Ceny spadły – sprzedawać czy poczekać?

Ceny spadły – sprzedawać czy poczekać?

Wszyscy obserwujemy obecny rynek nieruchomości i widzimy, że ceny nie są już tak wysokie, jak były jeszcze na przełomie roku.

Niektórzy nawet twierdzą, że spadły one bardzo gwałtownie. Czy zatem posiadacze nieruchomości powinni się martwić?
Zacznę od tego, że rynek nieruchomości na przestrzeni lat charakteryzuje się dużą dynamiką. Czasami ceny idą w górę, czasami w dół, a jeszcze kiedy indziej przez długi okres jest stagnacja i nie ma żadnych zmian.
Ceny zwykle rosną w tych okresach, kiedy jest więcej kupujących niż sprzedających, a brak „towaru” powoduje konkurencję. Zwykle jest to czas niskich oprocentowań i boomu gospodarczego. Taki okres nazywamy Sellers Market.

Natomiast okres, w którym jest dużo domów na sprzedaż a mało kupujących, to Buyers Market. Zwykle pojawia się on w czasach wyższych oprocentowań i niepewności gospodarczej. Wiadomo, że mało kto chce inwestować w okresie rynkowej destabilizacji. Ale jak się nad tym dobrze zastanowić, to właśnie jest to czas, kiedy pojawiają się najlepsze okazje kupna i kiedy można się targować. Gdy wszyscy kupują, ceny „szaleją”; kiedy jest mało kupujących, można na tym skorzystać.
Jeśli popatrzy się na wartość nieruchomości na przestrzeni lat, to ich wartość zawsze wzrasta.

Co to oznacza? Inwestycja w nieruchomości zawsze jest opłacalna i bezpieczna, bo naszym zabezpieczeniem jest nieruchomość – czyli coś, co nie tylko można dotknąć, ale co najważniejsze, zapewnia nam dach nad głową i stabilizację życiową.
Inne inwestycje również ulegają fluktuacji. Stock Market każdego dnia może iść w górę, by następnego dnia stracił na wartości. I w tym przypadku zabezpieczeniem jest „papier”, który może w pewnej chwili stać się stać tylko bezwartościową kartką.
Na pewno pamiętamy historię Nortel Networks Corporation, która w 2000 roku, u szczytu swojej prosperity, stanowiła 35% wartości Toronto Stock Exchange (TSE) i zatrudniała 94,000 ludzi na całym świecie. I kiedy zaczęły się problemy, kompania zbankrutowała (wypłacając milionowe bonusy swoim dyrektorom), a wartość akcji z $124.50 spadła do centów. Ludzie potracili dorobek życia, bo nie mieli towaru, który jest ekonomicznie solidny.
Piszę o tym, by uświadomić Państwu, że nieruchomości są znakomitą inwestycją!

I przytoczę tutaj inny przykład.
Wielu z nas kupiło nieruchomości około 20 lat temu. Wówczas za $350,000 można było kupić dom wolnostojący, który na przełomie obecnego roku (w tym szalonym i bezprecedensowym rynku) sprzedawał się czasami nawet i za $1,500,000. Dziś, ze względu na uspokojenie rynku, dom ten może sprzeda się za $1,250,000. Ktoś może powiedzieć, że to duża strata, ale mało kto patrzy na to, jak inwestycja w nieruchomość 20 lat temu przyniosła nam fantastyczny profit. To przecież grubo ponad milion!
Proszę pamiętać, że nikt z nas nie kupował domu 20 lat temu za gotówkę. Wielu miało ledwo 5% wpłaty, Czyli mówimy tu o ogromnym zwrocie na naszej inwestycji, która przez dwie dekady była również miejscem, gdzie wychowywaliśmy dzieci, podejmowaliśmy przyjaciół, a czasami prowadziliśmy w niej biznes.

I jeszcze jedna ciekawa kalkulacja. Jeśli założyć, że kupując dom 20 lat temu (jakimś cudem) posiadaliśmy 20% jego wartości (czyli $70,000), ale zamiast zainwestować w nieruchomość, ulokowaliśmy tę kwotę w banku na 5% i nie było inflacji, to przez 20 lat nasza inwestycja dałaby nam dziś zysk $185,730.
Jeśli natomiast uwzględnimy 2% inflacji, to rzeczywista wartość naszej inwestycji wyniosłaby tylko $124,991 (bo pieniądz stracił siłę nabywczą). I tak naprawdę byłyby to pieniądze, które dałyby nam jedynie satysfakcję z faktu ich posiadania – nic więcej.
Mam nadzieję, że ten przykład uświadomi Państwu raz jeszcze, że inwestycja w nieruchomości to nie tylko znakomity zwrot finansowy, ale również ogromna, niewymierna wartość, która towarzyszy nam przez całe nasze życie. Jest to poczucie stabilizacji i nasza rodzinna przygoda.
Nawet jeśli dziś ktoś powie, że nieruchomości straciły na wartości, to ja odpowiem – tak. Owszem, chwilowo może straciły, ale jeśli ktoś nie musi sprzedawać domu teraz i nadal może w nim mieszkać, to jest to tylko kwestia czasu, jak będziemy mogli sprzedać nieruchomość za więcej, niż zapłaciliśmy.

