Rodzinny domek /cottage

Rodzinny domek /cottage

Jeżeli posiadamy dom/mieszkanie w mieście i ponadto domek (cottage) letni lub całoroczny gdzieś poza miastem, możemy mieć dylemat co zrobić z naszą daczą, jak uciec od potencjalnych podatków, jeżeli chcemy przekazać go rodzinie możliwie najtaniej.

Ale sprawa kosztów podatkowych stanowi tylko jeden aspekt transferu nieruchomości członkom rodziny.
W artykule firmy Miller Thomson, autorzy Sandra Enticknap, Elena Hoffstein oraz Dwigth Dee znajdujemy kilka wskazówek. Większość właścicieli chce, aby cottage służył członkom rodziny przez wiele pokoleń. Jednakże wymaga to dokładnego przemyślenia i odpowiedniego planowania. Należy rozważyć koszty, w tym prawne i podatkowe oraz potencjalne spory, które pojawiają się zwykle, gdy szwankuje zarządzanie i konserwacja obiektu po jego przekazaniu w ręce członków (członka) rodziny.
Nakreślę kilka potencjalnych problemów do rozważenia oraz zaproponuję odpowiednie rozwiązania. Nie może to być kompletna lista, ponieważ sytuacje różnią się od siebie. Od czego należy zacząć?

I. Kto jest kandydatem i dlaczego?
Spotkałem się nieraz z sytuacjami, o których mi się nawet nie śniło. Dzieci, zwykle dorosłe, nie zgadzają się ze sobą. Kto podejmie się zarządzania i konserwowania domku?
Co się stanie, gdy dzieci nie będą w stanie dogadać się w sprawie kosztów i terminów remontów? Kto i kiedy i czy w ogóle będzie z niego korzystać? Kogo będzie stać na wykupienie innych i czy będzie mógł/chciał wykupić? Co się stanie, gdy jedno z dzieci ogłosi bankructwo lub umrze? A co się stanie, gdy jedno z dzieci zdecyduje się nie przestrzegać umowy? Ale to nie są wszystkie pytania. Jedno z dodatkowych może dotyczyć potencjalnych efektów prawnych i podatkowych z powodu zmiany na stałe kraju zamieszkania przez jedno z dzieci, np. na Stany lub Polskę?
W związku z wieloma możliwościami odpowiedzi na powyższe pytania, należy zacząć je zadawać możliwie na jak najwcześniejszym etapie. Następne pokolenie może nie mieć chęci lub możliwości partycypowania we wspólnej własności. Nieustanne zmiany przepisów i zarządzeń odnośnie zatrudnienia, a w związku z tym zarobków i realnych możliwości finansowych, na pewno stanowią dodatkową trudność w realistycznym planowaniu przyszłości. Jeżeli członkowie rodziny są za tym, aby zachować cottage na użytkowanie przez przyszłe pokolenia, warto przejść do rozpatrzenia kosztów opłacenia cichego wspólnika w posiadłości, a mianowicie agencji CRA.

II. Ile wyniesie podatek?
Jak wiemy, podatek z tytułu zysków kapitałowych czyli capital gain tax, stanowi poważną przeszkodę w przekazywaniu domku następnemu pokoleniu. Gdy to przekazywanie ma miejsce za życia rodziców w formie darowizny lub sprzedaży za zaniżoną cenę lub po śmierci – w każdym przypadku agencja bierze pod uwagę tzw. “fair market value” (FMV) czyli wartość rynkową. Rodzice będą opodatkowani od różnicy pomiędzy FMV a tzw. “adjusted cost base” (ACB). ACB to najprościej mówiąc jest to suma kosztów zakupu plus renowacji. Stąd warto rozważyć zrobienie renowacji przez rodziców przed przekazaniem nieruchomości, jeżeli nie będzie robiona elekcja PRE.
Jednym ze sposobów obniżenia opodatkowania jest przekazywanie części udziałów w nieruchomości na przestrzeni szeregu lat, aby opodatkowywać jedynie część zysków odpowiadającą części udziałów. W ten sposób można rozłożyć podatek na szereg lat.
Innym sposobem na minimalizowanie podatków, jest przeznaczenie domku na elekcję Principal Residence Exemption (PRE). Ma to o tyle zaletę, że wtedy nie będzie natychmiastowego skutku podatkowego. Zysk w czasie użytych lat użytych na PRE będzie opodatkowany dopiero przy sprzedaży domu. Wymaga to starannego przygotowania, między innymi w postaci zrobienia wycen zarówno domu, jak i domku. Zwłaszcza jeżeli cottage wzrósł na wartości bardziej niż dom.
Ponieważ można uciec od podatków od zysku tylko na jednej nieruchomości w danym roku kalendarzowym, dokładna analiza jest niezbędna, aby uzyskać optymalną korzyść biorąc pod uwagę wzrost wartości obu nieruchomości – domu i domku na przestrzeni wszystkich lat ich posiadania.
Istnieje potencjalna pułapka podatkowa przy sprzedaży domku rodzinie poniżej wartości rynkowej. Rodzice zapłacą podatek od FMV, ale dla dzieci kosztem będzie zaniżona wartość, stąd potencjalne podwójne opodatkowanie tej części zysku będącej różnicą pomiędzy FMV a zaniżoną kwotą podaną do rozliczenia przez rodziców. Pomino tego, że rodzice zapłacili podatek od tej różnicy, dzieci zapłacą ponownie przy kalkulacji ich zysku od sprzedaży.
Jednym z możliwych rozwiązań jest sprzedaż domku dzieciom za FMV i wzięcie tzw. Promissory note jako zapłatę równoważną obniżce ceny, aby jej spłatę umorzyć w chwili śmierci.

