Główne miejsce zamieszkania –Principal Residence (PR)
Główne miejsce zamieszkania –Principal Residence (PR)
Zmiana miejsca zamieszkania to nie tylko wyjazd z Kanady. Pisałem na ten temat w ubiegłym artykule. Najczęściej jest to zmiana miejsca zamieszkania w tej samej prowincji czy w ogóle wewnątrz Kanady.
Możemy przenieść się z jednego własnego miejsca zamieszkania do innego, którego właścicielem był ktoś inny, np. deweloper. Możemy kupić inną nieruchomość lub ją wynająć. Jest to często spotykana sytuacja. Ale nie są to jedyne opcje. Inny przykład to przeniesienie się, po sprzedaży własnego domu lub mieszkania, w którym mieszkaliśmy, do innej nieruchomości, którą wynajmowaliśmy lokatorom. Czyli posiadaliśmy dwie nieruchomości. W jednej mieszkaliśmy, a inna była wynajmowana.
Jednym z najważniejszych elementów strategii podatkowych jest kreowanie zysku wolnego od opodatkowania. Dzięki temu możemy zbudować fundusz emerytalny. Posiadanie nieruchomości oraz mieszkanie w tejże nieruchomości jest taką strategią. Kupić, mieszkać i spłacić do emerytury. Co może być lepszego od posiadania domu lub mieszkania, codziennego używania naszej inwestycji, a po jej sprzedaży schowanie całego zysku do kieszeni, bez dzielenia się z Urzędem? Tego nie da się osiągnąć kupując sztabki złota lub srebra, arkusza papierów wartościowych lub tworząc wirtualną inwestycję w kryptowalutę.
Ulga podatkowa, tzw. Principal Residence Exemption (PRE), polega na zwolnieniu z opodatkowania zysku kapitałowego ze sprzedaży nieruchomości, która służyła jako nasze główne miejsce zamieszkania. Jest ona jedną z najkorzystniejszych ulg podatkowych. Czy istnieją jeszcze inne, podobne? Tak, ale to temat na inny artykuł.
Aby cały zysk ze sprzedaży Principal Residence (PR) był wolny od podatku, należy spełniać warunki narzucone przez Prawo Podatkowe. Poniżej omówię niektóre z nich.
1. Aby zysk kwalifikował się na PRE, podatnik musi być właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, w której mieszkał.
2. Nieruchomość ogólnie mówiąc musi być zamieszkana przez podatnika, współmałżonka, partnera common-law, byłego współmałżonka, byłego partnera common-law lub dziecka.
3. Podatnik może zadeklarować tylko jedną nieruchomość w roku jako PRE. Od roku 1981, tylko jedna ulga ta przysługuje na rodzinę.
4. PRE zwalnia podatnika od podatku pod warunkiem, że był właścicielem nieruchomości przez cały okres od kupna do sprzedaży. Dlaczego? Ponieważ PRE eliminuje cały zysk ze sprzedaży. Do roku 2016 nie było wymogu, aby zgłaszać sprzedaż na rozliczeniu podatkowym. Rząd ogłosił 3 paździenika 2016, że począwszy od roku 2016 należy zgłaszać sprzedaż Principal Residence w podatkach. Ten wymóg dotyczy również domniemanych transakcji związanych ze zmianą użytkowania nieruchomości.
5. Przy okazji wymogu zgłaszania sprzedaży lub zmian użytkowania, rząd zniósł limit czasowy na przeprowadzanie kontroli wykonywanych przez Urząd Podatkowy. Normalny okres kontrolowania ostatnich trzech lat został zniesiony. Stąd istotne jest przechowywanie dokumentacji dotyczących kupna i sprzedaży nieruchomości przez wiele lat. Urząd może skontrolować nawet po śmierci podatnika, prosząc wykonawcę testamentu o przedstawienie dokumentacji, a przy braku zgłoszenia sprzedaży, może nawet uderzyć finansowo w spadkobierców lub wykonawcę testamentu (Executor lub Trustee).
6. Brak zgłoszenia sprzedaży lub zmiany użytkowania może być surowo ukarane – $100 za każdy miesiąc zwłoki, maksymalnie $8,000. Kara może być super surowa, gdyby Urząd potraktował cały zysk (a może) jako dochód, który normalnie byłby zwolniony od podatku, gdyby był zgłoszony. Ważne jest, aby wykonawcy testamentów pamiętali również o tym, że mogą osobiście odpowiadać finansowo, jeżeli nie dopilnują tego aspektu rozliczenia osoby, która odeszła.
