Kupić dom czy zbudować – co się bardziej opłaca?

Kupić dom czy zbudować – co się bardziej opłaca?

Pewnie zauważamy, że w niektórych rejonach Toronto czy w Mississauga widać budowy w toku, a w innych prawie nie buduje się nowych domów.

Powstaje pytanie, dlaczego tak jest i czy w ogóle budowa domu jest w tej chwili opłacalna.
Całe GTA zagęszcza się z roku na rok. Odczuwalny jest brak nowych terenów budowlanych i nowych domów w stosunku do liczby mieszkańców. Odczuwalne jest to zwłaszcza w centrum Toronto – od Etobicoke na zachodzie do Scarborough na wschodzie. Ci, którzy mieszkają na peryferiach, skazani są na uciążliwe dojazdy do pracy (jeśli pracują w centrum), dlatego coraz więcej ludzi przeprowadza się do centrum. I nie tylko dlatego, by skrócić uciążliwe dojazdy, ale również by korzystać ze wszelkich atrakcji miejskich, których w Toronto nie brakuje.

Jeśli popatrzy się na Toronto, to w większości dominują domy jednorodzinne lub niska, kilkupiętrowa zabudowa. W takich europejskich metropoliach jak Paryż, Londyn czy Berlin większość zabudowy jest znacznie wyższa, a co za tym idzie – zagęszczenie populacji na kilometr kwadratowy jest wielokrotnie większe. W GTA populacja mieszkańców na kilometr kwadratowy jest znacznie niższa i dlatego istniejąca infrastruktura miejska nie jest wykorzystana w pełni. Rząd prowincyjny w ostatnich kilku latach bardzo popiera to, co się dzieje obecnie, czyli intensyfikację zabudowy. Zmieniane są przepisy urbanistyczne, ułatwiające kupowanie pojedynczych działek i dzielenie ich na dwie mniejsze. Nierzadko deweloperzy kupują 3-5 domów obok siebie i w tym miejscu powstaje budynek wielopiętrowy. Jest to najprostsza metoda by „zagęścić” miasto. Miasto, które przez dziesięciolecia rosło na zasadzie ekspansji i zajmowaniu kolejnych terenów rolniczych, a nie nie na zasadzie planowania.

Zrozumiałe jest, że każde miasto jest bardzo zróżnicowane. Są lepsze i gorsze dzielnice. Są starsze dzielnice – jak High Park – mają bardzo zwartą i trudną do wyburzenia czy podzielenia zabudowę, a są dzielnice jak Swansea czy Centralne Etobicoke, gdzie są duże działki i organizacja budowy jest prosta. Mamy dzielnice, cieszące się bardzo dobrą reputacją – i odwrotnie. Zrozumiałe jest, że ludzie, którzy budują domy z nadzieją na profit, będą wybierali te miejsca, które w przyszłości przyniosą im zysk i gdzie już trwają budowy, a wartość inwestycji potwierdzają wysokie ceny.
Każdy boi się ryzyka inwestycji w niesprawdzonych rejonach. Dlatego wybór lokalizacji jest najważniejszą decyzją, jaką musimy podjąć, planując budowę domu.
Powszechne jest obecnie budowanie nowych domów na starych działkach. Takie działanie nazywa się infill housing. Dziś ludzie (szczególnie z pieniędzmi) oczekują innych standardów. Jedna łazienka na cały dom, niskie sufity, czy małe pomieszczenia nie są już akceptowane. Można oczywiście przeprowadzić remont, ale renowacje mogą tylko chwilowo poprawić sytuację i często kosztują znacznie więcej niż budowa od początku, a końcowy efekt nie zawsze daje 100% satysfakcji.

Istotnym powodem budowy nowych domów jest też fakt, że tak naprawdę następuje prawdziwa rewolucja w stylu i sposobie budowy domów. Bardziej nowoczesny wygląd, lepsze materiały, domy bardziej energooszczędne. Niekoniecznie wielkie, ale za to znakomicie wyposażone.
Obecnie coraz bardziej odczuwalny jest brak wolnych terenów pod budowę. Burzenie starych domów, by wybudować nowy jest praktycznie jedyną alternatywą.
Jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest właśnie brak wolnych gruntów. Większość jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki (jeśli pojawiają się do sprzedaży) są albo drogie, albo znajdują się w kiepskiej lokalizacji. Ceny działek są bardzo zróżnicowane i tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności działki (i jej potencjału). Na dzień dzisiejszy, by kupić atrakcyjną nieruchomość w Mississauga (w którą warto zainwestować) musimy posiadać od 1.5 miliona do 2.5 miliona. A w Toronto są to ceny na poziomie 2 milionów i więcej.
Jeśli kupimy pustą działkę, na której nigdy nie było domu, czasami naliczany jest podatek HST – co zwiększa jej cenę. Jeśli „gołą” działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST, naliczanych w czasie budowy – na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dodany do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas najczęściej podatek HST jest, niestety, naszym kosztem.

