Nieruchomości –zyski i straty Cz.1

Nieruchomości –zyski i straty Cz.1

Jedną z najważniejszych strategii podatkowych jest uzyskanie maksymalnej ulgi podatkowej po sprzedaży domu lub innej formy posiadłości, którą podatnik posiadał i w której podatnik zamieszkiwał sam lub z inna osobą (współmałżonek, były współmałżonek, partner lub dziecko).

Taka nieruchomość nosi nazwę Principal Residence (PR). Podatnik może przeznaczyć tylko jedną nieruchomość rocznie jako PR. Posiadając na przykład dom/mieszkanie i domek letniskowy (cottage) podatnik musi wybrać pomiędzy domem i domkiem, którą posiadłość i kiedy będzie traktował jako PR w rozliczeniach podatkowych.
Do roku 1981 można było mieć dwie nieruchomości jako PR. Warto przy tym zaznaczyć, że posiadanie jednej nieruchomości leżącej na działce poniżej pół hektara i użytkowanej wyłącznie do zamieszkania w niej, zwykle nie stanowi problemu podatkowego.
W dniu 19 marca 2019, rząd przedstawił zmianę do Income Tax Act (ITA), polegającą na tym, że przy częściowej zmianie użytkowania nieruchomości nie będzie miała miejsce tzw. „deemed disposition” czyli domniemana sprzedaż i domniemany zysk lub strata pod warunkiem, że podatnik zadeklaruje (elect) swoją chęć uniknięcia konsekwencji płacenia podatku od domniemanego papierowego zysku. Do tej pory nie ma szczegółów tej propozycji, co nie oznacza, że rząd po cichu ich nie przedstawi.
Podatnik powinien być uczulony na fakt, że przepisy podatkowe i sytuacje podatkowe mogą się zmieniać często, podobnie jak restrykcje kowidowe. Ilu Czytelników wie, że 29 i 30 kwietnia 2021 agencja CRA miała poważne internetowe kłopoty techniczne i wielu podatników nie było w stanie wysłać podatków elektronicznie w ostatnich dniach kwietnia?
A rząd pomimo ogromnych nacisków nie przedłużył terminu składania podatków, nawet w sytuacji awarii systemu i ostrych lockdownów.
Z kolei w budżecie 2021 znajdujemy propozycję nowego, 1% ogólnokrajowego podatku od wartości nieruchomości należącej do właściciela, który nie jest ani mieszkańcem, ani obywatelem Kanady. Ta nieruchomość ma mieć charakter mieszkalny, ale jest niezamieszkała lub niewykorzystana zgodnie z przeznaczeniem.
Oczywiście brak jest wielu szczegółów, podobnie jak do propozycji zmian w budżecie 2019.
Wiadomo jednak, że począwszy od roku 2023, wszyscy właściciele residential real estate, którzy nie są obywatelami lub nie mają pobytu stałego (Permanent Resident), będą zobowiązani złożyć roczną deklarację za rok 2022, podając adres nieruchomości, jej wartość oraz stopień posiadania. Właściciel może być zwolniony od tego podatku, gdy, na przykład, wynajął ją kwalifikującemu się lokatorowi lub lokatorom na okres co najmniej jednego roku. Jeżeli właściciel nie spełnia warunków zwolnienia z podatku, to musi obliczyć wysokość podatku i zapłacić podatek.
Podatek w wysokości 1% może wydawać się niski, ale przy wartości nieruchomości, powiedzmy, $1,000,000, wynosi on $10,000.
W najbliższych miesiącach rząd przymierza się do zdefiniowania parametrów naliczania podatku, zdefiniowania pojęcia “residential property” oraz jak podatek będzie rozłożony w przypadku kilku właścicieli, zarówno osób indywidualnych, jak i innych (korporacja, trust, etc). Ponadto będzie rozpatrzona kwestia kalkulowania tego podatku w przypadku małych ośrodków, resortów i ogólnie w turystyce.
Gdy nieruchomość kwalifikuje się na status PR, wówczas podatnik może użyć principal residence exemption (PRE), aby zredukować lub wyeliminować zysk kapitałowy w przypadku sprzedaży lub domniemanej (deemed) sprzedaży nieruchomości. Jest to ogromna ulga podatkowa i może wynosić wiele setek tysięcy dolarów.
Wielu rodaków sprzedało swoje domy i wyjechało do Polski wykorzystując PRE. Jeżeli dom kwalifikował się na PR, to cały zysk nie podlegał opodatkowaniu, gdyż zysk został zredukowany do zera za pomocą PRE. Przed ogłoszeniem budżetu na rok 2021, wiele było spekulacji na temat możliwych zmian do ulgi PRE. Na szczęście nic takiego nie miało miejsca. Możliwe jest w dalszym ciągu użycie PRE nawet przez trust.
Kiedy sprzedaż nieruchomości jest biznesem i generuje biznesowy dochód, a nie zysk kapitałowy (capital gain)?
Jeżeli sprzedaż generuje dochód biznesowy nie można użyć PRE, aby go obniżyć, albo zredukować zysk do zera. Podatnik nie musi być w biznesie budowlanym, aby zysk ze sprzedaży nawet jednego domu był zakwalifikowany przez agencję CRA jako czysty dochód.
Jeżeli zysk ze sprzedaży nieruchomości nie kwalifikuje się bezproblemowo na PRE, to może stanowić jedną z trzech kategorii dochodu: business, property income lub capital gain.
ITA definiuje biznes jako „an adventure or concern in the nature of the trade” czyli jest to kwestią faktów i okoliczności, które agencja i sąd podatkowy biorą pod uwagę. Definicja biznesu pozwala na zakwalifikowanie nawet pojedynczej transakcji real estate jako biznes.
Stąd zysk lub strata z tejże transakcji wymaga włączenia do rozliczenia podatkowego.
Przez ponad 100 lat istnienia ITA, nie udało się kanadyjskiemu parlamentowi zdefiniować okoliczności, w których sprzedaż nieruchomości jest transakcją kapitałową i podlega kalkulacji capital gain (50% dochodu) lub jest transakcją biznesową, która wymaga zgłoszenia 100% zysku do dochodu.

