Kupić dom, czy go sobie wybudować – co wyjdzie taniej?

Kupić dom, czy go sobie wybudować – co wyjdzie taniej?

Patrząc na wysokie ceny domów oferowanych do sprzedaży, nasuwa się pytanie: czy nie byłoby taniej wybudować dom samemu?

Moja odpowiedź jest bardzo prosta – nie będzie taniej. Owszem, może być lepiej, ale taniej raczej nie.
Chyba, że osoba, która buduje dom dla siebie jest zawodowym kontraktorem i ma swój własny network zaprzyjaźnionych kontraktorów, którzy go wspomogą.

Ale zacznijmy od początku.
Mówiąc o budowie własnego domu, oczywiście nie będziemy rozważali budowy townhousów, kondominiów czy nawet semi detached domów (bliźniaków). Skoncentrujmy się na budowie domów jednorodzinnych.
Pierwsze, co potrzebne do budowy domu to teren (działka). Jeśli uda nam się znaleźć „gołą” działkę, będzie to zwykle poza terenem miejskim, bo na terenie miast wolnych terenów pod zabudowę brakuje już od dawna. No chyba, że deweloper kupi większy kawałek terenu (czasami kupując starą plazę czy fabrykę) i podzieli go na mniejsze działki.

Kupno „gołej” działki ma jedną, podstawową wadę. Trzeba ją kupić za gotówkę, bo banki nie finansują zakupu ziemi, często należy zapłacić HST od ceny zakupu, czasami też „development charges” (kilkadziesiąt tysięcy). Taką działkę należy również uzbroić w szambo (septic tank) oraz zadbać o wodę – czyli zwykle trzeba wywiercić studnię. Te wszystkie koszty szybko się dodają.

Jeszcze 5-8 lat temu wokół GTA było pełno działek akrowych czy nawet większych za $250,000 do $400,000. Dziś ich nie ma, a jak są, to kosztują znacznie więcej. Najtańsze działki, jakie niedawno widziałem w Halton, Peel i Hamilton kosztowały $690,000. Do tego wcale nieciekawe i nie bardzo nadające się na budowę „wymarzonego” domu. Jeśli teraz do tej ceny doliczymy koszty, o których wspomniałem wcześniej, to jak nic jesteśmy na poziomie $850,000-$900,000 tylko w kosztach terenu (nawet przed wbiciem łopaty w ziemię).
Typowy, „szary” obywatel woli jednak budować w mieście. W tej sytuacji musi on zwykle kupić działkę ze starym domem, który następnie zburzy i w tym miejscu wybuduje nowy „pałac”. Oczywiście nikt nie będzie kupował domu na typowym subdivision, by go zburzyć i zbudować nowy. Jest to wbrew logice. Każdy planujący budow, będzie raczej patrzył na starsze okolice, w których są większe działki i gdzie już się zaczął ruch budowlany.

Takie okolice to praktycznie większa część południowego Etobicoke, okolice High Park, południowa Mississauga, południowe Oakville, południowe Burlington, itd.
Ci, co śledzą rynek wiedzą, że ceny w tych okolicach, nawet za bardzo skromny domek i taką sobie działkę zaczynają się obecnie od $1,200,000 (jeśli nie zostaną przebite o następne $200,000).
Ten cały powyższy wywód jest po to, by uświadomić wszystkim, że w praktyce, zanim zaczniemy budowę, sam koszt terenu pod budowę wyniesie przynajmniej $1,000,000 (w bardzo przeciętnej okolicy). W dobrym miejscu będzie to około $1,500,000, a w „prime spot” nawet ponad $2,000,000.
Po co o tym piszę? Działka to dopiero początek drogi. Potrzebny jest projekt i pozwolenie na budowę. To wszystko też kosztuje.
Przychodzi sama budowa. Owszem, jeśli budujemy w tańszej okolicy, może standard wykończeń i materiałów budowlanych będzie mógł być trochę skromniejszy niż w „prime spot”, ale koszt pracowników będzie bardzo podobny. Nie podejmuję się podawać dokładnych cen za robociznę, ale o ile jeszcze kilka lat temu można było znaleźć „turystów” do pracy poniżej $20 na godzinę, to dziś o nich trudno, a każdy pracownik fizyczny bardzo się ceni. Znalezienie kogoś poniżej $30-$35 na godzinę jest prawie niemożliwe.
Fachowcy oczywiście cenią się jeszcze bardziej i jakby na to nie patrzeć, można łatwo dojść do wniosku, że koszt zatrudnienia pracowników jest przynajmniej dwukrotnie wyższy niż był jeszcze 3-5 lat temu.
Teraz kilka słów o podstawowych materiałach budowlanych, a później o wykończeniowych. Dziś 4×8 feet drywall kosztuje $15 za sztukę, tak zwany 2×4 stud kosztuje $10 za sztukę, plywood 1/2” 4×8 feet kosztuje $69 za sztukę, a plywood 3/4” 4×8 feet używany na „subfloor” kosztuje $100 za sztukę. Te wszystkie ceny jeszcze kilka lat temu były minimum o połowę niższe, a często nawet wynosiły 1/3 obecnych cen.

