Kupno domu przez emeryta może być trudne

Kupno domu przez emeryta może być trudne

Dość często klienci pytają mnie, czy można kupić dom będąc emerytem.

Oczywiście, że tak! Istnieje dolna granica wieku osoby dokonującej zakupu – 18 lat. Nie ma natomiast górnej granicy wiekowej, kiedy możemy kupić nieruchomość, ale jest kilka spraw o których należy wiedzieć i pamiętać.
Jeśli kupujemy nieruchomość za gotówkę, to oczywiście jest to wyłącznie nasza sprawa i nikt nam nie może zabronić kupna nawet, jeśli już dawno przekroczyliśmy 65. rok życia. Jedyny wyjątek to sytuacja, gdy transakcję chciałaby zawrzeć osoba o ograniczonej władzy umysłowej (amnezja czy inne choroby) i która jest ubezwłasnowolniona.

Kiedy ludzie przechodzący na emeryturę, to najczęściej właśnie wtedy zmieniają domy – zwykle na mniejsze i tańsze w utrzymaniu. Najczęściej są to domy parterowe i kondominia.
Jak długo dom, który sprzedajemy (zwykle już spłacony) dostarczy nam wystarczającą sumę na zakup za gotówkę i bez potrzeby zaciągania długów – to wszystko jest fantastycznie proste.
Zdarza się jednak czasami, że emeryt chcący zamienić dom na inny lub na mieszkanie, po sprzedaży obecnie posiadanej nieruchomości owszem, ma sporo na downpayment, ale potrzebowałby mimo wszystko uzyskać hipotekę. I tu zaczynają się schody… Bank patrzy na takiego osobnika jak na klienta bez zdolności kredytowej. Nawet jeśli rok wcześniej zarabialiśmy (przykładowo) $150,000 rocznie i bank bardzo chętnie by nam udzielił mortgage rozłożonego nawet na 25 lat spłaty, to kiedy przejdziemy na emeryturę, nagle przestajemy być dla banku rzetelnymi klientami.
Jeśli jeszcze dysponujemy sporym downpayment na zakup w postaci 40-60% wartości zakupu, to przy pomocy „kreatywnych” mortgage brokers uda się bank przekonać do współpracy.
Ale jeśli ktoś, kto właśnie przeszedł na emeryturę, marzy o zakupie domu i ma bardzo mały downpayment – praktycznie jest bez szans – pomimo, że rok czy dwa lata wcześniej mógł zupełnie spokojnie ubiegać się o pożyczkę.
Pisałem dotychczas o kupnie (zamianie) domu. Ale nawet jeśli nie zamierzamy zmieniać domu (który jest już spłacony), ale chcemy ubiegać się o Home Line of Credit – czyli linię kredytową pod zastaw nieruchomości, sprawy mają się podobnie. Przed emeryturą było „no problem” – na emeryturze jest to „big problem”.

Co wobec tego robić, by nie zostać na lodzie i by spełnić nasze marzenia o domku dla emeryta?
Wielu z nas żyje według zasady: „co masz zrobić dzisiaj, zrób jutro”. W tym przypadku musimy to zmienić na zasadę: „co masz zrobić jutro, zrób dzisiaj”.
Chodzi o to, by zacząć planować zamianę domu jeszcze przed przejściem na emeryturę, kiedy banki patrzą na nas jak na partnerów finansowych.
Typowe jest, że odkładamy nasze ważne decyzje na później – często do chwili, kiedy zostaniemy emerytami. Odkładamy podróże, odkładamy ćwiczenia czy różnego rodzaju hobby, na które nie mieliśmy czasu, ale również odkładamy kluczowe decyzje życiowe – tak jak na przykład zamiana większego domu na mniejszy i tańszy.

Taka zamiana zwykle łączy się ze zmianą miejsca zamieszkania, bo domy „mniejsze i tańsze” albo znajdują się na peryferiach metropolii, albo nawet w znacznej odległości od GTA.
Zwykle odkładanie decyzji zamiany domu spowodowane jest faktem, że zanim przejdziemy na emeryturę pracujemy zawodowo. A domy mniejsze i tańsze są, niestety, obecnie dość oddalone od Toronto czy Mississauga. Perspektywa długich dojazdów zniechęca przed przeprowadzką. Ale odkładając taką decyzję w czasie możemy narazić siebie zupełnie bezwiednie na ogromne straty finansowe oraz możemy mieć problem z finansowaniem naszego marzenia.

