Zmiana domu – jak uniknąć błędu?

Zmiana domu – jak uniknąć błędu?

Zamiana domu, niezależnie czy na wiekszy czy mniejszy, wiąże się z całym szeregiem spraw do załatwienia – oraz oczywiście z kosztami. Warto przybliżyć Państwu i listę tych spraw, i koszty.

Jest kilka możliwych scenariuszy naszych działań.
Jeśli sprzedajemy dom spłacony i droższy od tego, który zamierzamy zakupić, sprawa jest niezwykle prosta. Nie ma potrzeby przerywania spłat hipotecznych, nie musimy myśleć o załatwianiu pożyczki. Czysty i prosty cash deal.
Ale kiedy sprzedajemy dom w założeniu droższy i kupujemy tańszy, a ciągle mamy pożyczkę na posiadanym domu, pojawia się kwestia potencjalnej kary za zerwanie umowy hipotecznej z bankiem.

Kara ta dotyczyć będzie takich pożyczek, które są zawarte na okres zamknięty. Pożyczki zmienne (variable) zwykle nie niosą za sobą zagrożenia karą. Również jeśli nasz mortgage jest w formie otwartej lub w formie linii kredytowej – nie będziemy płacić kary.
Istnieje też zwykle możliwość, by nasz istniejący mortgage przenieść w całości lub w znacznej części na nową, kupowaną nieruchomość. Wówczas potencjalne kary będą liczone tylko od tej sumy hipoteki, z której rezygnujemy.
Często zdarza się także sytuacja odwrotna, kiedy sprzedajemy dom tańszy, a kupujemy droższy. Wówczas, jeśli mamy istniejący mortgage, powinniśmy (jeśli jest to mortgage atrakcyjny – czyli nisko oprocentowany), postarać się go przenieść na nowy dom (nazywa się to “porting”) i ewentualnie, jeśli jest taka konieczne, ubiegać się o podwyżkę pożyczki hipotecznej.

Taka podwyżka w wysokości pożyczki hipotecznej zawsze wymaga nowej aplikacji do banku, wykazania się dochodami i kwalifikacji. Jeśli nadal mamy dobry kredyt, odpowiednie equity oraz pracę, zwykle jest to proste.
Ale kiedy na przykład przechodzimy na emeryturę i chcemy podwyższyć hipotekę czy dostać drugą na zakup domu na inwestycję lub na wymarzony cottage – może być problem, bo banki kierując się własnym bezpieczeństwem, nie traktują emerytów jako wiarygodnych klientów.

Co pierwsze – sprzedaż czy kupno?
W obecnym rynku, jeśli posiadany dom jest w niższej kategori cenowej (do milliona w rejonie GTA) i jest już spłacony całkowicie lub w większej części, nie bałbym się najpierw dokonać zakupu nowego domu (z możliwie jak najdłuższym zamknięciem) a dopiero później pomyślał o sprzedaży obecnie posiadanego domu. Wielu ludzi obecnie planuje downsizing i często znalezienie znacznie tańszego domu w dobrym stanie i w dobrej okolicy jest bardzo trudne i może zająć sporo czasu. Kiedy z kolei nasz obecny dom jest drogi i czasami wart kilka milionów, to raczej sugerowałbym wstrzymanie się z zakupem do momentu, kiedy nasz „pałac” zostanie sprzedany.

Kiedy jest dobry okres na sprzedaż?
Przyjmuje się, że w naszym klimacie to okres od kwietnia do końca października, kiedy jest dobra pogoda. Ale wówczas pojawia się też wiele konkurencyjnych listingów i jak jest zbyt duża podaż – ceny nie osiągają maksimum. Często z kolei okres, który wydawałby się mało atrakcyjny do sprzedaży – jak czas zimowy – powoduje małą podaż, co z kolei stwarza kolejkę chętnych na ten sam dom i ceny idą w górę. Taki typowy okres „vaccum” (pustki na rynku) zwykle ma miejsce od drugiej połowy listopada do końca lutego. Czasami warto spróbować sprzedaży w takim mniej popularnym okresie!

Jak długo trwa sprzedaż i na ile jest podpisywany kontrakt?
Czas sprzedaży jest zwykle uzależniony od właściwej ceny. Jeśli nieruchomość jest położona w miarę „normalnej” okolicy, o której się nie słyszy w mediach negatywnych informacji, jest właściwie wyceniona i jest w atrakcyjnej kategori cenowej (im niższa cena, tym większe zainteresowanie) to jest to obecnie kwestia dni. Jeśli z kolei cena jest znacznie zawyżona na daną okolicę – to dom może stać na rynku miesiącami.
By dom (mieszkanie) trafił na rynek MLS, minimalny okres trwania kontraktu musi wynosić 60 dni. Można podpisać kontrakt z agentem real estate na krótszy czas (nawet na jeden dzień), ale wówczas nie mamy dobrej ekspozycji do rynku, bo będzie to tak zwany „exclusive listing”.

