Portability — czyli jak przenieść pożyczkę na inną nieruchomość

Portability — czyli jak przenieść pożyczkę na inną nieruchomość

Panuje powszechne przekonanie, że jak się ma pożyczkę hipoteczną, to można myśleć o zmianie domu dopiero, kiedy umowa z bankiem się kończy.

Czy to jest mit, czy prawda? Zasadniczo można powiedzieć, że jest to mit. Ale są pewne przypadki, kiedy niestety, nie można dokonać zmiany nieruchomości w czasie trwania umowy z bankiem.
Ale zacznijmy od początku. Pożyczka hipoteczna (mortgage) jest pożyczką udzielaną przez banki lub instytucje finansowe (lenders) pod zastaw nieruchomości, którą kupujemy. Oznacza to, że owszem, jesteśmy właścicielami zakupionej nieruchomości, ale lender ma nad nią kontrolę poprzez rejestrację na tytule własności pożyczki hipotecznej. Dopiero jak taki dokument jest zarejestrowany w Land Registry Office, pieniądze są nam wypłacane i dzięki nim możemy zapłacić sprzedającym za zakupioną nieruchomość.

Cały proces otrzymania pieniędzy od lenders i wypłacenia ich sprzedającym w zamian za zrzeczenie się własności jest zwykle prowadzony przez wyspecjalizowanych prawników – i ani kupujący, ani sprzedający się nie spotykają, a wszystko coraz częściej załatwiane jest przez internet, wirtualnie.
Zwykle kupujący posiadają swój wkład własny, który waha się od minimum 5% (do maksymalnej sumy zakupu 1 milion) do bardzo często 20, 30 czy więcej procent. Brakujący balans jest udzielany przez lenders, ale dopiero po procesie kwalifikacyjnym.

Proces kwalifikacyjny zwykle polega na sprawdzeniu dwóch rzeczy. Najpierw samej nieruchomości, która jest wyceniana przez zatrudnionego przez lenders fachowca, zwanego appraiser. Jest to osoba, która fizycznie musi odwiedzić kupowaną nieruchomość, by potwierdzić jej istnienie, ale musi również porównać cenę zakupu z podobnymi nieruchomościami, sprzedanymi w okolicy. Jeśli wycena wypadnie pozytywnie i cena zakupu zostanie potwierdzona, to jesteśmy o krok bliżej od uzyskania hipoteki. Jeśli wycena wypadnie poniżej ceny zakupu, to lenders mogą udzielić pożyczki na niższą kwotę, zwykle wynoszącą różnicę pomiędzy wyceną, a naszym posiadanym wkładem własnym.

Ale również kupujący muszą być zakwalifikowaniu do zakupu. Jak wszyscy pewnie wiedzą, lenderzy chcą mieć pewność, że osoby ubiegające się o pożyczkę hipoteczną będą mogły podołać spłatom. Proces zatwierdzania jest dość skomplikowany i nie zamierzam w tej chwili go tłumaczyć. Ale pod uwagę brane są dwie zasadnicze sprawy: historia kredytowa (credit) osób ubiegających się o pożyczkę oraz ich dochody.

Zacznijmy od historii kredytowej. Każdy mieszkaniec Kanady ma przypisany swój SIN, czyli numer identyfikacyjny, który w połączeniu z nazwiskiem i datą urodzenia służy do bardzo wielu spraw – jak pobieranie podatków, wypłacanie emerytur, ale również do zbierania historii kredytowej. Istnieje kilka instytucji, które się tym zajmują, ale największa to Credit Bureau i każdy z nas ma tam swoją „teczkę”. Rejestrowane są tam nasze wszystkie pożyczki, karty kredytowe, pożyczki samochodowe itd. Jeśli spłacamy je na czas i regularnie, to otrzymujemy punkty. O ile pamiętam, skala jest od 300 do 900 punktów. Jeśli nasza punktacja jest poniżej 600 punktów, to większość banków nie będzie chciała z nami rozmawiać. Jeśli będziemy powyżej 750, to każdy bank kocha takich klientów. Jeśli mamy poniżej 500 punktów, to pozostają nam tak zwani „B Lenders”, czyli małe Credit Union, Trusty czy osoby prywatne. Z tym, że takie pożyczki są zwykle udzielane na wyższy procent i często pobierane są dodatkowe, wysokie opłaty.

Co do potwierdzania zarobków, to w ostatnich latach sprawy stały się bardziej skomplikowane. Jeśli nawet ktoś pracuje na czek, ma bardzo dobrą, stałą pracę i dobrą punktację, to teoretycznie nie powinien mieć problemów z dostaniem pożyczki. Ale wprowadzony przez CMHC stress test, polegający na tym, że musimy się kwalifikować, bazując na wyższym o 2% oprocentowaniu, nawet tym najlepszym klientom komplikuje sytuację. Tak naprawdę, jeśli wszyscy mieliby dostawać pożyczki bazując na swoich faktycznych dochodach, to połowa ludzi w Kanadzie nie miałaby domów. Dlatego często stosuje się różne sztuczki i taktyki, by podbić zarobki na papierze czy dopisać na przykład rodziców czy dzieci do aplikacji.