Kiedy kupujemy „dziewiczą” działkę, na której nigdy nie stała nieruchomość lub dzielimy teren na kilka nowych działek, musimy liczyć się również z zapłaceniem development charges. Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury (budowy szkół, sieci kanalizacyjnej, tranzytu, dróg, itp.). Jest to jednorazowa opłata i nie ma od niej ucieczki.
Na chwilę obecną (najnowszy cennik od sierpnia 2023) w Mississauga (Peel) te opłaty są wprost horrendalne. Na przykład: kiedy deweloper buduje condominium, to za każdy unit poniżej 700 stóp kwadratowych musi zapłacić miastu $51,878 . Za każdy unit powyżej 700 stóp kwadratowych – $93,086. Przy szeregowych townhouses, opłata od jednego unitu wynosi obecnie $102,949, a za dom musimy zapłacić aż $129,390.77.

Ciekawie wygląda informacja, do kogo idą te pieniądze. Popatrzmy na przykład na development charges, jakie płacimy jeśli chcemy sobie wybudować dom. Jak wspomniałem, jest to $129,390.77.
• Region of Peel otrzymuje $77,979.89
• GO Transit – $792.88
• City of Mississauga – $46,046.00
• Peel District School Board – $3,476
• Dufferin-Peel Catholic District School Boards – $1,096.00

W przypadku wykorzystania do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.
1. Koszty podłączeń. W przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów, związanych z podłączeniem nowych serwisów – jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym, że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to sprawa wygląda inaczej. Bo jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej 1/2 inch do 1 inch. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastik.
Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by szedł pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze, liczone w tysiącach dolarów.
2. Finansowanie. W przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który pożyczy pieniądze. Czasami banki żądają 50% lub więcej downpayment, by sfinansować resztę. Oprocentowanie też jest często znacznie wyższe. Dużo łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem.
Jesteśmy w stanie zrobić to nawet tylko z 5% wpłaty własnej – pod warunkiem, ze mamy dobry kredyt i możemy udokumentować właściwe dochody.
Wracając do pytania, czy budowanie się ciągle opłaca – uważam, że tak, ale nie jest to wcale takie proste, by uzyskać wysoki profit. Łatwo popełnić wiele błędów i często bez pomocy kogoś, kto ma doświadczenie w takich sprawach, można przysporzyć sobie strat finansowych.

Istnieje wiele czynników, na które należy zwrócić uwagę, by nie stracić. To tylko niektóre z nich:
• Lokalizacja
• Cena zakupu działki oraz ceny sprzedaży, jakie można uzyskać w danej okolicy
• Właściwy i atrakcyjny projekt, który jest dobrze trafiony dla wybranej okolicy
• Właściwa organizacja budowy, by nie doszło do straty czasu
• Współpraca ze sprawdzonymi subkontraktorami
• Umiejętność wyszukiwania właściwych okazji na zakup potrzebnych elementów domu (okna, kuchnie, wyposażenia łazienek, itd.)
• Właściwe finansowanie, które nie spowoduje, że profit zostanie zjedzony przez lichwiarski procent
• Współpraca z doświadczonym agentem od nieruchomości, który będzie wiedział jak zorganizować staging, zdjęcia i materiały promocyjne.
Pomimo wielu trudności, budowa domu jest znakomitą przygodą i jednocześnie szansą na uzyskanie pełnej niezależności od pracy dla innych. Jest to również jedyna szansa, by wybudować dom według własnych pomysłów i taki „budowany na miarę”.
Dlatego wszystkich zainteresowanych tym tematem zapraszam do kontaktu. Jak Państwo wiedzą, jestem nie tylko agentem nieruchomości, ale także architektem (ukończone studia w Polsce). Moje doświadczenie na rynku budowlanym jest również duże. Jeśli zapragną Państwo wybudować własny dom – chętnie pomogę.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007