Koszty sprzedaży nieruchomości – jak to jest z tą prowizją?

Koszty sprzedaży nieruchomości – jak to jest z tą prowizją?

Niejednokrotnie opisywałem koszty, związane z zakupem nieruchomości. Dziś, dla uzupełnienia tematu, omówię, jakie są typowe koszty związane ze sprzedażą standardowej nieruchomości typu residential.

Sprzedaż nieruchomości to zazwyczaj proces związany z różnymi kosztami, które należy uwzględnić, planując sprzedaż. Zrozumienie konieczności poniesienia tych kosztów może pomóc w przygotowaniu się na ewentualne wydatki i uniknięcie nieporozumień w trakcie transakcji. Dziś zajmiemy się ogólnym omówieniem najważniejszych aspektów finansowych sprzedaży nieruchomości.

1. Prowizja dla agentów nieruchomości
Pierwszym i zazwyczaj największym kosztem, związanym ze sprzedażą jest prowizja dla agentów, czyli commission. O jej wysokość pada zwykle pierwsze pytanie, jakie zadają dzwoniący do mnie potencjalni klienci. Mało kogo ciekawi, jaki serwis i na jakim poziomie oferuję. Większość pytań mniej więcej ogranicza się do „ile bierzesz za sprzedaż?”. Moim zdaniem kierowanie się kryterium „kto da mniej” przy wyborze agenta jest pierwszym krokiem do katastrofy w czasie procesu sprzedaży.
Sam proces sprzedaży nie polega tylko na wypełnieniu kilku formularzy i wprowadzeniu nieruchomości na rynek MLS. Jest bardzo wiele różnych spraw, które powinien ogarnąć reprezentujący sprzedającego agent i na tym należy się skoncentrować, a nie tylko na konkretnej wysokości wynagrodzenia. Kiedy jest gorący rynek i sprzedajemy typowy dom na subdivision, sprawa jest prosta. Ale kiedy mamy do czynienia z trudnym rynkiem, jaki jest obecnie, albo z nieruchomością „specjalnej troski”, sprzedaż często nie jest już taka oczywista. Dlatego koncentrowanie się na wysokości commission zamiast na tym, co agent może zrobić dla klienta, jest dużym błędem.

Wysokość tej prowizji jest ustalana podczas podpisywania umowy z firmą brokerską i zwykle wynosi od 4.5% do 6% wartości nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że wiele agencji brokerages oferuje niższe stawki prowizji, aby przyciągnąć klientów.
Wielu agentów ogłasza 1% commission, co w praktyce oznacza, ile będzie wynosiło ich wynagrodzenie za wprowadzenie nieruchomości na MLS Listing. Ten 1% nie zawiera wynagrodzenia dla agenta, który „sprzeda” nieruchomość, przynosząc ofertę od swoich klientów.
Typowa prowizja wynosi 4.5% plus HST i jest podzielona między firmę brokerską, która ma listing nieruchomości, a agenta reprezentującego kupującego. Typowe wynagrodzenie dla agenta reprezentującego kupującego wynosi zwykle 2.5% + HST od ceny sprzedaży. Ważne jest, aby zrozumieć, że większość kupujących korzysta z usług buyer’s brokers, a koszty związane z ich wynagrodzeniem są pokrywane przez sprzedającego.
W pewnych rejonach (na przykład Niagara, Hamilton, Cambridge) wynagrodzenie 2% oferowane dla buyer’s broker jest akceptowalne, ale jeśli ktoś chce to samo zrobić w Brampton, Mississauga czy Toronto, to wielu agentów bojkotuje takie listingi i wcale ich nie pokazuje swoim klientom. Nie jest to prawnie dozwolone, ale niestety, praktykowane.
Warto dodać, że wysokość wynagrodzenia jest umowna i czasami, gdy sprzedający chce bardzo zmotywować swojego agenta, oferowane jest nawet commission 3% lub więcej!

2. Systemy HVAC i Water Softener na kontrakcie – ukryty koszt, który może zaskoczyć
To jeden z tych kosztów, o którym wielu sprzedających zapomina, a który potrafi być naprawdę bolesny. Coraz częściej w domach i mieszkaniach spotykamy się z systemami HVAC (ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja), zmiękczaczami wody (water softener), oczyszczaczami powietrza czy podgrzewaczami wody, które nie są własnością właściciela, ale są wynajmowane na podstawie długoterminowej umowy (lease/rental contract).

Problem pojawia się w momencie sprzedaży. Standardowy kontrakt kupna-sprzedaży (Agreement of Purchase and Sale) zazwyczaj wymaga, aby te systemy działały i zostały przekazane kupującemu. Kluczowa jest jednak kwestia własności. Jeśli sprzęt jest wynajmowany, a nie wykupiony, sprzedający ma dwie opcje:
a) Wykupić sprzęt przed sprzedażą. Ceny wykupu mogą być horrendalne, często sięgają kilku, a nawet kilkunastu tysięcy dolarów. Firmy leasingowe kalkulują tutaj utracone zyski przez cały okres trwania umowy.
b) Przenieść umowę na kupującego. To może jednak stanowić problem, ponieważ kupujący nie zawsze chcą przejmować tego typu zobowiązania. W dzisiejszych czasach kupujący są coraz bardziej świadomi i często żądają, aby sprzęt został wykupiony przed finalizacją transakcji. Jeśli kupujący nie wyrazi zgody na przejęcie umowy, sprzedający może być zmuszony do jej wykupienia, aby sfinalizować sprzedaż. Dlatego, planując sprzedaż, koniecznie trzeba sprawdzić wszystkie umowy na wyposażenie domu. Weryfikacja, czy sprzęt jest wykupiony, czy wynajmowany i jakie są warunki wcześniejszego rozwiązania umowy, powinna być jedną z pierwszych rzeczy do zrobienia. Ten koszt może znacząco wpłynąć na Państwa końcowy zysk ze sprzedaży.

Na koniec warto pamiętać o jednej rzeczy – większość tych kosztów pojawia się, zanim jeszcze zobaczymy pieniądze ze sprzedaży na koncie. Dlatego, planując sprzedaż nieruchomości, dobrze jest wcześniej wiedzieć, co może nas czekać i gdzie mogą pojawić się nieprzyjemne niespodzianki. Zatem, jak zwykle, zapraszam do kontaktu i współpracy wszystkich Państwa, którzy planują sprzedaż domu. Gwarantuję bezstresowy i profesjonalny serwis – od udzielenia porad, jak przygotować dom do sprzedaży, aż do wspólnego wypicia butelki wina, by uczcić korzystną transakcję.
Podsumowując – w praktyce największe znaczenie mają dwie rzeczy: wybór odpowiedniego agenta oraz dokładne sprawdzenie wszystkich umów, związanych z wyposażeniem domu. To właśnie na tym etapie najczęściej popełniane są błędy, które później kosztują najwięcej.