Agencja CRA i sądy podatkowe używają wielu czynników do ustalenia charakteru transakcji, a mianowicie:
Intencja podatnika w chwili zakupu nieruchomości
Wykonalność intencji podatnika
Lokalizacja i jej strefa budowlana
Stopień wykonania intencji podatnika
Dowody na zmiany intencji po zakupie nieruchomości
Charakter wykształcenia i wykonywanego zawodu lub profesji podatnika
Stopień zadłużenia przy zakupie oraz warunki pożyczki
Czasokres posiadania nieruchomości od zakupu do sprzedaży
Istnienie współwłaścicieli nieruchomości
Charakter wykształcenia i wykonywanego zawodu lub profesji partnerów podatnika
Czynniki motywujące podatnika do sprzedaży
Ewidencja lub jej brak w handlowaniu nieruchomościami przez podatnika lub/i jego partnerów.

Żaden z powyższych czynników brany pojedynczo nie decyduje o kategorii transakcji. Ważna jest intencja podatnika w chwili zakupu nieruchomości, aby zakwalifikować zysk ze sprzedaży jako gain lub dochód biznesowy. Możliwe jest, że podatnik mógł mieć inne powody zakupu lub sprzedaży. I te inne powody mogą zadecydować o tym, że chęć zastosowania głównego powodu może być udaremniona i dochód będzie opodatkowany jako biznes (100%).

Gdy zawód lub profesja podatnika ma charakter związany z transakcją real estate, na przykład budowniczy lub agent real estate, wówczas najprawdopodobniej transakcja zostanie sklasyfikowana jako biznesowa. Podobnie, gdy korporacja wykonuje transakcje w ten sam sposób jak podatnik, wówczas zyski/straty są również traktowane jako biznesowe. W przypadku tzw. limited partnership, lub syndykatu, zyski/straty pasywnych partnerów będą traktowane identycznie jak aktywnych partnerów.

Podatnik przegrywa
w sądzie
Sprzedaż real estate przez korporację do córki właściciela korporacji. W styczniu 2021 zakończyła się sprawa w Court of Quebec (Dumont et al. vs. QRA 2021 QCCQ 155), w której korporacja sprzedała nieruchomość córce właściciela. Korporacja wyceniła ją na $125,000 na podstawie wartości w starym municipal property assessement pomniejszoną o przewidywany koszt napraw. QRA nie zaakceptowała tej wyceny i wyceniła transakcję na znacznie wyższą kwotę $205,000. QRA użyła porównawczych wycen sześciu podobnych nieruchomości. Okazuje się, że rząd kieruje się niezależnymi wycenami transakcji, gdy wycena podatnika odbiega znacznie od spodziewanej wartości rynkowej.

Sąd zaakceptował wycenę QRA, odrzucając wycenę podatnika i zarzucając mu, że nie przedstawił wystarczającej ewidencji na poparcie swojej wyceny. Podatnik użył wycenę sprzed lat, a nie aktualną, a ponadto wycena dotyczyła tylko części nieruchomości. Ponadto podatnik nie przedstawił żadnych zdjęć dotyczących niezbędnych napraw. W rezultacie sąd zaakceptował stronę QRA, w wyniku czego korporacja została opodatkowana jako capital gain, a ponadto powiększono dochód właścicielowi korporacji o tzw. shareholder benefit. Jest to klasyczny przykład podwójnego opodatkowania.

Piotr Z. Chwalisz
M.Sc. TEP

905 821-1888