Podobny trend dotyczy wszystkiego. Kabli elektrycznych, dachówek, betonów. Być może najmniej ceny podskoczyły w kosztach płytek porcelanowych, baterii do łazienek czy umywalek i toalet. Ale moim zdaniem i one szybko poszybują w górę, bo w dzisiejszym świecie, kiedy mamy konflikt w Europie oraz importujemy większość towarów z Chin, to musi nastąpić. Wszyscy wiemy, że koszty transportu kontenerów poszły w górę (koszty diesla) i tak zwany „supply chain” zaczyna być coraz mniej sprawny.
Te ogromne zmiany w kosztach budowy przekładają się na całkowity koszt budowy domu. W Kanadzie często określało się koszt budowy domu w dolarach za stopę kwadratową. Czasami, kiedy ktoś próbował zaplanować budowę, sprawdzał z różnymi kontraktorami ich sugerowaną cenę za stopę. Jeszcze kilka lat temu, kiedy padało pytanie „za ile wybudujesz mi dom?” – to zwykle taki orientacyjny koszt wynosił $250 do $350 za stopę kwadratową. Oczywiście, moim zdaniem, końcowy koszt bywał zwykle wyższy. Takie ogólne określanie ceny budowy było niewłaściwe, bo dom domowi nierówny i cena będzie zależała od bardzo wielu czynników.

Ale gdybyśmy jednak chcieli polegać na tym współczynniku kosztu budowy rozbitym na stopy kwadratowe, to przy wzroście cen i robocizny musielibyśmy dziś zapłacić przynajmniej od $500 do $700 dolarów za stopę.
Co to w praktyce oznacza? Że sama budowa przeciętnego domu o powierzchni $2,000 stóp kwadratowych powinna, według obecnych standardów, wynieść około $1,000,000 plus koszt działki około $1,200,000 plus permity i plany koło $50,000 plus często koszty nadzoru budowlanego (minimum 10% od kosztu budowy). To łatwo policzyć – całkowity koszt wyniesie około $2,400,000 za przeciętny dom w przeciętnej okolicy! (uwzględniając wszystkie koszty).
Taki koszt wydaje się wręcz nieprawdopodobny i dlatego powiem prosto, że kupno gotowego domu jest ciągle bardziej opłacalne niż jego budowa.

Oczywiście powyższy koszt dotyczy osób, które zlecają budowę od A do Z. Koszt kontraktorski budowy będzie znacznie niższy i dlatego ciagle widzi się mnóstwo flipów – szczególnie w tych lepszych dzielnicach, gdzie owszem, płaci się więcej za działkę, ale z drugiej strony można sprzedać gotowy dom za znacznie wyższą cenę. Dziś „NEW CUSTOM HOMES” w dobrych dzielnicach często sprzedają się powyżej 3-4 milionów i przy takiej cenie opłaca się budować – bo jest na tym nawet spory zarobek.
Natomiast jeśli ciągle można kupić dom w okolicy GTA w cenach od $1.2 do $1.7 miliona, to opłacalność budowy domu na własna rękę jest znikoma – jeśli musimy ponieść koszty tak, jak je opisałem wcześniej.

Inflacja, jaka zapanowała w kosztach budowania domów spowoduje, że ceny nieruchomości będą jeszcze wzrastały w następnych latach, bo liczby nie kłamią. Jest to ogromny problem dla ludzi, którzy dotychczas nie kupili nieruchomości, bo będą oni wyeliminowani z rynku kupna domów przez ceny. Pozostaną im do kupna townhouses oraz condos (wcale nie aż tak dużo tańsze od domów) i będzie jak w Europie, kiedy dominującą formą zamieszkania są apartamenty, a nie domy wolnostojące.

Inflacja, o której wspomniałem, ma jeszcze jedną ważną implikację. Dziś, jeśli deweloper sprzedaje mieszkania czy domy z planów, musi uwzględnić wzrastający koszt budowy. Sprzedając dziś, a budując za dwa lata (lub później) – prawie na pewno nie jest w stanie budować według obecnych cen. Dlatego według mojego rozeznania, koszty mieszkań czy domów gotowych do kupna z tak zwanego re-sale, w porównaniu do cen mieszkań i domów sprzedawanych z planów – są niższe. Natomiast deweloper musi przewidywać, jaki będzie jego koszt budowy w przyszłości.
Czasami kupno mieszkań lub domów przekłada się na bardzo przykrą niespodziankę. Zdarza się, że deweloper już po sprzedaniu całego projektu dochodzi do wniosku, że sprzedał go za tanio. Że pieniądze jakie uzyskał ze sprzedaży 2-3 lata temu, nie są adekwatne do obecnych cen (mógłby dostać znacznie więcej) oraz że przy obecnych cenach nie wystarczy mu środków na budowę i profit. To się ostatnio zdarza dość często. Owszem, ci co kupili takie mieszkania (domy czy townhouses) otrzymają zwykle swoje wpłacone zaliczki – ale co z tego, skoro cały profit idzie „w dym”? Taki przykład z ostatnich dni to zespół townhousów TUXEDO, który miał powstać na Cawthra Rd., tuż na północ od Dundas St. East.

