale ich pożyczka nigdy nie będzie na pierwszym miejscu na tytule własności.

Warunkiem, by duży bank sfinansował budowę jest wymóg, by był on na pierwszej pozycji jako udzielający pożyczki hipotecznej. I gdyby nastąpił jakiś problem z budową, to bank ma pierwszeństwo do jego przejęcia, sprzedaży i odzyskania wkładu. A ci, którzy inwestowali w Syndicated Mortgages są często na dalekim miejscu do odzyskania jakiejkolwiek kwoty.
Tacy “indywidualni” inwestorzy nie mają praktycznie żadnej siły przetargowej, nie stoją za nimi grube pieniądze czy opłacani, najlepsi prawnicy. Jest to oczywiście niesprawiedliwe. Bo ci, którzy ryzykują na początku zwabieni obietnicami, mogą stracić wszystko. Dlatego banki nie wchodzą w tego typu inwestycje. Bo ryzyko jest zbyt duże.
Jest teraz właściwy moment, by krótko wspomnieć zaletach i wadach inwestowania w Syndicated Mortgages.

Zalety Syndicated Mortgage
Pomimo, że mój wstęp wstęp brzmi pesymistycznie, to jeśli wejdziemy we właściwy projekt i z właściwym deweloperem, to obaj (deweloper i inwestor) mogą wygrać.
* Dostęp do finansowania. Syndicated Mortgage umożliwia deweloperom i inwestorom uzyskanie większej ilości środków na projekty, które mogą być trudniejsze do sfinansowania za pomocą tradycyjnych kredytów bankowych. Ale jak wspomniałem – wiąże się to ze sporym ryzykiem ze strony inwestorów.

* Dywersyfikacja inwestycji. Inwestorzy mogą zdywersyfikować swoje portfele inwestycyjne poprzez udział w różnych projektach nieruchomościowych, związanych z Syndicated Mortgage.To jest właściwie dobra sugestia, by podzielić nasze fundusze (jeśli już inwestujemy) na kilka projektów. Jak jakiś nie wyjdzie, to poniesiemy straty podzielone na mniejsze sumy.
* Potencjalne zyski. Inwestorzy mogą otrzymywać odsetki od udzielonych pożyczek, co może stanowić źródło dodatkowych dochodów.
* Wpływ na lokalną gospodarkę. Realizacja projektów nieruchomościowych wspieranych przez Syndicated Mortgage może przyczynić się do wzrostu gospodarczego w danej okolicy.

Wady Syndicated Mortgage:
* Ryzyko utraty kapitału. Inwestycje związane z Syndicated Mortgage niosą ze sobą ryzyko utraty kapitału, zwłaszcza gdy projekt nieruchomościowy nie osiąga oczekiwanych wyników, albo inwestujemy z mało znanym i nie sprawdzonym deweloperem.

* Brak regulacji. W niektórych jurysdykcjach brak odpowiednich regulacji może skutkować nieuczciwymi praktykami ze strony niektórych firm oferujących Syndicated Mortgage. Częstą praktyką jest zawyżanie wyceny wartości nieruchomości, która jest gwarancją pożyczki. Jest też często pomijany fakt, że wysokość pożyczki wielokrotnie przewyższa jej wartość.
* Brak płynności. Inwestorzy mogą napotkać trudności w sprzedaży swoich udziałów w pożyczce, zwłaszcza jeśli nie ma aktywnego rynku wtórnego. Jest to faktycznie problem. Projekty, o których mówimy, są długoterminowe. Czasami od 2 do 8 lat. Wiele się może zdarzyć w tym czasie w naszym życiu, a rzadko można wyjąć nasz podstawowy wkład przed zakończeniem projektu.

* Skomplikowane struktury. Struktury syndicated mortgage mogą być skomplikowane, co utrudnia zrozumienie ryzyka i potencjalnych korzyści przez inwestorów.
Za tydzień opiszę przestępstwa, związane z Syndicated Mortgages. Jeśli mają Państwo jakieś własne doświadczenia z tą formą inwestycji (pozytywne lub negatywne), zapraszam do kontaktu na e-mail 2780007@gmail.com
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007