Przed laty było to bardzo łatwe, bo wystarczał list z pracy, który często bywał „podrasowany” i nikt tak naprawdę dokładnie tych listów nie sprawdzał. Ale dziś, w czasach powszechnej komputeryzacji, jest dużo łatwiej sprawdzić każdą osobę dokładnie – i podpisywane przez kolegę listy nie przechodzą. Dlatego jeśli mamy trudną sytuację z udowodnieniem zarobków, ale mamy dobry kredyt, to warto od początku rozmawiać z mortgage broker, który wie, jak „opakować” potencjalnego klienta tak, by dostał pożyczkę. Niektórzy kupujący popełniają ten błąd, że w takich mało jasnych sytuacjach składają aplikację w kilku bankach – z nadzieją na lepsze warunki. To duży błąd, bo każda aplikacja jest odnotowana w Credit Bureau i wpływa na obniżenie naszej punktacji.

Ale wróćmy do pytania zadanego na początku. Wszystkie duże banki oraz większość Credit Unions i Trust Companies przewidują taką opcję, że istniejąca pożyczka hipoteczna może być przeniesiona z jednej nieruchomości na drugą przed upływem jej terminu – i pod warunkiem, że owa nowa nieruchomość zostanie przez lendera zaaprobowana (na koszt zmieniającego dom). Jeśli zmieniamy dom na mniejszy i tańszy, lender bierze pod uwagę proporcje naszego wkładu do wysokości pożyczki. Czasami okazuje się, że hipoteka, jaką będziemy potrzebowali, jest znacznie niższa i wówczas może zaistnieć konieczność częściowego spłacenia niepotrzebnej nadwyżki – co może powodować konieczność zapłacenia kary za częściowe zerwanie umowy. Ale nawet jeśli tak się zdarzy, to i tak się opłaca bardziej, niż płacenie przez lata.
Jeśli kupujemy dom większy i droższy, możemy potrzebować dodatkowej pożyczki (większej sumy hipoteki). Wówczas lender może się zgodzić na podwyżkę hipoteki o dodatkową kwotę, ale zwykle pod warunkiem, że dom przejdzie pozytywnie wycenę i nasze dochody będą wystarczające na obsługę wyższej pożyczki. Kiedy dokonujemy takiej operacji (zmiany domu), to oczywiście będzie potrzebny prawnik przy transakcji sprzedaży i zakupu oraz pojawi się koszt związany z zakupem (Land Transfer Tax) i koszt związany ze sprzedażą (commission).
Jeszcze raz chciałbym zaznaczyć, że portability jest zwykle czymś typowym, bo lenderzy zdają sobie sprawę, że życie pisze różne scenariusze i jak ktoś zawiera umowę hipoteczną na 5 lat, to w tym czasie może się dużo zmienić w życiu każdej osoby.

Ale to na koniec słowo ostrzeżenia. Niektórzy lenders, szczególnie mali czy prywatne osoby w pozycji drugiej hipoteki, nie są wcale skłonni zgadzać się na takie zmiany co do zabezpieczenia swojej inwestycji. Bo dla nich nasz dom jest przecież zabezpieczeniem pożyczonych nam pieniędzy. I każda zmiana może przez nich być wykorzystana jako okazja do zarobienia dodatkowych pieniędzy naszym kosztem. Dodatkowe legal fee czy lender fee jest typowym posunięciem.
Temat ten poruszyłem, zainspirowany kilkoma telefonami z zapytaniem właśnie o to, kiedy można zmieniać dom. Otóż odpowiedź jest prosta – w każdym momencie i nie zależy to od tego, jak długo mamy jeszcze umowę z bankiem. Ta wiedza jest ważna, bo czasami wstrzymujemy się z naszymi planami życiowymi myśląc, że mamy związane ręce. Otóż nie! Szybsza zmiana domu na mniejszy i tańszy, szczególnie dla ludzi starszych, jest naprawdę istotna, bo możliwość zmniejszenia kosztów utrzymania ma ogromny wpływ na nasz styl życia.

Przypominam, że jestem dostępny pod numerem 905-278-0007 albo poprzez e-mail 2780007@gmail.com i chętnie odpowiem na Państwa pytania. Zapraszam także do kontaktu osoby, które potrzebują pomocy przy sprzedaży lub zakupie domu. Gwarantuję profesjonalny serwis na dobrych warunkach i bezstresowy przebieg współpracy.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007