Kupcie mieszkanie, a nie kota w worku
Kupcie mieszkanie, a nie kota w worku
Podczas gdy inspekcje domów mogą pomóc przyszłym nabywcom w ocenie kosztów przyszłych kosztów ewentualnych remontów — takich jak wymiana dachu czy naprawa przeciekającej piwnicy — kupujący mieszkania w apartamentowcu nie zawsze mogą mieć taką wiedzę.
Po pierwsze, muszą dokładnie przeanalizować kondycję finansową oraz sytuację prawną wspólnoty mieszkaniowej. Następnie powinni ocenić wysokość funduszu rezerwowego przeznaczonego na pokrycie kosztów utrzymania i ewentualnych napraw budynku. Dokumenty finansowe dostarczą informacji na temat przyszłych wydatków.
Kolejnym krokiem jest przemyślenie kilku kwestii: Jaki jest wiek budynku? Jakie naprawy już wykonano? Czy zgromadzone środki rezerwowe są wystarczające na przyszłe potrzeby?
Większość kupujących nie zna jednak dokładnych kalkulacji, które są dodatkowo zależne od lokalizacji — w różnych prowincjach i terytoriach obowiązują odmienne przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych. Mimo to, to właśnie właściciele mieszkań są odpowiedzialni za ponoszenie tych kosztów.
Jak zauważa Ian Watt, agent nieruchomości z Heller Murch Realty w Vancouver, wysokość rezerwy na nieprzewidziane wydatki może się różnić w zależności od miasta i regionu.
— Przy analizie budynku zwracam uwagę na to, aby w funduszu rezerwowym było od 2500 do 5000 dolarów na jednostkę — mówi Watt. — Jest to kwota, która zapewnia pewien komfort, zwłaszcza w centrum Vancouver, gdzie wiele apartamentowców posiada podziemne parkingi, konsjerżów, baseny i inne udogodnienia.
Watt zwraca również uwagę na wiek budynku — nowo powstałe obiekty mogą mieć niewielki fundusz rezerwowy, natomiast starsze powinny już posiadać większe środki na naprawy.
Dachy budynków zazwyczaj wymagają wymiany co 25 lat, kotły co 10 lat, a windy powinny być modernizowane co 20 lat.
Lyndsey McNally
Lyndsey McNally, dyrektor Condominium Lending Group, podkreśla jednak, że liczby te nie zawsze oddają pełen obraz. Nawet mając 10 milionów dolarów w funduszu, może to być za mało, jeśli konieczne będą większe inwestycje.
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie posiada odpowiednich środków na remonty, może wprowadzić dodatkową opłatę dla wszystkich właścicieli lub zaciągnąć pożyczkę, co wymaga zgody większości. Kupujący powinni też sprawdzić, czy budynek nie ma już zaciągniętych zobowiązań finansowych.
Armand Conant, ekspert z kancelarii Shibley Righton LLP, radzi nabywcom, aby szczegółowo zapoznali się z historią remontów. Przykładem może być kompleks, w którym zmodernizowano podziemny garaż za 1,6 miliona dolarów — wbrew pozorom, taka inwestycja może świadczyć o dobrej kondycji budynku na przyszłość.
Czasami jednak kupujący rezygnują z transakcji, jeśli finanse wspólnoty wydają się ryzykowne — szczególnie gdy budynek ma liczne problemy techniczne i wysokie koszty ubezpieczenia.
Eksperci radzą współpracę z agentami specjalizującymi się w rynku mieszkań oraz prawnikami posiadającymi doświadczenie w kwestiach wspólnot mieszkaniowych. Ważne jest także, aby nie wykorzystywać maksymalnych możliwości kredytowych i mieć pewien zapas w budżecie.
Warto uczestniczyć w zebraniach wspólnoty — to inwestycja w zarządzanie własnym majątkiem. Jak mówi Watt, dbałość właścicieli o stan budynku wpływa na jego wartość i kondycję w przyszłości. Nawet jeśli oznacza to wyższe składki, w dłuższej perspektywie jest to opłacalne.
Na podst. Canadian Press
Komentarze (1)