Zerwana umowa kupna domu, czyli dwie strony medalu

Zerwana umowa kupna domu, czyli dwie strony medalu

Słyszałem niedawno o takiej sytuacji: moi znajomi sprzedali w styczniu dom. Oferta, którą otrzymali, była bez żadnych warunków i przejęcie domu miało nastąpić 2 tygodnie temu. Niestety, w dzień zamknięcia kupujący wycofał się z transakcji twierdząc, że nie posiada wystarczających środków finansowych. Czy to jest możliwe i co w takiej sytuacji się dzieje?

Nie jest to jedyna tego typu sytuacja, która zdarzyła się w ostatnim czasie – znam wiele takich przypadków. Pozwolę sobie zrobić małe wprowadzenie i przedstawię sytuację z dwóch stron: od strony kupujących i sprzedających.
Jak wszyscy pamiętamy, rynek nieruchomości na przełomie roku był rozgrzany jak piec hutniczy. Domy wystawiane na rynek miały mnóstwo pokazów i otrzymywały zwykle od kilku do kilkunastu ofert. W tym czasie ceny wzrosły około 20% w stosunku do roku poprzedniego – dosłownie na przestrzeni miesięcy.

Ten gwałtowny wzrost cen i napór kupujących, którzy działali w przeświadczeniu, że jak nie kupią „teraz” to już nigdy powodował, że ceny były często przebijane o 10%, 15% albo więcej. Co w przeliczeniu na konkretne sumy kształtowało się na poziomie $100,000 do $200,000 przy zakupie, którego cena wywoławcza kształtowała się w granicach jednego miliona. Oczywiście kupujący, który był „szczęśliwym” wybrańcem, nie miał zwykle żadnych warunków w ofercie (jak finansowanie czy inspekcja, które pozwoliłyby na wycofanie się z transakcji).

W tym okresie praktycznie wszystkie składane oferty były firm – czyli bez warunków. Jak tylko depozyt został dostarczony do listing broker, który miał listing zgodnie z prawem, taka umowa pomiędzy kupującym i sprzedającym stawała się umową wiążącą (binding agreement).
W praktyce oznacza to, że obie strony zawarły kontrakt, który jest obowiązujący. Żadna ze stron nie ma prawa jednostronnie go zerwać i wręcz zobowiązana jest do jego wypełnienia. Oczywiście jeśli obie strony doszłyby do wniosku, że chcą kontrakt rozwiązać, to oczywiście może to być w każdej chwili dokonane poprzez wspólne porozumienie (mutual agreement). W takim przypadku obie strony podpisują specjalny dokument zwalniający z wywiązania się z umowy (mutual release), w którym to dokumencie jest jasno określone, na jakich zasadach to się dzieje.

Najczęściej jedna ze stron otrzymuje od drugiej rekompensatę finansową, która „ociera łzy z oczu” – i wszystko wraca do normy. Ale to jest układ idealny, który nie zdarza się często.
Jak wszyscy wiemy, w ostatnich tygodniach na skutek interwencji rządowej i bankowej (podniesienie oprocentowań i zaostrzenie kryteriów kwalifikacyjnych), rynek zmienił się o 180 stopni. Ceny zatrzymały się (czasami nawet spadły), podaż zaczyna być spora, a kupujących jest mniej i na mniej mogą się zakwalifikować.

Banki stały się bardziej zachowawcze i kiedy mają pożyczyć pieniądze na mortgage nawet tym klientom, których już poprzednio zatwierdziły na pożyczkę, często przeprowadzają ponowną kwalifikację, bazując na nowych kryteriach – czyli na wyższym oprocentowaniu. Powoduje to, że ci, którzy kupili nieruchomości na przełomie roku za top dollars, a powinni zamknąć transakcję obecnie, nagle nie kwalifikują się na wnioskowany mortgage.
Dodatkowo banki, wiedząc że rynek stał się mniej agresywny, nie tylko ponownie kwalifikują samych kupujących na pożyczkę, ale również jeszcze raz wyceniają (apraisel) zakupioną nieruchomość. O ile na przełomie roku wszystkie wyceny przechodziły bez problemów, to nagle okazuje się, że dom kupiony w styczniu za $1,200,000, dziś bank wycenia na $1,000,000.

