Poradnik dla kupujących dom

Poradnik dla kupujących dom

Niezwykle gorący rynek nieruchomości, jaki mamy od ponad roku nie traci na aktywności. Chociaż w ostatnich kilku tygodniach odczuwalne było lekkie zelżenie naporu kupujących – przynajmniej na terenie GTA.

Moim zdaniem mogło ono wynikać z okresu urlopowego i upałów, ale również ze „zmęczenia materiału”. Wiele osób jest po prostu znużonych długim poszukiwaniem, rosnącymi cenami oraz ciągłymi wojnami ofert.
Ludzie zaczynają się także rozglądać za domami poza dużymi metropoliami, licząc na niższe ceny i lepszy wybór – ale tutaj też jest konkurencja oraz przebijanie cen.
Kupno domu to – wbrew pozorom – bardzo skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg kosztownych błędów. Warto wiedzieć czego unikać i jak dokonać właściwego wyboru.

* Lokalizacja
To chyba najważniejsza sprawa przy wyborze domu. Sam budynek w wielu przypadkach można zmodernizować czy przebudować, ale słaba lokalizacja zawsze będzie problemem. I mówiąc o złej lokalizacji mam na myśli nie tylko cieszącą się nie najlepszą sławą okolicę. Dom w drogiej dzielnicy, ale usytuowany w pobliżu torów kolejowych czy wychodzący na autostradę trudno określić jako nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji. Oczywiście nie każdy ma luksus wyboru i możliwość kupna domu w drogiej dzielnicy. Jednak współpracujący z Państwem agent jest osobą, która pomoże dokonać właściwego wyboru i ustrzeże Państwa przed popełnieniem błędów.

* Inni też szukają
Często się zdarza, że jak już trafimy na dom czy mieszkanie które nam się podoba, zwlekamy z podjęciem decyzji kupna. A może nazajutrz znajdziemy coś lepszego i tańszego? Niestety, na atrakcyjne, a szczególnie niżej wycenione nieruchomości jest wielu chętnych i wyczekiwanie ze złożeniem oferty powoduje, że albo „przegapiamy” dom, albo z powodu „walki” z konkurencją musimy zapłacić więcej. I tutaj jest bardzo istotna rola buyer agenta, którego obiektywizm powinien zadecydować, czy nieruchomość posiada oczywiste, choć niekoniecznie widoczne na pierwszy rzut oka zalety, czy z powodu wad nie stanowi atrakcyjnej oferty.

* Brak zrozumienia trendów rynkowych
Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem) łatwo jest wytargować dobrą cenę. W przypadku rynku jaki widzimy obecnie (brak tanich domów i mieszkań) – margines negocjacyjny jest niewielki. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. Dziś często obowiązuje zasada – „kto jest szybszy lub zapłaci więcej, ten ma dom!”
* Brak rozeznania we własnych możliwościach finansowych
Często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu analizując wszystko oprócz tak naprawdę tego, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza własnej sytuacji finansowej oraz uzyskanie promesy pożyczki z banku (pre-approval). Z tym też wiąże się sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż dawniej. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie – nawet ze słabą historią kredytową. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba, że staramy się o pożyczkę od drugorzędnych banków (B lenders).
* Umowy warunkowe
Obecnie często jesteśmy zmuszeni na składanie ofert bez warunków na finansowanie lub inspekcję, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunki dają nam poczucie spokoju i gdy nie mamy konkurencji na kupno danego domu, można je do dodać do umowy kupna. Natomiast w sytuacji kiedy spodziewamy się konkurencji, powinniśmy jakby z góry zadbać o pre-approval na pożyczkę. Można również zrobić inspekcję techniczną domu jeszcze przed złożeniem oferty (dzień wcześniej), po to by nasza oferta była mocna (bez warunków)!

* Brak zrozumienia procesu negocjacji
Kiedy zamierzamy targować się o cenę, musimy być realistami. Złożenie znacznie zaniżonej oferty (często z warunkami w nadziei, że sprzedający ją zaakceptuje), wysyła sprzedającemu zły sygnał. Jeśli już startujemy z niskiego pułapu cenowego, to przynajmniej miejmy ofertę, która nie ma zbyt dużej ilości warunków lub nie ma ich wcale!
Pomimo tego, co podają statystyki, domy się sprzedają (szczególnie te tańsze) i sprzedający wcale nie muszą być zdesperowani.