7. Aby uzyskać ulgę PRE, należy złożyć deklarację w rozliczeniu podatkowym odnośnie zwolnienia zysku ze sprzedaży nieruchomości, która kwalifikuje się jako Principal Residence (PR). Wystarczy zamieszkać w niej przez część roku, aby się kwalifikować na tę ulgę. PR nie musi być w Kanadzie. Na przykład można potraktować nieruchomość letniskową w Stanach jako PR, jeżeli mieszkaliśmy w niej przez jaki czas w okresie posiadania. PR może być n.p. domek letniskowy w Kanadzie, który przyrósł na wartości więcej niż stałe miejsce zamieszkania. Dla potrzeb zgłaszania PRE możemy wybrać tę nieruchomość, na której mamy większy przyrost zysku kapitałowego.
8. Wzrost wartości nieruchomości od dnia zakupu do sprzedaży stanowi zysk kapitałowy (capital gain), który należy podać do rozliczenia. Ulga PRE zwalnia ten zysk od opodatkowania, ale nie zwalnia od wymogu zgłoszenia go w podatkach.
9. W dniu 19 marca 2019 ogłoszono kolejną zmianę dla podatników w zakresie częściowej zmiany użytkowania nieruchomości.
Domniemana sprzedaż (deemed disposition)
Gdy ma miejsce zmiana użytkowania nieruchomości, zarówno z wynajmu lokalu na własny użytek lub z własnego użytku na wynajem, według przepisów podatkowych, sekcja 45, ma miejsce „domniemana sprzedaż” czyli w języku urzędowym „deemed disposition”. Urząd traktuje właściciela jako sprzedawcę lub kupca, a wartość transakcji powinna być zgodna z wartością rynkową nieruchości.
Jak określić wartość rynkową takiej transakcji? Specjalne zasady określania wartości nieruchomości obowiązują przy zmianie użytkowania osobistego na wynajem czyli na rental biznes. Urząd rozróżnia pomiędzy częściową lub całkowitą zmianą użytkowania.
Częściowa zmiana użytkowania.
Przed datą Marzec 19, 2019, nie można było składać deklaracji odnośnie domniemanej sprzedaży z powodu zmiany użytkowania nieruchomości. Po tej dacie można użyć sekcje 45(2) lub 45(3) w celu uniknięcia traktowania przez Urząd naszej sytuacji jako domniemanej sprzedaży. Nawet jeżeli nie złożymy takiej deklaracji, urząd traktuje zmianę statusu tej części nieruchomości już nie jako PR, chyba, że:
Wynajem lub użytkowanie w celach biznesowych stanowi niewielką część nieruchomości
Nie były wykonane zmiany strukturalne nieruchomości
Nierobiono odpisu amortyzacji budynku dla celów wynajmu lub biznesu.
Jeżeli nie będą spełnione wszystkie trzy powyższe warunki, to, niestety, tracimy status PR na tej części, którą wynajmujemy lub używamy do biznesu.
Całkowita zmiana użytkowania
Jeżeli następuje całkowita zmiana statusu nieruchomości z wynajmowanej na własny użytek (PR), to cały zysk podlega opodatkowaniu. W celu uniknięcia natychmiastowego opodatkowania całego zysku, możemy złożyć deklarację, że zysk z domniemanej sprzedaży zgłosimy przy okazji sprzedaży nieruchomości. Jednak nie można tego uczynić, gdy były robione odpisy amortyzacyjne w jakimkolwiek roku przed zmianą użytkowania.
Poruszyłem tylko kilka spraw dotyczących nieruchomości. Wartość inwestycji w nieruchomości rzędu wielu setek tysięcy dolarów wymaga starannego rozliczania w zgodzie z coraz bardziej skomplikowanymi przepisami. Nie zaszkodzi skorzystać chociażby z porady w tym kierunku, aby dobrze zaplanować decyzje finansowe z uwagi na wymogi Urzędu i potencjalne konsekwencje podatkowe.
Piotr Z. Chwalisz
M.Sc. TEP
905 821-1888