Oczywiście taka zmiana rodzi problemy. Zabezpieczeniem pożyczki jest nieruchomość. Jeśli jest ona nagle warta mniej (bo tak subiektywnie wycenił ją apraisel), to i kwota pożyczki będzie mniejsza. I wtedy pojawia się spora „dziura finansowa”. Kupujący, nawet jeśli chce dotrzymać warunków kontraktu, często nie jest w stanie tego zrobić i wpada w panikę, próbując go zerwać.
Ale nie jest to takie proste i dlatego krótko przedstawię „dwie strony medalu” – czyli jak kupujący i jak sprzedający mogą najlepiej zareagować w tej frustrującej dla obu stron sytuacji.
Jak wspomniałem wcześniej, jeśli obie strony kontraktu są w stanie porozumieć się, rozwiązać problem i ewentualnie na drodze rekompensaty finansowej podpisać dokument, który zwalnia obie strony z wypełnienia kontraktu, to jest to najszybsza i najkorzystniejsza sytuacja. Ale w prawdziwym życiu nie jest to takie proste.

Popatrzmy na problem od strony sprzedających. Zwykle, kiedy ludzie sprzedają nieruchomość, to kupują też inny dom. Czasami jest to dom większy (droższy), czasami mniejszy (tańszy). Najczęściej środki ze sprzedaży obecnego domu są potrzebne do zakupu następnego domu. I kiedy spodziewane środki finansowe stają się nieosiągalne, to nagle nasz zaplanowany zakup staje pod znakiem zapytania. I wtedy to my znajdujemy się w sytuacji, że możemy mieć problem z przejęciem następnego domu. Znam przypadki, że tak połączonych transakcji kupna i sprzedaży jest kilka czy nawet kilkanaście i jeśli jedna zaczyna się kruszyć, następuje efekt domina. Wtedy wiele następnych staje pod znakiem zapytania.
Niestety, prawo jest tak skonstruowane, że jeśli to my „nawalimy” z zamknięciem zakupionego domu (wskutek tego, że nie otrzymaliśmy pieniędzy od kupujących za nasz poprzedni dom) to nie jest to żadnym usprawiedliwieniem i poniesiemy konsekwencje prawne. Jeśli kupujemy i sprzedajemy w ten sam dzień i nie wpłyną pieniądze ze sprzedaży – to na pewno nie będziemy w stanie przejąć kupowanego domu (co postawi nas trudnej sytuacji prawnej), bo zabraknie nam środków. Takie bierne oczekiwanie może mieć poważne konsekwencje.

Dlatego, moim zdaniem, dużo mądrzejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z opcji finansowania pomostowego (bridge financing). To rozwiązanie pozwala nam, na podstawie zawartego kontraktu sprzedaży naszego obecnego domu, na przejęcie kupionego domu kilka czy kilkanaście dni wcześniej. Bank, finansujący nasz zakup wykłada pełną sumę pieniędzy, która nam pozwala na przejęcie nowego domu, zanim otrzymamy środki ze sprzedaży.
Dlaczego to jest lepsze? Jak wszystko pójdzie zgodnie z planem, to bank otrzyma z powrotem swoje pieniądze – i wszystko jest super. Ale jeśli kupujący nasz dom nie dotrzymają warunków umowy, to my nie będziemy mieć problemów związanych z zakupem nowego domu – bo przecież już w nim mieszkamy. Natomiast bank nie ma specjalnego wyjścia i musi nam pozwolić na sprzedaż obecnego domu nawet, jeśli będzie na to potrzebny czas.