* Błędne przekonanie, że „Power of Sale” jest znakomitą okazją
W praktyce domy sprzedawane poprzez power of sale są często zbywane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji życiowej (jak rozwód, śmierć w rodzinie, konieczność szybkiej przeprowadzki). Czasami błędem jest niewłaściwa, za wysoka początkowa wycena domu. Ponadto domy sprzedawane poprzez „Power of Sale” są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. W aktywnym rynku (jak obecnie) „Power of Sale” jest rzadkością.

*Zakochanie się w oglądanym domu
Zdarza się, że po wejściu do domu, który jest czysty i ładnie przygotowany do sprzedaży, nagle się w nim zakochujemy (czasami bez pamięci). To miłe uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsadek i porada Państwa buyer agent, który powinien być bezstronny i jednocześnie świadomy tego co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji, często prowadzi do przepłacania za dom. Oczywiście jeśli złożymy ofertę warunkową to mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze jest to możliwe.

* Nie za wszelką cenę!
Na obecnym, gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i rozsądek Państwa buyer agenta powinny być kluczowe. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam dom (lub lepszy) znacznie taniej.

* Home inspections
Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną „spokojną głowę” . Osobiście polecam „home inspections” ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu (każdy dom ma coś, co wymaga poprawy) i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu. Szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy często mamy kilka ofert na jeden dom, ci którzy potrzebują inspekcji mogą jej dokonać na dzień przed złożeniem oferty. To zdarza się coraz częściej.

* Agent w roli inspektora
W obecnych czasach często dochodzi do absurdu, bo appointmenty potrafią trwać tylko 15 minut. Nie ma czasu nawet na dokładne obejrzenie domu, nie mówić o sprawdzeniu go pod względem technicznym. Ale nawet w tak limitowanym czasie doświadczony agent powinien być w stanie z grubsza zauważyć podstawowe problemy techniczne. Nie będzie to formalna inspekcja, ale opinia fachowca.

* Świadomość wzrostu wartości
Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w tym domu mieszkać zawsze. Dlatego należy zwrócić uwagę na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym. Często ludzie wybierają dany dom tylko dlatego, że jest tani. Czasami niewiele wyższa cena daje nam szansę na znacznie lepszy dom. Ja osobiście nie rozumiem ludzi kupujących niektóre typy domów – na przykład „Back to Back Townhouses” Są one sprzedawane przez deweloperów po prawie $750,000. Według mnie to chybiona inwestycja. Ani ogrodu, ani prywatności. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zestarzeją, będą wyglądały jak „slumsy” bo każdy właściciel sam sobie będzie „rzepkę skrobał”. Będzie samodzielnie naprawiał elewacje czy wymieniał dachy. Czy ktoś naiwny myśli, że zawsze zostanie to wykonane profesjonalnie, estetycznie i w tym samym czasie? A w tej cenie można na przykład kupić ciągle dom wolnostojący w Burlington, Stoney Creek czy Hamilton, który ma zdecydowanie lepszy potencjał.

* Współpraca z wybranym i własnym agentem real estate
Moim zdaniem współpraca z doświadczonym i lojalnym agentem przy zakupie nieruchomości to klucz do sukcesu.
Buyer agent, który pracuje dla kupujących nie tylko zna przepisy i całą procedurę zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów – od właściwej lokalizacji do wybrania korzystnej pożyczki hipotecznej. Buyer agent jest Państwa doradcą i bezpłatnym konsultantem. Bezpłatnym – bo jego wynagrodzenie i tak jest wliczone w cenę zakupu.
Jak pokazuje moje wieloletnie doświadczenie, zakup domu wcale nie jest sprawą łatwą, ponieważ w świadomości przeciętnego kupującego funkcjonuje wiele mitów, z którymi walczę od lat. Dzięki rozsądnym decyzjom możemy (dysponując nawet ograniczonymi funduszami), albo dokonać świetnej inwestycji, która po latach znacznie powiększy nasz majątek, albo stracić część dorobku życia.
Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek pytania czy wątpliwości w kwestii zakupu czy wyboru domu – agenci z Domator Team są zawsze do Państwa dyspozycji.

Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007