III. Opłaty spadkowe (probate fees)
Jako punkt wyjścia warto wspomnieć, że generalnie własność domku powinna być zapisana jako “joint tenant”, aby uniknąć opłat spadkowych przy zgonie pierwszego współmałżonka. Tzw. Estate Aministrative Tax (EAT) może być niemały. W prowincji Ontario wynosi on 1.5% od wartości nieruchomości, czyli od domku o wartości FMV = $1mln, trzeba zapłacić do ontaryjskiego fiskusa $15,000. Do tego trzeba dodać koszty prawne przeprowadzenia probate i straconych miesięcy na oczekiwanie w kolejce w sądzie na swoją sprawę. Jeżeli cottage jest zapisany tylko na jednego małżonka, to w przypadku jego śmierci, pozostały przy życiu małżonek, aby odziedziczyć cottage, musi zrobić probate i zapłacić EAT. I zanim ten domek przejdzie na dzieci, znowu trzeba będzie zapłacić EAT, po śmierci drugiego rodzica.

IV. Trust
Transfer domu do trustu za życia rodziców zaoszczędzi opłat prawnych oraz EAT.
Może on dać rodzicom czas na podjęcie decyzji odnośnie przekazania domku następnemu pokoleniu i wypróbować jak dzieci dają sobie radę z zarządzaniem i renowacjami, dzieleniem oraz udostępnianiem czasu korzystania z niego.
Jeżeli rodzice są poniżej 65 roku życia, to muszą liczyć się z zapłaceniem podatku od zysku kapitałowego oraz podatku land transfer tax. Po 21 latach trust musi się opodatkować od zysku lub przetransferować tytuł własności do dzieci będących mieszkańcami Kanady lub z powrotem do rodziców, o ile jeszcze żyją, aby uniknąć tego rocznicowego podatku. Dla rodziców dodatkową komplikacją może być wykorzystanie PRE dla domku.

V. Finanse
Gdy dzieci nie mają pieniędzy, aby spłacić rodziców, można rozważyć wykupienie polisy ubezpieczeniowej lub wzięcie hipoteki (mortgage). Dzieci mogą wziąć pożyczkę hipoteczną, aby zapłacić podatki i opłacić koszty transferu. Koszty pożyczki hipotecznej mogą byc niższe niż od zakupu nieruchomości w mieście i ponadto dzieci mogą użyć cottage jako principal residence,aby uniknąć w przyszłości podatku od zysku.
Również rodzice mogą kupić polisę na życie, aby pokryć koszty podatków, gdy odejdą. Dzieci mogą pokryć koszty takiej polisy. Zwykle koszt takiej polisy będzie niższy niż podatek, ale to zależy głównie od wieku i stanu zdrowia rodziców.

VI. Co-ownership
Jeżeli kilkoro dzieci chce być współwłaścicielami domku, to warto sporządzić tzw. Co-ownership agreements, który ujmie preferencje rodzinne. Dzieci powinny zgodzić się na dzielenie kosztów, terminy korzystania z domku, potrzeby renowacji i konserwacji, różnego typu restrykcje wobec obcych, nie będących członkami rodziny, datę ważności umów oraz na sposób ich egzekwowania.

VII. Rodzaj współposiadania
Jest to ważna kwestia. Jeżeli dzieci będą “joint tenants”, wówczas w przypadku zgonu dziecka, jego udział przechodzi na pozostałe dzieci, które go przeżyją. Jeżeli wartość domku poszła do góry, wówczas podatek zapłaci estate zmarłego dziecka, a nie dzieci, które go przeżyją.
Jeżeli własność będzie zarejestrowana jako “tenants in common”, wtedy, gdy dziecko umrze, jego udział będzie rozdzielony zgodnie z wolą zapisaną w jego testamencie, lub gdy nie będzie testamentu, wówczas należy dokonać procedury intestacy. Oznacza to , że podatek capital gain związany z udziałem dziecka zapłaci jego estate. Dzieci, które przeżyją mogą mieć współwłaścicieli, których własność będzie zgodna z wolą zmarłego dziecka. Może to być współmałżonek, dzieci zmarłego dziecka lub nawet obca osoba.
Stąd należy solidnie rozważyć wśród członków rodziny, co się stanie, gdy jeden z współwłaścicieli domku umrze, wyjedzie z Kanady lub ogłosi upadłość.

Konkluzja
Przekazanie rodzinnego domku letniskowego może być kosztowne, skomplikowane i wyczerpujące psychicznie. Jeżeli rodzina chce zatrzymać cottage, rozmowa z prawnikiem i księgowym (efekty podatkowe) może zaoszczędzić czas i pieniądze oraz zabezpieczyć interesy wszystkich stron, aby radosne wspomnienia z rodzinnego użytkowania domku mogły być przekazywane z pokolenia na pokolenie.
Piotr Z. Chwalisz
M.Sc. TEP
905 821-1888
647 648-6363