To jak podejść do downsizing?
Okazało się w ostatnim okresie, że domy „za miastem” stały się towarem najwyższego pożądania i ich ceny wzrastają w tempie powodującym zawrót głowy.
Proszę sobie wyobrazić, że planują Państwo emeryturę za 3-4 lata i odkładają decyzję zakupu do jej rozpoczęcia. Zakładając obecne tempo wzrostu cen domów poza dużymi ośrodkami, które moim zdaniem jest na poziomie 10-15% w skali roku, czekanie 4 lat z zakupem spowoduje, że dom, który obecnie możemy kupić za $700,000 będzie kosztował prawdopodobnie ponad $1,000,000. W praktyce oznacza to, że kupując teraz, mamy szansę „zamrozić” cenę na poziomie obecnego rynku i wszelkie przyrosty cen nie będą już nas dotyczyły.
Jak widać, taki zakup z wyprzedzeniem czterech czy więcej lat przed przejściem na emeryturę ma ogromne zalety finansowe i zwrot na zainwestowanych pieniądzach jest znakomity.

Ważne jest też, że cena domu, który obecnie posiadamy w Toronto czy Mississauga też będzie szła w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro Toronto na poziomie 6-15% w skali roku i średniej obecnej cenie domu przynajmniej $1.200,000, po 4 latach dom taki powinien być warty znacznie więcej. Moim zdaniem od $1.400,000 do $1,600,000. Oznacza to, że trzymając dom, w którym mieszkamy przez dodatkowe 4 lata, możemy zarabiać na nim – i to niemało.
Różnica jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy typowym downsizing, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę a „advanced downsizing”, kiedy kupujemy go o 4 lata wcześniej (zanim przejdziemy na emeryturę), jest znacząca.
Zaletą zakupu domu na emeryturę z wyprzedzeniem jest to, że kupujemy go już teraz znacznie taniej niż będzie on kosztował za 4 lata. Jeśli po zakupie takiego domu natychmiast go wynajmiemy, to przez cały okres oczekiwania na emeryturę będzie się sam spłacał.
Jednym z powodów odkładania zakupu drugiego domu (na emeryturę) jest obawa albo niewiedza, jak taki zakup można sfinansować.

To jest właściwie najprostsze – pod warunkiem, że mamy dobry kredyt (powyżej 600 bicon scores) oraz posiadamy 25% na downpayment. Wiele banków oferuje specjalne programy dla inwestorów, kupujących drugi dom. Jak długo mamy na 25% wpłaty i dochód z wynajmowania danego domu pokrywa płatność za hipotekę, nasz personalny income nie musi być nawet brany pod uwagę. Ale robiąc to teraz, kiedy jeszcze pracujemy i możemy się wykazać dochodem będzie nam łatwiej niż zakup z pozycji emeryta, kiedy będzie to często niemożliwe.
A teraz kilka obliczeń. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych każde $420 płacone miesięcznie obsługuje $100,000 pożyczki hipotecznej. Chciałbym przypomnieć, że w wynajmowanych domach lokatorzy zwykle płacą za utylities, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomości.

W dzisiejszych czasach, nawet w takich miastach jak Guelph, można wynająć średniej wielkości dom wolnostojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około $3,000/M. Czyli jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziomie $350/M i ubezpieczenie domu około $50 na miesiąc, to praktycznie to, co pozostaje z płaconego rentu obsługuje bez problemów $600,000 pożyczki hipotecznej.
Dodając nasze 25%, które musimy przeznaczyć na downpayment, to domy, które możemy kupić i które będą się same spłacały, są na poziomie cenowym około $750,000.

Wspomniałem o Guelph, ale praktycznie dotyczy to całego Ontario wokół GTA. Moim zdaniem ceny pójdą w górę o 30% w ciągu dwóch do trzech lat, ponieważ zarówno emeryci, jak i inwestorzy będą tam kupować ze względu na niskie (jeszcze) ceny.
Wszystkich zainteresowanych zamianą domu zapraszam do kontaktu. Nieruchomości są historycznie najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją. Mamy ogromne doświadczenie w downsizing i pomogliśmy bardzo wielu ludziom podjąć taką decyzję i przeprowadzić bezproblemowe transakcje.
Ja osobiście bardzo zachęcam do kupowania z dala od miasta, bo ceny w tych rejonach pójdą w górę znacznie szybciej niż w GTA i łatwiej jest zacząć. A kiedy coraz więcej osób będzie obecnie pracowało z domu, to mieszkanie w mniejszym i tańszym mieście będzie miało ogromne zalety.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007