Sprzedaż domku letniskowego

Sprzedaż domku letniskowego

Mamy sezon wakacyjny i wiele osób odpoczywa w swoich lub wynajętych domkach letniskowych. Rozkoszując się czasem spędzonym na powietrzu, z dala od miasta, mogą nasunąć się różne pytania w zależności od tego czy jesteśmy właścicielami czy wynajmujemy.

Jakie są konsekwencje podatkowe sprzedaży posiadłości letniskowej lub ogólnie drugiej nieruchomości? Niezależnie od tego, czy kupujemy czy sprzedajemy, dobrze jest znać sytuacje podatkowe obu stron.
Do roku 1971 nie było podatku capital gain. Do roku 1981 można było mieć dwie nieruchomości w rodzinie podlegające uldze (Principal Residence Exemption – PRE) zwalniającej od opodatkowania zysku ze sprzedaży tych nieruchomości używanych dla własnych potrzeb. W typowym scenariuszu rodzina posiadała dom w mieście i domek letniskowy poza miastem. Ojciec obecnego lidera Kanady zredukował dwie ulgi przy sprzedaży obu nieruchomości do jednej. Jak do tej pory ulga PRE jest niezmieniona, jedynie musi być zgłaszana na rozliczeniu podatkowym, począwszy od roku 2016. Za niezgłoszenie grozi kara za zwłokę, a nawet przewidziano w skrajnych przypadkach podatek od całego zysku.

Podatkowe konsekwencje sprzedaży
Można szacunkowo przyjąć, że około 25% zysku kapitałowego jest udziałem agencji CRA w naszej inwestycji. Jak sprzedajemy nieruchomość osobie obcej, jedna czwarta zysku pójdzie do agencji CRA. Jeżeli będziemy mieli pieniądze za sprzedaż, nie ma problemu z zapłaceniem podatku. Ale co się dzieje, gdy chcemy przekazać nieruchomość naszej rodzinie, która może nie mieć ani grosza przy duszy? Czy musimy zapłacić podatek od darowizny? Agencja traktuje taki transfer jako “deemed sale” czyli sprzedaż za wartość rynkową, pomimo braku zapłaty, pomimo tego, że jest to darowizna członkowi rodziny.

Pułapka podatkowa #1
Jednym z pomysłów, o których wiem z rozmów z klientami, jest zmiana tytułu własności poprzez dopisanie członka(ów) rodziny to tytułu własności. Na przykład: dopisanie dwojga dzieci jako tzw. co-tenants. Jak zareaguje agencja CRA na taką strategię? Urząd opodatkuje właściciela, który “sprzedał” dwie-trzecie nieruchomości dzieciom za wartość rynkową. Każde z dzieci będzie posiadało jedną-trzecią nieruchomości i jeżeli dziecko posiada inną nieruchomość, to może mieć dodatkowo problem ze swoją PRE. Potencjalna argumentacja, że właściciel nieruchomości trzymał ją “in trust” dla dzieci, które były “beneficial owners” może nie przejść w CRA z powodu braku właściwej dokumentacji.

Wynajem domku
Gdy wynajmujemy nieruchomość letniskową, możemy odpisać odpowiednie wydatki, np. koszt odsetek, property tax, ubezpieczenie, światło, wodę i gaz lub renowacje. Koszt może przekroczyć przychód likwidując potencjalny dochód i zarazem podatek, a ponadto strata może obniżyć dochody z innych źródeł (np. z pracy). Jeżeli druga nieruchomość jest farmą, obowiązują przepisy dotyczące maksymalnych strat podatkowych, bowiem farmerzy podlegają zasadom tzw. “restricted farm losses”.

Pułapka podatkowa #2
Wynajem domku brzmi atrakcyjnie, ale przy tym eliminuje super ważną strategię podatkową. Otóż, jeżeli domek był używany przez rodzinę przez szereg tygodni w roku, może być traktowany w ten sam sposób jak dom w mieście, czyli może podlegać PRE. Principal Residence Exemption jest kalkulowana na bazie rocznej, czyli nie liczy się dany rok, w czasie którego domek był biznesem, bo był wynajmowany. Może mieć to duże znaczenie, gdy w danym roku nastąpił duży skok cen rynkowych np. 2020-2021, Brak wycen wartości uniemożliwi prawidłowe wyliczenie zysku w okresie przed i po wynajmie.

PRE
Można zgłosić PRE na domku letniskowym, jeżeli przyrost wartości rynkowej był większy niż na domu w mieście w tym samym okresie. W konsekwencji możemy zapłacić podatek od przyrostu wartości domu w mieście za ten sam okres. Na przykład: dom był kupiony w roku 2000, a domek został zbudowany w roku 2009 i sprzedany w roku 2017. w rozliczeniu podatkowym można ująć lata 2009-2017 jako PRE domku, o ile jest to korzystniejsze. Sprzedając dom w roku 2019, można ująć lata 2000-2009 i 2017-2019 jako PRE i zapłacić podatek od zysku na domu za lata 2009-2017, który jest mniejszy niż zysk na domku letniskowym w tym samym okresie.

Pułapka Podatkowa #3
Przepisanie (podarowanie) nieruchomości za niższą wartość członkom rodziny. Tzw. “deemed proceeds” będą skorygowane przez agencję CRA do wartości rynkowej i tu może pojawić się zysk kapitałowy u dawcy. obdarowani będą mieli koszt równy wartości rynkowej, ale podatek zapłaci dawca od różnicy pomiędzy wartością rynkową a zgłoszoną do urzędu wartością przy przepisywaniu tytułu własności.