A jeśli upłynie dłuższy czas – profit będzie coraz większy.
Ci, co kupili domy dawno (czyli więcej niż 3-4 lata temu), nadal mogą liczyć na niezły zysk, gdyby musieli z różnych powodów sprzedawać w tej chwili. Ci, co kupili jeszcze dawniej (20 lat temu lub więcej) – nie mają wcale powodów do stresu. Owszem, na przełomie roku, jeśli ktoś sprzedawał nieruchomość i nie kupował następnej (bo na przykład wracał do Polski), to mógł faktycznie sprzedać dom o kilkaset tysięcy drożej, niż ma to miejsce obecnie. I oczywiście był to powód do radości.
Ale wiele osób, kiedy sprzedaje, zwykle zaraz coś kupuje. Jeśli popatrzymy na fakt, że poprzez zwolnienie rynku sprzedamy taniej, ale również kupimy taniej – to nie jest to aż taka strata. Wszyscy pamiętamy, jak wyglądało kupowanie na przełomie roku. Ceny były przebijane często o 100 tysięcy lub więcej na domach, które nie były tego warte. Dziś nie ma takiej potrzeby. Ceny są bardziej zbalansowane i zbliżone do realności, a kupowanie jest bardziej oparte na rozumie, niż na emocjach.
Jeśli przestaniemy myśleć kategoriami „co by było, gdyby babcia miała wąsy”, to różnica w cenach domów do chwili, kiedy go nie sprzedamy, jest tylko czymś abstrakcyjnym i nie ma znaczenia. Każdy dom jest tyle wart, ile ktoś na wolnym rynku za niego zapłaci. Wiele osób próbuje przewidzieć, jakie będą ceny by sprzedać dom „w najlepszym” okresie. Często, niestety, takie spekulacje prowadzą do błędów i osobiście znam wiele osób, które sprzedały domy 4 lub 5 lat temu, będąc pewnymi załamania rynku. I co? Ci naprawdę stracili, bo nie tylko do dziś wynajmują domy czy mieszkania, ale nie są w stanie dogonić cen rynkowych.

Mój wywód zmierza do jednego celu: by uświadomić Państwu, że niezależnie od chwilowych wahnięć cen nie ma powodu do niepokoju. Jeśli nie musimy sprzedać nieruchomości, kiedy rynek jest słabszy – nie róbmy tego. Poczekajmy na lepszy czas. Jeśli już musimy zmienić dom na inny, to robiąc to w słabym rynku, również nie przepłacimy za zakup.
Fundamentalnie można powiedzieć, że nieruchomości, jedzenie, lekarstwa, itp. należą do tego towaru, bez którego trudno się obejść. Gdzieś trzeba mieszkać i albo będziemy właścicielami, albo lokatorami w wynajętej nieruchomości. A przy wysokich cenach wynajmu nie jest to dobra opcja w naszym systemie ekonomicznym, bo trudno się uwolnić od wynajmu. No i nie budujemy retirement fund.

Wracając do początkowego pytania: czy należy się obawiać utraty wartości przez nieruchomości?
Jestem przekonany, że mała korekta cen już nastąpiła i być może nastąpi kolejna, ale to będzie krótkotrwałe: może 4-6 miesięcy. W chwili obecnej wiele osób uległo niepotrzebnej panice, bo jak się czyta niektóre wiadomości czy posty „ekspertów” w mediach społecznościowych, to strach ściska… pewne miejsce.
Ale jak popatrzymy na podstawy ekonomii, to drastyczny spadek cen nieruchomości nie jest możliwy, ponieważ:
• Budownictwo i renowacje są jedną z największych gałęzi gospodarki Kanady. Zatrudnia ona setki tysięcy kontraktorów i dostawców materiałów budowlanych.
• Koszty budowy (zarówno robocizny jak i materiałów) wzrosły w sposób znaczący. Budowa nowych domów jest znacznie droższa, niż kupno domów używanych.
• Kanada ze względów strategicznych przyciąga imigrantów, którzy potrzebują dachu nad głową. Również sami Kanadyjczycy też muszą gdzieś mieszkać.
• Podwyżka stóp procentowych jest, moim zdaniem, chwilowym zabiegiem i pod koniec roku spodziewam się spadku oprocentowań. Rząd też pożycza na procent. Cała ekonomia potrzebuje „paliwa”, jakim są niskie procenty.
• Wysokie oprocentowania bankowe mają dla wielu znaczenie psychologiczne, ale istnieją oprocentowania zmienne (variable), które w obecnych czasach powinny być wybierane jako najtańsza i najlepsza forma finansowania.
• Większość z nas ma domy na terenie GTA. Jest to największy obszar ekonomiczny kraju i jeden z największych w Ameryce Północnej. Ceny w takich miejscach trzymają value.
• Nieruchomości dobrze bronią się przed inflacją. Jeśli nawet teraz był spadek cen, wynikający z paniki kupujących i sprzedających, to gdy podaż i popyt się uspokoją, ceny domów będą wzrastały – przynajmniej wprost proporcjonalnie do inflacji.

Takich przykładów mogę podać znacznie więcej, ale chyba tych kilka wystarczy.
Nie bójmy się kupować. Właśnie teraz może być to najlepszy czas, by skorzystać z okazji, kiedy inni się wstrzymują z decyzjami. Oczywiście ich stagnacja też kiedyś się zakończy – i ruszą na rynek. Uprzedźmy ich decyzje.
Jeśli planują Państwo kupić lub sprzedać dom, lub potrzebują profesjonalnej porady w tej kwestii – zapraszam do kontaktu.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007