Podsumowując, jest wiele elementów, które wpływają na ostateczny koszt wybudowanego domu, a które warto sobie uświadomić, zanim zaczniemy marzyć o budowie:
• Koszt działki. Obecnie warto kupić stary dom i go zburzyć, by mieć miejsce na wybudowanie nowego domu. Im lepsza lokalizacja, tym wyższa cena. Z drugiej strony jakość lokalizacji determinuje budżet, jaki możemy wydać na budowę. Budując w słabej okolicy, nie możemy przesadzić z jakością.
• Koszt projektu. Dobry projekt kosztuje i często znacznie wpływa na sukces inwestycyjny oraz sukces rodzinny (radość z posiadania ładnego domu). Słaby projekt jest często najgorszą decyzją jaką podejmujemy, wydając ciężko zarobione pieniądze.
• Koszty zburzenia istniejącej struktury. W okolicy, gdzie są duże odległości między domami jest to kosztowne, ale w miare proste. Natomiast wyburzenie domu w bardzo gęstej zabudowie (głównie centrum Toronto), to kosztowna sprawa; do kosztów wyburzenia i wykopów dochodzi ogromny koszt zabezpieczenia przed osunięciem sąsiadów. Jest to tak zwany „shoring”.
• Czas przygotowania budowy. Zdarza się, że kupujemy dom, a później miesiącami załatwiamy wszelkie pozwolenia, projekty finansowanie itd. Jak dom stoi pusty i nie przynosi dochodu – to wszystkie opłaty dodają się do ceny ostatecznej. Nie wszyscy wiedzą, że plany i pozwolenia na budowę można robić, zanim nawet oficjalnie przejmiemy dom. Przy dobrej organizacji pozwolenie na budowę może być gotowe w chwili przejęcia domu.
• Koszty uzbrojenia terenu. Kupując stary dom, teoretycznie możemy się dołączyć do istniejącego systemu kanalizacji czy dostarczania wody lub prądu – ale czy jest to dobry pomysł? Jeśli istniejące utilites nie są zgodne z obecnymi standardami – należy je wymienić.
• Koszty finansowania. To może być prawdziwy problem – często „chwytając się brzytwy” pożyczamy pieniądze na budowę na lichwiarski procent, bo liczymy, że będzie to na krótki okres czasu. Niestety, większość budów się przeciąga i koszty szybko rosną. A przecież istnieją dość korzystne programy na finansowanie budowy domów przez niektóre banki. Często również można wykorzystać (jak mamy), equity z posiadanego już domu.
• Development charges. Budując na działce, na której nigdy wcześniej nie było domu, będziemy odpowiedzialni za levies (development charges), co w Mississauga przekracza obecnie $50,000.
• Koszty materiałów budowlanych. Ich wzrost w chwili obecnej jest często trudny do przewidzenia i wzrosty cen materiałów potrafią być procentowo bardzo wysokie. Nawet 100% w skali kilku miesięcy. Zapotrzebowanie jest tak duże, że podwyżki uchodzą bezkarnie.
• Koszt robocizny. Podobna sytuacja jak z materiałami. Podaż i popyt. Brakuje pracowników i by ich zatrudnić, trzeba zapłacić.

Moim zdaniem, jeśli planujemy wybudowanie domu marzeń, to na pewno nie wybudujemy go taniej niż gdybyśmy kupili dom na typowym subdivision. Budując dom dla siebie, na pewno nie będziemy używać byle jakich materiałów lub ścinać narożników. Dlatego koszt będzie głównie zależał od tego, jakie mamy „marzenia” i oczywiście na jakie marzenia nas stać. Ja oczywiście widzę sens budowania, ale tylko w dobrych dzielnicach i według dobrych projektów. Tylko tam poniesiony koszt ma szansę zaowocować w przyszłości, gdy zechcemy nasz wymarzony „pałac” sprzedać i być może dokonać downsizing poza dużym miastem, gdzie będzie taniej. A różnicę w cenach wykorzystamy na przyjemności, o których marzyliśmy całe życie.

Zapraszam do kontaktu – w każdej sprawie związanej z zakupem lub sprzedażą domu czy mieszkania.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007