Plaga oszustw hipotecznych
Plaga oszustw hipotecznych
Minęło trochę lat, odkąd skończyłeś spłacać kredyt hipoteczny za dom, więc list z banku informujący, że nie spłacasz zobowiązań i teraz jesteś winien pieniądze, jest szokiem.
W tym momencie zdajesz sobie sprawę, że mogłeś stać się ofiarą oszustwa.
Ta historia może być wymyślona, ale eksperci twierdzą, że w Kanadzie szybko rośnie liczba oszustw związanych z tytułem własności i hipoteką, a właściciele domów powinni podjąć kroki w celu ochrony swoich nieruchomości – i swojej tożsamości.
Oszustwo związane z tytułem własności ma miejsce wtedy, gdy własność lub tytuł nieruchomości zostaje oszukańczo zmieniona lub sfałszowano dokumenty, aby umożliwić oszustowi nielegalną sprzedaż lub refinansowanie nieruchomości.
Sprawa zyskała na znaczeniu w zeszłym roku po dwóch dochodzeniach policji w Toronto, w których wystawiono domy na sprzedaż bez wiedzy właścicieli. W jednym przypadku dom został sprzedany.
– Były to „ekstremalne” przypadki. Częściej spotykane są oszustwa hipoteczne, w ramach których oszuści uzyskują kredyt hipoteczny od pożyczkodawcy pod fałszywym pretekstem – mówi Daniel La Gamba, prawnik zajmujący się nieruchomościami i partner w LD Law LLP.
La Gamba stwierdził, że typowy przypadek takiego oszustwa polega na tym, że sprawca kradnie tożsamość prawowitego właściciela domu wykorzystując fałszywy dowód osobisty, list motywacyjny, raport kredytowy lub referencje w celu uzyskania kredytu hipotecznego za pośrednictwem banku.
Jeśli bank przekona się co do tożsamości danej osoby udzieli jej kredytu hipotecznego. Zwykle po kilku miesiącach fałszywy właściciel przestaje spłacać kredyt.
– Nawet przy zastosowaniu wszystkich zabezpieczeń… oszuści stają się coraz bardziej wyrafinowani w zakresie replikowania dokumentów tożsamości i kradzieży tożsamości – twierdzi La Gamba.
Kiedy prawdziwy właściciel otrzyma pismo banku żądające płatności, uruchamia alarm, że został oszukany, ale udowodnienie, że padł ofiarą oszustwa i nie powinien być zobowiązany do zapłaty, może być „stresującym i bardzo kosztownym ciężarem” – twierdzi La Gamba.
Prawnik uważa, że najbardziej opłacalną obroną dla właściciela domu jest posiadanie już ubezpieczenia tytułu własności – składka zazwyczaj wynosi około 900 dolarów za nieruchomość o wartości 1 miliona dolarów i obejmuje cały okres własności.
– Jeśli masz ubezpieczenie tytułu własności, po prostu ubezpieczyciele wkraczają w twoje buty i podejmują wszelkie niezbędne kroki, aby naprawić sprawę – powiedział – Jeśli nie masz ubezpieczenia tytułu własności, wtedy jesteś zdany na siebie… a jest to bardzo kosztowne i czasochłonne przedsięwzięcie.
Nowicjusze i seniorzy są najbardziej bezbronni
Firma ubezpieczeniowa FCT szacuje, że co cztery dni ma miejsce co najmniej jedna próba oszustwa związanego z hipoteką. W ciągu ostatnich dwóch–trzech lat firma odmawiała ubezpieczenia kredytów hipotecznych i przelewów o wartości 539 milionów dolarów, „uzasadniając, że są one dla nas zbyt podejrzane” – mówi John Tracy, starszy radca prawny w FCT Canada.
Powiedział, że powód, dla którego sektor nieruchomości jest tak rosnącym obszarem zainteresowania oszustów, jest prosty: „Pieniądze do wyciągnięcie są ogromne”.
– W porównaniu do kradzieży karty kredytowej na moje nazwisko, możesz otrzymać sprzęt stereo lub karty podarunkowe o wartości 10 tysięcy dolarów. Ale jeśli ukradniesz mój dowód osobisty i obciążysz hipoteką mój dom, wypłata będzie wielokrotnie większa – wyjaśnia Tracy.
Eksperci twierdzą, że najczęstszymi celami prób wyłudzeń dotyczących tytułu własności lub kredytu hipotecznego są nowo przybyli do Kanady, którzy są szczególnie bezbronni w przypadku barier językowych, a także seniorzy.
– Ogólnie rzecz biorąc, oszuści naprawdę lubią obierać za cel domy wolne od kredytów hipotecznych – twierdzi La Gamba – W tym scenariuszu dość często celem są osoby starsze. Mają dom od 20, 30 lat i ich kredyty hipoteczne są w całości spłacone.
Daniela DeTommaso, prezes FCT Canada, powiedziała, że firma zaczęła śledzić próby oszustw związanych z tytułami własności w 2010 roku, odnotowując ich 70-procentowy wzrost w ciągu pierwszych 10 lat. Powiedziała, że tempo to prawdopodobnie przyspieszyło podczas pandemii wraz ze wzrostem uzależnienia od technologii zdalnej i weryfikacji cyfrowych.
– Technologia to fantastyczna rzecz, ale umożliwia także oszustom powielanie tożsamości w sposób, który nawet wprawnemu oku jest prawie niemożliwy do uchwycenia – stwierdziła – Za 5000 dolarów można kupić drukarkę, która w dużym stopniu potrafi odtworzyć dokument identyfikacyjny.
Jesienią ubiegłego roku Urząd Regulacji Usług Finansowych w Ontario opublikował wytyczne mające na celu zwalczanie oszustw hipotecznych, w których określono wymagania dla brokerów „prowadzących działalność w sposób niesprzyjający nieuczciwości, oszustwom ani żadnemu innemu nielegalnemu postępowaniu”.
Wytyczne obejmowały obowiązki, takie jak monitorowanie pod kątem wzmożonych sygnałów ostrzegawczych potencjalnych nadużyć finansowych. Zalecił także stosowanie uwierzytelniania wieloskładnikowego jako najlepszej praktyki weryfikacji tożsamości.
– Z naszego punktu widzenia broker musi być w stanie wykazać, że podjął rozsądne kroki w celu wykrycia oszustwa, co obejmuje… weryfikację tożsamości klienta, sprawdzenie, czy klient faktycznie ma uprawnienia do zastawienia hipoteki na nieruchomości – mówi Antoinette Leung, dyrektor FSRA ds. instytucji finansowych i postępowania w zakresie pośrednictwa w obrocie kredytami hipotecznymi – Każdy, kto zauważy te czerwone flagi, powinien je śledzić i się im przyglądać.
Powiedziała, że sygnały ostrzegawcze mogą obejmować imię i nazwisko osoby powiązane z tytułem nieruchomości, które nieznacznie różni się od tego, co widnieje na jej dokumencie tożsamości lub rachunku za media. W wytycznych zwrócono także uwagę na pisma dotyczące zatrudnienia, do których należy odnieść się, aby upewnić się, że pracodawca osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny faktycznie istnieje i że tam pracuje.
FSRA, która jest uprawniona do regulowania i nakładania kar na licencjonowanych brokerów, agentów i administratorów kredytów hipotecznych, ostrzega, że może podjąć działania egzekucyjne, jeśli otrzyma wiarygodne informacje o potencjalnym oszustwie lub nieprzestrzeganiu prawa i jego przepisów.
Na podst. Canadian Press