Koszty związane ze sprzedażą
Jest to bardzo obszerny temat i wymaga osobnego artykułu, ale zasada jest zwykle taka, że koszt usług agentów jest wliczony w cenę sprzedaży i pokrywają go sprzedający. Koszt ten jest zwykle umowny i wyrażony w procentach. W różnych rejonach Ontario istnieją pewne ustalone standardy kosztów. Na terenie GTA prowizja za pracę agenta wynosi zwykle od 3.5% do 6%. Na commission naliczany jest podatek HST. Oprócz tego sprzedający ponosi koszt usług prawnika, a czasami karę za zerwanie umowy z bankiem. Sprzedający jest odpowiedzialny za zapłatę podatków miejskich do dnia zamknięcia transakcji oraz za wszystkie opłaty związane z utrzymaniem domu.

Czy musimy czekać ze sprzedażą do końca terminu pożyczki?
Panuje błędne przekonanie, że zamiana domu na inny, kiedy mamy jeszcze pożyczkę, musi być przeprowadzona tylko w czasie, kiedy odnawiamy pożyczkę z bankiem. Większość „normalnych” banków ma w każdej umowie hipotecznej opcję nazywaną „portability”. Opcja ta pozwala zasadniczo na sprzedaż obecnie posiadanej nieruchomości, kupno następnej i przeniesienia pożyczki hipotecznej z domu na dom.
Jeśli kupujemy droższy dom i potrzebujemy większej kwoty, to oczywiście bank będzie musiał nas zakwalifikować. Jeśli dom jest tańszy, to bank zrobi jego wycenę by mieć pewność, że wartość pożyczki przeniesionej na nowy dom jest wyższa niż 80% jego wartości.

Ile wynosi kara za zerwanie umowy?
Jeśli sprzedamy dom, mamy mortgage i nic nie kupimy, musimy spodziewać się konieczności zapłaty kary. Jest to również obszerny temat, który poruszę w osobnym artykule. Ogólnie zasada jest taka: jeśli nasz mortgage jest na wyższy procent niż obecnie udzielane pożyczki, to możemy zapłacić różnicę w oprocentowaniu do końca terminu spłat rat – i są to spore czasami kwoty. Jeśli z kolei nasze oprocentowanie jest takie, jak obecne oprocentowania lub niższe – to karą będą 3 miesiące oprocentowania (bez spłaty principal).

Warto sprawdzić, co możemy kupić zanim sprzedamy nasz dom.
Często, kiedy planujemy zamianę domu (szczególnie, kiedy planujemy downsizing) – nie bardzo orientujemy się, co jest do kupienia w rejonie, do którego zamierzamy się przenieść. My zwykle sugerujemy naszym klientom wspólny wyjazd „w teren”, by razem zobaczyć co jest dostępne i za ile. Taki wstępny „przegląd sytuacji” bardzo pomaga w podjęciu decyzji.

Renowacje, które można przeprowadzić bez potrzeby uzyskania pozwolenia od miasta
Zasadniczo, jeśli nie naruszamy struktury budynku, to można zrobić bardzo wiele: wymianę okien, drzwi, pokrycia dachowego, pieca, klimatyzację, przeprowadzić remont kuchni, łazienki, podłogi, stucco, odmalować ściany. Lista jest długa i w praktyce wiele osób nawet „po cichu” dokonuje sporych zmian strukturalnych wewnątrz domu. Usuwanie ścian nośnych, by wykreować open concept jest bardzo częstym przykładem. Wiele osób wykańcza basementy bez ubiegania się o pozwolenie. Takie remonty często uchodzą nam na sucho, jeśli nie planujemy wynajmować basementu lokatorom. Ale jeśli celem takiej przebudowy jest uzyskanie dodatkowego dochodu, to bardzo polecam wystąpienie o pozwolenie do władz miasta oraz profesjonalne zaplanowanie takiego basementu, bo będą to dobrze zainwestowane pieniądze.
Tematy, których dotknąłem, są tylko częścią potencjalnych problemów, związanych ze sprzedażą nieruchomości. I potwierdzają potrzebę korzystania z usług profesjonalistów z branży nieruchomości – czyli agentów real estate. Ich pomoc (jeśli jest profesjonalna) pozwoli uniknąć wielu problemów i często zaoszczędzić tysiące dolarów.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007