Prawa lokatora i obowiązki właściciela nieruchomości
Prawa lokatora i obowiązki właściciela nieruchomości
Wielu inwestorów powiększyło swój majątek poprzez inwestycje w nieruchomości, aby je wynajmować i mieć dochód z czynszu.
Do niedawna był to niemalże gwarantowany sukces. Papierowa wartość nieruchomości rosła w górę, a czynsz dawał fundusze na pokrywanie kosztów zakupu oraz opłat. Dzisiaj napiszę parę słów na temat praw lokatora oraz obowiązków właściciela nieruchomości.
Przy podjęciu decyzji zakupu nieruchomości z przeznaczeniem jej na wynajem, warto zapoznać się nie tylko z wymaganiami Urzędu ale również z litanią przepisów regulujących zasady wynajmu z punktu widzenia praw lokatora oraz właściciela (Residencial Tenancies Act, 2006, Human Rights Code, Income Tax Act wraz z Regulationsoraz by-laws).
Według Ontario Human Rights Commission (OHRC,) prawo lokatora do wynajęcia lokalu jest jego międzynarodowym prawem do godziwego i przystępnego w cenie lokum i nie wolno mu odmówić wynajmu mieszkania, prześladować go osobiście lub przez firmę, która wynajmuje lub traktować niesprawiedliwie, między innymi z następujących powodów:
1. rasy, koloru skóry lub pochodzenia etnicznego
2. przekonań lub praktyk religijnych
3. obywatelstwa, wliczając w to status uchodźcy
4. statusu rodzinnego lub matrymonialnego, w tym partnerów (rek) tej samej płci
5. płci, w tym w stanie błogosławionym lub gender identity
6. niepewnosprawności
7. orientacji seksualnej
8. wieku, wliczając w to osoby 16 lub 17 letnie, które nie mieszkają z rodzicami
9. otrzymujących zasiłki społeczne.
Zarządzenia OHRC dotyczącą zarówno wynajmu, jak i zakupu/sprzedaży nieruchomości.
Kiedy wynajmujemy, mamy obowiązek zrobić to w zgodzie z OHRC w zakresie: aplikowania o wynajem, respektowania przepisów dotyczących praw lokatora, napraw, korzystania z dodatkowych usług i użytkowania obiektu, spełniania ogólnego zadowolenia lokatorowi z miejsca wynajmu, oraz w zakresie eksmisji czyli wykwaterowania (eviction).
O co możemy pytać potencjalnego lokatora, aby nie wdepnąć na minę OHRC?
Otóż OHRC podaje dokładnie o co wolno pytać i o nic ponadto:
1. Historię wynajmowania, referencje kredytowe/ sprawdzenie kredytu.
2. Brak historii wynajmowania lub kredytu nie powinno dyskwalifikować potencjalnego lokatora.
3. Można pytać o zarobki, ale właściciel musi również brać pod uwagę istniejącą historię wynajmu i kredytu oraz wysokość tzw. credit rating (np. poprzez Equifax Canada).
4. Tylko wysokość zarobków może być brana pod uwagę jedynie wtedy, gdy brak jest innych informacji i tylko pod kątem zdolności płatniczych czynszu.
5. Jeżeli aplikant starasię o subsydiowane mieszkanie, wtedy nie jest zgodne z prawem stosowanie 30% relacji czynszu do zarobków.
6. Właściciel może poprosić o „gwarantora” (osoba, która obiecuje zapłacić czynsz kiedy lokator nie może) o podpisanie umowy o wynajem jedynie wtedy, gdy stosuje ten sam wymóg do wszystkich lokatorów.
7. Jeżeli lokator ma uzasadnione potrzeby, np. niepełnosprawność lub status rodzinny, wówczas właściciel ma obowiązek prawny, aby te potrzeby zaspokoić.
8. Właściciel ma obowiązek chronić informacje o stanie zdrowia i inne prywatne informacje lokatora.
9. Human Rights Code nie ma zastosowania, kiedy ma miejsce „konflikt osobowości”. Code nie stosuje się również, gdy łazienka lub kuchnia jest używana wspólnie z właścicielem lub jego rodziną.
Po zapoznaniu się z Codem OHRC, i w dalszym ciągu pragniemy wynajmować, przejdźmy do niektórych sytuacji zapalnych zawartych w Residential Tenancies Act (RTC), 2006. oraz Landlord and Tenant Board (LTB). Zarówno lokator jak i landord obowiązują prawa zawarte w RTC i w LTB.
Na dzień dzisiejszy, w związku z COVID-19, pewne przepisy są zawieszone dopóki nie będą odwieszone lub zmienione. Są to przepisy dotyczące wykwaterowania z powodu niepłacenia czynszu. Lokator ma obowiązek płacenia czynszu, pomimo tego, że szeryf nie ma prawa wykonania eksmisji. Jeżeli jesteś lokatorem i właściciel cię straszy, że wyrzuci lub wyrzucił, to należy skontaktować się z Rental Housing Enforement Unit poprzez telefon 416-585-7214, toll-free 1-888-772-9277 lub poprzez e-mail MHO.RHEU.info@Ontario.ca.
Jak do tej pory nie ma takiego serwisu dla właściciela, aby pomógł ściągnąć pieniądze za niezapłacony czynsz od lokatora. Warto zapoznać się z RTC i LTB, ponieważ nieznajomość prawa nie stanowi żadnej obrony, a można dostać karę do $25,000 (osoba indywidualna) lub do $100,000 (korporacja), gdy postępujemy niezgodnie z powyższymi prawami.
Dlaczego przepisy OHRC są takie ważne? Ponieważ na samym wstępie dokumentu „Policy Human Rights and Rental Housing” mamy wyjaśnienie, że prawo do mieszkania jest prawem międzynarodowym, które zmusza Kanadę do jego respektowania i dążenia do odpowiedniego, przystępnego w cenie mieszkania, na które powinno stać kandydata na lokatora. Właściciel ma ponadto obowiązek prawny bycia uczynnym i spełniać żądania lokatora, aby lokator nie czuł się prześladowany z jakiekolwiek powodu.
Niedawno (2017), komisja OHRC przysądziła karę właścicielowi mieszkania wynajętego małżeństwu muzułmańskiemu. Właściciel, chrześcijanin afrykańskiego pochodzenia, otrzymał karę w wysokości $12,000 wymierzoną przez OHRC jako zadośćuczynienie krzywd wyrządzonych lokatorom z powodu wejścia do mieszkania im wynajętego… w butach.
No cóż, Kanada została wciągnięta pod skrzydła ONZ i podpisała Universal Declaration of Human Rights (UDHR) z roku 1948 oraz International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights (ICESCR) z roku 1966, który został ratyfikowany w roku 1976. Kto wtedy stał na czele rządu Kanady? Otóż ojciec naszego obecnego lidera, Pierre Trudeau.
Wynajmowanie mieszkań lub domów niekoniecznie jest takie proste jak kiedyś. Warto zapoznać się z konsekwencjami niewłaściwego wyboru lokatora, który może nam zatruć życie poprzez skargę do OHRC. Stąd niezwykle istotne jest poproszenie aplikanta o wypełnienie aplikacji o wynajem na piśmie, oraz dokładne sprawdzenie wszystkich podanych informacji. Ponadto wynajem nieruchomości może być przedmiotem kontroli Urzędu, stąd umowa na piśmie o wynajem jest również przydatna. Napiszę więcej na temat wynajmu w przyszłości.
Piotr Z. Chwalisz
M.Sc. TEP
905 821-1888