Pułapka podatkowa #4
Jeżeli podarujemy nieruchomość współmałżonkowi, taki transfer automatycznie jest traktowany jako tax-free rollover, chyba, że dawca zrobi elekcję na inną wartość transferu. Gdy obdarowany współmałżonek sprzeda nieruchomość z zyskiem, zysk ten dodaje się do dochodu dawcy na podstawie tzw. attribution rules.

Pułapka podatkowa #5
Przepisanie nieruchomości członkowi rodziny może uruchomić sekcję 160 Income Tax Act. Jeżeli dawca ma zaległe podatki, wówczas obdarowany może być pociągnięty przez agencję CRA do zapłacenia całego zaległego podatku, który powstał nie tylko w roku transferu, ale również obejmuje wszystkie lata wcześniejsze. Odpowiedzialność jest ograniczona do różnicy pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a kwotą zapłaty (zwykle zero, jeżeli jest to darowizna). Niestety, nie ma limitu na czasokres i wysokość odsetek od długu podatkowego.

Czy można obniżyć podatek?
Najbardziej groźna jest pułapka podatkowa gdy transferujemy domek lub ogólnie drugą nieruchomość członkowi rodziny, za wyjątkiem współmałżonka. Niestety przepisy podatkowe są jasne: jeżeli darujemy lub transferujemy tzw. capital asset (w tym przypadku cottage) członkowi rodziny, mamy tzw. “deemed disposition” za kwotę równą bieżącej wartości rynkowej, nawet jeżeli nie ma transferu pieniędzy.
Jedną z możliwych strategii jest zakup nieruchomości na nazwisko dziecka. W ten sposób dziecko jest właścicielem nieruchomości od pierwszego dnia. Unikamy w ten sposób podatku od zysku kapitałowego z powodu śmierci rodziców. O ile jest to ciekawa idea, dziecko powinno mieć 18+ lat lub może mieć mniej, jeżeli jest w związku małżeńskim. Rodzina może stworzyć warunki do posiadania dwóch nieruchomości podlegającym PRE, o ile dziecko będzie korzystać z domku letniskowego dla własnych celów. Negatywną stroną tej strategii jest niebezpieczeństwo popadnięcia przez dziecko w kłopoty finansowe lub/i małżeńskie.
Jeżeli domek jest w posiadaniu wszystkich dzieci możliwe są niekończące się kłótnie rodzinne o to, kto i ile wkłada do worka wydatków zwanego “cottage”, kto organizuje utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym, płaci rachunki, kiedy przysługuje użytkowanie, etc.

Trust
Można stworzyć tzw. discretionary trust dla dzieci. Takie rozwiązanie zabezpiecza przeciwko niepoważnym akcjom dzieci i pozwala na opóźnienie w czasie podjęcia decyzji odnośnie przekazania własności dziecku/dzieciom – komu i kiedy?. Niestety od roku 2017 trust nie ma już możliwości użycia PRE, chyba, że mamy wyjątkowe przypadki:
Alter ego trust, a spousal or common-law partner trust, a joint spousal or common-law partner trust;
A testamentary trust na podstawie testamentu, który tworzy a qualifying disability trust;
A trust for the benefit of a minor child of deceased parents.
Jeżeli trust posiada nieruchomość, ale nie spełnia powyższych warunków, wówczas może użyć PRE na zysku kapitałowym na dzień 31 grudnia 2016. Jeżeli cottage jest własnością trustu, nie może użyć PRE. Warto rozważyć transfer nieruchomości do beneficjenta, o ile on lub ona może użyć PRE.

Domek poza Kanadą, w Stanach
Niezłe komplikacje podatkowe mają miejsce, gdy druga nieruchomość jest zlokalizowana poza Kanadą, zwłaszcza w Stanach. Gdy sprzedajemy nieruchomość w Stanach, podlegamy tzw. US withholding tax, który może być użyty do opłaty podatkowej z tytułu US capital gain.
Do sprzedaży nieruchomości w Stanach niezbędne jest posiadanie tzw. ITIN (Individual Taxpayer Identity Number). Jest on niezbędny nawet jeżeli transakcja nie podlega withholding tax. Zarówno kupiec, jak i sprzedający muszą posiadać ITIN. IRS nie wyda pokwitowania za zapłacony withholding tax bez numeru ITIN. O numer ITIN należy aplikować wypełniając formularz Form-7 i oczekiwać otrzymanie go po 6 tygodniach. Stąd planując sprzedaż, należy rozpocząć od złożenia aplikacji o ITIN, bo domek możemy sprzedać w przeciągu nawet kilku dni, ale możemy nie być w stanie zamknąć transakcji w terminie umowy kupna-sprzedaży.
Jeżeli sprzedamy nieruchomość w Stanach z zyskiem, musimy go zgłosić na amerykańskim rozliczeniu podatkowym.
Podatek zapłacony w Stanach z powodu sprzedaży nieruchomości generuje w Kanadzie foreign tax credit, który może obniżyć kanadyjski podatek od tej transakcji. Kredyt ten może być ograniczony, jeżeli używamy PRE do redukcji lub eliminacji capital gain w Kanadzie.
Piotr Z. Chwalisz
M.Sc. TEP
905 821-1888
647 648-6363