Sądowy spór o eksmisję lokatora za niedopłacenie 45 dolarów
Sądowy spór o eksmisję lokatora za niedopłacenie 45 dolarów
Mieszkaniec budynku socjalnego w Vancouver, który został zmuszony do wyprowadzki z powodu kwestionowanego niedoboru czynszu w wysokości 45 dolarów, wywalczył sobie prawo do pozostaniaw mieszkaniu, przynajmniej na razie.
Jeremy Wall mieszka w budynku na Burrard Street, którym zarządza Kettle Friendship Society.
Zgodnie z niedawnym orzeczeniem Sądu Najwyższego Kolumbii Brytyjskiej we wrześniu ubiegłego roku organizacja non-profit wydała miesięczny nakaz rozwiązania umowy najmu.
W nakazie eksmisji „przytoczono kilka powodów” zakończenia najmu, jak wskazuje decyzja sądu. Jednak gdy Wall skierował sprawę do Residential Tenancy Branch, aby zakwestionować nakaz, arbiter RTB podtrzymał nakaz eksmisji wyłącznie na podstawie tego, że Wall „wielokrotnie spóźniał się z płaceniem czynszu”.
Wall wniósł do Sądu Najwyższego Kolumbii Brytyjskiej petycję o kontrolę orzeczenia RTB, argumentując, że arbiter nieprawidłowo zastosował prawo, źle zrozumiał dowody i nie wziął pod uwagę istotnych informacji.
W decyzji wydanej ustnie w zeszłym miesiącu i opublikowanej online w tym tygodniu, sędzia Lisa A. Warren stwierdziła, że nie miała „żadnych trudności” z wnioskiem, że decyzja arbitra była „oczywiście nierozsądna”.
Pojedyncza spóźniona płatność, wiele ostrzeżeń
Zgodnie z decyzją Warrena, Wall otrzymuje zasiłek dla osób niepełnosprawnych za pośrednictwem Ministerstwa Rozwoju Społecznego i Redukcji Ubóstwa, które płaci jego czynsz w wysokości 420 dolarów miesięcznie bezpośrednio do Kettle Society.
„Nie ma wątpliwości, że pan Wall płacił czynsz w całości każdego miesiąca trwania umowy najmu, z wyjątkiem 1 kwietnia 2023 roku” – czytamy w decyzji – „W tym miesiącu zapłacono tylko 375 CAD z 420 CAD czynszu”.
Według orzeczenia sądu, niedobór w wysokości 45 dolarów był wynikiem „błędu popełnionego przez ministerstwo”.
Właściciel wysłał Wallowi list w maju, informując go o niedoborze, a Wall powiedział sądowi, że odpowiedział, płacąc właścicielowi 45 dolarów. Twierdził, że dostał pokwitowanie, ale je zgubił.
W lipcu otrzymał drugi list, w którym napisano, że zalega z płatnością 45 dolarów. Powiedział sądowi, że zignorował ten list, ponieważ uważał, że sytuacja została już rozwiązana.
W kolejnym miesiącu otrzymał kolejny list, który, zgodnie z decyzją, zaniósł do biura właściciela budynku i zapytał o jego treść.
Ostatni list dotarł na początku września, informując go, że ma czas do 30 września, aby zapłacić niezapłacony czynsz. Pomimo tego terminu, otrzymał zawiadomienie o zakończeniu najmu 19 września.
„Arbiter odrzucił dowody pana Walla, że zapłacił zaległe kwoty i stwierdził, że „niejasne” jest, dlaczego pan Wall skontaktował się z wynajmującym w tej sprawie dopiero w sierpniu 2023 r.” — podsumowuje decyzja Warrena.
„Arbiter następnie stwierdził, że pan Wall „wielokrotnie spóźniał się z zapłatą czynszu” w rozumieniu (The Residential Tenancy Act), ponieważ „były co najmniej trzy przypadki spóźnienia się z zapłatą czynszu”, biorąc pod uwagę, że czynsz nie został zapłacony w kwietniu i nie został naprawiony w odpowiedzi na listy właściciela. Innymi słowy, brak zapłaty pełnej kwoty czynszu za jeden miesiąc, w połączeniu z brakiem naprawienia sytuacji w odpowiedzi na cztery listy właściciela, uznano za „wielokrotne spóźnianie się z zapłatą czynszu”.
Sędzia zauważył, że wytyczne dla arbitrów RTB mówią, że trzy spóźnione płatności to „minimalna liczba wystarczająca, aby uzasadnić wypowiedzenie” umowy najmu z powodu niezapłaconego czynszu.
„Arbiter nie przeprowadził żadnej spójnej analizy znaczenia słowa „wielokrotnie spóźniony”, tego, jak odnosi się ono do pana Walla w okolicznościach tej sprawy, ani tego, w jaki sposób to, co zrobił pan Wall, można uznać za poważne wykroczenie” – czytamy w decyzji.
„Arbiter nie wziął pod uwagę faktycznych okoliczności, takich jak fakt, że tylko raz zapłacono nieprawidłową kwotę czynszu, fakt, że czynsz został zapłacony w imieniu pana Walla przez ministerstwo lub niewielka kwota niedoboru”.
Warren uznał, że decyzja arbitra była „oczywiście nierozsądna” i postanowił nie odsyłać sprawy do RTB, lecz uchylić decyzję i postanowienie o przejęciu własności wydane na korzyść Kettle Society.
„Nie mogę ponownie rozważyć dowodów, które były przed arbitrem, ale na podstawie akt, które były przed nim, najlepsze, co może uzyskać właściciel, ponownie zakładając, że właściwe było odrzucenie dowodów pana Walla, to to, że w jednym przypadku ministerstwo zaniżyło czynsz pana Walla o 45 dolarów, a następnie pan Wall nie podjął kroków w celu naprawienia sytuacji po powiadomieniu o tym przy dwóch okazjach (listy z 18 maja i 12 lipca), w okolicznościach, w których następnie udał się do biura właściciela i twierdził, że czynsz został już zapłacony”, czytamy w decyzji.
Proces eksmisji trwa
Warren zauważyła, że jej decyzja nie pozbawia właściciela prawa do dochodzenia eksmisji na podstawie innych przesłanek uwzględnionych w zawiadomieniu o rozwiązaniu umowy najmu z uzasadnionym uzasadnieniem.
Poproszone o komentarz w sprawie decyzji sądu stowarzyszenie Kettle Friendship Society przesłało stacji CTV News oświadczenie potwierdzające, że nadal stara się o eksmisję Walla.
„Powody eksmisji mogą być inne niż opóźnienia w płaceniu czynszu” – czytamy w oświadczeniu – „Ponieważ nadal aktywnie uczestniczymy w arbitrażu RTB w tej sprawie, nie możemy podać żadnych dalszych szczegółów”.
Organizacja non-profit dodała, że jej priorytetem jest „stworzenie bezpiecznego i przyjaznego środowiska” dla lokatorów i że nie występuje rutynowo o eksmisje z powodu zaległych opłat za czynsz.
„Jeśli lokatorzy mają opóźnioną lub nieopłaconą zapłatę czynszu, współpracujemy z nimi, aby znaleźć rozwiązanie, jednocześnie zapewniając im zakwaterowanie” — czytamy w oświadczeniu – „Decyzja o eksmisji lokatora nie jest decyzją, którą podejmujemy łatwo. Współpracujemy z lokatorami, aby rozwiązać problemy, zanim dotrą do tego punktu. Jednak jako dostawca mieszkań i pracodawca mamy również obowiązek opieki nad innymi naszymi lokatorami i personelem”.
Na podst. CTV News