Prawnik i jego rola w transakcjach Real Estate

Prawnik i jego rola w transakcjach Real Estate

Dość często moi klienci zadają mi pytanie o rolę prawnika w typowej transakcji real estate. Do czego jest potrzebny i jakie są koszty związane z jego zatrudnieniem?

Zwykle z uśmiechem odpowiadam, że można próbować samemu zamknąć transakcję ale… po co? Przecież bez doświadczonego i wyspecjalizowanego w tego rodzaju sprawach prawnika można popełnić bardzo wiele błędów, idących w tysiące dolarów. Bo życie bywa nieprzewidywalne.
Specjalista w danej dziedzinie prawa gwarantuje nam bezpieczeństwo prawne. Ważne jest, by obsługiwała nas osoba doświadczona w transakcjach związanych z nieruchomościami, a nie prawnik „od wszystkiego”. Jeśli ten sam prawnik (oczywiście mam na myśli zarówno kobiety jak i mężczyzn) obsługuje sprawy rozwodowe, karne, rodzinne, wypadki i roszczenia cywilne – to prawdopodobnie niczego nie robi do końca dobrze. Jak w każdej dziedzinie – jak się pracuje ze specjalistą, zwykle mniej spraw jest problematycznych.
Jest bardzo wielu prawników, którzy zajmują się tylko real estate i większe i bardziej popularne kancelarie potrafią zamykać nawet po 50 do 100 transakcji miesięcznie. Przypomina to trochę taśmę produkcyjną, bo zasadniczo przebieg każdej sprawy jest bardzo zbliżony. Dlatego te kancelarie, które robią to od lat, mają minimum popełnianych błędów.

Główną pracę w każdym biurze wykonują wyspecjalizowane asystentki (asystenci), którzy przygotowują całą dokumentację. Prawnik zwykle, jak już wszystko jest przygotowane, spotyka się z klientami i na przygotowanych dokumentach zbiera podpisy i ewentualnie odpowiada na pytania.
Zabawne jest, że często kiedy mówię klientom, że potrzebują zatrudnić prawnika po to, by proces zakupu (lub sprzedaży) przebiegł sprawnie i bez komplikacji, to typowe pytanie zamiast “co prawnik dla nas zrobi i po co jest potrzebny?” brzmi “ile muszę mu zapłacić?”
Rozumiem, że koszty zamknięcia często są wysokie, ale zanim odpowiem na pytanie “ile”, zobrazuję co prawnik dla nas robi – by uświadomić dlaczego nie robi tego za darmo.

Rola prawnika, kiedy reprezentuje kupującego:
Przegląd umowy zakupu i sprzedaży
Zwykle umowę zakupu i sprzedaży przygotowywują agenci od nieruchomości. Po zawarciu umowy trafia ona do prawnika. Czasami, nawet jeśli w umowie jest klauzula, które daje prawnikowi uprawnienia do wprowadzania zmian, to w dzisiejszych czasach jest to rzadkość. Bo większość ofert nie ma żadnych warunków – i dlatego prawnik ogranicza się do innych ważnych czynności.

Status Certificate
Zazwyczaj, kiedy kupujemy condo, istnieje potrzeba przejrzenia dokumentów korporacji. Jej sytuacji finansowej, potencjalnych problemów, spraw sądowych, budżetu, itp. Tutaj opinia prawnika ma duże znaczenie.
Istniejące pożyczki Bardzo ważnym zadaniem prawnika jest sprawdzenie, czy nie ma na kupowanej nieruchomości żadnych zarejestrowanych pożyczek. I jeśli są, to muszą być one wyrejestrowane przed zamknięciem. Kiedyś było to bardzo skomplikowane, bo prawnicy musieli sprawdzać rejestry do 20 lat wstecz. Dziś, dzięki zmianom wprowadzonym w systemie sprawdzania, wszystko odbywa się elektronicznie i sprawdza się tylko jedną transakcję wstecz.

Istniejące “work orders”
Należy sprawdzić, czy miasto nie ma do nieruchomości żadnych zastrzeżeń. Zdarza się, że czasami zrobimy renowację bez zgody miasta. Jeśli sprawa zostanie wykryta, miasto ma prawo zarejestrować nakaz uzyskania pozwolenia. I dopóki tego nie zrobimy, nie uzyskamy żadnej nowej pożyczki hipotecznej na takim domu – czyli zamknięcie transakcji będzie niemożliwe.

Title Insurance
Pomimo powyższego usprawnienia, które ograniczyło pomyłki, wciąż się one zdarzają. Dlatego wielu prawników sugeruje (i słusznie) wykupienie “title insurance”. Osobiście bardzo polecam takie ubezpieczenie i sam zawsze je posiadam. Jest to w gruncie rzeczy bardzo tanie i jednorazowe ubezpieczenie, które jest ważne tak długo, jak długo posiadamy ubezpieczony dom. Kosztuje około 1% wartości zakupu i chroni nas przed ogromnym wachlarzem pomyłek czy oszustw. Proszę uwierzyć mi na słowo – WARTO je mieć. O tym ubezpieczeniu innym razem.