Wróćmy do problemu. Kupujący nie ma pieniędzy. Co możemy zrobić? Mamy wiążący kontrakt i to kupujący „nawalił” (default). W tej sytuacji powinniśmy natychmiast skontaktować się ze swoim agentem. Agenci powinni się ze sobą komunikować. Czasami jest to kwestia przedłużenia terminu zamknięcia o kilka czy kilkanaście dni, by pozwolić kupującym na rozwiązanie problemów z finansowaniem. Takiej zmiany dokonuje się bardzo prosto, jeśli obie strony kooperują ze sobą. Dokument, którego używamy w tym przypadku, nazywa się Amendment to the Agreement of Purchase and Sale.

Czasami (ostatnio to się zdarza), kupujący próbuje renegocjować cenę twierdząc, że według wycen bankowych dom nie jest wart tyle, ile on zapłacił. Oczywiście zdarzają się przypadki, że sprzedający dla dobra sprawy zgodzi się na zmianę ceny (mniej lub bardziej znaczącą). Ale proszę pamiętać: kontrakt jest wiążący i sprzedający nie musi się na nic zgadzać, jeśli nie chce. Oczywiście kiedy nie jest to znacząca zmiana w cenie, czasami warto się zgodzić, by zakończyć stresującą sytuację i stracić jak najmniej. Szczególnie jeśli ktoś (na przykład) wraca do Polski. Czekanie na rozwiązanie sprawy przez sąd będzie trwało nawet kilka lat!

Ale jeśli sytuacja jest nie do uratowania, to powinniśmy zaangażować prawnika, który wyśle list do prawnika sprzedających, domagając się zamknięcia transakcji. List ten przypomina kupującym, że to oni nie wywiązali się z warunków umowy i będą odpowiedzialni za wszelkie konsekwencje prawne oraz za koszty poniesione przez sprzedających. W piśmie powinna być także zawarta informacja o tym, że nieruchomość, której ta sytuacja dotyczy, będzie ponownie wystawiona na rynek. A depozyt zostanie zatrzymany do chwili decyzji sądu w firmie brokerskiej.

Czasami, jeśli depozyt wniesiony przez kupujących jest znaczący i może pokryć ewentualne straty sprzedających, warto rozwiązać problem w oparciu o rekompensatę finansową. Ale kupujący rzadko dobrowolnie zrezygnują ze $100,000 czy $200,000 depozytu – licząc na to, że sprzedający nie zna prawa czy nie znajdzie cierpliwości na sądowe rozwiązanie sporu.
Jeśli na pismo od prawnika nie będzie reakcji, powinniśmy wystawić ponownie nieruchomości na sprzedaż. Gdy sprzedamy ją za mniej niż poprzednio, to jest to nasza strata, którą będziemy starali się w sądzie rektyfikować. Oczywiście do całej operacji dojdą inne koszty (jak koszty sprzedaży, utrzymania drugiego domu, itd). Będa rosły szybko i niedoszły kupujący powinien zdać sobie sprawę, że wycofanie się z umowy kupna nie jest takie proste.
Ale nie jest to też łatwe dla sprzedających. Sprawy w sądzie trwają latami i pojawi się potrzeba zaangażowania bardziej wyspecjalizowanego prawnika, niż typowy real estate lawyer. Ci prawnicy znają się na sprawach administracyjnych, ale w sądach potrzebni są specjaliści, którzy są, niestety, bardzo kosztowni.

Można powiedzieć, że prawo jest po stronie sprzedających, ale już nie raz przekonałem się, że w Kanadzie nie zawsze w sądach wygrywa ten, co ma rację. Zwykle wygrywa ten, który ma lepszego prawnika. A z kolei zauważyłem, że prawnicy potrafią sprawy przeciągać, bo są opłacani na godziny (i to niemało).
W tej sytuacji istnieje jedno doskonałe rozwiązanie, które jest zgodne z prawem, proste do przeprowadzenia, i co najważniejsze – korzystne dla obu stron. O szczegółach napiszę za tydzień.
Natomiast wszystkich Państwa, którzy stoją przed problemem opisanym w tym tekście, zapraszam na konsultacje. Postaram się doradzić i pomóc Państwu wyjść z impasu.
Maciek Czapliński
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007