“Liability Insurance”
Prawnik gwarantuje nam, że nasz akt własności jest prawidłowy i ważny po zamknięciu. Prawnicy mają ubezpieczenia zawodowe od błędów, i to daje nam dodatkową gwarancję (plus chroni nas także title insurance, o którym pisałem wcześniej).
Zaległe podatki od nieruchomości i condo fees
Prawnik sprawdza, czy podatki były płacone lub dopilnuje ich płatności. Podobnie ma się sprawa z condo fees, jeśli kupujemy mieszkanie.

Naliczanie Land Transfer Tax
Jednym z największych wydatków przy zakupie nieruchomości jest Land Transfer Tax. Kupujący na ogół nie płacą wynagrodzenia dla agentów, ale rząd “zadbał”, byśmy nie czuli się “niedocenieni” i nałożył na wszystkich kupujących obowiązek zapłacenia “powitalnego” podatku. Kupiłeś? Gratulujemy! Ale należy się… podateczek do rządu!
Dla tych, którzy kupują na terenie GTA te “gratulacje” są podwójne, bo płacą oni podwójny podatek. Jeden dla prowincji Ontario, drugi dla miasta Toronto. Mówimy tu o ogromnych sumach. Kupując dom w Toronto za million, ten jednorazowy podatek wynosi $32,200.00. Gdzie to znika?

Kupujący po raz pierwszy otrzymują zniżkę o trochę ponad $5,000. Dlaczego nie mogłoby być 50%?
“Mortgage Documents”
Prawnik kupujących dostaje od banku instrukcje dotyczące pożyczki hipotecznej i na tej podstawie musi tę pożyczkę zarejestrować, zanim przekaże pieniądze prawnikowi, który reprezentuje sprzedających. To skomplikowany dokument i ja osobiście nigdy bym się takiej pracy nie podjął.
Zamknięcie transakcji
Jak wszystkie powyższe procedury są załatwione, następuje zamknięcie transakcji, przekazanie pieniędzy, dokumentów i kluczy pomiędzy prawnikami.
Problemy po zamknięciu
Jeśli po oficjalnym zamknięciu pojawią się jakieś problemy, prawnicy próbują je rozwiązać z pomocą agentów. Jeśli w dniu, kiedy powinno dojść do zamknięcia wystąpi jakiś problem, to wówczas zarówno prawnicy jak i agenci szukają rozwiązania.
Być może teraz jest dobry moment, by wspomnieć o pieniądzach. Bo kiedy znamy już obowiązki obsługującego nas prawnika, łatwiej nam będzie zrozumieć wysokość jego “fee”.
Na ogół przy typowych transakcjach całość opłat zamyka się od $1,500 do $2,200 plus HST. Jednak kiedy w grę wchodzą sprawy spadkowe czy rozwodowe, te wartości mogą iść znacznie w górę.
Często się zdarza, że prawnicy, by zachęcić nowych klientów, podają swoje wynagrodzenie w trochę przewrotny sposób. Na przykład podają “fee” jako $750 + koszty (dispurments) i jakoś zwykle w całości daje to dokładnie tyle samo, co oferują inni prawnicy. Osobiście nie kierowałbym się w wyborze prawnika ceną, ale doświadczeniem.

Warto również wspomnieć o pomocy prawnika przy sprzedaży nieruchomości.
Typowe jest, że jeśli zatrudniamy prawnika, by nam pomógł z zakupem i jednocześnie sprzedajemy dom w którym mieszkamy, to zwykle ten sam prawnik zamyka obie transakcje. Jest to sprawa wygody i czasami prawnicy oferują “package deal”.
W jego zakres wchodzą:
Sprawdzenie umowy i ewentualne poprawki,
Ustalanie warunków i zmiany w ofercie,
Przygotowanie dokumentów sprzedaży oraz dokumentów to rejestracji w Land Registry Office,
Przygotowanie wszystkich pożyczek do wyrejestrowania. Rozmowy z bankami i prywatnymi inwestorami,
Opłaty za ewentualne kary związane z potencjalnym zerwaniem umowy,
Dopilnowanie wykonania warunków prawnych i finansowych. Rozliczenia i przekazanie pieniędzy,
Zamknięcie transakcji,
Wymiana dokumentów, pieniędzy i kluczy.

Każdy doświadczony prawnik, który na co dzień zajmuje się real estate, ma swój system pozwalający na punktualną i bezkolizyjną obsługę klientów. Ale nawet najlepszy system czasami zawodzi – niekoniecznie z winy prawnika. Pomiędzy złożeniem oferty a zamknięciem transakcji sprawy potrafią się skomplikować, dlatego raz jeszcze podkreślam, że prawnik, który potrafi rozwiązywać trudne sytuacje jest niezwykle ważną częścią zespołu, który pracuje nad zamknięciem transakcji real estate.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007